АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952) 24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                Дело № А19-9042/2020

24.09.2020 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17.09.2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 24.09.2020 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Пущиной Т.Н. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кокориным Г.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСВЯЗЬСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664024, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "МАРВИК" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664043, 

<

...> И)

о взыскании 3 521 492 руб. 50 коп.

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 31.07.2020, паспорт.

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 10.08.2020 № 10-08/20, паспорт, диплом.

в судебном заседании 10.09.2020 объявлялся перерыв до 17.09.2020

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСВЯЗЬСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАРВИК" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № К2 от 01.06.2018 в размере 3 521 492,50 руб.

От истца поступило ходатайство об уточнении требований, просит суд о взыскании 3 397 790 руб., составляющих сумму задолженности по арендной плате с января по август 2019 года включительно.

Рассмотрев ходатайство истца об уточнении исковых требований, суд считает его подлежащим удовлетворению на следующих основаниях.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение исковых требований не противоречит закону, не нарушает права других лиц, поэтому в соответствии со статьей 49 АПК РФ судом принимается.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, в обоснование иска сослался на тот факт, что в период с января по август 2019 года включительно ответчик обязанность по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом.

Ответчик в судебном заседании требования истца оспорил, в представленном отзыве сослался на тот  факт, что в период с марта по август 2019 года включительно сторонами было достигнуто соглашение об уменьшении арендной платы до 625 000 руб. в месяц, кроме того, полагает, что истцом не учтена стоимость произведенных ответчиком неотделимых улучшений, также указал, что объект аренды был передан ответчику 12.04.2018, а не 01.06.2018.

Истец с доводами ответчика не согласился, в представленных в суд возражениях указал на тот факт, что в материалах дела не имеется письменных  документов, подтверждающих изменение сторонами условий договора, также сослался на осуществление ответчиком действий по улучшению помещения без согласования с истцом, считает представленное в материалы дела соглашение о затратах понесенных на ремонтные работы недопустимым доказательством.

Исследовав материалы дела, заслушав истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Между истцом (арендодателем) и ООО «СТО тысяч мелочей» (ныне имеет наименование ООО «МАРВИК», далее по тексту - арендатор) 01.06.2018 заключен договор аренды № К2, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) помещение в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором.

В преамбуле договора стороны определили, что помещение – это предназначенное для ведения арендатором коммерческой деятельности нежилое помещение, расположенное в здании торгового центра «Кипарис», расположенное по адресу: 

<

...> строение 5 Б, ограниченное внутренней поверхностью стен, потолочными перекрытиями, поверхностью пола, общей площадью 2 282 квадратных метра. Помещение расположена на 1 этаже 3 этажного здания. определено путем штриховки в поэтажном плане (приложение № 1 к договору).

В силу п. 2.1 договора срок аренды по настоящему договору составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Стороны договорились, что до момента государственной регистрации настоящий договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный на срок до даты регистрации, но в любом случае не более чем на 360 календарных дней с момента его подписания. В случае, если в течение 360 календарных дней настоящий договор не будет зарегистрирован, краткосрочны договор автоматически возобновляет свое действие на тех же условиях.

В п. 7.1 договора стороны определили, что арендная плата по договору устанавливается за все помещение в целом и состоит из определенного в твердой сумме платежа и переменного платежа вносимых ежемесячно.

В соответствии с пунктом 7.2 договора платеж арендной платы, определенный в твердой сумме, в месяц составляет 1 255 100 руб., в том числе НДС, исходя из расчета 550 рублей  за 1 квадратный метр. В стоимость арендной платы входит плата за пользование арендным помещением, стоимость фактически оказанных услуг по теплоснабжению, водоснабжению и иные расходы, связанные с содержанием нежилого здания, пользование местами общего пользования и прилегающей территорией, плата за содержание и уборку мест общего пользования (включая содержание общих инженерных систем нежилого здания Торгового центра), доля арендатора в стоимости фактически потребленных услуг по электроснабжению, теплоснабжению, потребленных услуг по водоснабжению и услуг канализации на площадях, не входящих в состав аренднопригодной площади здания (фактической арендной площади), доля арендатора в стоимости услуг по приему загрязняющих веществ в горколлектор, плата за негативное воздействие на работу центральной системы водоотведения. Платеж арендной платы, определённой в переменной сумме - оплата за электроэнергию, потребленную Арендатором в предыдущем месяце, определяется Арендодателем, согласно установленным тарифам, на основании данных приборов учета, оплачивается Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента выставления Арендодателем счетов-фактур.

Платеж арендной платы, определенный в твердой сумме, выплачивается Арендатором с даты начала своей предпринимательской деятельности, но в любом случае не позднее 1 июня 2018 года, о чем стороны составляют соответствующий акт. В период ремонтных работ, завоза и установки товара и оборудования Арендатора, платеж арендной платы, определенный в твердой сумме с Арендатора, не взимается. Арендатор оплачивает только платеж арендной платы, определённой в переменной сумме.

Из пункта 7.3. договора следует, что выплата арендной платы производится не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца за текущий месяц (предоплата) путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя, указанный в п. 14 настоящего Договора. Обязанность Арендатора по оплате арендной платы считается исполненной Арендатором с момента зачисления денежных средств на счет Арендодателя.

30.11.2018 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № К2 от 01.06.2018, в соответствии с которым стороны, изменили предмет договора, уточнив понятие «помещения», указав, что это нежилые помещения общей площадью 2 172,8 квадратных метров, с номерами 20/1, 24 и 16 (частично, площадью 216 кв.м.) на поэтажном плане первого этажа нежилого здания Торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...> б, имеющего кадастровый номер 38:36:000002:9311, ограниченное внутренней поверхностью стен, потолочными перекрытиями (перегородок/стеклянных перегородок) и поверхностью пола. Помещение расположено на 1 этаже 3 этажного здания, определено путем штриховки в Поэтажном плане (Приложение № 1 к настоящему дополнительному соглашению № 1).

Кроме того, стороны изложили пункт 7.2 договора в новой редакции, указав, что платеж арендной платы, определенный в твердой сумме, в месяц составляет 1 195 040,00 (один миллион сто девяносто пять тысяч сорок) рублей, в т. ч. НДС, исходя из расчета 550 (пятьсот пятьдесят) рублей за 1 (один) квадратный метр.

Из пункта 4 следует, что дополнительное соглашение вступает законную силу с даты его подписания.

Также стороны в этот же день подписали акт приема-передачи помещения к дополнительному соглашению.

Между тем, как указывает истец, обязанность по внесению оплаты за пользование арендованным имуществом вносилась ответчиком не в полном объеме.

Из расчета истца, приложенного к заявлению об уточнении требований, поступившему в суд 08.09.2020 следует, что ответчиком с марта 2019 по август 2019 года включительно арендная плата оплачивалась в сумме 625 000 руб., а не 1 195 040 руб. как то предусмотрено договором. В связи с чем, с учетом имеющейся на 1 марта 2019 переплаты в размере 20 250,50 руб., задолженность ответчика перед истцом составила 3 397 789 руб. 50 коп.

Предупреждением, направленным ответчику от 05.02.2020 истец обратился к ответчику с требованием о погашении задолженности по договору аренды.

Поскольку завяленные в предупреждении требования были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки.

Оценив представленные в дело доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды № К2 от 01.06.2018, который по своей правовой природе является договором аренды и подпадает под определение статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное владение.

Факт исполнения истцом обязательств по передаче нежилого помещения в аренду по договору аренды подтвержден актом приёма-передачи и ответчиком не оспорен.

На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 7.2 договора платеж арендной платы, определенный в твердой сумме, в месяц составляет 1 255 100 руб., в том числе НДС, исходя из расчета 550 рублей  за 1 квадратный метр.

В соответствии с пунктом 7.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2018) с 30.11.2018 (даты подписания дополнительного соглашения с учетом п.4) платеж арендной платы, определенный в твердой сумме, в месяц составляет 1 195 040,00 (один миллион сто девяносто пять тысяч сорок) рублей, в т. ч. НДС, исходя из расчета 550 (пятьсот пятьдесят) рублей за 1 (один) квадратный метр.

Из пункта 7.3. договора следует, что выплата арендной платы производится не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца за текущий месяц (предоплата) путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя, указанный в п. 14 настоящего Договора. Обязанность Арендатора по оплате арендной платы считается исполненной Арендатором с момента зачисления денежных средств на счет Арендодателя.

Таким образом, обязанность произвести оплату за период с марта 2019 по август 2019 года включительно возникала ежемесячно 10 числа текущего месяца с 10.03.2019 по 10.08.2019.

Следовательно, срок исполнения обязательства по оплате наступил.

Из расчета истца следует, что ответчиком с марта 2019 по август 2019 года включительно арендная плата оплачивалась в сумме 625 000 руб., а не 1 195 040 руб. как то предусмотрено договором. В связи с чем, с учетом имеющейся на 1 марта 2019 переплаты в размере 20 250,50 руб., задолженность ответчика перед истцом составила 3 397 789 руб. 50 коп.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на тот  факт, что в период с марта по август 2019 года включительно сторонами было достигнуто соглашение об уменьшении арендной платы до 625 000 руб. в месяц

Доводы ответчика в указанной части судом проверены, суд полагает необходимым с ними согласится, ввиду следующего.

Как уже указывалось выше, правоотношения сторон возникли из договора аренды № К2 от 01.06.2018, который по своей правовой природе является договором аренды.

В ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В п. 1 ст. 452 ГК РФ указано, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Документа, оформленного дополнительным соглашением к договору в материалах дела не имеется.

В свою очередь, в материалах дела имеются счета на оплату, выставленные истцом ответчику № 43 от 26.02.2019, № 103 от 02.04.2019, № 142 от 26.04.2019, № 192 от 13.06.2019, № 223 от 24.06.2019, № 270 от 24.07.2019.

Указанные счета содержат наименование «Арендная плата за март 2019 (апрель, май, июль, август соответственно) и сумму, подлежащую оплате в размере 625 000 руб.

В соответствии с платежными поручениями № 263486 от 27.03.2019, № 23511 от 08.04.2019, № 27673 от 07.05.2019, № 29036 от 06.06.2019, № 29724 от 09.07.2019, № 29792 от 09.08.2019 на сумму по 625 000 руб. с назначением платежа Арендная плата за март 2019 (апрель, май, июнь, июль, август соответственно), а также содержащим ссылки на вышеуказанные счета, ответчик оплачивал арендную плату.

Также между истцом и ответчиком были подписаны универсальные передаточные документы № 64 от 31.03.2019, № 129 от 30.04.2019, № 165 от 31.05.2019, № 201 от 30.06.2019, № 246 от 31.07.2019, № 295 от 31.08.2019, которые содержат наименование  Арендная плата за март 2019 (апрель, май, июнь, июль, август соответственно), а также сумму 625 000 руб.

В соответствии со ст. 435 ГК РФ  офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

В ст. 437 ГК РФ указано, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

При таких обстоятельствах, учитывая представленные документы, суд приходит к выводу, что направив счета ответчику, истец направил последнему оферту о снижении арендной платы по договору в конкретный месяц 2019 года (март, апрель, май, июнь, июль, август соответственно), а ответчик, оплатив указанные счета принял ее, а подписав универсальные передаточные документы № 64 от 31.03.2019, № 129 от 30.04.2019, № 165 от 31.05.2019, № 201 от 30.06.2019, № 246 от 31.07.2019, № 295 от 31.08.2019 стороны изменили условия договора в части подлежащей внесению арендной платы в размере 625 000 руб. в конкретный месяц 2019 года (март, апрель, май, июнь, июль, август соответственно).

Таким образом, из конклюдентных действий сторон, усматривается достижение соглашения, оформленного в письменном виде подписанием универсальных передаточных документов, направленных на изменение условий договора.

Правовая позиция о том, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме нашла свое отражение в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Ссылки истца на наличие возможного соглашения об отсрочке или отсрочке внесения арендных платежей, судом отклоняются, ввиду того, что  представленные счета и универсальные передаточные документы содержат конкретное наименование: «арендная плата за месяц», без ссылки на ее частичную оплату. 

При таких условиях, размер арендной платы по договору в период с 01.06.2018 по 30.11.2018 составил 1 255 100 руб. ежемесячно, в период с 01.12.2018 по 28.02.2019 – 1 195 040 руб. ежемесячно, в период с 01.03.2019 по 31.08.2019 составил 625 000 руб.

Таким образом, за период с 01.06.2018 по 31.08.2019 ответчик был обязан оплатить истцу 14 865 720 руб.  (1 255 100 * 6 + 1 195 040 * 3 + 625 000 * 625 000 * 6 = 7 530 600 + 3 585 120 + 3 750 000).

Из представленных ответчиком платежных поручений №  20014 от 27.06.2108 на сумму 1 255 100 руб., № 26407 от 06.07.2018 на сумму 1 255 100 руб., № 28310 от 09.08.2018 на сумму 1 255 100 руб., № 28511 от 11.09.2018 на сумму 1 255 100 руб.,  № 28 682 от 08.10.2018 на сумму 1 255 100 руб., № 28855 от 08.11.2018 на сумму 1 255 100 руб., № 34922 от 11.12.2018 на сумму 1 196 140 руб., № 2 от 09.01.2019 на сумму 1 196 140 руб., № 17905 от 08.02.2019 на сумму 1 215 290,50 руб., № 263486 от 27.03.2019, № 23511 от 08.04.2019, № 27673 от 07.05.2019, № 29036 от 06.06.2019, № 29724 от 09.07.2019, № 29792 от 09.08.2019 на сумму по 625 000 руб. следует, что ответчиком была оплачена истцу арендная плата в размере 14 888 170 руб. 50 коп.

Следовательно, в настоящий момент у ответчика не имеется задолженности перед истцом.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истца о взыскании с ответчика 3 521 492 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2019 по 31.08.2019 заявленным необоснованно и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче иска истец уплатил государственную пошлину в размере 40 607 руб. 46 коп., в соответствии с платежными поручением № 336 от 10.03.2020.

Государственная пошлина, подлежащая оплате от суммы заявленных требований составляет 39 388 руб. 95 коп.

Уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае  уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, государственная пошлина в размере 618 руб. 51 коп. (40 607 руб. 46 коп. - 39 388 руб. 95 коп), подлежит возвращению истцу как излишне оплаченная, в остальной части, ввиду отказа в удовлетворении иска, государственная пошлина относится на истца.

руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Энергосвязьстрой» из федерального бюджета государственную пошлину в суме 618 руб. 51 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                        Т.Н. Пущина