АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2526/2018

г. Южно-Сахалинск

14 декабря  2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.12.2018, решение в полном объеме изготовлено 14.12.2018.

Арбитражный суд  Сахалинской  области в составе судьи Поповой Н.Н.  при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304651835500060, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №  95/2005 от 10.11.2005 в размере 87 746,07 руб., пени в размере 36 720,76 руб., расторжении договора и освобождении земельного участка, 

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

                                      У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (далее – Истец, Комитет) обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Ответчик, ИП ФИО2), в котором, ссылаясь на договор аренды земельного участка №  95/2005 от 10.11.2005,  просит взыскать задолженность по указанному договору за период с  4 квартал 2015 года -  4 квартал 2017 года  в сумме 87 746,07 руб. и пени за период с 26.11.2015 по 09.04.2018 в сумме 36 720,76 руб., а всего 124 466,83 руб.; расторгнуть договор аренды земельного участка №  95/2005 от 10.11.2005;  обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 65:25:0000006:0067.

Определением суда от 22.05.2018 указанное исковое заявление, в соответствии со  статьями 226 – 228 АПК РФ, принято судом к производству в порядке упрощенного производства. 

Определением суда от 11.07.2018 суд определил рассмотреть дело по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 23.07.2018, назначено к судебному разбирательству на 14.09.2018, затем судебное заседание откладывалось и определением суда от 08.11.2018 отложено на 03.12.2018. 

В судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ объявлялся перерыв до 07.12.2018. 

Представитель Комитета в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом,  представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в порядке ч.6 ст.121 АПК РФ, получив определение суда от 11.07.2018, отзыв на иск не представил.

Судом определено рассматривать дело в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с положениями статей 9, 65, части 3.1. статьи 70 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и каждая сторона, участвующая в арбитражном процессе, обязана представить доказательства своим доводам и возражениям. 

Таким образом, только лицо, участвующее в деле, вправе определять свою процессуальную позицию, необходимость и возможность  представлять доказательства. 

Ответчик, не желающий воспользоваться своими процессуальными правами, несет риск наступления неблагоприятных последствий несовершения им необходимых процессуальных действий (ч.2 ст. 9 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не представлены возражения против заявленных к нему исковых требований, дело  рассматривается  по доводам и доказательствам истца.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

На основании ст.606, п.1 ст.607, ст.608,  п.п.1,2 ст.614 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе,  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с п.2 ст.22, ст.42,  п.1 ст.65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу ст. 25 ЗК  РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела видно, что 10.11.2015 между  Комитетом  (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №95/2005 (далее – договор №95/2005).

В соответствии с  п.1.1. договора №95/2005 Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 29.06.2010 земельный участок из земель поселений, имеющий кадастровый номер 65:25:00 00 006:0067, общей площадью 140 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, пгт.Южно-Курильск, проезд Садовый, для реконструкции и размещения торгового павильона «Лена» (далее – участок).  Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком  в размере 26 345, 20 руб. в год согласно прилагаемому к договору  расчету арендной платы. 

На основании п.2.1. договора №95/2005 размер арендной платы может быть  пересмотрен Арендодателем в одностороннем  порядке в связи с решением органов государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земли), базовые коэффициенты арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее), с письменным извещением Арендатора.

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал – не позднее 25 ноября текущего года (п.2.2. договора №95/2005).

25.09.2006 договор №95/2005 зарегистрирован  Управлением Росреестра  по Сахалинской области.

Поскольку   после    истечения   срока договора №95/2005  ИП ФИО2 продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель не возражал, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Ответчик, пользуясь земельным участком, арендную плату по договору надлежащим образом не вносил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность  за период с  4 квартала 2015 года по 4 квартал 2017 года в сумме 87 746,07 руб.

Досудебный порядок  урегулирования спора, установленный ч.5 ст.4 АПК РФ,  в отношении указанной задолженности по арендной плате истцом соблюден.

В частности, в материалы дела  представлена претензия от  18.09.2017  №1451, в которой Комитет указывает на наличие задолженности по арендной плате в сумме 65 445, 07 руб. за  период  с 4 квартала 2015 года по  2 квартал 2017 года.  Также в данной претензии указано на то, что в случае неисполнения указанных требований арендодатель вправе  обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора. Однако меры к погашению задолженности ответчиком не приняты.

Относительно непредъявления претензии Комитетом ответчику об исполнении требований по оплате задолженности по арендной плате за 3,4 кварталы 2017 года суд приходит к следующему.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

В силу части 5 статьи 4, пункта 8 части 2 статьи 125 АПК РФ претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден на момент подачи искового заявления.

Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункта 7 части 1 статьи 126 АПК РФ).

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Представленная в материалы дела претензия от 18.09.2017  №1451 отвечает указанным требованиям, в которой заявлены требования о погашении задолженности по арендной плате, начисленной за  период с  4 квартала 2015 года по  2 квартал 2017 года.

Арендная плата является периодическим платежом, начисляемым за каждый месяц пользования земельным участком.

В ч. 5 ст. 4 АПК РФ установлено требование о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, возникшего в связи с неисполнением обязательства, срок которого наступил; и применяется, в том числе, к требованиям о взыскании задолженности по договорам, предусматривающим периодические платежи, за несколько периодов. Обязательный досудебный порядок считается соблюденным при направлении ответчику претензии до наступления срока платежа за последний заявленный в иске период.

При этом суд учитывает, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364 по делу N А55-12366/2012, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Таким образом, в том случае, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, то оставление иска без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Из материалов дела не усматривается намерение ответчика добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Кроме того, у суда отсутствуют основания полагать, что надлежащее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора  в отношении задолженности по арендной плате за 3,4 кварталы 2017 года  повлекло бы урегулирование возникшего  спора во внесудебном порядке. 

Кроме того, по смыслу разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении договорной неустойки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч. 5 ст. 4 АПК РФ, в отношении заявленной суммы задолженности.

Расчет задолженности судом проверен, признан верным, соответствующим условиям договора и действующему законодательству.

Поскольку материалами дела задолженность ответчика  по договору  №95/2005 подтверждена, доказательств обратного в суд не представлено, то  задолженность по арендной плате в сумме 87 746,07 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.    

Кроме основной задолженности истец просит суд взыскать с ответчика пени в сумме 36 720,76 руб.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

С учетом того, что судом признается доказанным факт наличия задолженности, то у истца возникает право требовать неустойку за период просрочки уплаты долга.

Пунктом 2.5. договора  №95/2005 предусмотрено, что  в случае неуплаты арендной платы  в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки  в размере 0,1% от суммы неуплаты  за каждый день просрочки.

Расчет неустойки составлен истцом, исходя из суммы задолженности по арендным платежам за каждый квартал, периодов просрочки платежей, порядка оплаты, размера неустойки за каждый день просрочки, установленного пунктом 2.5. договора №95/2005. Проверив расчет суммы пени - правильность определения истцом количества дней просрочки, алгоритм арифметических действий, применяемый процент, суд признает его верным и соответствующим условиям договора и действующему законодательству.

Претензионный порядок урегулирования спора соблюден (претензия от 18.09.2017 №1451).

На основании изложенного, суд признает требования истца о взыскании пени в сумме 36 720,76 руб. также обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Комитетом также заявлено требование о расторжении договора №95/2005 на основании  статьи 619 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 Статьей 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор , когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 2  статьи  452  ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом ранее, ИП ФИО2 ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору №95/2005, не  уплачивая арендную плату за период с 4 квартала 2015 года по 4 квартал 2017 года.

Претензией от 18.09.2017 №1451 Комитет предлагал  ответчику расторгнуть договор №95/2000 и направил  для подписания соответствующее соглашение.

При этом факт  неполучения ответчиком указанной претензии (корреспонденция возвращена в   связи с истечением срока хранения)  не свидетельствует  о несоблюдении Комитетом предусмотренного статьей 452 ГК РФ  претензионного порядка урегулирования спора.  

Действующее законодательство связывает соблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора лишь с фактом направления в адрес ответчика соответствующей претензии. Фактическое неполучение ответчиком претензии не является основанием для признания досудебного порядка не соблюденным. Поэтому в случае, когда истец представил доказательства направления претензии ответчику, претензионный порядок считается соблюденным независимо от того, получена ли претензия ответчиком (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9746/11).

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ  заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Претензия от 18.09.2017 №1451 направлена  ИП ФИО2 заказанным письмом  по адресу его регистрации по месту жительства: 

<

...>. Данное письмо возвращено Комитету с отметкой организации почтовой связи об истечении срока хранения.

Следовательно, представленные в дело доказательства свидетельствуют о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора с точки зрения вышеназванных норм права.

Поскольку  претензии от 18.09.2017 осталась без ответа и исполнения, суд приходит к выводу об обоснованности  требования Комитета о расторжении договора №95/2005 в связи с   систематической    неуплатой    ИП  ФИО2  арендных платежей (более двух раз подряд).

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет иск Комитета и  расторгает договор №95/2005.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ст.ст.301, 304, 305 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В связи с расторжением договора №95/2005  суд возлагает на  ИП ФИО2 обязанность  освободить земельный участок  с кадастровым номером  65:25:00 00 006:0067, площадью  140 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, пгт.Южно-Курильск, проезд Садовый,  от находящихся на нем  бетонных блоков (в соответствии с представленными Комитетом фотографиями, что не опровергнуто ответчиком).

В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. 

Суд полагает, что  15 дней с момента вступления решения суда в законную силу является разумным и достаточным сроком для освобождения земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает,  в том числе,  вопросы о распределении  судебных расходов. 

Поскольку Комитет  в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании статьи 110 АПК РФ  в связи с удовлетворением требований истца взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме  10 734   руб. (4 734 руб. -  по требованию о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 6 000 руб. – по требованию о расторжении договора).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304651835500060, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 87 746,07 руб.,  пени  в сумме 36 720,76 руб., а всего 124 466,83 руб. 

Расторгнуть договор аренды земельного участка №  95/2005 от 10.11.2005, заключенный между Комитетом администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ»  по управлению муниципальным имуществом  и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

 

Возложить на индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304651835500060, ИНН 

<

***>) обязанность  освободить земельный участок  с кадастровым номером  65:25:00 00 006:0067, площадью  140 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, пгт.Южно-Курильск, проезд Садовый,  от бетонных блоков в течение 15   дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304651835500060, ИНН 

<

***>)   в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 734 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

 Судья                                                                                Н.Н.Попова