ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-17752/2022

г. Саратов

29 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев при использовании систем видеоконференц-связи в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 ноября 2023 года по делу № А12-17752/2022 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автомани» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 1023403446362), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, об установлении рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 27.02.2020 года в размере 1 482 000 руб., расходов по оплате услуг эксперта по оценке рыночной стоимости земельного участка по договору №69/06-06 от 06.06.2022 года в размере 20 000 руб., расходов по оплате услуг эксперта по рецензированию от отчета №2591/22 от 19.04.2022 года по договору №08-К/06-06 от 06.06.2022 года в размере 20 000 руб. 

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 1023403446362)

к обществу с ограниченной ответственностью «Автомани» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 1 210 692,29 руб., из которых основной долг за период с 27.02.2020 по 31.03.2022 в размере 1 118 180,26 руб., проценты за период с 11.03.2022 по 31.03.2022 в размере 92 512,03 руб.,

при участии в судебном заседании представителей: Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО2, действующей на основании доверенности №19 от 25.03.2022; общества с ограниченной ответственностью «Автомани» - ФИО3, действующего на основании доверенности от 28.08.2023; 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Автомани» (далее – истец, общество, ООО «Автомани») с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик, департамент):

- о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3049 кв.м., местоположением; г. Волгоград, уд. Авторемонтная, 10а, определенную в Отчёте об оценке рыночной стоимости №2591/22 от 19.04.2022, составленном ООО «Аналитик Центр», 

- об установлении рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3.049 кв.м., местоположением: 

<

...>, по состоянию на 27.02.2020 года в размере 1 482 000 руб., 

- о взыскании расходов на уплату государственной пошлины в размере 12 000 руб., расходов на уплату услуг эксперта по оценке рыночной стоимости земельного участка по договору №69/06-06 от 10.06.2022 в размере 20 000 руб., расходов на уплату услуг эксперта по рецензированию отчета №2591/22 от 19.04.2022 по договору №08-К/06-06 от 06.06.2022 в размере 20 000 руб. 

В свою очередь, Департамент обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к ООО «Автомани» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 1 210 692,29 руб., из которых основной долг за период с 27.02.2020 по 31.03.2022 в размере 1 118 180,26 руб., проценты за период с 11.03.2020 по 31.03.2022 в размере 92 512,03 руб. 

Определением суда от 19.06.2023 дела № А12-17752/2022 и № А12-17762/2022 объединены в одно производство, с присвоением статистического номера дела № А12- 17752/2022.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30 ноября 2023 года в удовлетворении исковых требований Департамента и ООО «Автомани» отказано.

Департамент обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно которой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его исковых требований в полном объёме.

Обжалуя постановленный судебный акт, апеллянт указывает, что ООО «Автомани» не произвело оплату за фактическое пользование землёй (договор аренды расторгнут на основании ст.610, п.2 ст.621 ГК РФ в одностороннем порядке 16.07.2022); заключение эксперта не отвечает требованиям статьи 71 АПК РФ, ввиду невозможности получения доступа к ссылкам, указанным в данной экспертизе, и нарушения принципа целесообразности применения сравнительного подхода; судом первой инстанции отказано в назначении повторной судебной экспертизы.

Также заявитель ходатайствует о назначении повторной экспертизы. 

Представитель ООО «Автомани» возражал против удовлетворения заявленного апеллянтом ходатайства.

Разрешая ходатайство Департамента о назначении повторной экспертизы и отказывая в удовлетворении, апелляционная коллегия судей исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» при обращении с ходатайством о проведении экспертизы заявитель должен указать личные данные экспертов, вопросы, подлежащие разрешению экспертами, согласие экспертного учреждения на проведение экспертизы, стоимость и сроки ее проведения и оплатить стоимость экспертизы путем перечисления денежных средств на депозитный счет суда.

Не совершение указанных действий влечет отказ в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы.

Кроме того, заявитель, обращаясь с ходатайством о назначении экспертизы, не перечислил на депозитный счет Двенадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства, подлежащие выплате экспертам за проведение экспертизы.

Представитель ООО «Автомани» также выразило несогласие с обжалуемым решением в части отказа в удовлетворении его исковых требований.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции, представитель ООО «Автомани» пояснил, что изменение рыночной стоимости вызвано следующими обстоятельствами.

10.02.2011 между сторонами заключён договор аренды земельного участка на производственные объекты. Впоследствии Департаментом проведён 27.02.2020 осмотр, в результате которого установлены объекты торговли:  кирпичное здание с вывеской «Столовая-Домашний вкус», кирпичное производственное здание с административно-бытовыми помещениями, кирпичное здание с вывеской «Ремонт» с тремя кирпичными пристройками, кирпичное строение с гаражными боксами. Кроме того, на территории имеются многочисленные металлические вагончики, металлические строения с навесами, металлические гаражи.

Данные обстоятельства, по мнению Департамента, дают ему право изменения рыночной стоимости земельного участка, в связи с изменением видов объектов данного земельного участка.

При этом ООО «Автомани» отмечено, что Актом осмотра №3/248-20-МЗК от 27.02.2020 зафиксирован осмотр двух земельных участков с кадастровыми №34:34:030061:8, 34:34:030061:9, то есть осмотр проведён, в том числе и в отношении не спорного земельного участка, согласно которому установлено расположение кирпичного здания с вывеской «Столовая — Домашний вкус», кирпичное производственное здание с административно-бытовыми помещениями, кирпичное здание с вывеской «Ремонт» с тремя кирпичными пристройками, кирпичное строение с гаражными боксами, имеющимися на территории многочисленные металлические вагончики, металлические строения с навесами, металлические гаражи. Однако из данного Акта не следует, что перечисленные строения расположены именно на спорном земельном участке с кадастровым №34:34:030061:8.

Кроме того, Актом №3/63-22-МЗК от 01.02.2021 произведен осмотр двух земельных участков с кадастровыми №34:34:030061:8, 34:34:030061:15, согласно которому на спорном земельном участке с кадастровым №34:34:030061:8 расположены многочисленные металлические строения с навесами.

Однако перечисленные в Актах металлические конструкции не являются стационарными объектами, прочно не связаны с землёй.  На спорном земельном участке находится по настоящее время только то здание, в отношении которого заключён договор аренды в 2011 году.

Представитель ООО «Аналитик центр» в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещён надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 18.01.2024.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении ООО «Аналитик центр» о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Заслушав сторон, проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,   10.02.2011 между Администрацией г.Волгограда (арендодатель) и ООО «СТО-АВТО» (арендатор) был заключён договор аренды № 9665 земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3 159 кв.м., местоположением: 

<

...> сроком на 10 лет с 14.12.2010 – 14.12.2020 (с пролонгацией). 

В соответствии с Отчетом МУП БТИ № 52_1745зу об оценке от 15.12.2016, рыночная стоимость земельного участка, площадью 3159 кв.м., была определена в размере 6 103 188 руб.

Согласно Выписки на объект недвижимости, с 06.03.2018 ООО «Автомани» на праве собственности принадлежит здание производственного корпуса с кадастровым номером 34:34:030061:23, площадью 548.8 кв.м., расположенное по адресу; 

<

...>.

30.03.2018 в договор аренды № 9665 были внесены изменения, в связи с чем, арендатором по договору стало ООО «Автомани», также определен размер годовой арендной платы (рыночная стоимость 6 103 188 руб.): на 2018 (с 06.03.2018) – 618 863,27 руб., на 2018 (с 17.03.2018) – 538 301,18 руб.  

27.02.2020 Департамент провел осмотр земельных участков с кадастровыми № 34:34:030061:8, 34:34:030061:9, по результатам которого установлено, что на территории земельного участка расположено кирпичное здание с вывеской «Столовая-Домашний вкус», кирпичное производственное здание с административно-бытовыми помещениями, кирпичное здание с вывеской «Ремонт» с тремя кирпичными пристройками, кирпичное строение с гаражными боксами. Кроме того, на территории имеются многочисленные металлические вагончики, металлические строения с навесами, металлические гаражи.

05.02.2021 в договор аренды № 9665, заключенным между Департаментом и ООО «Автомани» (арендатор) внесены изменения, согласно которым с 10.02.2020 площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8 – 3 049 кв.м., 

<

...>.  Кроме того, размер годовой арендной платы (рыночная стоимость 1 932 руб. за 1 кв.м.: с 10.02.2020 – 506 008,38 руб., с 15.02.2020 – 472 431,57 руб. с 01.04.2020 – 429 912,73 руб. с 09.09.2020 – 477 155,89 руб. с 01.01.2021 – 477 155,89 руб.  

Согласно данным подписанного обеими сторонами Акта сверки по состоянию на 31.03.2022,  задолженность  по  аренде в пользу ООО «Автомани»  – 4 130,19 руб., задолженность по пени – отсутствует.

В адрес ООО «Автомани» поступило письмо Департамента исх.№9901 от 06.05.2022 о наличии задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:8, расположенный по адресу: 

<

...>.  

Сумма задолженности по арендной плате исчисляется Департаментом из расчета рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, площадью 3049 кв.м., которая определена в Отчете №2591/22 от 19.04.2022 в размере 13 770 000 руб., подготовленном ООО «Аналитик Центр» по состоянию на 27.02.2020. 

Общество, ознакомившись с указанным отчетом и расчетом задолженности, и не согласившись с ним, обратилось к специалисту.

Согласно Заключению №08к/06-06 от 07.06.2022 специалиста ИП ФИО4 на произведенный ООО «АналитикЦентр» Отчет №2591/22 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19.04.2022, выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки. 

В связи с чем, лицензированной организацией ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8 по состоянию на 27.02.2020, был подготовлен Отчет №69/06-06 от 10.06.2022, согласно которому действительная рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8 составляет  - 1 796 000 руб.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд Общества с требованиями о несогласии с размером стоимости земельного участка, и требованиями Департамента относительно наличия неосновательного обогащения со стороны арендатора.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 424, 614, 1102, 1105, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пришёл к выводу об отсутствии законных оснований в удовлетворении исковых требований сторон.

Изучив доводы апелляционной жалобы, коллегия судей пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок расчёта арендной платы №469-п) установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка. 

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости. 

В связи с чем, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчёта арендной платы №469-п в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы. 

В названной части решение суда апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 № 16-АПА19-4 отменено не было. 

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, то есть с 13.06.2019 (с момента публикации). 

Так, санаторий правомерен оспаривать отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п, то есть с 13.06.2019 (с момента публикации), и расчет платы будет происходить от рыночной стоимости земельного участка. 

В рамках настоящего спора судом первой инстанции была на назначена судебная экспертиза, проведение которой проучено эксперт ООО «Центр Судебных Экспертиз» ФИО5

Согласно Заключению № 27/2022 от 21.11.2022,  экспертом сделаны следующие выводы.

Вопрос 1: Соответствует ли отчёт об оценке рыночной стоимости № 2591/22 от 19.04.2022 года, составленном обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущены ли оценщиком ошибки, которые могут повлиять на результат оценки? 

Ответ:  по результатам проверки Отчет №2591/22 от 19.04.2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3049,0 кв.м., местоположением: 

<

...>, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Кроме того, не в полном мере учтены факторы, влияющие на стоимость земельного участка. 

Отчет не соответствуют требованиям ст. 11 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям ФСО №1, ФСО №3, ФСО №7. 

Вопрос 2: В случае несоответствия отчёта об оценке рыночной стоимости № 2591/22 от 19.04.2022 года, составленном обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», требованиям законодательства об оценочной деятельности (наличия ошибок, повлиявших на результат оценки), определить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030061:8, расположенный по адресу 

<

...>, по состоянию на 27.02.2020 года?

Ответ:  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3.049 кв.м, местоположением: 

<

...>, по состоянию на 27.02.2020г., с учетом округления составляет: 1 482 000 руб.

Судом первой инстанции была принята в качестве надлежащего доказательства проведенная судебная экспертиза, поскольку заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, правилам организации и проведения независимой судебной экспертизы.

Однако Арбитражный суд Волгоградской области пришёл к выводу об отказе в удовлетворении иска ООО «Автомани» поскольку с момента внесения изменений в размер арендной платы, истец каких-либо возражений не заявлял. Требования истца по существу направлены на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям сторон. Такое поведение не может быть признано добросовестным. Кроме того, ООО «Автомани» использовало в спорный период земельный участок не по целевому назначению.

Между тем, апелляционная коллегия судей признает данные выводу суда первой инстанции ошибочными  исходя из следующего.

В рассматриваемом случае, арендатор фактически оспаривает Отчет №2591/22 от 19.04.2022.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) предъявление самостоятельного иска об оспаривании оценки, проведенной независимым оценщиком, возможно только в случае, если величина такой оценки обязательна для сторон сделки и третьих лиц в силу закона (иного нормативного акта). Если же законом предусмотрена необходимость проведения оценки без обязательности ее результатов, то такая оценка носит рекомендательный характер.

В этом случае ее оспаривание посредством отдельного иска не допускается.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решении должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Судом апелляционной инстанции установлено, Департаментом произведён расчёт неосновательного обогащения за спорный период 27.02.2020 по 31.03.2022, исходя из рыночной стоимости земельного участка равной 13 770 000 руб., что следует из Отчёта №2591/22 от 19.04.2022.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма № 92).

В материалах дела имеется заключение судебной экспертизы от № 27/2022 от 21.11.2022, где величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 27.02.2020, с учетом округления составляет 1 482 000 руб.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

С учетом положений статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности, а также информационного письма № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

Также реализация права арендатора на справедливую и законную арендную плату может обеспечиваться, например, посредством оспаривания соглашения об изменении арендной платы (либо одностороннего уведомления). 

При таких обстоятельствах возможность самостоятельного оспаривания рыночной стоимости земельного участка принадлежащего на праве аренды, при начислении арендной платы находящегося в публичной собственности земельного участка должна определяться в зависимости от конкретных обстоятельств дела. В случае незаконного изменения арендодателем порядка определения арендной платы, арендатор вправе обратиться в суд за защитой своего права, при этом им может быть оспорена односторонняя сделка по изменению регулируемой платы, а также избран иной способ защиты, направленный на пресечение незаконных действий по неверному расчету арендной платы, в случае ее изменения в порядке установления для регулируемой платы, поскольку принцип эффективного правосудия, предполагает возможность превентивной судебной защиты субъекта гражданского оборота от действий уполномоченного органа, то есть допускается активная правовая охрана интересов арендатора от еще не состоявшихся, но потенциальных неизбежных последствий.

Если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Согласно пункту 2.11 договора 2.11 размер арендной платы по настоящему договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

Таким образом, арендатор обязан самостоятельно отслеживать изменение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Общество узнало об изменении размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка в размере 13 770 000 руб., в связи с получением письма Департамента от 06.05.2022.

При этом, не согласившись с указанным отчетом и расчетом задолженности, Общество обратилось к специалисту.

Согласно Заключению №08к/06-06 от 07.06.2022 специалиста ИП ФИО4 на произведенный ООО «АналитикЦентр» Отчет №2591/22 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19.04.2022, выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки. 

В связи с чем, лицензированной организацией ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8 по состоянию на 27.02.2020, был подготовлен Отчет №69/06-06 от 10.06.2022, согласно которому действительная рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8 составляет  - 1 796 000 руб.

Определение момента, с которого начинает течь срок исковой давности по конкретному требованию связано с установлением фактических обстоятельств относительно того, когда арендатор, узнал или должен был узнать о нарушении субъективного гражданского права.

С иском Общество обратилось в суд 04.07.2022, то есть с соблюдением срока исковой давности.

Арендатор, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, обратился с настоящим иском о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3049 кв.м., местоположением; г. Волгоград, уд. Авторемонтная, 10а, определенной в Отчёте об оценке рыночной стоимости № 2591/22 от 19.04.2022, в годичный срок с момента изменения размера арендной платы.

Таким образом, действия ООО «Автомани» об оспаривании рыночной стоимости земельного участка имеют правомерный характер, истец воспользовался правом обжалования в рамках закона и в установленный законом срок исковой давности.

Кроме того, арендную плату после повышения рыночной стоимости земли в силу отчёта №2591/22 от 19.04.2022 арендатор не производил.

Целью обращения Общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком, арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату.

Ввиду изложенного, правомерно использование результатов экспертного заключения №279/2022 от 23.11.2022, согласно которому величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 27.02.2020, с учетом округления составляет 1 482 000 руб.

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза является одним из видов доказательств.

Целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание досудебный отчет № 69/06-06 от 10.06.2022, составленный ООО «Оценочная фирма «Вирго», изучив выводы заключения эксперта №279/2022 от 23.11.2022, признает судебную экспертизу допустимым и достоверным доказательством, составленным с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которое содержит методы исследования, является ясным и полным, выводы носят категоричный характер при отсутствии противоречий.

Лица, участвующие в деле,  не представили соответствующие доказательства порочности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов, равно как не представили доказательств недостоверности проведенной по делу судебной экспертизы по иным основаниям.

Исследовав и оценив материалы дела в их совокупности и взаимной связи, Заключение эксперта №279/2022 от 23.11.2022, апелляционный суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 27.02.2020, с учетом округления составляет - 1 482 000 руб.

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 АПК РФ), который заключается в обеспечении сторонам дела «паритетной» возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами. 

Этот принцип, в силу его прямого закрепления в Конституции Российской Федерации, носит универсальный характер и распространяется на все категории судебных споров. 

Неиспользование стороной возможности представления доказательства в обоснование своих требований (возражений) по делу оставляет риск возникновения для неё негативных последствий такого процессуального поведения. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом (часть 3 названной статьи).

Ввиду изложенного, доводы департамента относительно данной экспертизы, как ненадлежащего доказательства, не принимаются судебной коллегией во внимание.

В связи с чем, отсутствуют основания для назначения повторной судебной экспертизы.

При изложенных обстоятельствах, суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства: отчет истца № 69/06-06 от 10.06.2022 (рыночная стоимость земельного участка - 1 796 000 руб.), судебную экспертизу № 27/2022 от 21.11.2022 (рыночная стоимость земельного участка - 1 482 000 руб.), считает подлежащим удовлетворению требования истца к департаменту.

Ввиду изложенного правомерны исковые требование истца о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3049 кв.м., местоположением; г. Волгоград, уд. Авторемонтная, 10а, определённой в отчёте об оценке рыночной стоимости № 2591/22 от 19.04.2022, составленном ООО «Аналитик Центр», и об установлении рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3 049 кв.м., местоположением: 

<

...>, по состоянию на 27.02.2020 в размере 1 482 000 руб., подлежат удовлетворению.

В отношении исковых требований к ответчику ООО «Аналитик Центр» суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В связи с изложенным в иске к ООО «Аналитик Центр» следует отказать.

В отношении исковых требований Департамента к ООО «Автомани» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 1 210 692,29 руб., из которых основной долг за период с 27.02.2020 по 31.03.2022 в размере 1 118 180,26 руб., проценты за период с 11.03.2022 по 31.03.2022 в размере 92 512,03 руб., суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу статьи 1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, без установленных законом или сделкой оснований временно пользовавшееся чужим имуществом должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом плата за землю при расчете суммы неосновательного обогащения не должна превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду в данной местности.

Согласно информативному расчету Департамента задолженность, с учетом доначисления по рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3.049 кв.м, местоположением: 

<

...>, по состоянию на 27.02.2020, в размере 1 482 000 руб., отсутствует.

Ссылка Департамента на Акт осмотра №3/248-20-МЗК от 27.02.2020, согласно которому установлено расположение кирпичного здания с вывеской «Столовая — Домашний вкус», кирпичное производственное здание с административно-бытовыми помещениями, кирпичное здание с вывеской «Ремонт» с тремя кирпичными пристройками, кирпичное строение с гаражными боксами, имеющимися на территории многочисленные металлические вагончики, металлические строения с навесами, металлические гаражи, судом не принимается.

Так, согласно данному Акту, фактически был произведен осмотр двух земельных участков с кадастровыми №34:34:030061:8, №34:34:030061:9, при этом из него не следует, что перечисленные строения расположены именно на спорном земельном участке с кадастровым №34:34:030061:8.

Как следует из пояснений представителя ООО «Автомани», данных суду апелляционной инстанции, на спорном земельном участке с кадастровым №34:34:030061:8 находится по настоящее время только здание производственного корпуса, на основании чего и был заключен договор аренды земельного участка в 2011 году.

На основании вышеизложенного, исковые требования ООО «Автомани» к арендодателю подлежат удовлетворению, а требования департамента – отказу в удовлетворении.

При этом истцом заявлено о взыскании с Департамента расходов на уплату услуг эксперта по оценке рыночной стоимости земельного участка и по рецензированию отчета в размере 40 000 руб.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьёй 106 АПК РФ установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны по делу, при этом расходы на оплату услуг представителя, понесённые лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. 

Так, между истцом (заказчик) и ООО «Оценочная фирма «Вирго» (исполнитель) заключён договор оказания услуг по оценке №69/06-06 от 06.06.2022, согласно пункту 2.1 которого, стоимость услуг составляет 20 000 руб.

Кроме того, между ООО «Автомани» (заказчик) и ИП ФИО4 (исполнитель) заключён договор рецензирования №08-К/06-06 от 06.06.2022 от 19.04.2022, согласно пункту 4.1 которого  стоимость услуг составляет 20 000 руб.

Оказанные исполнителями услуги оплачены истцом, что подтверждается платёжными поручениями №72 от 07.06.2022, №71 от 07.06.2022, актами о принятой работе от 07.06.2022,  10.06.2022.

Доказательств неразумности понесённых судебных расходов суду не представлено.

Ввиду изложенного, возложить несение данных расходов на Департамент.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по делу относится на ответчика, в связи с удовлетворением требований общества.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма № 117, в силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между её плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.

Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации, отношения по поводу уплаты государственной пошлины после её уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрено возможности возврата заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

Взыскивая с лица, не в пользу которого принят судебный акт, уплаченную в бюджет другой стороной государственную пошлину, суд возлагает на него обязанность не по уплате государственной пошлины, а по компенсации денежной суммы, равной понесённым судебным расходам.

В силу пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Согласно представленному ООО «Центр судебных экспертиз» счёту на оплату судебной экспертизы №27/2022 от 23.11.2022, её стоимость составляет 25 000 руб. ООО «Автомани» оплачено 10 000 руб., что подтверждается платёжным поручением №116 от 24.08.2022.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 ноября 2023 года по делу № А12-17752/2022 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Автомани».

Признать недостоверной рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3049 кв.м., местоположением; г. Волгоград, уд. Авторемонтная, 10а, определённую в отчёте об оценке рыночной стоимости № 2591/22 от 19.04.2022, составленном обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Установить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030061:8, площадью 3 049 кв.м., местоположением: 

<

...>, по состоянию на 27.02.2020 в размере 1 482 000 руб.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Автомани» к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»  отказать.

В остальной части, в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества администрации Волгограда оставить без изменения.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автомани» судебные расходы по оплате чек-ордером №73 от 30.06.2022 государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 12 000 руб., по оплате платёжным поручением №116 от 24.08.2022 денежных средств за проведение судебной экспертизы в размере 10 000 руб., по оплате платёжным поручением № 72 от 07.06.2022 услуг эксперта по оценке рыночной стоимости земельного участка по договору №69/06-06 от 10.06.2022 в размере 20 000 руб., по оплате платёжным поручением №71 от 07.06.2022 услуг эксперта по рецензированию отчета №2591/22 от 19.04.2022 по договору №08-К/06-06 от 06.06.2022 в размере 20 000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) денежные средства за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                                А.Ф. Котлярова

 

Судьи                                                                                                               Т.С. Борисова

 

                                                                                                                    М.Г. Цуцкова