АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46368/2020

г. Краснодар

21 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2022 года.

  Постановление в  полном объеме изготовлено 21 ноября 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                            председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В.,                                             при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Южный Ресурс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –                       ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), в отсутствие истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению                        государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея                                 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенного о времени                                        и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в                               Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу № А32-46368/2020, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и                                         Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Южный ресурс» (далее – общество) о расторжении договоров аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков от 20.01.2012 № 700002157 и 7700002158 ввиду длительного невнесения обществом арендных платежей по данным договорам; указании в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для погашения в                                              Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей о праве аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14307, 23:43:0107001:14308.

Решением суда от 01.07.2022, оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции от 05.09.2022, в удовлетворении исковых требований                        отказано. Судебные акты мотивированы тем, что допущенное обществом нарушение сроков внесения арендной платы по договорам от 20.01.2012 № 700002157 и 7700002158 не носит неустранимый характер и не является безусловным основанием для                           досрочного расторжения договоров аренды земельных участков с кадастровыми                  номерами 23:43:0107001:14307, 23:43:0107001:14308, так как не свидетельствует о существенности допущенного нарушения, тем более, что в ходе судебного разбирательства общество внесло арендные платежи, что управление не оспаривает.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.                            По мнению подателя жалобы, суды не учли, что общество нарушило сроки и порядок внесения арендных платежей более двух раз, чем существенно нарушило условия договоров аренды и права управления, рассчитывавшего на своевременное получение арендных платежей; общество уплатило задолженность не в порядке досудебного урегулирования спора, а в ходе судебного разбирательства. Расторжение договоров аренды в данном случае соразмерно степени нарушенного обществом обязательства,                        а дальнейшее сохранение между сторонами договорных отношений предоставляет обществу возможность неоднократно  нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, внося арендую плату лишь после обращения  управления с                          исковым заявлением в суд.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты                           без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва                               на кассационную  жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                         проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 12.01.2012 № 14-р между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и                                            ООО «Центр-Актив» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:  договор аренды от 20.01.2012                            № 7700002157 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14307 площадью 61 008 кв. м, расположенного по адресу:                           Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ; договор                   аренды от 20.01.2012 № 7700002158 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14308 площадью 15 456 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ.

Пунктами 3.6, 5.2.2 договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158 установлено, что арендатор (ООО «Центр-Актив») обязан вносить арендную плату                               не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять арендодателю (управлению) копию платежных документов, подтверждающих перечисление арендных платежей.

25 апреля 2013 года между ООО «Центр-Актив» и ООО «Южный Ресурс» (общество) заключены договоры о передаче прав и обязанностей по договору                              аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее – договоры цессии), в соответствии с которыми ООО «Центр-Актив» уступает  обществу все свои права и обязанности по договорам аренды от 20.01.2012 № 7700002157                                    и 7700002158, а  общество обязуется перечислить ООО «Центр-Актив» денежные средства за уступку права (пункт 1.1).

На основании пунктов 3.4, 7.4 договоров цессии право аренды на земельные участки, указанные в пункте 1.1 договоров, а также иные права и обязанности по договорам аренды от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158 переходят от ООО «Центр-Актив» к обществу с момента государственной регистрации уступки права аренды на земельные участки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Договоры цессии прошли государственную регистрацию 16.05.2013.

Установив наличие у общества 9 757 715 рублей 89 копеек                       задолженности по договорам аренды от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158,  нарушение обществом условий договоров в части порядка внесения арендной платы,                         в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора управление                              направило обществу соглашения о расторжении договоров от 20.01.2012 № 7700002157                          и 7700002158 и обратилось  в арбитражный суд.

Отказав управлению в удовлетворении требований о расторжении                                договоров от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158, суды правильно исходили                                  из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации                            по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по                       решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также                                  в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.                              Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет                                для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,                                   на что  была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока                        платежа не вносит плату. Договором могут быть предусмотрены и другие                                основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в             соответствии  с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать                 досрочного расторжения договора только после направления арендатору                              письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в                      разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации                         установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной                           в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть                договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или                            установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу части 3 статьи 619                             Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением                             об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Кодекса) возникает у                          арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Суды верно исходили из того, что договоры от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158 заключены  на срок более пяти лет, поэтому к ним применимы                           специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключаемого на срок более  пяти лет, по требованию арендодателя только                               на основании решения суда при существенном нарушении условий договора             арендатором.

Согласно содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснениям  в отличие                               от  общих оснований  и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных                         статьей 46  Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450,  619                        Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, а именно: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды  земельного участка со стороны  арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса                                       Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения                  договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного                            участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя                         о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт                            существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия)                          устранено арендатором в  разумный срок.

Суды установили, что основанием для обращения управления в суд                                             с требованием о расторжении договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158 послужило нарушение обществом условий договоров в части порядка внесения арендной платы – двукратное неисполнение арендатором денежного обязательства, однако в ходе судебного разбирательства данное нарушение                             обществом устранено, задолженность по арендной плате уплачена в полном объеме.

Данное обстоятельство суды оценили как недостаточное для                            вывода о существенном нарушении обществом условий договора, влекущем                           безусловное расторжение договоров от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158,                                    и такой вывод судов согласуется с  правовым подходом, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                                от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил                          Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», состоящим в следующем. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует                      учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок                        предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление  такого требования                           в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга                                   лишает арендодателя  права  требовать расторжения договора в связи с этим                   нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств,                           повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны                            арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Суды отметили, что из положений статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что само по себе двукратное неисполнение обществом как арендатором денежного обязательства не является безусловным основанием                              для досрочного расторжения договора, так как не свидетельствует о существенности допущенного нарушения, и исходя из совокупности установленных по делу              обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, сделали вывод                               о том, что в данном случае расторжение договоров аренды будет являться крайней                       мерой воздействия на общество, допустившего  нарушение порядка внесения арендных платежей.

Отказав в расторжении договоров от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158,                       суды отметили, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений,  всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях,                                  когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.                     В данном случае из поведения общества следует, что оно предпринимало меры, направленные на устранение нарушений и уплату задолженности по арендной плате,                         то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

Доводы управления о том, что общество нарушило сроки и порядок                              внесения арендных платежей более двух раз, чем существенно нарушило условия договоров аренды и права управления, а также о том, что общество уплатило задолженность не в порядке досудебного урегулирования спора, а в ходе судебного разбирательства, подлежат отклонению, поскольку допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того,  на что он  рассчитывал при заключении договоров аренды.  Нарушения одного из договорных обязательств само по себе не служит основанием                         для   расторжения договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158 в условиях устранения  обществом данного нарушения до вынесения  решения  судом.

Кроме того, внесение обществом арендной платы в ходе судебного                    разбирательства  суды оценили как сохранение обществом договорных отношений, и поддержали позицию арендатора, исходя из того, что  в данном случае расторжение договора является крайней мерой,  которая может быть применена к                               недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Вместе с тем, управление не представило доказательства исчерпания                                        им как арендодателем всех средств воздействия на общество в целях получения арендной платы по договорам аренды от 20.01.2012 № 7700002157 и 7700002158, нецелесообразности сохранения с обществом арендных отношений, уклонения                        общества от исполнения обязательств по договора аренды.

При таких обстоятельствах суды мотивированно отклонили исковые требования управления, приняв законные и обоснованные судебные акты.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.                                Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть                                 приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно                                считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается                                                 (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                                      от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса                                Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной   жалобе управления, исключают возможность удовлетворения                               последней  в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2022                                                           и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.09.2022                                по делу № А32-46368/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                          без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.Е. Епифанов

                                                                                                             И.В. Сидорова