ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-13651/2025

29 января 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2026 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.Д. Данилиной, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества генерального директора ФИО2, представителя ФИО3 (доверенность от 08.09.2025),

от Комитета представителя ФИО4 (доверенность от 10.12.2025), апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НВ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

от 04.09.2025 по делу № А56-13651/2025 (судья К.Р. Потыкалова) по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191124, Санкт-Петербург,

ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «НВ» (196142, 

<

...>, лит. А, пом. 10-Н, ком. 7; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НВ» (далее – Общество) о взыскании 1 515 361 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате за период с 14.02.2024 по 30.11.2024, 299 911 руб. 16 коп. пеней, начисленных по состоянию на 27.11.2024, пеней, начисленных начиная с 28.11.2024 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Решением от 04.09.2025 с Общества в пользу Комитета взысканы 967 466 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за период с мая 2024 года по ноябрь 2024 года, 139 242 руб. 53 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 27.11.2024, неустойка, начисленная начиная с 28.11.2024 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой Общество просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что обжалуемое решение не содержит указание на установленные судом фактические обстоятельства, суд не дал надлежащую правовую оценку доводам ответчика, Общество не получало уведомление об изменении арендной платы от 14.05.2024 № 04-28-11150/24-0-0, истец его не отправлял и не мог отправить, поскольку 16.05.2024 Обществом от указанной даты получено иное уведомление, для возникновения права на направление юридически значимых уведомлений в адрес Общества, указанный в Едином государственном реестре юридических лиц, необходимо оформление дополнительного соглашения к договору аренды, реестр отправки внутренних почтовых отправлений от 21.05.2024 в отсутствие описи вложения в почтовое отправление не подтверждает обстоятельства изменения арендной платы, представленные истцом доказательства направления ответчику указанного уведомления противоречат друг другу, суд первой инстанции неправильно произвел расчет, не обосновал примененную им ставку для расчета, ответчик не может оспорить ведомость инвентаризации.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, указывает, что в силу пункта 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, уведомление от 16.02.2024 об изменении арендной платы было направлено арендатору заказным письмом, в подтверждение чего представлен реестр отправлений, в соответствии с нормативными актами Санкт-Петербурга арендная плата определяется по фактическому использованию земельного участка, ведомость инвентаризации составлена по состоянию на 14.02.3024.

В судебном заседании представители Общества поддержали апелляционную жалобу, указали, что ведомость инвентаризации содержит недостоверные сведения, Общество не обращалось с заявлением о составлении ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, соглашением о присоединении исключены положения пункта 3.4 договора, у Общества отсутствует задолженность по арендной плате.

Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, просил проверить законность и обоснованность судебного акта в полном объеме.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество является собственником объектов недвижимости по адресу: Санкт- Петербург, Колпино, Ижорский завод, д. б/н, сооружения с кадастровым номером 78:37:0017212:3207 и здания с кадастровым номером 78:37:0017212:3025, о чем 31.10.2023 в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи.

Ранее в отношении земельного участка, на котором расположены принадлежащие в настоящее время Обществу на праве собственности объекты недвижимости, Комитетом (арендодатель) заключен договор от 09.06.2005 № 06/ЗД-02711 аренды с открытым акционерным обществом «Ижорские заводы». Дополнительным соглашением от 27.12.2013 стороны согласовали условия указанного договора как договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а также было заключено соглашение от 27.12.2013 № 06/ЗД-02711:1 о присоединении к договору аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес парк Ижора».

В силу пункта 3.7 договора арендатором арендная плата перечисляется не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в том числе в случае изменения вида деятельности арендатора, новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор и определяется в любом случае моментом не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора.

Ссылаясь на изменение функционального использования земельного участка, что подтверждается ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию по состоянию на 14.02.2024, Комитет направил Обществу претензию об оплате задолженности, образовавшейся за период после составления указанной ведомости, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в части, пришел к выводу, что изменение арендной платы имело место не ранее 27.05.2024.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам, размер арендной платы за публичные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В данном случае арендная плата в спорный период подлежала исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а именно: Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт- Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379), которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 2.7 Постановления № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп)

устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется:

при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка);

при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока действия договора аренды;

не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более (пункт 2.8 Постановления № 1379).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 того же постановления указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку договор был заключен с Обществом после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающих государственное регулирование размера арендной платы в отношении публичных земель, в данном случае арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, в том числе и при отсутствии уведомления об ее изменении.

Из материалов дела следует, что задолженность по арендной плате рассчитана Комитетом исходя из ставки арендной платы 175 919 руб. 30 коп. в месяц (определенной путем деления квартальной ставки 405 967 руб. 61 коп. на 3 и умножения ставки на коэффициент динамики рынка недвижимости в значении 1,3).

Расчет произведен Комитетом с учетом площади земельного участка и предусмотренных Приложением 4 к Положению кодов функционального использования территории (18,0, 1.5, 11.5).

В обоснование изменения Обществом вида использования земельного участка Комитет ссылается только на ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории рег. № С30-0001696г-23/211 по состоянию на 14.02.2024.

Между тем при заключении договора аренды был предусмотрен только один вид функционального использования земельного участка – под производственные цели (код 6.2).

Пунктом 2.8 Положения об определении арендной платы предусмотрено, что для уточнения функционального использования земельного участка используются документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН; для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории (в зданиях и сооружениях) осуществляют иную деятельность, Кн определяется по функциональному использованию земельного участка с учетом различных функций.

При этом указанный перечень документов не является исчерпывающим.

Комитет не представил в дело надлежащих доказательств того, что расположенное на арендованных земельных участках здание используется Обществом не в связи с производственной деятельностью, определенной уставом Общества, и что помещения, пустовавшие на момент осмотра сотрудником ГУИОН, являются неиспользуемым зданием, к которому можно применить коэффициент функционального использования 18.0.

В свою очередь Общество ссылается, что в спорных помещениях им осуществляется производственная деятельность, в том числе швейное производство, представило декларации о соответствии, свидетельство об аккредитации.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы, рассчитанной с применением коэффициентов, указанных в ведомости инвентаризации.

Доказательства наличия у Общества задолженности по арендной плате, определенной в соответствии с кодом функционального использования Кн - 6.2 Комитет не представил.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2025 по делу № А56-13651/2025 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «НВ» 30 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий	 С.В. Изотова

Судьи	 М.Д. Данилина

М.А. Ракчеева