Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-261900/23-6-2066

12 апреля 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧЕРНОМОРСКИЕ СКОРОСТНЫЕ ЛИНИИ" (117630, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.07.2006, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСАРДЖИ-КОНСАЛТИНГ" (105082, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 

<

***>)

о признании отчета недействительным

третье лицо: ФГУП «Роспромторг»

при участии:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО1 по дов. от 25.01.2024г. (дип. от 02.07.2012г.)

от третьего лица – ФИО2 по дов. от 14.09.2022г. (дип. от 19.06.2015г.) 

 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧЕРНОМОРСКИЕ СКОРОСТНЫЕ ЛИНИИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСАРДЖИ-КОНСАЛТИНГ" (далее - ответчик) о признании недействительным отчета об оценке № 704/ОПЭД-19-7-1 от 16.07.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП «Роспромторг».

Дело рассматривалось в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Представитель третьего лица представил письменные объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела,  между истцом (арендатор) и ФГУП «Роспромторг» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 202/ДО-17 от 01.04.2017г., по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимости, свободные от прав третьих лиц: причал «Анапка», литер П, площадью 985 кв.м, кадастровый (или условный) номер:23:26/01:02:00:00:22, расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, морской порт; причал «Джемете», литер П, площадью 447 кв.м, кадастровый (или условный) номер:23:26/01:02:00:00:23, адрес (местоположение): Краснодарский край, город-курорт Анапа, морской порт; причал «Пирс металлический» приписного портопункта Анапа, назначение: Транспортное сооружение, площадью 432 кв.м., литер П, кадастровый (или условный) номер:23:26/01:02:00:00:00, адрес (местоположение): Краснодарский край, город-курорт Анапа.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок действия договора аренды установлен до 31.05.2028 года.

Согласно п. 2.2.2 договора, за владение и пользование объектами арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату.

В соответствии с п. 3.1 договора, годовой размер арендной платы за пользование объектами устанавливается в размере 3 023 385 руб. Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы.

По условиям п. 3.3.1 договора, арендодатель вправе каждые три года, начиная с даты передачи объектов арендатору по акту производить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости права собственности имущества, переданного арендатору по договору и арендной платы за его использование.

Размер арендной платы, определенный в результате оценки имущественных прав пользования объектами в соответствии с п. 3.3.1, 3.3.2 договора устанавливается арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления, содержащего расчет соответствующих изменений (п. 3.3.3 договора).

На основании уведомления ФГУП «Роспромторг» от 10.08.2021 №АС-32/8040-27 ставка арендной платы по договору установлена в размере 4 250 920,00 руб. Стоимость арендной платы определена на основании отчета об оценке № 704/ОПЭД-19-7-1 от 16.07.2021, выполненного ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг».

Не согласившись с вышеуказанным изменением арендной платы, ссылаясь на нарушение требований Федерального стандарта оценки «Общие правила оценки, подходы и требования к проведению оценки (приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297)», «Цель оценки и виды стоимости» (приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298), «Требования к отчету об оценке» (приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299), «Оценка недвижимости (приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истец обратился с настоящим иском.

В материалы дела представлена рецензия специалиста в отношении отчета об оценке № 704/ОПЭД-19-7-1 от 16.07.2021, подготовленного ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», согласно которой представленный к рецензированию отчет нельзя признать состоятельным, поскольку расчет рыночной стоимости объектов оценки выполнен с рядом существенных ошибок: некорректно подобран объект-аналог для расчета затрат на замещение, некорректно проведены корректировки стоимости аналога на материал конструкции и высоту сооружения, некорректно рассчитаны физический и внешний износы, расчет ставки дисконтирования является необоснованным. Выявленные в отчете ошибки расчета стоимости являются существенными - их устранение приведет к существенному изменению итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях их передачи в аренду.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Величина стоимости объекта оценки, произведенная в оспариваемом отчете об оценке № 704/ОПЭД-19-7-1 от 16.07.2021 носит рекомендательный характер, в связи с чем возможность оспаривания отчета оценщика не предусмотрена в рамках самостоятельного иска.

Доказательств того, что спорный отчет был произведен с нарушением предъявляемых стандартов оценки и положений закона, истцом также не представлено.

При определении стоимости объектов оценщик обосновал использование затратного подхода (стр. 63), метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода (стр. 65). Затраты на замещение определяются как текущая стоимость нового аналогичного объекта (объект-аналог), эквивалентного по всем параметрам оцениваемому объекту.

Таким образом, оценщик не определяет стоимость воспроизводства точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов и спецификаций, а определяет стоимость на основании аналогичного по параметрам гидротехнического сооружения. Оцениваемые объекты представляют собой пирсы с металлическим свайным основанием и покрытием территории деревянным настилом.

В качестве объекта-аналога использовались укрупненные показатели стоимости строительства «Пирс железобетонный свайный» (М3.07.012.0011 - М3.07.012.0017) с учетом введения корректирующих коэффициентов на различия оцениваемых объектов и объектов-аналогов.

Ошибки при определении корректировки на высоту отсутствуют, посколькуданная корректировка не используется при определении стоимости. Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент 0,858 учитывает корректировку цен с 01.01.2019 на 01.01.2021. Ошибки в расчете коэффициента отсутствуют, а используемый коэффициент характерен к объектам с конструктивной системой КС-10.

Кроме того, в отношении оспариваемого отчета об оценке получено положительное экспертное заключение № 448/08-21, подготовленное экспертом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», в соответствии с которым эксперт пришел к выводу, что оспариваемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения предъявленных требований не имеется.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на истца.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 101-103,123, 156, 110,167-170 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                          Е.В. Коршикова