АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-12502/2024

 

г. Нижний Новгород                                                              03 октября 2024 года

резолютивная часть решения объявлена 19.09.2024г.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 17-439) Окорокова Дмитрия Дмитриевича, при ведении протокола судебного заседания ведет помощником судьи Алёновой Маргаритой Сергеевной рассмотрев дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), - далее предприниматель.

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород, - далее Общество 

о взыскании 2 912 160 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ,

 

при участии представителей сторон:

от истца: до перерыва  ФИО2 по доверенности от 11.04.2024 – посредством видео-конференцсвязи, после перерыва – не явились,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2024, 

установил:

Истец обратился в арбитражный суд с требованием к ответчику о взыскании убытков в сумме 2912160 рублей, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещения в состояние существовавшее до заключения договора аренды. 

Кроме того истец просит взыскать с ответчика расходы по проведению досудебной экспертизы в сумме 35000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме 30000 рублей, и расходы по оплате госпошлины в сумме 9471 рубль 60 копеек.

В обоснование иска Предприниматель  указал, что 21.10.2021г. передал Обществу в аренду на 7 лет помещение для организации торговли продовольственной, алкогольной, табачной продукцией и иных товаров народного потребления.

 19.10.2023г. по инициативе ответчика стороны расторгли договор аренды.

 При приемке помещения истцом были выявлены недостатки объекта, препятствующие его дальнейшему использованию.

Поскольку претензия истца  об оплате стоимости восстановления помещения удовлетворена не была, Предприниматель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Ответчик  с иском не согласился. В обоснование возражений указал, что представленный истцом акт экспертного исследования не является надлежащим доказательством по делу, поскольку пред специалистом был поставлен некорректный  вопрос: "определить стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения отделки помещения в состояние, существовавшее до заключения договора аренды."

Тогда как в соответствии с условиями договора помещение должно было быть возвращено Предпринимателю в состоянии не хуже того, в котором оно было передано арендатору, с учетом произведенных неотделимых улучшений, работ по ремонту и нормального износа. 

Акт исследования составлен без учета состояния помещения, отраженного а акте передачи помещения в аренду от 21.10.2021г. и возврата помещения от 30.11.2023г.

Помещение было возвращено истцу с учетом нормального износа с учетом неотделимых улучшений и работ по ремонту, что подтверждается сделанными Обществом фотографиями.

Фотографии помещения в акте исследования сделаны через два месяца после возврата. Дефекты, указанные в акте, могли возникнуть после возврата помещения.

Объем и перечень работ завышен и противоречит условиям договора.

Заслушав представителей сторон и рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между сторонами был заключен договор №738/21 от 27.09.2021г. по условиям которого Предприниматель передал в аренду Обществу на семь лет помещение пл. 182,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, пом.8п, для размещения магазина розничной продажи продовольственной, алкогольной, табачной продукцией и иных товаров народного потребления.

   Согласно п.п. 2.1.4, 2.1.5 договора арендатор вправе производить отделимые и неотделимые улучшения, осуществлять любые строительные и отделочные работы, необходимые арендатору для использования помещения по назначению. при прекращении договора система охранно-пожарной сигнализации, установленная арендатором за счет собственных средств, подлежит демонтажу и вывозу последним.

 Пунктами 2.2.5, 2.28 установлено, что после прекращения договора арендатор обязуется передать помещение арендодателю в состоянии не хуже того, в котором оно было передано в аренду, с учетом произведенных неотделимых улучшений, работ по ремонту и нормального износа. При этом, Арендатор вправе произвести в помещении любые ремонтные работы, по подготовке помещения к целевому использованию.

Помещение передано ответчику по акту приема-предачи от 21.10.2021г.

19.10.2023г. стоны заключили соглашение о расторжении договора, которым определили последний день аренды- 30.11.2023г.

Актом от 30.11.2023г.помещение было возвращено арендодателю с указанием на наличие замечаний последнего, перечень которых будет представлен до 06.12.2023г.

Истцом ответчику была направлена претензия №23 от 05.12.2023г. с указанием на выявленные недостатки, которая была отклонена последним письмом от 27.12.2023г.

Для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ истцом с предпринимателем ФИО4 был заключен договор от 24.01.2024г. на проведение независимого исследования.

Исследование было назначено на 26.01.2024г. О времени и месте исследования Предприниматель известил Общество срочной телеграммой 24.01.2024г. с предложением присутствовать при осмотре.

На осмотр помещения ответчик не явился. О невозможности явки истцу не сообщал, просьб о переносе обследования не высказывал.

По результатам обследования специалист установил, что стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещения в состояние, существовавшее до заключения договора аренды, составляет 2912160 рублей.

  Компетенция ФИО4 в вопросах определения объема работ по восстановлению помещения и их стоимости подтверждается приложенными к заключению документами, в частности дипломами о профессиональной подготовке и переподготовке, сертификатом соответствия судебного эксперта, удостоверением о повышении квалификации, свидетельствами об окончании курсов специалистов по составлению сметной документации и регистрации в качестве пользователя программного комплекса "Гранд-Смета".      

    Ответчиком в материалы дела представлен локальный сметный расчет, датированный 2024г. , выполненный ООО "Кем.Строй-Торг". По мнению Общества стоимость устранения имевшихся недостатков может составлять 204613 руб.98 копеек, определенных в этой смете. 

Ответчиком заявлено ходатайство о проведении экспертизы с целью определения, на основании представленных Обществом фотографий, того обстоятельства, что отраженные на них недостатки являются естественным износом помещения.

Ходатайство ответчика судом отклонено, поскольку оснований сомневаться в заключении специалиста, представленного истцом, у суда не имеется. Представленные ответчиком фотографии не отражают состояние помещения в полном объеме. Кроме  того отдельные фотографии однозначно свидетельствуют о наличии именно недостатков (пятна, следы штукатурных работ) которые не могут быть естественным износом т.е. тем ухудшением состояния которое появляется вследствие нормальной эксплуатации. Более того, суду представляется сомнительным объективность отграничения недостатков от естественного износа на основании ограниченного количества фотоматериалов.

Осмотр же объекта проводился специалистом ФИО4, уже давшем своё заключение.  

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Пунктом 2.2.5 договора  установлено, что после прекращения договора арендатор обязуется передать помещение арендодателю в состоянии не хуже того, в котором оно было передано в аренду, с учетом произведенных неотделимых улучшений, работ по ремонту и нормального износа. 

Из текста договора и акта приема-передачи от 21.10.2021г. следует, что замечаний к состоянию объекта у Общества при приеме его в аренду не было. Ремонтные работы, о которых говорится в договоре, связаны не с недостатками помещения, с со спецификой деятельности арендатора. 

Таким образом, в данном случае, помещение следовало возвратить в состоянии позволяющем продолжать его эксплуатацию, но не обязательно с отделкой, которая была до заключения договора аренды. В этой связи у ответчика отсутствует обязанность по восстановлению "венецианской" штукатурки, как указывает в иске истец. Монтаж потолка "Армстронг" так же не является недостатком помещения, поскольку договор предусматривал его возврат именно с учетом произведенных Обществом изменений.

Таким образом, выяснению подлежит вопрос о размере стоимости восстановительных работ, необходимых для приведения помещения в состояние пригодное для эксплуатации, но не в то состояние, которое существовало до заключения договора аренды.

В этой связи суд считает необходимым исключить из сметы на ремонт помещения позиций по декоративной отделки помещения: 

в помещении 2  - позиции 22,24,27,33,34; в помещении 4 - позиция 58; в помещении 5- позиции 68,69,75 на общую сумму 649811 рублей.

Суд так же исключает из сметы расходы по монтажу пожарной сигнализации: 

в помещении 1- позиции 14,15; в помещении 2 - позиции 41,42; в помещении 5- позиции 81,82 на общую сумму 6030 рублей , поскольку в акте приемки от 21.10.2021г. имелось указание на её отсутствие, а по условиям договора, пожарная сигнализация, установленная Обществом подлежит демонтажу и вывозу.

 Исключаются расходы на установку магнитного замка во входной группе - позиция 94 на сумму 743 рубля, поскольку данные о его наличии ранее и необходимости в будущем отсутствуют.

Кроме того, суд полагает необходимым исключить из сметы расходы на демонтаж потолка "Армстронг" и монтаж нового потолка в помещении 5 - позиции 61-67 на общую сумму 386441 рубль.

Как уже было указано выше монтаж потолка иного, нежели был до заключения договора аренды, не порождает у ответчика обязанность привести его в прежний вид.

Единственное требование к нему - исправность и возможность дальнейшего его использования.

 В заключении специалиста при описании дефектов потолка в помещении 5, указано на множественные дефекты подвесной конструкции- разрушении целостности листов. При этом из фототаблицы экспертного осмотра от 26.01.2024г. видно, что потолок в помещении 5 демонтирован. Однако на фотографиях помещении 5, представленных ответчиком, признаки демонтажа отсутствуют, потолок в собранном виде.

Из этого можно сделать вывод, что эксперту на обследование помещение 5 могло быть представлено с гипсокартонными листами потолка снятыми после составления акта возврата от 30.11.2023г. 

Таким образом, суд не может сделать вывод о том, что этот недостаток возник по вине Общества.

В отношении других недостатков, описанных в акте экспертного исследования №01.07/2024г., суд приходит к выводу об их возникновении до возврата помещения.

Фотографии, представленные ответчиком, существенно не отличаются от тех, которые имеются в экспертном заключении (за исключением упомянутых выше фотографий потолка в помещении 5). При этом Ответчик, проигнорировав предложения истца участвовать в акте осмотра 26.12.2023г., сам лишил себя возможности делать своевременные замечания.

Формулировка вопроса, поставленного перед экспертом (определение стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещения в состояние существовавшее до заключения договора аренды) не делает это заключение недопустимым доказательством, поскольку, предусмотренная пунктом 2.2.5 договора  обязанность арендатора по возврату помещения, заключалась в передаче помещения арендодателю в состоянии не хуже того, в котором оно было передано в аренду.

Имеется лишь указание на необходимость учета произведенных неотделимых улучшений, работ по ремонту и нормального износа.

Обнаруженные экспертом при осмотре недостатки, по его мнению, требуют для устранения именно тех видов работ которые он указал. Они не являются ни улучшением, ни результатом работ по ремонту, ни нормальным износом.

Поэтому за исключением декоративной отделки (стоимость которой судом изъята из сметы на ремонт) предложенные экспертом работы будут именно теми, которые направлены на приведение помещения в состояние, пригодное для эксплуатации.

Основания сомневаться в квалификации и объективности специалиста у суда отсутствуют.

Всего из стоимости работ, указанных в заключении эксперта подлежат исключению работы на сумму 1043025 рублей.

Локальный сметный расчет, датированный 2024г., выполненный ООО "Кем.Строй-Торг" на сумму 204613 руб.98, представленный Обществом, как объективное подтверждение стоимости необходимых работ, судом не принимается.

Не указаны обстоятельства составления этого расчета, его точная дата, описание и объем недостатков, так же не указано имел ли место осмотр помещения, нет данных о квалификации лица, его составившего.

При указанных обстоятельствах, суд, исходя из положений ст.ст. 15, 393 ГК РФ приходит к выводу о наличии убытков истца, возникших по вине ответчика в размере 1869135 рублей.

Расходы по делу относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

При этом, расходы на оплату заключения досудебной экспертизы подлежат оплате в силу п.2  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела",  поскольку указанное заключение было необходимо для подачи иска, поскольку им была определена его цена. 

    Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

                                                      РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), 1 869 136 руб. 20 коп ущерба, 22 464 руб. 35 коп. расходов по делу, 6 679 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 19 255 руб. 15 коп. расходов по оплате юридических услуг. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.            

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                Д.Д. Окороков