Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-18622/19

22 июля 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 08 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  ООО "НВС" 

к Управлению Росреестра по Московской области,

третье лицо - Администрация г.о. Балашиха, Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Балашиха,

о признании незаконным уведомления от 12.12.2018г. № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27522.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «НВС» (далее – ООО «НВС», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление росреестра, росреестр, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:

- признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженные в принятии уведомления от 12.12.2018г. №50-50/001- 50/001-50/001/010/2018-27522 об отказе в государственной регистрации прекращения Договора аренды №4287 от 25.04.2011г. земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку многоэтажными жилыми домами, общая площадь 13 762 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 40м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: 

<

...>;

 - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести государственную регистрацию прекращения Договора аренды №4287 от 25.04.2011г. земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку многоэтажными жилыми домами, общая площадь 13 762 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 40м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: 

<

...>.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие Администрация городского округа Балашиха Московской области и Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области.

В обоснование требований общество пояснило, что является арендатором указанного земельного участка, предоставленного ему в аренду под застройку многоэтажными жилыми домами. В соответствии с разрешением на строительство от 24.09.2012 обществом построен на участке многоквартирный жилой дом (далее – МКЖД), 28.09.2015 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 30.12.2015 зарегистрировано право собственности первого собственника на жилое помещение в МКЖД. По мнению общества, с момента регистрации права собственности на помещение в МКЖД прекратилось его право аренды земельного участка. Общество обратилось в росреестр за госрегистрацией прекращения права аренды, однако получило отказ в связи с тем, что участок находится в залоге у участников долевого строительства и залог не прекращен. Заявитель полагает, что данный отказ противоречит нормам права, в частности, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», пунктам 66, 67 Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, а также Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований. Представил отзыв, в котором пояснил, что заявителем не представлены акты приема-передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; кроме того на спорном участке помимо МКЖД построены также поликлиника, детский сад, помещения для размещения аптек, магазинов, и обществу для прекращения аренды участка под МКЖД необходимо определить площадь земельного участка под этими объектами.

Представитель третьего лица Администрации го Балашиха ходатайствовал об отложении судебного разбирательства в целях осмотра земельного участка и составления акта осмотра. Суд отклонил ходатайство в связи с необоснованностью.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятеьлства.

25.04.2011 между ООО «НВС» (арендатор) и КУИ го Балашиха (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 4287 (далее – договор), по условиям которого в аренду передан земельный участок с КН 50:50:0020403:89 площадью 13762 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира 

<

...> разрешенное использование «под застройку многоэтажными жилыми домами», целевое использование «строительство семиподъездного дома с дворовыми площадками для игр ддетей  дошкольного и младшего школьного возраста, для отдыха взрослого населения, а также наземная парковка на 87 машиномест (л.д. 11).

Срок аренды установлен с 12.04.2011 по 24.07.2013 (п. 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

24 сентября 2012 года ООО «НВС» получено разрешение на строительство № RU 5038000-149 объекта: Индивидуальный, многосекционный, 17-этажный монолитно-кирпичный жилой дом № 4 с индивидуальным тепловым пунктом, насосной станцией и внутриплощадочными инженерными сетями, строительный объем жилого здания 154668,5 кубм., общая площадью здания 45104 кв.м., площадь земельного участка 13762 кв.м. (л.д.22).

28 сентября 2015 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – 1) Индивидуальный, многосекционный, 17-этажный монолитно-кирпичный жилой дом № 4 с индивидуальным тепловым пунктом, насосной станцией и внутриплощадочными инженерными сетями; 2) трансформаторная подстанция (ТП-4). Строительство осуществлено на земельных участках с кадастровыми номерами 50:50:0020403:89, 50:50:0020403:77, 50:50:0020403:92, 50:50:0020403:91, 50:50:0020403:90, 50:50:0020403:87, 50:50:0020403:80, 50:50:0020403:74, 50:50:0020403:88, строительный адрес 

<

...> вблизи дома 22 (л.д.23-24).

30.12.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации (повторное, взамен свидетельства от 24.12.2015) права собственности на квартиру  в доме по адресу г. Балашиха мкрн «Новое Павлино» ул. Троицкая д. 5 кв. 551 (л.д.28).

31.08.2018 ООО «НВС» обратилось в Управление росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с КН 50:50:0020403:89 (л.д.29).

Уведомлением росреестра госрегистрация была приостановлена в связи с тем, что согласно данным ЕГРН указанный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства (л.д.30-31).

12.12.2018 росреестр уведомлением №50-50/001- 50/001-50/001/010/2018-27522 отказал в государственной регистрации прекращения  аренды земельного участка с КН 50:50:0020403:89 (л.д.32).

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые решения, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения, действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии  с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона № 218-ФЗ).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 9 закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в частности, являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п. 3 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 закона № 218-ФЗ).

Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды заявителя на земельный участок с КН 50:50:0020403:89, росреестр сослался на нахождение указанного участка в залоге (ипотеке) у участников долевого строительства.

В силу ч. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ   "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (ст. 413 ГК РФ).

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ  "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"  в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010  "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, из указанных положений гражданского, земельного и жилищного законодательства следует, что при наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (МКД), расположенного на спорном земельном участке (разрешение на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в данном МКД, у регистрирующего органа отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации прекращения аренды заявителя по договору аренды, поскольку данный договор прекращен в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в МКД и с указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

В связи с этим, факт нахождения спорного земельного участка в залоге (ипотеке) не является в данном случае препятствием для испрашиваемой госрегистрации прав.

Согласно ч. 12 ст. 53 закона № 218-ФЗ погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Факт постройки и нахождения МКД на спорном земельном участке подтверждается материалами дела и заинтересованным лицом не оспаривается.

Согласно постановлению Администрации го Железнодорожный от 06.05.2014 № 821, жилому МКД по адресу 

<

...> расположенному на земельном участке с КН 50:50:0020403:89 (строительный адрес 

<

...> вблизи дома 22), присвоен почтовый адрес 

<

...> что также подтверждает факт нахождения построенного и введенного в эксплуатацию 28.09.2015 согласно разрешению № RU50-37-2087-2015 на спорном земельном участке.

Доводы росреестра, заявленные в ходе рассмотрения настоящего дела, о том, что на спорном участке расположены также иные объекты (кроме МКД), судом не принимаются как не подтвержденные. Согласно вышеназванному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2015, оно выдано на ввод в эксплуатацию МКД и трансформаторной подстанции ТП-4, при этом, строительство осуществлено на нескольких земельных участках.

Судом отклонено ходатайство росреестра об отложении судебного разбирательства для проведения осмотра, поскольку судом уже откладывались судебные заседания в этих целях, осмотр не был проведен. Согласно пояснениям заявителя,  осмотр не будет являться надлежащим доказательством наличия/отсутствия на спорном участке иных объектов недвижимости, т.к. границы спорного участка на местности не определены. 

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Управлением росреестра достаточных допустимых и относимых доказательств, подтверждающих обоснованность и правомерность отказа в госрегистрации прекращения права аренды ООО «НВС» на земельный участок с КН 50:50:0020403:89, не представлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

В целях устранения допущенных нарушений суд обязывает заинтересованное лицо осуществить госрегистрацию прекращения права аренды заявителя на спорный земельный участок.

При данных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженные в принятии уведомления от 12.12.2018г. №50-50/001- 50/001-50/001/010/2018-27522 об отказе в государственной регистрации прекращения Договора аренды №4287 от 25.04.2011г. земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку многоэтажными жилыми домами, общая площадь 13 762 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 40м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: 

<

...>.

 Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести государственную регистрацию прекращения Договора аренды №4287 от 25.04.2011г. земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку многоэтажными жилыми домами, общая площадь 13 762 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 40м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: 

<

...>.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ООО "НВС" расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья                                                                                    Ю.С. Петропавловская