Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-91377/23-23-660

18 января 2024 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 января 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «АВТОМИР»

к ФГУП «ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»

о признании недействительным увеличение с 17.04.2022 в одностороннем порядке ставки арендной платы по договору аренды № 132/19-А от 27.05.2019 на право пользования защитным сооружением гражданской обороны,

по встречному иску ФГУП «ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»

к ООО «АВТОМИР»

о взыскании задолженности в размере 8 472 405 руб. 30 коп., неустойки в размере 398 415 руб. 76 коп.,

при участии:

от истца – не явился,

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 23.01.2023г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АВТОМИР» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГУП «ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» (далее – ответчик) о признании недействительным увеличение с 17.04.2022 в одностороннем порядке ставки арендной платы по договору аренды № 132/19-А от 27.05.2019 на право пользования защитным сооружением гражданской обороны.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ФГУП «ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» к ООО «АВТОМИР» о взыскании задолженности в размере 8 472 405 руб. 30 коп., неустойки в размере 398 415 руб. 76 коп.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва, поддержал встречные исковые требования.

Истцом представлен отзыв на встречное исковое заявление, согласно которому истец возражает против удовлетворения встречного иска.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ФГУП «Экран» (арендодатель) заключен договор аренды № 132/19-А от 27.05.2019, по условиям которого истцу передано в аренду принадлежащее на праве хозяйственного ведения арендодателю нежилое помещение площадью 1 350,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, этаж подземный, кадастровый номер 77:07:0014007:1091, спец. назначение – бомбоубежище (ЗС ГО).

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 27.05.2019 по 26.05.2034.

Согласно п. 5.1 договора, величина арендной платы установлена в размере 310 569 руб. в месяц.

В соответствии с п. 5.3 договора, внесение арендной платы производится до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды.

В соответствии с п. 5.6 договора, размер арендной подлежит изменению арендодателем в одностороннем внесудебном порядке без согласия арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с обязательным предварительным уведомлением арендатора. Увеличение размера арендной платы происходит в случае изменения рыночной стоимости арендной платы за право пользования объектом аренды (конъюнктуры рынка), определяемое в соответствии с отчетом независимого оценщика; в случае введения в действие нормативных актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика.

Уведомление об изменении арендной платы вместе с отчетом независимого оценщика направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 10 дней с даты его отправки.

Дополнительным соглашением изменение размера величины ежемесячной арендной платы не оформляется.

Распоряжением МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях от 06.04.2021 № 33-566-р прекращено право хозяйственного ведения ФГУП «Экран» и закреплен объект аренды за ответчиком на праве хозяйственного ведения, в связи с чем, права и обязанности арендодателя перешли к ответчику на основании ст. 617 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 26.05.2021 произведена замена стороны договора с 26.05.2021.

Уведомлением, исх.-964/2022 от 07.04.2022, ответчиком изменена ставка арендной платы на основании отчета об оценке № 12-03/2022 от 23.03.2022, согласно которому ежемесячная арендная плата составляет 818 052 руб., НДС исчисляется дополнительно по ставке, установленной п. 3 ст. 164 НК РФ.

Уведомлением, исх.-1531/2/2022 от 27.05.2022, ответчиком в дополнение к указанному уведомлению направлена заверенная копия отчета об оценке.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. 

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Условиями договора не установлена арендная плата в зависимости от нормативно-правовых актов.

Истцом представлен отчет об оценке № ОО23Н-13 от 16.03.2023, согласно которому размер арендной платы по состоянию на 23.03.2022 составляет 337 575 руб. в месяц, без НДС.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В результате одностороннего изменения ответчиком арендной платы ее размер увеличился более чем в два раза, при том, что согласно отчету истца, рыночная ставка ниже относительно установленной ответчиком более чем в 2 раза и лишь незначительно превышает установленную по условиям договора.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Указанное разъяснение направлено на защиту прав и законных интересов арендаторов, в тех случаях, когда арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, но это увеличение несправедливо, не является эквивалентным и приводит к получению арендодателем экономически необоснованной выгоды, а для арендатора влечет убытки, вызванные резким, единовременным и многократным повышением арендной платы.

Когда законность изменения существенных условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду его недостоверности, оспаривается одной стороной на том основании, что другой стороной неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы, то оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату. Аналогичная правовая позиция изложена например в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2018 по делу № А40-246393/17.

Поскольку в материалы дела представлены два отчета об оценке, судом в целях правильного разрешения спора с учетом приведенных положений, разъяснений и правовых позиций, в рамках рассмотрения дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертом ООО «Атлант Оценка» ФИО3 выполнено экспертное заключение № А40-91377/23-23-660 от 20.11.2023, согласно которому рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по состоянию на 23.03.2022 объекта аренды в год составляет 7 830 390 руб., что в месяц составляет 652 532 руб. 50 коп., без НДС, без земельных платежей, эксплуатационных расходов и оплаты коммунальных услуг.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Определенный ответчиком размер арендной платы превышает порядка 20 % определенного по результатам судебной экспертизы, в связи с чем не является допустимой погрешностью.

Таким образом, существенное увеличение ответчиком арендной платы произошло непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Москве, что учитывая приведенные разъяснения и положения ст.ст. 1, 10 ГК РФ является злоупотреблением правом со стороны ответчика в целях получения необоснованной экономической выгоды при определении ставки арендной платы в спорный период.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае, если при заключении договора допущено злоупотребление правом, такая сделка может быть признана недействительной на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена и в ответе на вопрос № 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая установленный по условиям п. 5.6 договора момент изменения размера арендной платы и дату уведомления к которому приложен отчет об оценке, необходимость приложения которого также установлена по условиям договора для изменения размера арендной платы, 27.05.2022, срок исковой давности на момент обращения с иском 23.04.2023, что подтверждается сведениями о загрузке в «Мой Арбитр», не истек.

Оценив, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд находит первоначально заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением арендной платы в размере 652 532,5 руб. без НДС, оснований установления иной ставки арендной платы судом при рассмотрении дела не установлено.

Согласно требованиям встречного иска, у истца имеется задолженность по арендной плате за период с июня 2022 года по апрель 2023 года в размере 8 472 405 руб. 30 коп.

Размер задолженности определен истцом из расчета 981 662,4 руб. в месяц, с учетом НДС 20 %.

Учитывая установленный судом размер арендной платы, подлежащей внесению в спорный период, 783 039 руб. в месяц, с учетом НДС 20 %, размер задолженности по арендной плате за спорный период, с учетом учтенных ответчиком части произведенных истцом платежей, составляет 6 758 721 руб. 69 коп.

Кроме того, платежными поручениями № 17 от 30.05.2023, № 27 от 10.07.2023, № 32 от 16.08.2023, № 34 от 16.08.2023 истцом произведено внесение арендной платы за апрель 2023 года в соответствии с назначением платежей в сумме 327 000 руб.

Остальные платежные поручения выполнены за иной период и по возмещению коммунальных расходов, требований о взыскании которых по встречному иску не заявлено.

Поскольку истец не представил доказательств внесения предусмотренных договором аренды платежей за указанный период в полном объеме, с учетом установленного судом по результатам рассмотрения дела размера арендной платы, требование истца о взыскании задолженности, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 319.1, 408, 424, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению в установленном судом размере 6 758 721 руб. 69 коп. – 327 000 руб. = 6 431 721 руб. 69 коп.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором срок, ответчиком заявлено о взыскании с истца, в соответствии с п. 6.1 договора неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету ответчика, размер неустойки за период с 26.05.2022 по 26.04.2023 составил 398 415 руб. 76 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанную в п. 6.1 договора неустойку (пени) суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по уплате предусмотренных договором аренды платежей.

Истцом заявлено о несоразмерности начисленной ответчиком неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Истцом не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной ответчиком неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не находит оснований применения ст. 333 ГК РФ.

Поскольку истцом не представлено доказательств внесения арендной платы в установленный договором срок в установленном судом размере в полном объеме, заявленное по встречному иску требование о взыскании неустойки, с учетом установленного размера арендной платы, составляет 317 816 руб. 25 коп., является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.

В части распределения расходов по уплате государственной пошлины при добровольном удовлетворении требований после предъявления иска в суд соответствующие разъяснения даны в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине», п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Поскольку погашение задолженности в части суммы основного долга произведено после подачи встречного искового заявления, что явилось основанием частичного отказа в удовлетворении требований встречного иска о взыскании суммы основного долга, расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску не подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ исходя из размера удовлетворенных требований с учетом таких платежей.

Аналогичная правовая позиция по распределению расходов по уплате государственной пошлины при удовлетворении требований после принятия искового заявления приведена и в Определении Верховного Суда РФ от 17.05.2017 № 301-ЭС17-4791.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ без учета погашения требований встречного иска в части 327 000 руб.; расходы на проведение экспертизы, учитывая что требования первоначального иска удовлетворены, подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 11, 12, 168, 309, 310, 319.1, 330, 408, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 8, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначально заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным увеличение с 17.04.2022 ставки арендной платы по договору аренды № 132/19-А от 27.05.2019 до 818 052 руб. в месяц без НДС, установив с 17.04.2022 арендную плату в размере 652 532 руб. 50 коп. в месяц без НДС.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «АВТОМИР» (ИНН 

<

***>) в пользу ФГУП «ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» (ИНН 

<

***>) задолженность в размере 6 749 537 руб. 94 коп., из которой: сумма основного долга в размере 6 431 721 руб. 69 коп., неустойка в размере 317 816 руб. 25 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 53 728 руб. 37 коп. 

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ФГУП «ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «АВТОМИР» (ИНН 

<

***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 45 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Произвести зачет однородных требований.

Взыскать с ООО «АВТОМИР» (ИНН 

<

***>) в пользу ФГУП «ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» (ИНН 

<

***>) задолженность в размере 6 749 537 руб. 94 коп., из которой: сумма основного долга в размере 6 431 721 руб. 69 коп., неустойка в размере 317 816 руб. 25 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 728 руб. 37 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин