АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-10669/2017

07 ноября 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2017 года 

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В. Ефимова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрел в судебном заседании  дело по  иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЕЙТЕРИНБУРГ"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1588000 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании:

от  истца   ФИО2, представитель по доверенности от 01.03.2017, 

от  ответчика ФИО3, представитель по доверенности от 12.05.2016.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к  ответчику о взыскании 1588000 руб. 00 коп. – стоимость неотделимых улучшений.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство об   уточнении исковых требований, просит  взыскать с ответчика долг в сумме  1730430 руб. 00 коп. 

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, дело рассматривается с учетом   уточнения исковых требований.  

Определением суда  от 13 июля 2017 по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

04.08.2017 от эксперта  ФИО4 поступило ходатайство  о привлечении к производству экспертизы дополнительных экспертов для ответа на вопрос являются ли работы, выполненные ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КЕЙТЕРИНБУРГ» в отношении арендованного имущества - нежилое помещение N 123. общей площадью 58.2 кв.м. расположенное на 2 этаже в здании по адресу: 

<

...>, неотделимыми либо отделимыми улучшениями такового?

Определением суда от 12.09.2017 продлен срок проведения экспертизы до  04.10.2017 года.

05.10.2017  в суд поступили заключение эксперта ООО «Урал-Инвест-Оценка» ФИО4 № 35, заключение эксперта ООО «Спектр» ФИО5.

Определением суда  (резолютивная часть определения объявлена 11 октября  2017 года) производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 11.10.2017 истцом заявлено ходатайство об   уточнении исковых требований, просит  взыскать с ответчика неотделимые улучшения в сумме 1885046 руб. 00 коп.

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, дело рассматривается с учетом   уточнения исковых требований.  

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в  отзыве на иск.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Вступившим в законную силу решением суда от 14 июня 2016 года                                                            по делу №А60-9031/2016,  установлено  28.06.2012 между истцом и ООО ответчиком заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 060-Р (далее - предварительный договор).

В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить в будущем, но не позднее 01.03.2013 долгосрочный договор аренды нежилого помещения, проектной площадью 57 кв. м, местоположение и границы которого согласованы сторонами и обозначены в приложении N 1 (план помещения) к договору, с целью ведения арендатором коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором, сроком на 3 года. (п. 2.1 договора).

В соответствии с п.2.3 предварительного договора арендодатель обязуется в течение 20 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на ТЦ в регистрационной службе на арендодателя, направить арендатору письменное предложение о заключении основного договора.

Пунктом 4.1. предварительного договора на арендодателя возложена обязанность передать арендатору не позднее, чем за 2 месяца до даты открытия по акту доступа помещение в состоянии "под отделку" в соответствии с приложением N 3 к предварительному договору.

Согласно п. 4.4 предварительного договора арендатор обязуется за свой счет и своими силами, без возмещения затрат на эти цели арендодателем, выполнить отделочные работы арендатора, в соответствии с проектом помещения арендатора, утвержденным арендодателем, и на основании требований, указанных в приложении N 3 к настоящему договору.

В соответствии с п. 7.5 предварительного договора стороны договорились, что арендатор должен приступить к использованию помещения в дату открытия ТЦ. В случае если Арендодатель не зарегистрирует свое право собственности на ТЦ до даты открытия ТЦ, помещение будет передано арендатору по акту приема-передачи помещения в арендное пользование, подписываемому сторонами в дату открытия по форме, согласованной в приложении N 6 к настоящему Договору, для использования на период арендного пользования помещением.

Пунктом 7.7 предварительного договора предусмотрено, что с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения в арендное пользование сторонами устанавливается срок для арендного использования, который не должен превышать 11 месяцев. Если по окончании 11 месяцев стороны не подпишут основной договор аренды помещения, стороны обязаны заключить краткосрочный договор аренды.

Из материалов дела следует, во исполнение условий предварительного договора ответчик передал истцу помещение пол отделку, что подтверждено актом доступа от 28.09.2012.

Ответчик передал истцу помещения в пользование, что подтверждено актом от 03.12.2012, который содержит все существенные условия договора аренды, а именно: позволяет идентифицировать предмет аренды, акт содержит условия о размере арендной платы и сроках ее внесения.

Учитывая вышеизложенное судом при рассмотрении дела №А60-9031/2016 установлено,  что между сторонами 03.12.2012 заключен договор аренды.

Поскольку срок аренды в договоре не определен, договор аренды заключенным на неопределенный срок.

Письмом от 01.11.2013 N 703-101-514 ответчик уведомил истца об отказе от договора по истечении 3 месяцев с момента получения письма.

По акту приема-передачи помещений от 31.01.2014 арендатор передал, а арендодатель принял объект аренды - нежилое помещение N 123, общей площадью 58.2 кв. м, расположенное на 2 этаже в здании по адресу: 

<

...> без каких-либо возражений.

Как  установлено судом при рассмотрении дела №А60-9031/2016,   имел место отказ от заключенного сторонами договора аренды с требованием о компенсации неотделимых улучшений, а не неисполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора, на чем настаивает истец и что он положил в основание исковых требований.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.06.2016 по делу №А60-9031/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приведенные обстоятельства, в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются преюдициально установленными и не доказываются вновь при рассмотрении данного дела.

Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти обстоятельства, сохраняет силу.

При рассмотрении настоящего дела истец с учетом уточнений исковых требований просит взыскать  с ответчика  стоимость неотделимых улучшений в сумме 1885046 руб. 00 коп.

В подтверждение факта проведения истцом ремонтно-строительных работ  ссылается на договор подряда № 56 от 11.10.2012,  акты выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ. В подтверждение факта оплаты строительных работ на сумму 1 730 430,26 руб.,  представлены платежные поручения № 3181 от 19.10.2012 г., № 3419 от 16.11.2012 г., № 5884 от 27.11.2012 г., № 6112 от 14.12.2012г.

Поскольку истцом заявлено требование о взыскании  расходов на неотделимые улучшения  в арендуемом помещении суд, с учетом положений ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает требования в отношении  объекта аренды применительно к положениям ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В соответствии с п. 2, 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.8.3., 8.3.1. предварительного договора в случае расторжения настоящего Договора по инициативе Арендатора неотделимые улучшения становятся собственностью Арендодателя, при этом стоимость произведенных улучшений и понесенные расходы на осуществление таковых не компенсируются и не возвращаются Арендатору. Кроме этого Обеспечительный платеж остается в распоряжении Арендодателя. В случае расторжения настоящего договора Арендодателем по причинам не указанным в п.п. 13.2 настоящего договора, неотделимые улучшения становятся собственностью Арендодателя, при этом Арендодатель компенсирует в полном объёме стоимость произведённых улучшений и понесённые расходы на осуществление таковых. 

Для применения к ответчику  положений п. 8.3.1.  предварительного договора о компенсации  арендодателем стоимости произведённых улучшений и понесённые расходы на осуществление таковых истец в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт расторжения  предварительного  договора Арендодателем по причинам не указанным в п.п. 13.2 настоящего договора.

 Согласно п. 11.1. предварительного договора настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента подписания и действует до момента исполнения Сторонами принятых обязательств, если не будет прекращен ранее в соответствии с условиями настоящего Договора.

Из материалов дела следует, во исполнение условий предварительного договора ответчик передал истцу помещение пол отделку, что подтверждено актом доступа от 28.09.2012. Ответчик передал истцу помещения в пользование, что подтверждено актом от 03.12.2012, который содержит все существенные условия договора аренды, а именно: позволяет идентифицировать предмет аренды, акт содержит условия о размере арендной платы и сроках ее внесения.  Учитывая вышеизложенное судом при рассмотрении дела №А60-9031/2016 установлено,  что между сторонами 03.12.2012 заключен договор аренды. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, в том числе оценив положения условия   предварительного договора аренды, содержание акта приемки-передачи имущества от 03.12.2012, в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того обстоятельства, что между сторонами 03.12.2012 заключен договор аренды,  суд не усматривает оснований для  применения  при рассмотрении настоящего спора положений п. 8.3.1.  предварительного договора о компенсации  арендодателем стоимости произведённых улучшений и понесённых расходов на осуществление таковых  при расторжения  предварительного о договора арендодателем.

Таким образом,  поскольку  иное не предусмотрено   соглашением сторон, в силу закона арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения после прекращения договора аренды в  случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы закона следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

Вместе с тем, оценив и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд пришел к выводу о том, что материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие арендодателя на производство  неотделимых улучшений с указанием на конкретный объем и вид работ, их стоимость.

 Кроме того судом учтено, что  строительные работы в арендованных помещениях произведены  истцом  в собственных коммерческих целях для осуществления своей хозяйственной деятельности, а не в интересах арендодателя, следовательно, риск негативных последствий лежит на нем. Так из   материалов дела  и пояснении ответчика следует, что новым арендатором спорного имущества, переданного по договору аренды от 07.02.2014г. № 549-К/Д,  в помещении проводились ремонтно-строительные работы в целях размещения магазина/предприятия общественного питания «SOUTHERN FRIED CHICKEN» («SFC»), в частности был произведен демонтаж существующих перегородок, возведены новые, демонтирован существующий потолок, заменен на новый, изменена и выполнена по иному система электроснабжения. 

Также судом по ходатайству истца  была назначена  судебная экспертиза, на разрешение эксперта были поставлены вопросы о наличии и  стоимости неотделимых улучшений, выполненных ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЕЙТЕРИНБУРГ"  в арендованном  имуществе -  нежилое помещение N 123, общей площадью 58.2 кв. м, расположенное на 2 этаже в здании по адресу: 

<

...>.

Согласно заключению, составленному экспертом ООО «Спектр» ФИО5, при осмотре установлено, что в данном помещении расположено кафе, планировка соответствует проекту нового  арендатора по договору аренды от 07.02.2014г. № 549-К/Д (проект шифр 07-02-2014-АС выполнен в 2014 г.) и не соответствует планировке предыдущего арендатора ООО "КЕЙТЕРИНБУРГ" (проект шифр 10-П/08-2012 проектная организация ООО «Проектно-строительная компания «ИнвестПромСтрой»),  для размещения своего кафе в данном помещении, арендатор по договору аренды от 07.02.2014г. № 549-К/Д выполнил демонтаж всех перегородок и подвесного потолка, выполненных предыдущим Арендатором, выполнил новую планировку помещения путем возведения перегородок, выполнил новый подвесной потолок типа «Армстронг», уложил новые полы из керамогранита, в связи с перепланировкой и новой расстановкой сантехнического оборудования была выполнена новая система холодного и горячего водоснабжения с установкой приборов учета, канализация, изменена разводка канализационных трапов; в соответствии с новой планировкой выполнена система электроснабжения и кондиционирования, система вентиляции; все выполненные ООО "КЕЙТЕРИНБУРГ" неотделимые улучшения помещения №123, были демонтированы новым арендатором.

В силу п. 2 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, подлежащим оценке с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности в совокупности с другими имеющимися в материалах дела доказательствами (п. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Оценив заключение эксперта ООО «Урал-Инвест-Оценка» ФИО4 № 35, заключение эксперта ООО «Спектр» ФИО5 по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суды пришел  к выводу о том, что размер расходов арендатора не является безусловным доказательством увеличения стоимости имущества арендодателя на соответствующую сумму, так как истец не представил иных доказательств, подтверждающих, что осуществлением подрядных работ на объекте аренды он улучшил характеристики этого объекта.

В силу ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Оценив и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии согласия арендодателя на проведение неотделимых  улучшений, отсутствуют документы осогласовании с арендодателем необходимости выполнения работ, а также доказательства принятия арендодателем результата выполненных работ. Доказательств подтверждающих, что произведенные в результате работ изменения улучшили имущество (помещения) арендодателя  истцом  не представлено. Не опровергнут  истцом и довод ответчика о том, что  строительные работы, произведенные им исключительно для собственных потребностей, не имеют для арендодателя объективной ценности, а понесенные затраты не могут приравниваться к стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, при совокупности установленных обстоятельств по делу, у суда не имеется оснований для удовлетворения требования  истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Также судом  принимается довод ответчика  о пропуске истцом срока исковой давности. 

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

 В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. 

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п. 2 ст. 653 Гражданского кодекса Российской Федерации право на возмещение стоимости улучшений возникает у арендатора после прекращения договора.

Письмом от 01.11.2013 N 703-101-514 ответчик уведомил истца об отказе от договора по истечении 3 месяцев с момента получения письма.

По акту приема-передачи помещений от 31.01.2014 арендатор передал, а арендодатель принял объект аренды - нежилое помещение N 123, общей площадью 58.2 кв. м, расположенное на 2 этаже в здании по адресу: 

<

...>.

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика  стоимости неотделимых улучшений  -  13.03.2017  (согласно штампу входящей корреспонденции Арбитражного суда Свердловской области).

Принимая во внимание изложенное,  поскольку право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникло у арендатора с момента прекращения действия договора аренды, то есть с 31.01.2014 - на момент обращения с рассматриваемым иском в суд трехгодичный срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении    исковых  требований. 

Расходы по оплате госпошлины, судебной экспертизы относятся на  истца (ст. 110 АПК РФ). Поскольку государственная пошлина уплачивалась истцом без учета последующего увеличения истцом суммы исковых требований, недоплаченная государственная пошлина в размере  464  руб. 68  коп. подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2.Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЕЙТЕРИНБУРГ"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3850  руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

Судья                                                         Д.В. Ефимов