Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-88700/23-127-702

06 марта 2024 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола предварительного судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассматривает дело по иску 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТИЛЬ" (428000, ЧУВАШСКАЯ РЕСПУБЛИКА -, ЧЕБОКСАРЫ ГОРОД, ТРАКТОРОСТРОИТЕЛЕЙ 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.03.2010, ИНН: 

<

***>),

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" (109029, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2002, ИНН: 

<

***>),

О взыскании задолженности за пользование нежилым помещением №1 технического этажа литера А, площадью 41,8 кв.м., расположенного в здании трехэтажного универсального магазина по адресу: 

<

...>, за период с 29.09.2019 года по 29.09.2022 года, в размере 752 400 руб. 00 коп.;

при участии: 

от истца ФИО2 по дов. от 05.09.2022 г. 

от ответчика – ФИО3 по дов. от 08.08.2022 г

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании неосновательного обогащения за период с сентября 2019 по сентябрь 2022 в размере 613 966 (шестьсот тринадцать тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей, в виде рыночной стоимости права аренды в торговом центре «Диапазон» по адресу: 

<

...> нежилого помещения вентиляционной (Литер А помещение 1 площадью 41,8 кв.м.).

Представитель ответчика заявил об отложении судебного заседания для подготовки рецензии на заключение эксперта.

Суд не усмотрел оснований для отложения судебного заседания, поскольку производство по настоящему делу возобновлено 09.01.2024 г., следовательно, у ответчика имелось достаточно времени для подковки позиции по спору и представления соответствующих доказательств.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО «Стиль» (далее - Истец, управляющая компания) является управляющей компанией 3-х этажного универсального магазина по адресу: 

<

...> на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений от 24.03.2017 г.

Протоколом общего собрания собственников помещений 3-х этажного универсального магазина (торговый центр «Диапазон»), находящегося по адресу: 

<

...> от 04.06.2018 также была избрана комиссия, в том числе по контролю за использованием общего имущества торгового центра.

29.09.2022 комиссией собственников произведен осмотр нежилых помещений и оборудования в торговом центре «Диапазон». По результату осмотра, комиссией составлен акт.

Нежилое помещение № 7 в общей площадью 1576,6 кв.м. с кадастровым номером № 21:01:030407:1922 расположенное по адресу: 

<

...> принадлежит на праве собственности ООО «Перекресток - 2000», о чем внесена    запись    №    21-21/001-21/031/003/2015-2037/2    от    30.07.2015    в    единый государственный реестр зарегистрированных правах на недвижимости. В данном помещении расположен магазин «Перекресток».

В вентиляционном помещении № 1 технического этажа торгового центра установлены вентиляционные камеры с узлом подготовки воздуха. Данное оборудование не относится общедолевому имуществу для использования всех собственников помещений в торговом центре, а это оборудование принадлежит ООО «Перекресток - 2000» и используется только для работы магазина «Перекресток», который принадлежат ООО «Перекресток - 2000» (далее - Ответчик).

Согласно экспликации, к поэтажному плату технического паспорта БУ «Чуваштехинвентаризации» на объект недвижимости 3-х этажный универсальный магазин (литеры А, А1,1-Х), выполненный 27.03.2009 г., помещение № 1 технического этажа литера А общей площадью 41,80 кв.м. отмечена как «вент.камера» и относиться к помещениям общего пользования.

Ключи от вентиляционного помещения предоставили сотрудники магазина «Перекресток» и открыли его для осмотра комиссией. Истец, как управляющая компания, не имеют свободного доступа в данное помещение, ключи от него находятся только у сотрудников магазина «Перекресток». Представители собственника нежилого помещения ООО «Перекресток - 2000» комиссии не представили разрешительную документацию на установку оборудования и право использования данного помещения.

Запрос Истца от 20.09.2022 о предоставлении разрешительной документации (проект установки оборудования в помещении, решение общего собрания собственников помещений торгового центра о праве использования помещения №1 технического этажа) Ответчиком получен 26.09.2022 (трек отслеживания Почта России 42800975002445), но по сегодняшний день документы не представлены.

Истец является управляющей компанией 3-х этажного универсального магазина по адресу: 

<

...> на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений от 24.03.2017 г.

Указанным протоколом утвержден проект договора управления 3-х этажным универсальным магазином (далее - договор управления) с ООО «Стиль».

В соответствии с пунктом 3.5.8. Договора управления, управляющая компания имеет право представлять интересы собственника в отношениях с физическими и юридическими лицами, органами государственной власти и местного самоуправления, в том числе в арбитражных судах общей юрисдикции по любым вопросам, связанным с защитой права собственности на общее имущество собственников супермаркета и земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации супермаркета.

В соответствии пунктом 3.3.22 договора управления и пунктом (вопросом) 8 решения общего собрания собственников помещений от 24.03.2017 г., управляющая компания наделена полномочиями представлять интересы собственников по использованию общего имущества, в том числе заключению договоров аренды по использованию общего имущества и рекламных мест на фасаде по стоимости утвержденным комиссией из числа собственников.

Кроме того, в соответствии протоколом общего собрания собственников помещений от 24.03.2017, вопросом 9 повестки дня принято решение об утверждении размера вознаграждения управляющей компании ООО «Стиль» за коммерческое использование земельного участка и общего имущества в размере 30 % от суммы полученного дохода.

Проколом общего собрания собственников помещений от 20.05.2022, вопросом 5 повестки дня принято решение, что доходы от использования имущества (сдачи в аренду), находящегося в долевой собственности собственников, поступают в состав общего имущества и расходуются в счет выполнения работ по надлежащему содержанию общего имущества трехэтажного универсального магазина.

На основании вышеизложенного следует, что управляющая компания правомочна обращаться в суд, в интересах защиты прав собственников нежилых помещений в торговом центре

Как указывает истец, вентиляционное помещение № 1, расположенное на техническом этаже торгового центра, относится к помещениям общего пользования (общедолевая собственность). Ответчик пользуется указанным помещением без получения на то разрешения от других участников долевой собственности здания.

По поручению комиссии от 29.09.2022, истец рассчитал рыночную стоимость аренды нежилого помещения исходя из средней стоимости аренды в торговом центре «Диапазон» в размере 500 рублей за один квадратный метр.

Помещение № 1 технического этажа площадью 41,80 кв.м. х 500 рублей х 36 месяцев (с 29.09.2019 по 29.09.2022) = 752 400 рублей.

01.11.2022 Истец, по поручению комиссии собственников, направил Ответчику досудебную претензию с приложением подтверждающих документов, о необходимости оплатить по рыночной стоимости за пользование вентиляционном помещением (общедолевой собственностью).

На данную претензию 07.12.2022 от Ответчика поступил ответ, в котором Ответчик не отрицает пользование спорным помещением с момента открытия торгового центра, ссылаясь на отсутствии до настоящего времени каких-либо претензий со стороны собственников и управляющей компании.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (потерпевшего); приобретение или сбережение имущества произошло в отсутствие сделки или иных оснований.

Решающее значение для квалификации обязательства по статье 1102 Гражданского кодекса имеет не характер поведения приобретателя (правомерное или противоправное), а отсутствие установленных законом или сделкой оснований для приобретения или сбережения имущества.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на несогласие с размером платы за использования общего имущества, а также на неверный расчет истца, выполненный без учета доли ответчика в праве общей долевой собственности.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2023 г. назначена судебная экспертиза.

Судом перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Определить какую площадь в помещении № 1 назначение помещения: вент. камера, общей площадью 41,8 кв.м., расположенного на техническом этаже в здании торгового центра по адресу: 

<

...> занимает вентиляционное оборудование ООО «Перекресток-2000»?

2. Какая рыночная стоимость права аренды в торговом центре «Диапазон» по адресу: 

<

...> нежилого помещения вентиляционной (Литер А помещение 1 площадью 41,80 кв.м.) в период с сентября 2019 года по сентябрь 2022 года?

С помощью экспертизы устанавливаются факты, требующие специальных знаний, которыми суд, а также представитель заявителей апелляционной жалобы не обладают.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Согласно экспертному заключению № 06/23 от 14 декабря 2023 г. (Далее – Экспертное заключение), эксперт пришел к следующим выводам:

1. Площадь, занятая вентиляционным оборудованием, составляет ? площади помещения № 1, назначение: вент. камера, общей площадью 41,8 кв.м., расположенного на техническом этаже в здании торгового центра по адресу: 

<

...>.

2. Рыночная стоимость права аренды в торговом центре «Диапозон» по адресу: ЧР, 

<

...> нежилого помещения вентиляционной (Литер А помещение 1 площадью 41,80 кв.м.) в период с сентября 2019 г. по сентябрь 2022 г. составляет 613 966 (Шестьсот тринадцать тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В заключении эксперта  исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ  и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Места общего пользования принадлежат всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности. Данные разъяснения приведены в п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, в котором разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры.

Право собственности есть мера возможного поведения субъекта гражданского оборота по осуществлению своей властью и в своем интересе правомочий в пределах, предоставленных законом. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении требования об определении порядка пользования имуществом. находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Соглашение о порядке пользования имуществом, находящемся в общей долевой собственности (места общего пользования) в том числе по передаче их в аренду сособственникам собственниками не заключалось.

Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

ООО «Перекресток-2000» является собственником нежилого помещения площадью 1576,6 кв.м., расположенного в здании торгового центра по адресу: 

<

...> (далее - Торговый центр), с кадастровым номером 21:01:030407:1922, что подтверждается записью о праве собственности № 21-21/001- 21/031/003/2015-2037/2 от 30.07.2015 г., содержащейся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Общая площадь Торгового центра составляет 5706 кв. м.

В пересчете на проценты ООО «Перекресток-2000» принадлежит 27,63% от общей площади здания Торгового центра, равной 5 706 кв. м.

В материалы дела представлен Технический паспорт, подготовленный ГУП ЧР «Чуваштехинвентаризация» Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 30.03.2009 г.

Согласно экспликации по поэтажному плану Технического паспорта, в составе мест общего пользования указанным техническим паспортом определены помещения для размещения вентиляционного оборудования:

Общая площадь мест общего пользования для размещения вентиляционного оборудования составляет 105,20 кв. м.

Учитывая, что ООО «Перекресток-2000» принадлежит 27,63% от общей площади Торгового центра, то соразмерно своей доле ООО «Перекресток-2000» из указанных помещений вправе использовать 29,07 кв. м. (Расчет доли: 105,20 кв./100* 27,63 %= 29,07 кв. м.).

Исходя из данных Экспертного заключения, вентиляционное оборудование занимает 31,35 кв. м. (3/4 от общей площади помещения S 41,8 кв.м.), из площади всех вентиляционных помещений на основании Технического паспорта ООО «Перекресток2000» соразмерно своей доле вправе занимать 29,07 кв. м., следовательно, доля превышения ООО «Перекресток-2000» в пользовании общим имуществом составляет: 31,35 кв. м - 29,07 кв. м.= 2,28 кв. м.

С учетом изложенного суд принимает контррасчет ответчика, в соответствии с которым размер арендной платы за период с сентября 2019 по сентябрь 2020 г.

2,28 кв. м (размер превышения сверх доли) * 12 мес. (месяцы за период) * 426 руб.1 за 1 кв.м в месяц = 11 655 руб. 36 коп.

Размер арендной платы за период с сентября 2020 по сентябрь 2021 г.

2,28 кв. м (размер превышения сверх доли) * 12 мес. (месяцы за период) * 432 руб.2 за 1 кв.м в месяц = 11 819 руб. 52 коп.

Размер арендной платы за период с сентября 2021 по сентябрь 2022 г.

2,28 кв. м (размер превышения сверх доли) * 12 мес. (месяцы за период) * 366 руб.3 за 1 кв.м в месяц = 10 013 руб. 76 коп.

11 655 руб. 36 коп. + 11 819 руб. 52 коп. + 10 013 руб. 76 коп = 33 488 руб. 64 коп.

Таким образом, размер арендной платы за период с сентября 2019 г. по сентябрь 2022 г. составляет 33 488 руб. 64 коп.

Суд также указывает, что истцом не представлено доказательств невозможности использования помещения, занятого оборудованием ответчика, иными собственниками помещений.

В соответствии с техническим паспортом БУ «Чуваштехинвентаризации» на объект недвижимости 3-х этажный универсальный магазин (литеры А, А1,1-Х), выполненный 27.03.2009 г., помещение № 1 технического этажа литера А общей площадью 41,80 кв.м. является вентиляционной камерой. Таким образом, в соответствии с целевым назначением спорного нежилого помещения, использование данного помещения в иных целях не представляется возможным.

Указанное подтверждает использование ответчиком помещения по прямому назначению, однако указанное не лишает права остальных собственников использовать  венткамеру для размещения вентиляционного оборудования.

В судебном заседании представитель истца также согласился с доводами ответчика, что ответчик имеет право на использование части общего имущество, однако указал на то, что в таком случае должно быть заключено соглашение со всеми собственниками помещений в здании.

Поскольку ответчик имеет право соразмерно своей доле в общем имуществе использовать общее имущества  здания, суд полагает, что взысканию подлежит стоимость пользования в доле превышающей долю ответчика в общем имуществе.

Иной подход приведет к нарушению прав ответчика как собственника помещений в здании.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, иск подлежит частичному удовлетворению, в указанном судом размере.

Расходы по госпошлине и экспертизе  относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

В силу абзаца второго части 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, судебные расходы подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТИЛЬ"  33 488 руб. 64 коп. задолженности за период с сентября 2019 по сентябрь 2022.

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 833 руб. 39 коп.

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТИЛЬ" в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 14 445 руб. 61 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                  К.А. Кантор