АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27584/2019

г. Уфа

29 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.04.2022

Полный текст решения изготовлен 29.04.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аминевой Г.М., рассмотрев дело по иску

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ХИМСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

Третье лицо: Администрация ГО г.Салават (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, МР-8 Восточного жилого района, общей площадью 27871,0 кв.м, предоставленным по договору аренды земельного участка от 18.11.2015 г. № 161-15- 57зем, в размере 647 035,50 руб., а также пени в размере 750 328,70 руб. 

об обязании общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв.м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи.

и по встречному иску ООО "ХИМСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к 1) Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

2) Администрация ГО г. Салават (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

Третье лицо: 3) Отдел строительства, транспорта и связи город Салават Республики Башкортостан 

о расторжении договора аренды земельного участка №161-15-57зем от 18.11.2015г.

при участии в судебном заседании: 

от истца по первоначальному иску – ФИО1,  доверенность № НП-04-0111887 от 27.07.2021 года, паспорт, диплом 0468634 от 15.07.2021

от ответчика по первоначальному иску – ФИО2, Доверенность б/н от 09.01.2022 года

от Администрации ГО г. Салават – ФИО3, доверенность от 29.10.2021 года № 02-Г-1751, диплом АВБ 0585065 (онлайн)

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ

 

КУС МИНЗЕМИМУЩЕСТВА РБ ПО Г.САЛАВАТУ обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО "ХИМСТРОЙ"  о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.11.2015 №161-15-57зем в размере 356 641 руб. 20 коп., пени в размере 208 953 руб. 51 коп.

Определением суда от 11.02.2020 судом принято к рассмотрению совместно с первоначальными требованиями встречное исковое заявление ООО "ХИМСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка №161-15-57зем от 18.11.2015 г.

В рамках дела №А07-32931/2020  Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратился с иском в суд к ООО "ХИМСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с требованием об обязании общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, МР-8 Восточного жилого района, общей площадью 27871,0 кв.м, и передать указанный земельный участок в надлежащем состоянии Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату по акту приема-передачи.

Определением от 27.01.2021 суд объединил дела №А07-32931/2020 и № А07-27584/2019 в одно производство, с присвоением № А07-27584/2019, привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерство земельных и имущественных отношений РБ.

Определением от 30.08.2021 произведена замена истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску КУС МИНЗЕМИМУЩЕСТВА РБ ПО Г.САЛАВАТУ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на правопреемника Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

От истца поступило ходатайство о приобщении документов: развернутый расчет, и справочный расчет по определению суда.

Представитель истца и Администрации ГО г. Салават в судебном заседании поддерживают уточненные исковые требования (направленные через систему «Мой арбитр» 14.02.2022).

Представитель Администрации ГО г. Салават пояснил, что 5 участков поставлены на учет, один не поставлен, при этом первоначальный участок сохранен в прежних границах.

Представитель ответчика с требования истца не согласен, пояснил, что вагончик, указанный в акте осмотра, ответчику не принадлежит, с 2019 года ответчик участком не пользуется, ответчик до 2019 года использовал выделенные ему пять участков, строительство велось в границах выделенного им участка. Представитель ответчика по первоначальному иску пояснил, что по аукциону выделялся земельный участок, далее истцом определены границы земельного участка, выделенного ответчику, затем произведено межевание на пять участков под строительство пяти домов.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 02.11.2015 г. № 7 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Истец) и обществом с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» (далее - Ответчик) был заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 18.11.2015 г. № 161-15- 57зем (далее - Договор), в соответствии с которым Ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, МР-8 Восточного жилого района, общей площадью 27871,0 кв.м, для проектирования и строительства 5-этажного 5¬секционного жилого дома № 10 (стр.), 5-этажного 5-секционного жилого дома № 11 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр.), с установленным сроком аренды с 18.11.2015 г. по 17.11.2020 г.

Указанный земельный участок передан Ответчику по акту приема-передачи от 18.11.2015 г. Договор зарегистрирован в отделе по г. Салават УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 16.12.2015 г., что подтверждается штампом на Договоре.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2, 4.4.3 Договора Ответчик был обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. Согласно пункту 3.2. Договора, арендная плата вносится Ответчиком в срок до 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября в равных долях путем перечисления по реквизитам, указанным в Договоре.

В адрес Ответчика Истцом было направлено уведомление от 01.07.2019 г. № 222-32-У3 об имеющейся задолженности по Договору и необходимости ее оплаты.

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Башкортостан №319-з от 01.11.2020 г. «О внесении изменений в статью 10.1 Закона РБ «О местном самоуправлении в РБ» органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов РБ, по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с принятием закона Республики Башкортостан № 319-з от 02.11.2020 «О внесении изменений в статью 10 закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», указом Главы Республики Башкортостан от 14.12.2020 № УГ-546 «О реорганизации территориальных органов министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан» территориальные органы министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - районные и городские комитетами по управлению собственностью был начат процесс реорганизации путем присоединения к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 25.12.2020 № 1991 принято решение реорганизовать территориальные органы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – районные, городские комитеты по управлению собственностью (Комитеты) согласно приложению № 1 к приказу путем присоединения к Минземимуществу РБ.

В соответствии с Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 30.12.2020 № 2048 «О делегировании полномочий Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан территориальным органам по управлению и распоряжению земельными ресурсами, государственная собственность на которые не разграничена», Комитетам по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городам и районам поручены исполнение функций по представлению интересов в суде по защите имущественных прав и законных интересов Республики Башкортостан.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 22.11.2021 Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) прекратил деятельность путем реорганизации в форме присоединения к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направлял ответчику претензию с требованием об оплате задолженности, которая  оставлена последним  без  удовлетворения.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с названным иском.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, заявил встречный иск о расторжении договора.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял встречное исковое заявление. 

Рассмотрев исковые и встречные исковые требования, суд считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению частично, во встречном иске надлежит отказать в связи со следующим. 

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с наличием обязательства по внесению платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.

Проанализировав содержание условий договора, суд приходит  к выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

Поскольку договор аренды заключен на срок больше года, он подлежит государственной регистрации, которая произведена в установленном порядке.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации,  п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, 18.11.2015 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Савалату (арендатор) и ООО «Химстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории № 161-15-57зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для комплексного освоения МР № 8» с кадастровым номером 02:59:070317:369, площадь 27 871 кв. м., расположенный по адресу: г. Салават, МР-8 Восточного жилого района для использования в целях - для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционного жилого дома № 10 (стр.), 5-этажного 5-секционного жилого дома № 11 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр.).

Срок аренды участка устанавливается с 18.11.2015 по 17.11.2020 (п. 2.1 договора).

Условия договора, предусмотренные разделом 3 договора (Размер и условия внесения арендной платы) распространяются на отношения сторон, возникшие с 18.11.2015 (п. 2.3 договора).

Сумма арендной платы с 18.11.2015 по 17.02.2016 составляет 1 226 250 руб. (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября  путем перечисления на счет УФК.

Расчет арендной платы определен в приложении № 2 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.3 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним, а также в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ (п. 3.4 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.11.2015.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369 на земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070317:418, 02:59:070317:419, 02:59:070317:420,02:59:070317:421, 02:59:070317:422, с последующим вводом в эксплуатацию трех многоквартирных жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 02:59:070317:418, 02:59:070317:419, 02:59:070317:422, и государственной регистрации права собственности первого собственника квартиры в каждом жилом доме, истцом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнены исковые требования до суммы 647 035,50 руб.

Согласно представленного расчета исковых требований: 

Сумма арендной платы за 2018 год (01.07.18г.- 31.12.18г.)- 104 453,68 руб.; Оплачено - 0,00 руб.; Сумма задолженности за 2018г. - 104 453,68 руб.; Пени - 259 250,73 руб.

Сумма арендной платы за 2019 год (01.01.19г.- 31.12.19г.) - 158 735,44 руб.; Оплачено - 0,00 руб.; Сумма задолженности за 2019г. - 158 735,44 руб.; Пени - 262 568,98 руб.

Сумма арендной платы за 2020 год (01.01.20г.- 17.11.20г.)-383 846,38 руб.; Оплачено - 0,00 руб.; Сумма задолженности за 2020г. - 383 846,38 руб.; Пени - 228 508,99 руб.

Сумма задолженности по арендной плате на 27.11.2020 г. составляет 647 035,50 руб. (104 453,68 +158 735,44+383 846,38)

Пени на 27.11.2020 г. составляют 750 328,70 руб. (259 250,73 +262 568,98+228 508,99).

Задолженность по арендной плате и пени составляет 1 397 364,20 руб. (647 035,50+750 328,70).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства уплаты арендной платы в полном объеме ответчиком не представлены. 

При изложенных обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 647 035,50 руб. обоснованы, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 750 328,70 руб.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Учитывая, что условия договора обязательны для сторон в период его действия, имеются основания для применения условий договора о договорной неустойке за весь предъявленный к взысканию период. Расчет неустойки, и период, за который она заявлена, судом проверены.

Таким образом, поскольку со стороны ответчика имеет место просрочка платежа, у истца имеются правовые основания для начисления пени. Расчет пени судом проверен, признан верным.

Ответчик заявил ходатайство о снижении предъявленной к взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, ссылаясь на явную несоразмерность заявленной к взысканию пени; на превышение размера начисленных пени возможным убыткам истца, а также, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие причинение ему убытков в результате нарушения обязательства, кроме того, нарушение обязательств ответчиком не повлекло каких-либо негативных имущественных последствий для истца. 

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

В силу пункта 77 указанного постановления Пленума ВС РФ снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, снижение судом размера заявленной к взысканию договорной неустойки может быть произведено при наличии соответствующего ходатайства ответчика и установленного факта несоразмерности неустойки.

Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2014 № 4231/14).

Как указано в пункте 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 и пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, и Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О, от 21.12.2000 № 263-О, право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. При заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Таким образом, суд с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам конкретного дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

В данном случае условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон. Определив соответствующий размер неустойки, ответчик тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью применения истцом мер договорной ответственности.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и согласовании его условий.

Вместе с тем сам по себе факт добровольного согласования ответчиком размера неустойки не может безусловно свидетельствовать о ее соразмерности.

Кроме того, согласованная сторонами в договоре ставка (0,3%), превышает обычно применяемую хозяйствующими субъектами ставку штрафных санкций. При этом истцом не представлено доказательств экономической обусловленности и целесообразности указанного размера неустойки, а также доказательств того, что стороны при согласовании размера неустойки исходили из необходимости действительной компенсации потерь кредитора в результате нарушения обязательства.

Наличие у истца конкретных убытков вследствие нарушения ответчиком денежного обязательства по оплате арендной платы не доказано.

Вместе с тем в силу пункта 75 постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).

Применение положений статьи 333 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда. Целесообразность применения данной правовой нормы решается судом в каждом конкретном деле исходя из установленных по делу обстоятельств.

На основании изложенного, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства и отсутствие в материалах дела доказательств наступления каких-либо существенных негативных последствий для истца, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ на основании соответствующего заявления ответчика и снижает размер неустойки до суммы 250 109 руб. 57 коп. из расчета 0,1% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки оплаты.

Суд полагает, что указанный размер неустойки является справедливым, обеспечивает баланс интересов сторон и в достаточной степени компенсирует неблагоприятные для истца последствия от просрочки ответчиком исполнения обязательства по оплате арендной платы, при этом не становится средством обогащения истца за счет ответчика.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично - в сумме 250 109 руб. 57 коп.

Требование  первоначального истца  об обязании общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв.м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи подлежат удовлетворению на основании следующего.

Согласно п. 2.1. договора срок аренды установлен с 18.11.2015г. по 17.11.2020г.

Согласно п. 4.4.10 Договора по истечении срока его действия Арендатор обязан в 10-дневный срок, то есть не позднее 27.11.2020, передать арендуемый земельный участок Арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Согласно п. 6.5. договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. При прекращении договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю участок в надлежащем состоянии не позднее чем в 10 дневный срок с момента прекращения договора.

Поскольку Ответчик земельный участок 02:59:070317:369 Истцу по акту приема-передачи не передал, в адрес Ответчика Истцом было направлено уведомление от 27.11.2020 б/н о том, что 17.11.2020 истек срок действия Договора и необходимо в срок до 28.12.2020 освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369 и передать его в надлежащем состоянии Истцу по акту приема-передачи.

Однако уведомление Ответчиком было оставлено без ответа, земельный участок не освобожден и Истцу в надлежащем состоянии по акту приема-передачи не передан.

Факт использования Ответчиком земельного участка в спорный период подтверждается материалами проверки прокуратуры г. Салавата, проведенной на основании обращения Администрации.

Согласно проведенной проверке установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070317:369 обустроен строительный городок, на котором имеется строительная техника (автокран марки «Маз», грузовой автомобиль марки «Маз», разборный автокран), в том числе строительные вагончики.

По результатам проверки Прокуратурой г. Салавата в отношении Ответчика вынесено представление от 05.08.2020 об устранении нарушений федерального законодательства, постановлением от 20.10.2020 возбуждено дело об административном правонарушении. 

Постановлением мирового судьи судебного участка № 2 по г. Салавату Республики Башкортостан ФИО4 от 10.11.2020 по делу № 5-658/2020 директор ООО «ХимСтрой» ФИО5 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 17.7 КоАП РФ, и подвергнут административному наказанию в виде штрафа в размере 2 000 руб.

Во исполнение определения суда от 02.02.2022г., истцом представлен акт осмотра земельного участка от 28.01.2022, в ходе которого установлено, что ООО "ХИМСТРОЙ" были освобождены земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070317:420 и 02:59:070317:421, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369. На части земельного участка площадь 1560 кв.м. с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, имеется строительный вагончик и остатки строительного мусора.

Доказательств использования земельного участка либо ведения строительства на спорном земельном участке иными лицами, в материалы дела не представлено.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В письме от 27.11.2020 ясно и однозначно выражена воля арендодателя на прекращение арендных отношений - отказ от договора на основании норм п. 2 ст. 450.1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ. Таким образом, истец воспользовался правом отказаться от договора аренды, договор прекращен 17.11.2020. (л.д. 144 т.2).

При этом, доказательства, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют.

Каких-либо доказательств правомерного владения земельным участком ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что согласуется с положениями ГК РФ о защите права собственности (ст. 301 ГК РФ).

В соответствии со ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право подлежит восстановлению, в том числе, в случаях самовольного занятия земельного участка. При этом, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 76 Земельного Кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использование состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях или за их счет.

Частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Поскольку договор аренды земельного участка является прекращенным, а доказательств освобождения земельного участка и передачи (возврата) по акту приема-передачи истцу в материалы дела не представлено, требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок и передать истцу по акту приема-передачи подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд находит разумным и достаточным для исполнения решения суда и проведения ответчиком необходимых действий по освобождению спорного земельного участка в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, в связи с чем  суд полагает возможным установить ответчику срок исполнения решения - 30 календарных дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Рассмотрев встречные исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка № 161-15-57зем от 18.11.2015г.,  суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 6.3 договора сторона, изъявившая желание расторгнуть договор, извещает об этом другую сторону в обязательном порядке в письменном виде.

Срок аренды по договору по п.2.1. устанавливается с 18.11.2015 г. по 17.11.2020 г.

24.05.2019 ООО «ХимСтрой» обратилось к Администрации городского округа г.Салават с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2015 №161-15-57зем в связи с невозможностью использования земельного участка по его целевому назначению.

Истцом предоставлен ответ от 28.05.2019 № 875/Г (л.д. 147 т.2) заявителю о невозможности расторжения Договора по данному основанию, так как обязательства по договору аренды не исполнены в полном объеме, не все объекты построены (многоквартирные дома № 10, 12). В данном ответе Комитет указал на акт осмотра от 27.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369, согласно которому подтвержден факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома № 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр). 

Обозначенный акт осмотра был предметом рассмотрения Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Согласно определению суда в материалы дела № А07-17505/2018 сторонами составлен акт осмотра спорного земельного участка от 27.11.2018, в котором также отражен факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома № 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома № 15 (стр.).  В этом же акте указано, что введенные в эксплуатацию многоквартирные дома подключены к сетям газоснабжения (через газораспределительный шкаф, расположенный у проезжей части), электроснабжения, водоснабжения, которое осуществляется через элементы локального очистного сооружения, возле каждого из построенных домов сооружены детские площадки. Строительство двух домов не начато, однако на данной части земельного участка имеются деревянные поддоны под строительные материалы, строительные леса и стройматериалы, земельные участки частично огорожены забором.  Данный акт осмотра подписан сторонами, к акту прилагаются фотографии, подтверждающие отраженные в нем обстоятельства.

Арбитражный суд Республики Башкортостан  своим решением от 04.12.2018г. по делу № А07-17505/2018 подтвердил заключенность и действительность Договора, а также обоснованность начисления арендной платы по Договору.

Из содержания пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оснований для признания договора расторгнутым с 24.05.2019г. по доводам общества о невозможности использования земельного участка по своему целевому назначению по истечении 3,5 лет после заключения договора, суд не находит, так как заключая договор, знакомясь с аукционной документацией мог и должен был знать об условиях заключаемого договора. Кроме того согласно протокола совещания № 1 от 18.06.2018г. при рассмотрении вопроса ввода в эксплуатацию построенных жилых домов по временной схеме водоотведения хоз-фекальных стоков (без технологического присоединения к централизованной системе водоотведения) согласился с принятым решением возложения на Общество с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» монтажа герметичной емкости для сбора сточных вод, от договора аренды не отказался. 

При этом, после направления письма от 24.05.2019г. в адрес истца, ответчик земельный участок не освободил, земельный участок по акту приема-передачи не передал. 

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего спора судом было установлено, что в соответствии пунктами 1 и 3 статьи 450, пункта 1 статьи 450.1, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды прекратилось. 

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке, срок действия которого закончился.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка № 161-15-57зем от 18.11.2015г. не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина по первоначальному иску подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

В связи с отказом в удовлетворении требований по встречному иску, расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску относятся судом на ООО "ХИМСТРОЙ"  в соответствии со статьей 110 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ХИМСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму долга в размере 647 035 руб. 50 коп., пени в размере 250 109 руб. 57 коп.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ХИМСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв.м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи.

Взыскать с ООО "ХИМСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере  32 974 руб.

В остальной части требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "ХИМСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 161-15-57зем от 18.11.2015г. отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Исполнительный лист на взыскание госпошлины в доход федерального бюджета выдать после вступления решения в законную силу.  

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья Э.Р. Абдуллина