АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

                                                            

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-12050/2017

г. Краснодар

13 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.05.2018г.

Полный текст решения изготовлен 13.06.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску   администрации города Сочи                      (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – истец, администрация)

к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Север»                                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354008, 

<

...> (далее – ответчик, кооператив)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. публичное акционерное общество банк «Финансовая корпорация открытие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 115114, 

<

...> (далее – ПАО банк «ФК Открытие»);

2. Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

<

...> (далее – ВТБ 24 (ПАО));

3. публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 117997, 

<

...> (далее – ПАО Сбербанк)

о взыскании 2 258 604,29 рублей, о применении последствий недействительной сделки

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика, третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к кооперативу о взыскании задолженности за пользование земельным участком площадью 18000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:37, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Цурюпы, за период с 16.11.2015 по 01.08.2016 в размере 2 134 258,57 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 124 345,72 рублей; о применении последствий ничтожности сделки путем погашения записи в ЕГРН от 30.07.2003 №23-01.50-15.2003-279 об обременении в виде договора аренды от 26.03.2003 №4900002710 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 18 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:37, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Цурюпы.

Определением суда от 22.08.2017 к участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО банк «ФК Открытие»; ВТБ 24 (ПАО) и ПАО Сбербанк.

Требования мотивированы использованием спорного земельного участка в отсутствие договорных отношений.

Истец, ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей участвующих в деле лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил, что администрацией и потребительским жилищно-строительным кооперативом «Север» был заключен договор аренды от 26.03.2003 №4900002710 земельного участка площадью 18000 кв. м для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации квартала низкоплотной застройки по ул. Цюрупы в Центральном районе г. Сочи. 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2014 №50/346/2014-339 земельный участок площадью 18000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:37 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию – город-курорт Сочи, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП 08.10.2009. Также в отношении земельного участка 30.07.2003 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды от 26.03.2003 №4900002710.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.12.2015 по делу                           № А32-3145/2015 признано отсутствующим право аренды потребительского жилищно-строительного кооператива «Север» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:37 площадью 18000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Цюрупы, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2003 на основании договора аренды земельного участка от 26.03.2003 №4900002710 (номер государственной регистрации 23-01.50-15.2003-279). Решение вступило в законную силу.

Суд пришел к выводу, что договор аренды от 26.03.2003 №4900002710 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен администрацией в отсутствие соответствующих полномочий. 

В соответствии с представленным в материалы дела актом осмотра земельного участка от 18.11.2014 на спорном участке расположены три девятнадцатиэтажных дома и стоянка для хранения автомобилей на 421 машиноместо. Участок огорожен.

Согласно акту осмотра от 12.07.2017 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203017:37 расположены три двадцатидвухэтажных многоквартирных жилых дома, а также нежилое здание переменной этажности 2-7, использующееся в качестве автомобильной парковки. Земельный участок огорожен, доступ на участок ограничен.

В связи с использованием ответчиком земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:37 в отсутствие оплаты администрация обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации, статьей 23 Налогового кодекса РФ каждый обязан уплачивать законно установленные налоги и сборы. В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса РФ (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение истец должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения и размер неосновательного обогащения.

Таким образом, исходя из характера исковых требований, в предмет судебного исследования в данном случае входит установление обстоятельств фактического использования земельного участка ответчиками.

Допустимыми доказательствами факта использования земельного участка являются документы, подтверждающие размещение в границах земельного участка имущества ответчика, а также его использования.

Поскольку в дело не представлено доказательств, подтверждающих обязанность лица, фактически использующего земельный участок, уплачивать земельный налог, расчет суммы неосновательного обогащения необходимо рассчитывать исходя из правил, установленных для исчисления арендных платежей.

По смыслу части 20 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьи 424 Гражданского кодекса РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Часть 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007 N 310-ФЗ) устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

При этом обязанность вносить платежи за пользование земельным участком вытекает, в том числе из положений Земельного кодекса РФ, устанавливающего в качестве одного из принципов земельного законодательства правило, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

В рассматриваемом случае истец заявил о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде арендной платы за фактическое использование спорного земельного участка за период с 16.11.2015 по 01.08.2016.

В соответствии с представленным истцом уточненным расчетом неосновательное обогащение за пользование спорным земельным участком за указанный период составило 1 291 345, 01 руб. (стоянка, кадастровый номер 23:49:0203017:2154), 274 489, 37 руб. (многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203017:2155); 282 552, 12 руб. (многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203017:2465); 285 990, 66 руб. (многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203017:1990). Расчет неосновательного обогащения произведен администрацией исходя из занимаемой площади земельного участка каждым отдельно стоящим объектом недвижимости на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О  порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности за землю в г. Сочи».

Расчет судом проверен и признан арифметически верным. 

В то же время представленный расчет сделан без учета следующих обстоятельств. статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004                      «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1             статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                     «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ                    от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование, соответственно, утрачивает право на распоряжение им, в том числе и право получения платы за фактическое его использование.

Из материалов дела следует, что 13.07.2016 зарегистрировано право собственности ФИО2 на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером 23:49:0203017:1992, площадью 108, 9 кв. м на 18 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 55/1, литера В,               кв. 128, с кадастровым номером 23:49:0203017:1990.

Таким образом, с указанного момента (13.07.2016) земельный участок под многоквартирным жилым домом с кадастровым номером 23:49:0203017:1990 перешел в общую долевую собственность  собственников помещений в указанном доме.

В отношении многоквартирных домов с кадастровыми номерами с кадастровым номером 23:49:0203017:2155, с кадастровым номером 23:49:0203017:2465 не представлены сведения о регистрации права собственности на жилые помещения в спорный период.

При этом указанные выше положения Жилищного кодекса РФ не распространяются на нежилые помещения.

С учетом указанных обстоятельств, суд произвел перерасчет арендной платы за фактическое использование земельного участка, общая сумма которой составила 2 061 676, 14 руб. (1 291 345, 01 руб. – стоянка с кадастровым номером 23:49:0203017:2154; 274 489, 37 руб. – многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203017:2155; 282 552, 12 руб. – многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203017:2465; 213 289, 65 руб. – многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203017:1990).

Ответчик контррасчет исковых требований, а также доказательства оплаты фактического использования спорного земельного участка в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, кооператив ссылался на то, что участок им не используется с момента ввода объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.07.2014 № RU23309-1081).

Однако, до момента регистрации права собственности на помещения в многоквартирных жилых домах и передачи права собственности на машино-места в нежилом помещении кооператив как застройщик спорного земельного участка является его фактическим правообладателем, в связи с чем обстоятельства ввода объектов в эксплуатацию правового значения не имеют.

Ответчик также указал, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016 по делу № А32-41488/2015 в отношении кооператива введена процедура наблюдения (заявление о признании должника банкротом принято арбитражным судом 15.12.2013).

Исходя из положений статьи 5 Закона о банкротстве и разъяснений пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в рассматриваемом случае возникшие у кооператива обязательства по оплате фактического использования земельного участка являются текущими и не подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, требования администрации являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 2 061 676, 14 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 124 345,72 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 19.09.2016.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса  РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения (сбережения) денежных средств.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.06.2015, редакция статьи 395 ГК РФ в части определения размера процентов была изменена.                   В период с 01.06.2015 по 01.08.2016 размер процентов за пользование чужими денежными средствами определялся существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ,                   пункт 1 статьи 395 ГК РФ изложен в следующей редакции: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором».

  Согласно статье 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ пункты 4 и 5       статьи 1 и статья 3 настоящего Федерального закона вступают в силу с 01.08.2016.

Соответственно с 01.08.2016 при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами должны применяться положения статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона № 315-ФЗ.

При этом, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами производится исходя из количества фактических дней просрочки и фактического количества дней в году (365 дней в 2015 году, 366 дней в 2016 году), поскольку пункт 2 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» отменен пунктом 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Разъяснения о расчете процентов исходя из 360 дней в году были изданы с учетом особенностей расчета ставки рефинансирования Банком России. Однако данные разъяснения не могут быть применены к средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, поскольку ставки по вкладам рассчитываются исходя из фактического количества дней в году.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, а также установленный судом размер задолженности ответчика, суд произвел перерасчет процентов за период с 16.11.2015 по 19.09.2016. Согласно расчету суда проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период составили 190 291, 44 руб.

В то же время истцом заявлено о взыскании 124 345, 72 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ходатайство об уточнении размера процентов за пользование чужими денежными средствами администрацией в порядке статьи 49 АПК РФ не заявлено. Суд не вправе по своей инициативе выходить за пределы заявленных истцом требований.

Поскольку ответчик неправомерно удерживал денежные средства, причитающиеся администрации в качестве платы за пользование земельным участком, постольку требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами заявлено истцом правомерно в соответствии со статьями 395, 1107 ГК РФ и подлежит удовлетворению в заявленном размере 124 345,72 руб.

Требование администрации о применении последствий ничтожности сделки путем погашения записи в ЕГРН от 30.07.2003 №23-01.50-15.2003-279 об обременении в виде договора аренды от 26.03.2003 №4900002710 удовлетворению не подлежит, поскольку в вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.12.2015 по делу  № А32-3145/2015 признано отсутствующим право аренды потребительского жилищно-строительного кооператива «Север» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:37 площадью 18000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Цюрупы, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2003 на основании договора аренды земельного участка от 26.03.2003 №4900002710 (номер государственной регистрации 23-01.50-15.2003-279). 

В силу абзаца 2 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указанное решение  является основанием для внесения соответствующих записей записи в ЕГРП. 

При этом мотивировочная часть указанного решения также содержит аналогичную ссылку.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на ответчика.

           Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 123, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с потребительского жилищно-строительного кооператива «Север»                                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354008, Краснодарский край, г. Сочи в пользу  администрации города Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, Краснодарский край, г. Сочи неосновательное обогащение в размере     2 061 676, 14 руб. и 124 345,72 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с потребительского жилищно-строительного кооператива «Север»                                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354008, Краснодарский край, г. Сочи в доход федерального бюджета 33930, 11 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко