Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-121/2019

г. Хабаровск

09 апреля 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 02 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Никитиной О.П.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Амур Стимул» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680015, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Три Кота» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 127486, 

<

...>), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 117997, 

<

...>) о признании обременения отсутствующим,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680000, 

<

...>) 

при участии

от истца - ФИО2 по доверенности от 09.01.2019 г., ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 г.;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 27.02.2018,

установил:

определением от 14.01.2019 г. арбитражный суд принял исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Амур Стимул» (далее – ООО ««Амур Стимул», истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Три Кота» (далее – ООО «Три кота»), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», Банк) о признании обременения отсутствующим к рассмотрению, возбудил производство по делу № А73-121/2019, назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании, привлек к участию в деле Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец поддержал иск, представил возражения на отзыв ПАО «Сбербанк».

Ответчик ООО «Три Кота» не явился, отзыв не представлен. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что в ответчик ООО «Три кота» (ИНН 

<

***>) решением Арбитражного суда города Москвы от 01.03.2019 по делу №А40-293239/18-44-372Б признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Ответчик ПАО «Сбербанк» возразил против иска по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо Управление представило отзыв на иск.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: назначение: нежилое, наименование: магазин, кадастровый номер: 27:23:0051110:79, адрес: 680015, 

<

...>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26.07.2013 сделана запись о регистрации права № 27-27-01/047/2013-359.

01.10.2014 между ООО «Амур Стимул» и ООО «Три кота» заключен договор аренды недвижимого имущества, предметом которого является передача во временное владение и пользование вышеуказанного объекта недвижимости сроком на пятнадцать лет. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, о чем в ЕГРН 20.11.2014 года внесена запись о регистрации договора № 27-27-01/257/2014-538.

В связи с принятием бенефициаром арендатора (ООО «Три кота») решения о прекращении осуществления торговой деятельности на территории г. Хабаровска, между ООО «Амур Стимул» и ООО «Три Кота» достигнуто соглашение о прекращении арендных правоотношений, что отражено в Соглашении от 01.11.2018 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.10.2014.

16.11.2018 ООО «Амур Стимул» обратилось с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды ООО «Три кота» возникшего на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.10.2014, в обоснование приложив Соглашение от 01.11.2018 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.10.2014.

03.12. 2018 ООО «Амур Стимул» получено уведомление о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права № КУВД-001/2018-6540313/1 от 28.11.2018. Согласно уведомлению, препятствием для государственной регистрации расторжения договора аренды, послужил факт наличия в ЕГРН сведений об аресте вышеуказанного недвижимого имущества на основании определения суда от 22.10.2018 о запрете на совершение действий по регистрации от 15.11.2018, выдавший орган: Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края.

В ходе мониторинга официального сайта Ленинского районного суда г. Владивостока Приморского края, истцу стало известно, что в производстве суда находится дело № 2-5369/2018 по иску ПАО Сбербанк к ООО «Три кота», ФИО5, ФИО6, ФИО7 о взыскании сумм по договору займа. Принятие обеспечительных мер, в виде наложения ареста на имущество ООО «Амур Стимул» стало возможным по причине того, что 26.12.2016 года между ПАО «Сбербанк России» в лице Приморского отделения № 8635 и ООО «Три Кота» заключен договор ипотеки № 700160135-5, по условиям которого, ООО «Три Кота» заложило право аренды по договору от 01.10.2014г. заключенному с ООО «Амур Стимул».

Истец уведомление о передаче ООО «Три кота» права аренды в залог не получал, к участию в деле № 2-5369/2018 не привлекался.

Ссылаясь на то, что соглашением от 01.11.2018 договор аренды от 01.10.2014 недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0051110:79 расторгнут, истец считает, что заложенное ООО «Три Кота» право аренды прекратилось.

Истец просит признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества: назначение: нежилое, наименование: магазин, площадь: 3004,3 кв.м., кадастровый номер: 27:23:0051110:79, адрес: 680015, 

<

...>.

Истец ссылается на то, не является участником правоотношений по договору залога, вместе с тем, сохранение залога права аренды, при наличии воли сторон договора аренды на его прекращение нарушает принцип осуществления прав своей волей в своем интересе (п.2 ст.1 ГК РФ). Сохранение ипотеки в обеспечение исполнения обязательства, стороной которого ООО «Амур Стимул» не является, нарушает фундаментальные права собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, закрепленные в п.1 ст.209 ГК РФ, поскольку в настоящий момент, ООО «Амур Стимул» лишено возможности сдать недвижимое имущество в долгосрочную аренду третьему лицу, либо реализовать по своему усмотрению.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Банк, возражая ООО «Амур Стимул», ссылается на то, что договор аренды от 01.10.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке, соглашение о его расторжении также подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным для третьих лиц, в том числе и ПАО Сбербанк с момента такой регистрации.

По мнению Банка, независимо от того, что между ООО «Три Кота» и ООО «Амур-Стимул» 01.11.2018 года подписано соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды, данного соглашения как сделки сторон для третьих лиц не существует до момента его государственной регистрации, тогда как в настоящее время договор аренды считается действующим, что подтверждается регистрационной записью №27-27-01/257/2014-538 от 20.11.2014.

При наличии договора аренды, действие которого подтверждено записью в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды, признание отсутствующим обременения в виде ипотеки права аренды нарушит права ПАО Сбербанк.

Третье лицо Управление в обоснование доводов ссылается на то, что исчерпывающий перечень оснований погашения регистрационной записи об ипотеке установлен пунктом 11 статьи 53 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с названными нормами, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки, v

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Согласно статьям 14,58 Закона, судебный акт, в резолютивной части которого имеется вывод о наличии либо отсутствии прав на недвижимое имущество является достаточным основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН, осуществляемой на общих основаниях по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица. 

Рассматривая настоящий спор, суд пришел к выводу об удовлетворении иска в связи со следующим.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 4 Закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ, пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) (далее - Закон 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержагеля, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда либо третейского суда о прекращении ипотеки.

На основании пункта 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

В силу статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19,20 Закона № 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Согласно материалам дела Общество представило все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора аренды; руководствуясь статьёй 352 ГК РФ, статьями 16, 17, 18, 29 Закона № 122-ФЗ, но препятствием для государственной регистрации расторжения договора аренды, послужил факт наличия в ЕГРН сведений об аресте вышеуказанного недвижимого имущества на основании определения суда Ленинского районного суда г. Владивостока Приморского края от 22.10.2018 о запрете на совершение действий по регистрации от 15.11.2018.

ООО «Амур Стимул» (арендодатель) не является субъектом правоотношений по договору ипотеки № 700160135-5, доказательств тому, что арендодатель ООО «Три кота» уведомил арендодателя о передаче права аренды по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2014 в залог Банку в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными. 

Поскольку договор аренды от 01.10.2014 года расторгнут сторонами 01.11.2018 года, то в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды. В связи с тем, что залогодержателем право залога утрачено, основания для сохранения записи в ЕГРН об обременении помещения с кадастровым номером 27:23:0051110:79 ипотекой отсутствуют.

Таким образом, при прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды также прекращаются, а государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обременённого ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки.

Иск подлежит удовлетворению.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое здание площадью 3 004, 3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:23:0051110:79, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Амур Стимул» (запись регистрации 27-27-01/047/2013-359 от 26.07.2013).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Три Кота», публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Амур Стимул» расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 рублей солидарно.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              Никитина О.П.