АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-170/2024

г. Краснодар

03 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – акционерного общества «Электроавтоматика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.04.2024), в отсутствие заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) и органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации города Ставрополь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу № А63-170/2024, установил следующее.

Акционерное общество «Электроавтоматика» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ от 15.09.2023 № 08/13-10718 в заключении дополнительного соглашения к договору от 16.08.2017 № 6600 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:291 в границах земель муниципального образования города Ставрополя (на котором расположены здания, сооружения);

– обязать заключить дополнительное соглашение к договору от 16.08.2017 № 6600 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:291 в границах земель муниципального образования города Ставрополя (на котором расположены здания, сооружения) в срок 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

Заявление основано на положениях статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивировано незаконностью отказа комитета в заключении дополнительного соглашения о замене сторон договора аренды от 16.08.2017 № 6600.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2024 к участию в деле в порядке статьи 46 Кодекса в качестве органа, осуществляющего публичные  полномочия, привлечена администрация города Ставрополя (далее – администрация).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2024 предприниматель привлечен к участию в деле в качестве созаявителя и исключен из числа третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Предприниматель со ссылкой на положения 11, 12, 552 Гражданского кодекса, статей 1, 22, 35, 39.6 Земельного кодекса просил признать незаконным отказ комитета  в заключении дополнительного соглашения к договору от 16.08.2017 № 6600 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:291, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу и предпринимателю на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025, заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ администрации, изложенный в письме комитета от 15.09.2023 № 08/13-10718 в заключении дополнительного соглашения к договору от 16.08.2017 № 6600 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения). На администрацию возложена обязанность по заключению с обществом и предпринимателем дополнительного соглашения к договору от 16.08.2017 № 6600 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя (на котором расположены здания, сооружения) в срок 10 дней со дня вступления в законную силу решения.

Суды установили, что между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью предприятием «СПС» (далее – предприятие) заключен договор от 16.08.2017 № 6600 земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя под принадлежащим предприятию недвижимым имуществом. По условиям договора земельный участок площадью 2 983 кв. м с кадастровым номером 26:12:022505:291 предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 лет (с 16.08.2017 по 15.08.2066). Предприятие исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) 10.09.2019, запись № 2192651742457. В Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:291, расположенного по адресу: 

<

...> По данным ЕГРН в границах указанного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:022505:671, 26:12:022505:558, 26:12:022505:481, 26:12:022505:1539. Объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:671 и объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:1539 площадью 1 287,6 кв. м, включающий нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:022503:275 и 26:12:020503:273, общей площадью 1 187 кв. м, принадлежат обществу на праве собственности (записи о государственной регистрации права от 12.11.2022 № 26:12:022505:671-26/474/2022-5, № 26:12:022503:275-26/474/2022-5 и № 26:12:022503:273-26/474/2022-6). Также по данным ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:558 площадью 91,2 кв. м, включающий нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:022503:274 площадью 54,2 кв. м, и объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:481, включающий нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:022505:1177 и 26:12:020503:276, принадлежат на праве собственности предпринимателю (записи о государственной регистрации права от 17.12.2021 № 26:12:022503:274-26/097/2021-3, № 26:12:022503:276-26/097/2021-3 и № 26:12:022505:1177-26/097/2021-3). Заявителями приведен весь перечень объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:291, доказательств наличия каких-либо иных объектов и (или) иных правообладателей недвижимого имущества, материалы дела не содержат. Заявители, в связи с регистрацией права собственности общества на расположенные на земельном участке объекты недвижимости по сделке, заключенной с предпринимателем, обратились письмом от 19.04.2023 № 6594 в комитет с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору от 16.08.2017 № 6600. Письмом от 15.09.2023 № 08/13-10718 комитет отказал заявителям в заключении дополнительного соглашения о замене сторон (арендаторов) в договоре аренды. Данное письмо получено обществом и предпринимателем 09.10.2023. Ссылаясь на незаконность решения комитета от 15.09.2023 № 08/13-10718, нарушающего права (интересы) заявителей, последние оспорили его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 271, 552, 610, 621 Гражданского кодекса, статей 1, 35, 39.6 Земельного кодекса. Учтены также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Суды признали, что покупатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает права и обязанности арендатора соответствующего земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка. В этой связи суды пришли к выводу о том, что комитет обязан был предоставить заявителям, обратившимся за оказанием муниципальной услуги, дополнительное соглашение к договору аренды в целях внесения изменений о новых арендаторах, следовательно, оспариваемое решение является незаконным. Довод администрации и комитета наличии разночтений в площади объекта капитального строительства и площади нежилого помещения, входящего в состав данного объекта капитального строительства, отклонен судами. Разница в значениях площадей зданий и расположенных в них помещений обусловлена разными методами подсчета площадей в силу Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машиноместа, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393. Перечень объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:291 установлен, иные объекты (иные правообладатели) недвижимого имущества, не выявлены. При наличии уже заключенного (действующего) договора аренды под теми же самыми объектами недвижимости комитет необоснованно отказывает заявителям в заключении дополнительного соглашения к договору аренды после регистрации за ними в ЕГРН права собственности на расположенные на участке объекты недвижимости. Довод администрации и комитета о пропуске обществом срока на оспаривание решения комитета рассмотрен и отклонен судом апелляционной инстанции. Письмом от 15.09.2023 № 08/13-10718 комитет принял решение об отказе в заключении с заявителями дополнительного соглашения к договору аренды от 16.08.2017 № 6600. Указанное письмо получено заявителями посредством почтовой связи 09.10.2023, данное обстоятельство подтверждается конвертом со штампом отделения почтовой связи о поступлении письма в почтовое отделение 355008 по месту нахождения заявителя 09.10.2023 и входящим штампом от 09.10.2023 № 6226 о регистрации поступившего письма заявителем. Согласно сервису «Картотека арбитражных дел» заявление подано обществом в Арбитражный суд Ставропольского края 09.01.2024, следовательно, трехмесячный срок, установленный частью 4 статьи 198 Кодекса, не пропущен.

Администрация и комитет обжаловали решение и постановление в кассационном порядке. Податели жалоб просят указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Жалоба администрации мотивирована следующим. Общество и предприниматель обращались с заявлением от 19.04.2023 № 6594 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 16.08.2017 № 6600. Комитет письмом от 15.09.2023 № 08/13-10718 отказал заявителям в заключении дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, ввиду имеющихся разночтений в отношении площади объекта капитального строительства и площади нежилого помещения, входящего в состав данного объекта. Обществом представлено заключение кадастрового инженера, содержащее разъяснения по различным методам подсчета площадей зданий, сооружений, помещений, машиномест, но ясные выводы о причинах выявленного разночтения в оставшиеся площади здания, составляющей 37 кв. м, в нем отсутствует. Также в ЕГРН содержатся сведения об объекте капитального строительства с кадастровым номером 26:12:022505:1539 площадью 1287,6 кв. м, в состав которого входят нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:022503:275 и 26:12:020503:273 общей площадью 1 187 кв. м, принадлежащие на праве собственности обществу. Таким образом, имеются разночтения в отношении площади объекта капитального строительства и площади нежилых помещений, входящих в состав данного объекта. До устранения выявленных разночтений основания для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 16.08.2017 № 6600 отсутствовали. Решением от 31.10.2024 суд обязал администрацию заключить с обществом и предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя (на котором расположены здания, сооружения), в срок 10 дней со дня вступления в законную силу решения. Однако суд не вправе обязывать администрацию восстановить нарушенные права и интересы заявителей путем заключения дополнительного соглашения. Нарушенные права заявителей подлежат восстановлению путем повторного рассмотрения уполномоченным органом поданного ими заявления, в данной части требование суда о принятии конкретного решения по заявлению является незаконным и противоречит положениям Конституции Российской Федерации. Распоряжение земельными участками находится в исключительной компетенции муниципального образования город Ставрополь, осуществляемым через уполномоченные органы. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке площадью 2 983 кв. м с кадастровым номером 26:12:022505:291, расположенном по адресу: 

<

...> По данным ЕГРН в границах указанного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:022505:671, 26:12:022505:558, 26:12:022505:481, 26:12:022505:1539. Объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:671 и объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:1539 площадью 1 287,6 кв. м, включающий в себя нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:022503:275 и 26:12:020503:273 площадью 1 187 кв. м, принадлежат на праве собственности обществу. Объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:558 площадью 91,2 кв. м, включающий нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:022503:274 площадью 54,2 кв. м и объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:481, включающий нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:022505:1177 и 26:12:020503:276, принадлежат на праве собственности предпринимателю. Между администрацией и предприятием заключался договор 16.08.2017 № 6600 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:291, общей площадью 2 983 кв. м, сроком на 49 лет (с 16.08.2017 по 15.08.2066) под принадлежащими арендатору объектами производственного назначения. Однако предприятие исключено из ЕГРЮЛ 10.09.2019 (запись № 2192651742457), в настоящее время оно не существует. Следовательно, суды пришли к неправомерному выводу о возможности подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 16.08.2017 № 6600, заключенному с предприятием, исключенным из ЕГРЮЛ.

Жалоба комитета мотивирована следующим. По результатам рассмотрения заявления общества и предпринимателя комитет письмом от 15.09.2023 № 08/13-10718 отказал заявителям в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 16.08.2017 № 6600 ввиду имеющихся разночтений в площади объекта капитального строительства и площади нежилого помещения, входящего в состав такого объекта. Обществом представлено заключение кадастрового инженера, содержащее разъяснения по различным методам подсчета площадей зданий, сооружений, помещений, машиномест, но четкие выводы о выявленном разночтении и о том, что составляют оставшиеся площади здания в 37 кв. м в заключении отсутствует. Также в ЕГРН содержатся сведения об объекте капитального строительства с кадастровым номером 26:12:022505:1539 площадью 1287,6 кв. м, в состав которого входят нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:022503:275 и 26:12:020503:273 общей площадью 1 187 кв. м, принадлежащие на праве собственности обществу. Следовательно, имеются разночтения в отношении площади объекта капитального строительства и площади нежилых помещений, входящих в состав такого объекта. Поэтому до устранения выявленных разночтений основания для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 16.08.2017 № 6600 отсутствуют. Отказ комитета датирован 15.09.2023, то есть мог быть оспорен в судебном порядке заявителями в срок до 15.12.2023. Согласно сервису «Картотека арбитражных дел» в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением об оспаривании отказа от 15.09.2023 № 08/13-10718 общество обратилось 10.01.2024, то есть за пределами срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить решение и постановление без изменения. По мнению заявителя, выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенного спора основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, представленных в материалы дела. Перечень объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 2983 кв. м с кадастровым номером 26:12:022505:291 является исчерпывающим, доказательств наличия иных объектов и иных правообладателей недвижимого имущества, кроме тех, что приведены в сведениях ЕГРН, не имеется, администрацией и комитетом не представлено. Разница в значениях площадей зданий и расположенных в них помещений обусловлена разными методами подсчета площадей обусловлена Требованиями к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденными приказом Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393. При наличии уже заключенного договора аренды под теми же объектами недвижимости, заключенного предприятием, уполномоченные органы необоснованно отказывают в заключении дополнительного соглашения к такому договору, к которым перешло право аренды после государственной регистрации за обществом и предпринимателем перехода права собственности на такие объекты. Довод о пропуске срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, опровергается материалами дела. Письмо комитета об отказе в заключении дополнительного соглашения  к договору аренды получено заявителями посредством почтовой связи 09.10.2023, что подтверждается конвертом со штампом отделения почтовой связи о поступлении письма в почтовое отделение 355008 по месту нахождения общества и входящим штампом от 09.10.2023 за № 6226 о регистрации письма комитета. Согласно ведениям из сервиса «Картотека арбитражных дел» заявление в Арбитражный суд Ставропольского края подано 09.01.2024, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса. Действия администрации и комитета по уклонению от заключения с собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:291, дополнительного соглашения о замене арендатора в договоре от 16.08.2017 № 6600, не могут быть признаны добросовестными. Доводы кассационных жалоб направлены на переоценку доказательств, исследованных судами  первой и апелляционной инстанций и оспаривание судебных выводов об установленных по делу фактических обстоятельствах, что в силу полномочий статьи 286 Кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от предпринимателя отзыва на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные участники спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией и предприятием заключен договор от 16.08.2017 № 6600 земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя под принадлежащим предприятию недвижимым имуществом. По условиям договора земельный участок площадью 2 983 кв. м с кадастровым номером 26:12:022505:291 предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 лет (с 16.08.2017 по 15.08.2066). Предприятие 10.09.2019 исключено из ЕГРЮЛ, запись № 2192651742457.

В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:291, расположенного по адресу: 

<

...> По данным ЕГРН в границах указанного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:022505:671, 26:12:022505:558, 26:12:022505:481, 26:12:022505:1539. Объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:671 и объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:1539 площадью 1 287,6 кв. м, включающий в себя нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:022503:275 и 26:12:020503:273, общей площадью 1 187 кв. м, принадлежат обществу на праве собственности (записи о государственной регистрации права от 12.11.2022 № 26:12:022505:671-26/474/2022-5, № 26:12:022503:275-26/474/2022-5 и № 26:12:022503:273-26/474/2022-6). Также по данным ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:558 площадью 91,2 кв. м, включающий нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:022503:274 площадью 54,2 кв. м, и объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:022505:481, включающий нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:022505:1177 и 26:12:020503:276, принадлежат на праве собственности предпринимателю (записи о государственной регистрации права от 17.12.2021 № 26:12:022503:274-26/097/2021-3, № 26:12:022503:276-26/097/2021-3 и № 26:12:022505:1177-26/097/2021-3).

Заявители, в связи с регистрацией права собственности общества на расположенные на земельном участке объекты недвижимости по сделке, заключенной с предпринимателем, обратились письмом от 19.04.2023 № 6594 в комитет с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору от 16.08.2017 № 6600.

Комитет письмом от 15.09.2023 № 08/13-10718 отказал заявителям в заключении дополнительного соглашения о замене сторон (арендаторов) в договоре аренды. Ссылаясь на незаконность данного решения, нарушающего права (интересы) заявителей, последние оспорили его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, рассматриваются по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящем разделе, если иные правила административного судопроизводства не предусмотрены федеральным законом (часть 1 статьи 189 Кодекса).

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При разрешении спора по правилам главы 24 Кодекса заявитель должен представить доказательства нарушения его прав и законных интересов оспариваемым актом, решением, действиями или бездействием (пункт 3 части 1 статьи 199 Кодекса). Доказывание обстоятельств законности принятия оспариваемого заявителем акта, решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия (их совершения), возлагается на орган, осуществляющий публичные полномочия (часть 5 статьи 200 Кодекса).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 28.06.2022 № 21) приведены следующие разъяснения. Граждане и организации могут обратиться за защитой своих прав и законных интересов с требованиями об оспаривании решений, в том числе ненормативных правовых актов (далее также – решение, решения), действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, иных органов и лиц, наделенных публичными полномочиями, в результате которых, по их мнению, были нарушены или оспорены их права, законные интересы или созданы препятствия к осуществлению ими прав, законных интересов, на них незаконно возложена какая-либо обязанность (пункт 1). Рассмотрение дел по правилам главы 24 Кодекса осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 Кодекса). Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Суд не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 5 Кодекса). Независимо от доводов заявления суд выясняет имеющие значение для дела обстоятельства, в том числе: нарушены ли права, свободы и законные интересы заявителя; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (пункт 15). Признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в заявлении, вправе указать наделенному публичными полномочиями органу на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах заявителя в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 26).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса).

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункты 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса).

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (статья 273 Гражданского кодекса).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса).

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления от 24.03.2005 № 11).

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 приведена правовая позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и приведенных разъяснений при реализации объектов недвижимости к покупателю в силу закона переходят и права на земельный участок, занятый объектом недвижимости (зданием, сооружением) и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, который выбывает из обязательства по аренде такого участка.

Суды при разрешении спора установили, что общество и предприниматель являются новыми собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:291, ранее предоставленного в аренду предприятию по долгосрочному договору от 16.08.2017 № 6600 для эксплуатации тех же объектов недвижимости. В этой связи общество и предприниматель вправе ставить вопрос о заключении с администрацией дополнительного соглашения к договору аренды указанного земельного участка. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителей.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 2 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационных жалоб судом округа не принимаются. Ссылаясь на исключение сведений о предприятии из ЕГРЮЛ, администрация не учитывает пояснения предпринимателя, согласно которым указанный заявитель (единственный участник и руководитель бывшего арендатора) после ликвидации предприятия стал правообладателем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:291 (гражданское дело № 2-659/2021). В последующем часть объектов недвижимости была реализована предпринимателем обществу. Следовательно, заявители обладают правом на оформление прав в отношении земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и предприятие (прежний собственник), с момента государственной регистрации перехода к ним права собственности на недвижимое имущество. Довод о пропуске заявителями предусмотренного частью 4 статьи 198 Кодекса срока на оспаривание решения комитета, оформленного письмом от 15.09.2023 № 08/13-10718, проверялся апелляционным судом, которым мотивировано отклонен. Довод о невозможности возложения на администрацию обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору аренды противоречит положениям статьи 201 Кодекса и разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления от 28.06.2022 № 21. Нормы материального права применены судами правильно, выводы которых соответствуют фактическим обстоятельствам, основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 288 Кодекса могут являться основанием для отмены решения и (или) постановления в любом случае, не установлено. Несогласие подателей жалоб с содержанием судебных актов не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального и процессуального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых ими судебных актов.

Администрация и комитет освобождены от уплаты пошлины за подачу жалоб (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу № А63-170/2024 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                       В.А. Авдякова

                                                                                                                                 И.В. Сидорова