АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-5972/2016

г. Краснодар

07 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Кунак» – Аскерова М.К. и Магомедова Т.Э. (доверенности), в отсутствие представителей ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Булочно-кондитерский комбинат», администрации городского округа «город Махачкала», общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом БКК», третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Дагестан, управления по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Махачкалы, комитета по управлению имуществом администрации города Махачкалы, Джафаровой Айшат Магомедовны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом БКК» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу № А15-5972/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Кунак» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Республики Дагестан иск к обществу с ограниченной ответственностью «Булочно-кондитерский комбинат» (далее – комбинат), администрации городского округа город Махачкала (далее – администрация) о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 1604 кв. м с кадастровым номером 05:40:000064:2061, расположенный по адресу: 367010, Республика Дагестан, г. Махачкала, проспект Гамидова, 61, (далее – земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061) и о признании права собственности на земельный участок площадью 869,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Махачкала, пр. Гамидова, 61 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – управление Росреестра), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Дагестан (далее – кадастровая палата), управление по земельным ресурсам и землеустройству города Махачкалы (далее – управление по земельным ресурсам), комитет по управлению имуществом администрации города Махачкалы (далее – комитет), общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом БКК» (далее – торговый дом).

Определением от 27.09.2017 торговый дом привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что избранный истцом способ судебной защиты не соответствуют содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также не обеспечивает восстановление нарушенного права. Надлежащим способом защиты для общества является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061.

Определением от 23.10.2018 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду принятия судебного акта о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле  (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса). Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Джафарова Айшат Магомедовна (далее – физическое лицо).

Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса изменило предмет иска на признание права общей долевой собственности торгового дома и общества на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061, а также на присуждение торгового дома к производству выдела в натуре земельного участка площадью 585 кв. м с кадастровым (условным) номером 05:40:000060:115, на котором расположено принадлежащее обществу кафе (литера А) общей полезной площадью 436,6 кв. м с кадастровым номером 05:40:000060:6990 в соответствии с заключением землеустроительной экспертизы от 06.03.2018 № 58/18.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2018 отменено. Принято изменение предмета иска. Признано право общей долевой собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061, произведен выдел в натуре земельного участка площадью 585 кв. м, расположенного под принадлежащим обществу на праве собственности объектом недвижимости (литера А) общей площадью 436,6 кв. м с кадастровым номером 05:40:000060:6990 в соответствии с приведенным в табличной форме координатами характерных точек его границ по заключению землеустроительной экспертизы от 07.03.2018 № 58/18. Судебный акт мотивирован тем, что при приватизации исходного земельного участка, в результате раздела которого образован земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061, нарушено исключительное право общества на земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащего ему здания, сооружения. 

Торговый дом обжаловал постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. У торгового дома отсутствовала возможность подготовки к судебному разбирательству по измененному обществом предмету иска. Судом апелляционной инстанции допущено нарушение процессуальных норм. Суд апелляционной инстанции необоснованно привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, физическое лицо, которое никогда не являлось правообладателем земельного участка площадью 550 кв. м с кадастровым номером 05:40:000064:115, расположенного по адресу: г. Махачкала, пр. Гамидова, 61. Физическое лицо как руководитель общества знало о рассматриваемом деле. В этой связи, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также для принятия изменений предмета иска. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что решением администрации г. Махачкалы от 05.05.1995 № 451 за комбинатом (с прежней организационно-правовой формой акционерное общество) на праве бессрочного (постоянного) пользования закреплены 0,92 га земель под булочно-кондитерский комбинат. Правообладателю выдан соответствующий государственный акт от 13.06.1995 № РД40Г-0363 с приложением в виде чертежа границ землепользования.

Фонд имущества города Махачкалы (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 02.09.1997 купли-продажи (приватизации) арендного предприятия кафе «Кунак», в том числе зданий бара, кафетерия, столовой, кафе «Снежок», находящихся в городе Махачкале по пр. Кирова, 15, за 1 699 000 рублей. Фонд имущества города Махачкалы выдал обществу свидетельство с регистрационным № 229 о праве собственности на приобретенное имущество.

На основании договора купли-продажи от 02.09.1997, акта приема-передачи от 02.09.1997, письма комитета от 23.04.2001 № 216, выданного Фондом имущества города Махачкалы свидетельства о праве собственности на имущество с регистрационным № 229 и справки БТИ от 28.09.2001 № 06134 Дагестанской республиканской регистрационной палатой 01.10.2001 зарегистрировано право собственности общества на кафе (литера А) общей полезной площадью 436,6 кв. м с кадастровым номером 05:40:000060:6990, расположенное по адресу: г. Махачкала, пр. Гамидова, 61. Соответствующая запись от 01.10.2001 с номером регистрации 05-01/42/2001-254 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В государственном кадастре недвижимости содержались сведения о поставленном на кадастровый учет 02.09.1997 земельном участке площадью 550 кв. м с кадастровым номером 05:40:000064:115, расположенном по адресу: г. Махачкала, пр. Гамидова, 61, с разрешенным использованием под кафе. В кадастровой выписке от 11.08.2016 № 05/2016/02-257696 содержится информация о закреплении этого участка за физическим лицом (Джафаровой А.М.) на праве постоянного (бессрочного) пользования со ссылкой на запись от 02.09.1997 с номером регистрации 229, а также о том, что границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены. 

Земельный участок площадью 8148,95 кв. м с кадастровым номером 05:40:000064:0008, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, Ленинский район, ул. Гамидова, д. 61, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства булочно-кондитерского комбината находился в собственности комбината, что нашло отражение в кадастровом плане земельного участка от 22.07.2002, в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2014 № 01/006/2014-871 и свидетельстве о государственной регистрации права от 05.03.2012 серии 05-АА № 496537. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись от 05.03.2012 с номером регистрации 05-05-01/003/2012-832 без ограничений или обременений. Вступившим в законную силу решением  Арбитражного суда  Республики Дагестан от  22.12.2005 по  делу № А15-1930/2005 зарегистрированное в 2003 году за комбинатом право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:0008 признано недействительным в части площади 436,6 кв. м, необходимой для размещения и эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности кафе (литера А) общей полезной площадью 436,6 кв. м.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 05:40:000064:0008 образованы 4 земельных участка, в том числе с кадастровым номером 05:40:000064:2061 (площадью 1604 кв. м), право собственности на который зарегистрировано за комбинатом. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись от 14.07.2015 с номером регистрации  05-05/001-05/140/001/2015-8019/1 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.11.2016 № 05/140/103/2016-12569). Раздел произведен таким образом, что принадлежащее обществу на праве собственности кафе (литера А) общей полезной площадью 436,6 кв. м оказалось в границах земельного участка с кадастровым номером 05:40:000064:2061 без выдела из последнего площади, указанной в решении  Арбитражного суда  Республики Дагестан от  22.12.2005 по  делу № А15-1930/2005.

Комбинат (продавец) и торговый дом (покупатель) заключили договор от 02.12.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:40:000064:2061 по цене 4938 тыс. рублей. Земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061 передан покупателю по акту приема-передачи от 02.12.2016. В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись о переходе права собственности от 22.03.2017 с номером регистрации 05:40:000064:2061-05/0001/2017-2 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 23.08.2017 № 99/2017/25960023).

Общество в лице своего руководителя (Джафаровой А.М.) обратилось в администрацию с заявлением от 31.03.2015 о предоставлении в собственность земельного участка под кафе (литера А) общей полезной площадью 436,6 кв. м. Письмом от 16.09.2015	№16 муниципальное казенное учреждение «Управление архитектуры и   градостроительства г. Махачкалы» предложило заявителю внести в муниципальный бюджет плату за приобретаемый в собственность земельный участок в размере2 856 924 рублей. Управление по земельным ресурсам письмами от 26.02.2016 № 1013-у/о, от 04.04.2016 № 2840 известило заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении муниципальной услуги по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предоставлению его в собственность ввиду отсутствия оригинала топографической съемки, межевого дела и первичного правоустанавливающего документа. 

Полагая, что в связи государственной регистрацией перехода к торговому дому права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061 нарушено исключительное право собственника кафе (литера А) общей полезной площадью 436,6 кв. м на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации этого объекта, общество обратилось в арбитражный суд.

В результате проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы (экспертное заключение от 07.03.2018) установлено, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:115 налагается на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061. Площадь наложения составляет 585 кв. м, координаты наложения приведены в табличной форме. Эта площадь необходима и достаточна для размещения и эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости.

Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведено разъяснение о том, что если здание находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания (помещения в нем), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 и действующая после указанной даты статья 39.20).

Применительно к названным положениям Земельного кодекса Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 05.03.2004 № 82-О отмечено, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Исключительность этого права означает, что собственник объекта недвижимости вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этими объектом и необходимый для их использования.

В постановлениях от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы следующие правовые подходы. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Нормы Земельного кодекса не могут быть истолкованы как запрещающие нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется. При конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу. Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанций вправе был заключить о следующем. Общество в момент приватизации кафе (литера А) общей полезной площадью 436,6 кв. м приобрело исключительное право на необходимый для размещения и эксплуатации этого объекта земельный участок, площадь и конфигурация которого определена экспертным путем. С учетом того, что при приватизации комбинатом земельного участка с кадастровым номером 05:40:000064:0008, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:2061 не было учтено исключительное право общества на земельный участок под принадлежащим ему объектом недвижимости, у общества возникло право как на предъявление требований как о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000064:0008, так и на выдел из него участка, необходимого для размещения и эксплуатации кафе (литера А) общей полезной площадью 436,6 кв. м, площадь и конфигурация которого определена экспертным путем. Договор купли-продажи от 02.12.2016 в соответствующей части обоснованно квалифицирован как ничтожная сделка. Такая квалификацию согласуется с выводами, содержащимися в решении  Арбитражного суда  Республики Дагестан от 22.12.2005 по делу № А15-1930/2005. Апелляционный суд для определения объема исключительного права общества на землю правомерно исходил из экспертных выводов. С учетом имевшихся в материалах дела доказательств, содержавших противоречивые сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 05:40:000064:115 с разрешенным использованием под кафе (в кадастровой выписке от 11.08.2016 № 05/2016/02-257696 содержится информация о закреплении этого участка за физическим лицом (Джафаровой А.М.) на праве постоянного (бессрочного) пользования), суд апелляционной инстанции обоснованно привлек названное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Переход к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, был обусловлен исключением вероятности принятия судебного акта о правах лица, не привлеченного к участию в деле. Неподтвержденность данного факта на стадии апелляционного производства не может быть положена в основание отмены обжалуемого судебного акта суда апелляционной инстанции. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены, по сути, на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса). Форма и содержание резолютивной части и полного текста обжалуемого судебного акта не свидетельствуют о допущенном судом апелляционной инстанции процессуальном нарушении, которое в любом случае является основанием для отмены этого акта. 

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 по делу № А15-5972/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин