АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

_____________________________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

15 апреля 2024 года                                                                      Дело № А63-20338/2022

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 15 апреля 2024 года

г. Ставрополь

Арбитражный суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Жариной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дудниковой А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива племрепродуктора «Кумской», ОГРН 

<

***>, п. Селивановка Советского района

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск

о признании недействительными 

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 4091997 кв.м. с кадастровым номером 26:27:000000:4715;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 9000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:6;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 625900 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:4;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 551100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:5;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 155100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020103:3;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 366400 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:4;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 156100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:5;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 35700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:6;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 577500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:2;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 676700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:3, нежилого здания общей площадью 855,4 кв.м. этажность 1, кадастровый номер 26:27:000000:707;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 421200 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:1;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 292500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020202:3;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 нежилого здания, назначение склад, общей площадью 1627,2 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:156;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 нежилого здания, назначение склад, общей площадью 2262,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:154;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного общественные застройки общей площадью 18000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:1;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022г. земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 128000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020404:9, нежилого здания, наименование валовня, общей площадью 1871,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:155;

о применении последствий недействительности сделок путем прекращения права собственности ФИО1 на земельные участки и объекты недвижимости и восстановлении права собственности сельскохозяйственного производственного кооператива племрепродуктора «Кумской» на указанные объекты;

о признании недействительной (ничтожной) сделкой акт приема-передачи от 19.03.2020, заключенной между СПК племрепродуктор «Кумской» и ИП ФИО1 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5 766 000 кв. м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем восстановления  права собственности СПК племрепродуктор «Кумской» на земельный участок и   прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок,

с  привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, индивидуального предпринимателя глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Советский район, г. Зеленокумск, АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ставропольского Регионального филиала АО «Российский Сельскохозяйственный банк», г. Ставрополь,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности от 26.05.2023,ФИО4 по доверенности от 26.05.2023,

от ответчика – ФИО5 по доверенности   от 25.07.2022,

в отсутствие иных лиц,

                                       УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив племрепродуктор «Кумской»,   п. Селивановка   обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1,   г. Зеленокумск  о признании недействительными:

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 4091997 кв.м. с кадастровым номером 26:27:000000:4715;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 9000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:6;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 625900 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:4;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 551100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:5;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 155100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020103:3;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 366400 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:4;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 156100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:5;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 35700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:6;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 577500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:2;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 676700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:3, нежилого здания общей площадью 855,4 кв.м. этажность 1, кадастровый номер 26:27:000000:707;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 421200 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:1;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 292500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020202:3;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 нежилого здания, назначение склад, общей площадью 1627,2 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:156;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 нежилого здания, назначение склад, общей площадью 2262,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:154;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного общественные застройки общей площадью 18000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:1;

- договора купли продажи недвижимости от 04.04.2022г. земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 128000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020404:9, нежилого здания, наименование валовня, общей площадью 1871,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:155;

о применении последствий недействительности сделок (дело № А63- 20338/2022).

В обоснование исковых требований истец ссылался на заключение указанных сделок с нарушением требований Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» и Устава сельскохозяйственного производственного кооператива племрепродуктора «Кумской».

В рамках дела № А63-20360/2022 сельскохозяйственным производственным кооперативом Племрепродуктор «Кумской», с. Селивановка Советского района Ставропольского края, были заявлены к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Зеленокумск, требования о признании недействительной (ничтожной) сделкой акта приема-передачи от 19.03.2020, заключенного между СПК племрепродуктор «Кумской» и ИП ФИО1 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5 766 000 кв. м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки, восстановив право собственности СПК племрепродуктор «Кумской» на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5 766 000 кв. м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1 ,

о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5 766 000 кв. м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1.

Исковые требования были обоснованы заключением указанной сделки с нарушением требований закона (статьи 166 и 168 ГК РФ).

Определением от 26.01.2023 по ходатайству истца арбитражные дела № А63-20338/2022 и № А63-20360/2022 были объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением им общего номера № А63-20338/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Советский район, г. Зеленокумск, АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ставропольского Регионального филиала АО «Российский Сельскохозяйственный банк», г. Ставрополь.

Определением от 09.10.2023 по ходатайству ответчика суд назначил проведение судебной экспертизы по делу, которую поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Деловой Партнер» ФИО6, г. Ставрополь.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость по состоянию на 04.04.2022 следующих объектов недвижимого имущества:

А) Земельных участков из земель сельхозназначения с кадастровыми номерами: 26:27:000000:4715, площадью 4 091997 кв.м.; 26:27:020202:3, площадью 292500 кв.м.; 26:27:020101:1, площадью 421200 кв.м.; 26:27:02012:3, площадью 676700 кв.м.; 26:27:020102:6, площадью 9 000 кв.м.; 26:27:20101:2, площадью 577500 кв.м., 26:27:020102:4, площадью 625900 кв.м.; 26:27:020102:5, площадью 51100 кв.м.; 26:27:00103:3, площадью 155100 кв.м.; 26:27:020104:4, площадью 366400 кв.м.; 26:27:020104:5, площадью 156100 кв.м.; 26:27:020101:6, площадью 35700 кв.м.; 26:27:20404:9, площадью 128000кв.м.; 26:27:020104:1, площадью 1800 кв.м.

Б) Нежилых зданий, расположенных по адресу: Ставропольский край, Советский район, пос. Селивановка, д. б/н, с кадастровыми номерами: 26:27:020109:155, площадью 1871,8 кв.м.; 26:27:020109:154, площадью 2262,8 кв.м.; 26:27:000000:707, площадью 855,4 кв.м.; 26:27:020109:156, площадью 1627,2 кв.м.

В материалы дела ООО «Деловой Партнер»  представило заключение эксперта         № 404Э от 24.12.2023.

В судебном заседании 21.02.2024 истец - СПК племрепродуктор «Кумской» представил  заявление о назначении повторной экспертизы.

Истец ссылается на то, что представленное экспертное заключение вызывает сомнения в его беспристрастности и обоснованности, содержит существенные противоречия в выводах эксперта, а также содержит недостатки методологического характера, технические и  методологические ошибки в расчетах, что существенным образом влияет на  итоговые оценки эксперта.

Суд посчитал возможным вызвать эксперта общества с ограниченной ответственностью «Деловой Партнер» ФИО6 в судебное заседание для дачи пояснений по заключению № № 404Э от 24.12.2023, в связи с чем отложил судебное разбирательство на 27.03.2024.

Судебное заседание по делу было начато 27.03.2024 с участием представителей от истца – ФИО3 по доверенности от 26.05.2023,ФИО4 по доверенности от 26.05.2023, ФИО7 по доверенности от 01.03.2024, от ответчика – ФИО5 по доверенности   от 25.07.2022, эксперта ФИО6

В судебном заседании эксперт ФИО6 дала пояснения по возникших у участвующих лиц вопросам, представив пояснительную записку к заключению эксперта № 404Э от 24.12.2023.

Представители СПК племрепродуктор «Кумской» представили вопросы по заключению эксперта.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв в судебном заседании до 09.04.2024 до 16 часов 00 минут.

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, были уведомлены в судебном заседании, а также путем размещения определения на сайте суда в информационной программе «Картотека арбитражных дел».

Судебное заседание продолжено 09.04.2024 в 16 час. с участием представителей от истца – ФИО3 по доверенности от 26.05.2023,ФИО4 по доверенности от 26.05.2023, от ответчика – ФИО5 по доверенности   от 25.07.2022.

В судебном заседании представители СПК племрепродуктор «Кумской» поддержали исковые требования в полном объеме, сослались, во-первых, на нарушение порядка обращения взыскания на заложенное имущество (нарушение ст.ст. 348,349,350.1ГК РФ), предоставление в регистрирующий орган заведомо недействительного документа, акта приема-передачи от 19.03.2020, повлекшее за собой государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5766000 кв.м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1 на основании недействительной (ничтожной) сделки.

Во-вторых, истец полагает, что оспариваемые договоры купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 являются недействительными сделками, поскольку данные договоры заключены с нарушением порядка, установленного Федеральным законом от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», Устава кооператива в редакции, утвержденной 27.04.2017, а именно, в отсутствие решений общего собрания членов СПК племрепродуктор «Кумской», совершены по значительно заниженной цене и повлекли материальные убытки кооперативу.

Дополнительно истец пояснил, что в настоящее время в отношении ответчика ФИО1 по заявлению истца возбуждено уголовное дело. Одним из оснований для возбуждения уголовного дела, послужили противоправные действия ФИО1 и бывшего председателя кооператива ФИО8, который исполнял обязанности руководителя кооператива на дату совершения оспариваемых сделок и причинение истцу убытков, в размере более 130 000 000 руб., в том числе и незаконное отчуждение земельных участков и объектов недвижимости, которые являются предметом рассмотрения настоящего спора.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, по доводам, изложенным в представленных отзывах, пояснил, что в подтверждение законности совершения 04.04.2022 сделок кооперативом были представлены соответствующие  решения общего собрания членов кооператива, кроме того, земельный участок по акту приема-передачи от 19.03.2020 передавался в качестве отступного в связи с неисполнением кооперативом обязательств по возврату заемных денежных средств. Ответчик также ссылается на то, что оспариваемые сделки не повлекли имущественного ущерба для СПК племрепродуктор «Кумской», так как отчуждение имущества производилось по рыночным ценам. Ответчик не согласен с доводами истца об отчуждении по оспариваемым сделкам объектов, относящихся к неделимому фонду СПК, поскольку отсутствует решение собрания членов СПК об определении перечня имуществ, входящего в неделимый фонд.

Помимо прочего, ответчик полагает, что разрешение судом вопроса о применении реституции, в случае признания сделок недействительными, должно быть основано на условиях, допускающих возможность регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости за истцом, исключительно при наличии исполненного в адрес ответчика денежного обязательства в размере 35 680 435,73 руб. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о рассмотрении спора, в судебное заседание не явились.

Ранее ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица в связи с тем, что   22.12.2022 между ним и ответчиком заключен договор аренды спорных земельных участков, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что к ФИО1 как поручителю, исполнившему  обязательства  СПК племрепродуктора «Кумской» перед  АО «Россельхозбанк», по кредитному договору, в полном объеме перешли права кредитора по этому обязательству, в том числе и права залогодержателя. Оспариваемые договоры могли быть заключены  не только в порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Фактически имущество передавалось в качестве отступного, поэтому положения статьи 349 ГК РФ в данном случае неприменимы.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступил отзыв на исковое заявление о признании недействительной (ничтожной) сделкой акт приема-передачи от 19.03.2020, в котором просит суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления.

АО «Россельхозбанк» направило в суд отзыв на иск, а также истребованные судом документы о заключении с СПК племрепродуктора «Кумской» кредитного договора. Банк направил ходатайство о  рассмотрении дела в его отсутствии.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы участвующих в деле лиц, суд отклоняет заявленное истцом ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, считает исковые требования подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

27 апреля 2022г. общим собранием членов СПК племрепродуктор «Кумской» были прекращены полномочия председателя ФИО8, принято решение об избрании председателем СПК племрепродуктор «Кумской» ФИО9.

После вступления в должность, ФИО9 проведены мероприятия, направленные на выявление фактического наличия имущества; сопоставление фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета; проверка полноты отражения в учете обязательств и последующая передача документации от ФИО8

В ходе проведенной инвентаризации, было установлено, что 18.12.2018 между СПК племрепродуктор «Кумской» (заемщик, залогодатель) и ИП ФИО1 (заимодавец, залогодержатель) заключен договор процентного займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества (том 2а л.д.29-32) .

Согласно п. 1.1. договора займа, займодавец передает заемщику взаем денежные средства размере 10 000 000,00 руб., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа в срок до 01.12.2019. За пользование займом взимается 8% от суммы займа.

Выдача займа предполагалась с целью пополнения оборотных средств (п. 1.2. договора).

Параграфом 2 договора предусмотрено условие об обеспечении исполнения обязательств.

П. 2.1. договора займа предусмотрено, что в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа, заемщик предоставляет в залог недвижимое имущество, принадлежащее последнему по праву собственника на основании выписки из ЕГРЮЛ: земли сельскохозяйственного назначения 576,6 га, кадастровый номер 26:27:000000:4905.

В случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств, заимодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения за счет имущества, служащего обеспечением обязательств в рамках договора займа (п. 2.3 договора).

П. 2.4. договора займа предусмотрено, что в случае недостаточности суммы, вырученной при реализации имущества, заимодавец получает недостающую сумму из другого имущества заемщика, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 2.4 договора).

Параграфом 3 договора займа, сторонами определен срок передачи суммы займа - в течение трех рабочих дней с момента оформления договора залога (п.2.1 договора) путем перечисления на расчетный счет (п. 3.1. договора займа).

Возврат займа должен быть осуществлен заемщиком тремя платежами, согласно графику погашения:

30.09.2019 - 3 600 000,00 руб.;

30.10.2019 - 3 600 000,00 руб.;

30.11.209 - 3 600 000,00 руб., в срок до 01.12.2019 (п. 4.2 договора).

В п. 2.5 договора предусмотрено право займодавца на обращение взыскание на предмет залога в случае, если заемщик допустит просрочку возврата суммы займа или ее части более, чем на 10 дней (п. 5.3. договора).

29.11.2019 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение  о пролонгации договора займа от 18.12.2018 сроком до 19.03.2020.

18.12.2018 между истцом и ответчиком заключен договор залога (том 2а л.д.22-28), согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю имущество, определенное п. 1.2. (п. 1.1 договора залога).

Названный договор залога зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 26.12.2018, номер регистрации 26:27:000000:4905-26/019/2018-2.

Предметом залога явился земельный участок, расположенный по адресу Ставропольский край, Советский район, на территории СПК племрепродуктор «Кумской», общей площадью 5766000+/-21011  кв.м.,  кадастровый  номер 26:27:000000:4905,  категория  земель – земли сельскохозяйственного назначения (п. 1.2 договора залога), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Статьей 2 договора предусмотрены обязательства, исполнение которых обеспечено залогом: обеспечение обязательств залогодателя перед залогодержателем, вытекающих из договора займа от 12.12.2018. Обязательства, исполнение которых обеспечиваются договором залога, включают в себя обязательства по погашению основного долга, обязательства по уплате неустойки и судебные и иные расходы ответчика, связанные с реализацией прав по договору займа (п. 2.2. договора залога).

Статьей 6 договора залога предусмотрен порядок обращения взыскания на предмет залога.

Обращение взыскания на предмет залога, в случае неисполнения истцом обязанности по возврату суммы займа, осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

При этом средства от реализации предмета залога должны направляться на возмещение судебных и иных расходов залогодержателя по взысканию задолженности в первую очередь. Остаток средств направляется на погашение задолженности по договору займа и на уплату неустойки (п. 6.2 договора залога).

П. 8.2. договора залога предусмотрено, что договор займа и право залога действует до 01.12.2019 включительно.

Факт получения суммы займа в размере 10 000 000 руб. истцом не оспаривается.

11.12.2019 предприниматель ФИО1 направил в адрес  истца  претензионное требование о возврате суммы займа в размере 10 000 000 руб. и уплате процентов за пользование займом (т. 2а л.д. 33-34), которое оставлено без удовлетворения.

06 марта 2020 года проведено годовое общее собрание членов СПК племрепродуктор «Кумской», на котором  по вопросу пятому повестки дня слушали председателя СПК, который  сообщил о заключении 18.12.2018 договора процентного займа с ИП ФИО1 на сумму 10 000 000 руб. под 8% годовых с предметом залога – земельным участком площадью  576,6 кв.м (земли сельхозназначения). Срок возврата займа – 1 декабря 2019 года. Из-за отсутствия финансовой возможности  условия договора не соблюдены. По условиям договора при неисполнении своих обязательств земельный участок переходит в собственность ИП ФИО1

Участники собрания решили ( за – 62 голоса, против – 20, воздержались – 12): начать процедуру  отчуждения земельного участка кадастровый номер 26:27:000000:4905 площадью 576,6 кв.м в пользу ИП ФИО1 (протокол № 1 от 06.03.2020) (том 2а л.д. 39-52).

19.03.2020 между членов СПК племрепродуктор «Кумской» (должник) и индивидуальным предпринимателем ФИО1  (залогодержатель) подписан акт приема-передачи (т. 2а л.д. 20-21), согласно которому в связи с неисполнением должником денежного обязательства перед залогодержателем, вытекающего из договора залога от 18.12.2018, по решению протокола № 1 от 06.03.2020 годового общего собрания членов СПК племрепродуктор «Кумской»  должник передал залогодержателю земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5766000 кв.м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован  в ЕГРН 20.03.2020.

20.03.2020  СПК племрепродуктор «Кумской»  и ИП ФИО1 подписали акт зачета взаимных требований (том 4 л.д.58), по которому по соглашению сторон  произведен зачет суммы долга СПК племрепродуктор «Кумской» перед ИП ФИО1  в сумме 10 800 000 руб.  по договору процентного займа б/н от 18.12.2018 в счет земельного участка согласно акту приема передачи.

09.10.2019 между АО «Россельхозбанк»  и СПК племрепродуктор «Кумской» (заемщик)  был заключен договор об открытии кредитной линии 

<

***> (том 3  л.д. 5-29), на основании которого банком заемщику открыта кредитная линия в совокупном размере 35 000 000 руб.  Свои обязательства по кредитному договору банк выполнил, предоставив заемщику по поступившим от него заявкам транши в размере 4 560 160 руб. (выдан 13.11.2019), 1 267 406,52 руб. (выдан 14.11.2019), 9 172 433,48 руб. (выдан 15.11.2019), 10 000 000 руб. (выдан 28.11.2019). 

Факт получения заемных средств СПК племрепродуктор «Кумской» не оспаривает.

В обеспечение надлежащего исполнения взятых на себя перед банком  кредитных обязательств  с заемщиком заключены:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 08.11.2019 

<

***>-7.2 (том 3 л.д. 30-39), 

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 08.11.2019 

<

***>-7.10 (том 4 л.д. 40-51).

Также 07.10.2020 в обеспечение надлежащего исполнения взятых на себя СПК племрепродуктор «Кумской»   перед банком  кредитных обязательств по кредитному договору 

<

***> между АО «Россельхобанк»  и ФИО1  заключен договор 

<

***>-9/2 поручительства физического лица (том 2 л.д. 12-21). В соответствии с договором  поручитель  обеспечивает  исполнение СПК племрепродуктор «Кумской» всех существующих и будущих обязательств по договору об открытии кредитной линии 

<

***> и отвечает перед банком солидарно с основным должником в случае неисполнения обязательств.

Платежными поручениям № 90, 91,92,  от 19.08.2021, № 105, 106 от 20.09.2021, № 122 от 06.10.2021 (том 2 л.д. 96-101) индивидуальный предприниматель ФИО1 произвел оплату банку задолженности  по договору поручительства 

<

***>-9/2 от 07.10.2020 в общей сумме 24 880 435,73 руб. Факт списания денежных средств подтвержден  выпиской операций по лицевому счету (том 2 л.д.94,95).

В отзыве на иск (том 2а л.д. 1) АО «Россельхозбанк» подтверждает  полное погашение задолженности  СПК по кредитному договору 

<

***>.

24.12.2021 состоялось внеочередное общее собрание членов СПК племрепродуктор «Кумской» (том 1 л.д. 94-99), на котором вторым вопросом повестки дня определено «погашение задолженности перед кредиторами за счет принадлежащих на праве собственности земельных участков и недвижимости (претензия ИП ФИО1 №34 от 26.10.2021).

Согласно протоколу внеочередного собрания членов СПК племрепродуктор «Кумской» от 24.12.2021 № 2 собрание решило:  начать отчуждение земельных участков  и недвижимости  в пользу ИП ФИО1:

-нежилое здание мини ферма, площадью 855,4 кв.м., кадастровый номер 26:27:000000:707;

-нежилое здание склад, площадью 1627,2 кв.м., кадастровый номер 26:27:020109:156;

-нежилое здание склад, площадью 2262,8 кв.м., кадастровый номер 26:27:000000:154;

-производственное помещение, площадью 1871,8 кв.м., литер Ггг1г2гЗ, кадастровый номер 26:27:020109:155;

- земельный участок площадью 18 000,0 кв.м., кадастровый номер 26:27:020104:1;

- земельный участок площадью 128 000,0 кв.м., кадастровый номер 26:27:020404:9

- земельный участок площадью 409,20 га, кадастровый номер 26:27:000000:4715;

- земельный участок площадью 0,9 га, кадастровый номер 26:27:020102:6;

- земельный участок площадью 62,59 га, кадастровый номер 26:27:020102:4;

- земельный участок площадью 55,11 га, кадастровый номер 26:27:020102:5;

- земельный участок площадью 15,51 га, кадастровый номер 26:27:020103:3;

- земельный участок площадью 36,64 га, кадастровый номер 26:27:020104:4;

- земельный участок площадью 15,61 га, кадастровый номер 26:27:020104:5;

- земельный участок площадью 3,57 га, кадастровый номер 26:27:020104:6;

- земельный участок площадью 57,75 га, кадастровый номер 26:27:020101:2;

- земельный участок площадью 67,67 га, кадастровый номер 26:27:020 02:3;

- земельный участок площадью 42,12 га, кадастровый номер 26:27:020101:1;

- земельный участок площадью 29,25 га, кадастровый номер 26:27:020202:3. 

04.04.2022г. между СПК племрепродуктор «Кумской» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключено 16 договоров купли-продажи объектов недвижимости (том 1 л.д. 29-91), из них:

1. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 4091997 кв.м. с кадастровым номером 26:27:000000:4715, расположенный по адресу: Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, ?, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:000000:4715-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 10 457 000 руб.;

2. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 9000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:6, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020102:6-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 87 000 руб.;

3. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 625900 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:4, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020102:4-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 1 660 000 руб.;

4. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 551100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:5, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020102:5-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 1 907 000 руб.;

5. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 155100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020103:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020103:3-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 564 000 руб.;

6. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 366400 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:4, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020104:4-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 1 268 000 руб.;

7. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 156100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:5, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020104:5-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 568 000 руб.;

8. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 35700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:6, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020104:6-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 345 000 руб.;

9. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 577500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:2, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020101:2-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 999 000 руб.; 

10. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 676700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а также  нежилое здание общей площадью 855,4 кв.м. этажность 1, кадастровый номер 26:27:000000:707, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н,  а покупатель купил, то есть принял в собственность указанную недвижимость, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесены записи регистрации №26:27:020102:3-26/110/2022-8, №26:27:000000:707-26/110/2022-9. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 2 542 000 руб., из которых земельный участок за             2 342 000 руб., нежилое здание за 200 000 руб.;

11. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 421200 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:1, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020101:1-26/110/2022-8. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 1 433 000 руб.;

12. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 292500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020202:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020202:3-26/110/2022-9. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 1 064 000 руб.;

13. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал нежилое здание, назначение склад, общей площадью 1627,2 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:156, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н,  а покупатель купил, то есть принял в собственность указанную недвижимость, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020109:156-26/110/2022-9. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 230 000 руб.;

14. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал нежилое здание, назначение склад, общей площадью 2262,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:154, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н,  а покупатель купил, то есть принял в собственность указанную недвижимость, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020109:154-26/110/2022-9. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 280 000 руб.;

15. договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный общественные застройки общей площадью 18000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:1, расположенный по адресу: край Ставропольский, р-н Советский, на территории СПК племрепродуктор «Кумской», а покупатель купил, то есть принял в собственность указанный земельный участок, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесена запись регистрации №26:27:020104:1-26/110/2022-9. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 300 000 руб.;

16. договор купли- продажи недвижимости земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 128000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020404:9, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир на территории СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, а также нежилое здание, наименование валовня, общей площадью 1871,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:155, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н,  а покупатель купил, то есть принял в собственность указанное недвижимое имущество, о чем произведена государственная регистрация перехода права собственности и в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 06.04.2022 внесены записи регистрации №26:27:020109:155-26/110/2022-5, №26:27:020404:9-26/110/2022-9. В соответствии с п. 3 договора цена сделки определена соглашением сторон и составляет 1 290 000 руб., из которых земельный участок за  1 000 000 руб., нежилое здание за 290 000 руб.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом. Возможность защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления.

Право на судебную защиту является правом, гарантированным статьей 46 Конституции Российской Федерации.

Исходя из смысла статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, обращение в суд за защитой нарушенного права допускается в отношении лица, нарушившего данное право, а удовлетворение иска возможно в отношении лица, которое нарушает или оспаривает права. В противном случае отсутствует спор, подлежащий разрешению судом.

Из приведенных положений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Статья 12 ГК РФ устанавливает способы защиты гражданских прав. Право каждого лица защищается всеми не запрещенными законами способами, что следует из положений Конституции Российской Федерации.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Интерес в оспаривании сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права субъекта либо охраняемые законом интересы.

Суд приходит к выводу, что истец обосновал нарушение его материально-правового интереса оспариваемыми договорами, в связи с чем суд признает его заинтересованным лицом, которое вправе оспаривать договоры купли-продажи.

СПК племрепродуктор «Кумской» является сельскохозяйственным производственным кооперативом, деятельность которого регламентируется Федеральным законом от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (далее - Закон о сельхозкооперации).

В силу пункта 1 статьи 3 Закона о сельхозкооперации, сельскохозяйственным производственным кооперативом признается кооператив, созданный гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции, а также для выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива.

Как следует из статьи 19 Закона о сельхозкооперации управление кооперативом осуществляют общее собрание членов кооператива, правление кооператива и (или) председатель кооператива, наблюдательный совет кооператива.

Как предусмотрено пунктам 1  статьи 20 Закона о сельхозкооперации, общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооперативом и полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива.

Статья 20 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ определяет исключительную компетенцию общего собрания членов кооператива.

Подпунктами 6 и 17 пункта 2 статьи 20 Закона о сельхозкооперации, в частности отнесено рассмотрение и принятие решений по вопросам, связанным с отчуждением земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива, а также решение иных отнесенных настоящим Федеральным законом или уставом кооператива к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива вопросов.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 8 постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 23.06.2015       № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса.

В пункте 84 постановления Пленума № 25  указано, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Сделка, которая нарушает требования закона, является недействительной и ничтожной с момента ее заключения.

Сделка является ничтожной вне зависимости от признания ее таковой (абз. 24 п. 3 обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020). Ничтожным договором по нормам ГК РФ может считаться сделка, если заявитель имеет законный интерес в признании ее таковой (пункт 84 постановления Пленума № 25).

Подобная сделка является следствием существенных нарушений действующего законодательства, не порождает и не может породить установленных такой сделкой правовых последствий. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996  «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса  Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №, следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). 

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. 

В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию.

Судом установлено, что 19.03.2020 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, согласно которому в связи с неисполнением истцом денежного обязательства перед залогодержателем (ответчиком), вытекающего из договора залога от 18.12.2018, по решению годового общего собрания членов СПК племрепродуктор «Кумской» (протокол № 1 от 06.03.2020) истец передал ответчику земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5766000 кв.м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1.

Их текста оспариваемого акта приема-передачи усматривается, что основанием перехода права собственности на земельный участок, явилось неисполнение истцом денежного обязательства перед ответчиком, вытекающего из договора залога от 18.12.2018.

Верховный Суд Российской Федерации в своем Определении № 305-ЭС22-4949 по делу № А40-222524/2020 указал: имущественный интерес залогодержателя состоит в получении удовлетворения своих требований в полном объеме в разумный срок за счет стоимости залогового имущества, а интерес залогодателя – в том, чтобы обращение взыскания не затронуло его имущество сверх необходимого для ведения деятельности. Целью договора залога не является отчуждение имущества, в том числе в пользу залогодержателя.

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, статья 153 Гражданского кодекса.

Фактический момент перехода права собственности на недвижимое имущество – это момент заключения сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Акт приема-передачи не является сделкой, а представляет собой документ, подтверждающий действия по исполнению того или иного обязательства, как следствие не может служить самостоятельным основанием для перехода права собственности.

Довод ответчика о том, что воля сторон сделки, отраженная в оспариваемом акте приема-передачи от 19.03.2020 направлена на разрешение вопроса о погашении задолженности по договору займа во внесудебном порядке, путем передачи имущества, находящегося в залоге у ответчика, и фактически является соглашением об отступном, отклоняется судом, поскольку противоречит нормам действующего законодательства и противоречит материалам настоящего дела.

Соглашение об отступном является договором по смыслу статьи 420 ГК РФ, на него распространяются общие положения о договорах, согласно которым соглашение должно содержать все существенные условия, то есть предмет, условия, определенные законом или иным правовым актом как существенные, а также условия, которые одна из сторон фиксирует в своем заявлении (оферте) о заключении договора.

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества (статья 409 ГК РФ).

Таким образом, соглашение об отступном – это двусторонняя сделка, которая порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. 

Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации     № 6 от 11.06.2020 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» форма соглашения об отступном зависит от того, что именно передается в качестве отступного. Если в отношении сделок с имуществом, которое передается в качестве отступного, установлены специальные требования к форме, в таком случае к соглашению об отступном подлежат применению наиболее строгие из этих правил о форме сделки (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В материалы настоящего дела ответчиком не представлено доказательств заключения сторонами соглашения об отступном, заключенного в порядке, установленном указанными нормами закона.

Учитывая изложенное, суд считает, что фактически стороны  приняли решение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Однако указанный порядок противоречит условиям заключенного сторонами договора залога от 18.12.2018, согласно которому обращение взыскания на предмет залога, в случае неисполнения истцом обязанности по возврату суммы займа, должен осуществляться в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

При этом средства от реализации предмета залога должны направляться на возмещение судебных и иных расходов залогодержателя по взысканию задолженности в первую очередь. Остаток средств направляется на погашение задолженности по договору займа и на уплату неустойки.

В соответствии со статьей 350.1 ГК РФ в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.

По настоящему спору отсутствует соглашение об оставлении имущества за залогодержателем.

Кроме того, как следует из текста договора залога, а также из текста акта приема-передачи от 19.03.2020, оценка заложенного имущества не производилась.

Таким образом, земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью 5766000 кв.м. передан предпринимателю ФИО1 по цене в размере задолженности СПК племрепродуктор «Кумской» перед ФИО1 – 10 800 000 руб., в то время как кадастровая стоимость указанного земельного участка  согласно выписке из Единого государственного реестра  недвижимости от 26.12.2018 составила 41 059 109,40 руб. (том 2а л.д.35).

Суд отвергает довод ответчика о том, что протоколом № 1 от 06.03.2020 годового общего собрания членов СПК племрепродуктор «Кумской» члены кооператива приняли решение об отчуждении спорного имущества в качестве погашения задолженности перед ИП ФИО1

Указанное обстоятельство не следует из текста протокола № 1 от 06.03.2020.

Более того, как указано в протоколе, членам кооператива была доведена информация о том, что по условиям договора при неисполнении своих обязательств земельный участок площадью 576,6 кв.м переходит в собственность ИП ФИО1 (что не соответствует действительности). Участники собрания решили начать процедуру отчуждения земельного участка кадастровый номер 26:27:000000:4905 площадью 576,6 кв.м в пользу ИП ФИО1

Таким образом, решение общего собрания членов СПК о передаче в собственность ИП ФИО1 за 10 800 000 руб. земельного участка площадью 5766000 кв.м. отсутствует, такое решение общим собранием не принималось.

Учитывая изложенное, исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами и необходимости защиты прав и законных интересов как самого СПК племрепродуктор «Кумской», так и членов кооператива, суд считает, что указанная сделка по передаче земельного участка по акту приема-передачи от 19.03.2020  совершена против воли членов кооператива, не получив соответствующего одобрения на совершение  сделки, с  причинением материального ущерба кооперативу и ее членам.

Оценив условия оспариваемых истцом 16 договоров купли-продажи недвижимости, заключенных 04.04.2022, суд считает, что фактически 04.04.2022 между ИП ФИО1 и СПК племрепродуктор «Кумской» заключена единая сделка по отчуждению объектов недвижимости (земельных участков и  зданий). Такой вывод суда подтверждается заключением всех договор одномоментно, для достижения единой цели – передачи покупателю недвижимости в счет погашения задолженности кооператива.

В соответствии с пунктом 8 статьи 38 Закона о сельхозкооперации сделка кооператива, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску кооператива либо его члена или ассоциированного члена.

В пункте 3 статьи 38 Закона о сельхозкооперации установлено что, сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с пунктом 3 статьи 20 настоящего Федерального закона.

В силу положений пункта 3 статьи 20 Закона о сельхозкооперации решения по вопросам, определенным подпунктами 1, 4, 5, 6 и 9 пункта 2 настоящей статьи, а также по вопросу о ликвидации кооператива считаются принятыми, если за них подано не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива. В случае, если при принятии решений по этим вопросам не будет обеспечен необходимый кворум на общем собрании членов кооператива, созывается повторное общее собрание членов кооператива, на котором решения по этим вопросам считаются принятыми, если за них подано не менее чем две трети голосов от числа присутствующих на общем собрании членов кооператива. Решения по вопросу о реорганизации кооператива принимаются в порядке, определенном статьей 41 настоящего Федерального закона.

Согласно подпункта 6 пункта 2 статьи 20 Закона о сельхозкооперации к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится рассмотрение и принятие решений по вопросу отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива.

При этом согласно пункту 5 статьи 20 указанного закона решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива, не могут быть переданы исполнительным органам кооператива или наблюдательному совету.

В соответствии с п.п 6.2.3.6. Устава кооператива, утвержденного общим собранием членов СПК племрепродуктор «Кумской», протокол № 2 от 27.04.2017 к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится рассмотрение и принятие решений по отчуждению земли, долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, принадлежащих Кооперативу (земельных долей), отчуждение основных производственных фондов.

В силу императивного характера данных норм закона и устава кооператива, ограничивающей полномочия председателя кооператива, последний вправе заключать сделки после их одобрения общим собранием членов кооператива.

Таким образом, суд считает обоснованными доводы истца о том, что договоры купли-продажи  недвижимости от 04.04.2022 подлежали одобрению общим собранием членов кооператива.

В силу пункта 7 статьи 30.1 Закона о сельхозкооперации решения общего собрания членов кооператива, принятые без необходимого для принятия решения большинства голосов членов кооператива, а также по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания членов кооператива, за исключением случая, если на общем собрании членов кооператива присутствовали все члены кооператива, не имеют силы независимо от обжалования их в судебном порядке.

В силу статьи 185.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Применяя по аналогии разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 90, Пленума ВАС РФ № 14 от 09.12.1999 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», суд считает, что  в случаях, когда стороны, участвующие в рассматриваемом судом споре, ссылаются в обоснование своих требований или возражений по иску на решение общего собрания членов кооператива, однако судом установлено, что данное решение принято с существенными нарушениями закона или иных правовых актов (с нарушением компетенции этого органа, при отсутствии кворума и т.д.), суд должен исходить из того, что такое решение не имеет юридической силы (в целом или в соответствующей части) независимо от того, было оно оспорено кем-либо из членов или нет, и разрешить спор, руководствуясь нормами закона.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 08.12.1995 №193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» решения общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) оформляются протоколом, который составляется в ходе этого собрания и оформляется не менее чем в двух экземплярах не позднее чем через десять дней после окончания этого собрания

В протоколе общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) должны содержаться следующие сведения:

1) наименование кооператива и информация о его месте нахождения;

2) место, дата и время проведения общего собрания членов кооператива;

3) дата извещения о проведении общего собрания членов кооператива и дата представления материалов, прилагаемых к повестке дня общего собрания членов кооператива;

4) общее число членов кооператива на дату извещения о проведении общего собрания членов кооператива, число присутствующих на общем собрании членов кооператива и ассоциированных членов кооператива с правом решающего голоса. При проведении собрания уполномоченных – число избранных уполномоченных и число присутствующих на этом собрании уполномоченных;

5) отметка о правомочности (неправомочности) общего собрания членов кооператива;

6) объявленная повестка дня общего собрания членов кооператива;

7) фамилия, имя, отчество и должность лица, выступающего на общем собрании членов кооператива, и основные положения его выступления;

8) результаты голосования по вопросам повестки дня общего собрания членов кооператива, решения, принятые и объявленные на этом собрании.

К протоколу общего собрания членов кооператива прилагаются:

1) решение правления кооператива, или наблюдательного совета кооператива, или инициативной группы членов кооператива, или ассоциированных членов кооператива о созыве общего собрания членов кооператива;

2) список членов кооператива и имеющих право голоса ассоциированных членов кооператива, которые приняли участие в общем собрании членов кооператива. При проведении собрания уполномоченных - список избранных уполномоченных и список уполномоченных, принявших участие в собрании уполномоченных;

3) доверенности, представленные общему собранию членов кооператива, на право представительства или протоколы об избрании уполномоченных;

4) материалы, представленные по повестке дня общего собрания членов кооператива;

4.1) бюллетени для голосования;

5) заявления, предложения и особые мнения, в отношении которых членами кооператива и ассоциированными членами кооператива выражено требование приобщить их к протоколу общего собрания членов кооператива;

6) иные предусмотренные уставом кооператива, внутренними документами (положениями) кооператива или общим собранием членов кооператива документы.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что общее количество членов кооператива в 2021г. определялось и утверждалось годовым собранием членов кооператива, состоявшимся 05.03.2021. По итогам данного собрания был утвержден список членов в количестве 71 и ассоциированных членов в количестве 89, что подтверждается итоговым списком членов кооператива и ассоциированных членов. В период с 05.03.2021 по 27.11.2021 в кооператив было подано 3 заявления об исключении из числа членов кооператива в связи с увольнением, 1 член исключен в связи со смертью. Указанные заявления были рассмотрены, по итогам которого приняты решения об исключении из числа членов кооператива. Принятые решения были утверждены общим собранием членов кооператива.

Таким образом на дату извещения о проведении общего внеочередного собрания членов СПК племрепродуктор «Кумской» 27.11.2021 количество членов кооператива составляло 67, ассоциированных членов кооператива- 89.

В силу положений пункта 7 статьи 14 Закона о сельхозкооперации, п.п. 5.2.6.2. Устава кооператива ассоциированный член кооператива имеет право голоса в кооперативе, однако общее число ассоциированных членов с правом голоса на общем собрании кооператива не должно превышать 20 процентов от числа членов кооператива на дату принятия решения о созыве общего собрания членов кооператива.

Судом установлено, что на внеочередном общем собрании членов СПК племрепродуктор «Кумской», состоявшемся 24.12.2021, приняли участие 46 членов кооператива и 14 ассоциированных членов кооператива, имеющих право голоса, что не превышает 20 процентов от числа членов кооператива на дату принятия решения о созыве общего собрания членов кооператива.

Согласно протоколу внеочередного собрания членов СПК племрепродуктор «Кумской» от 24.12.2021 № 2 вторым вопросом повестки дня определен «погашение задолженности перед кредиторами за счет принадлежащих на праве собственности земельных участков и недвижимости (претензия ИП ФИО1 № 34 от 26.10.2021г.»

В силу положений пункта 3 статьи 20 Закона о сельхозкооперации для принятия решения по вопросу отчуждения земельных участков и недвижимости на собрании, состоявшемся 24.12.2021, необходимый кворум должен был составлять не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива, а именно в количестве не менее 53 голоса.

В соответствии с протоколом внеочередного собрания членов СПК племрепродуктор «Кумской» от 24.12.2021 № 2 по второму вопросу повестки дня, поставленному на голосование перед общим собранием членов кооператива,  отражены итоги голосования «за»- 27 участников, «против» - 8 участников, «воздержались»- 25 участников.

Суд пришел к выводу, о том, что при принятии решения по вопросу отчуждения земельных участков и недвижимого имущества в пользу ответчика не был обеспечен необходимый кворум на общем собрании членов кооператива, решение не принято («за» – 27 голосов при требуемых 53). При оформлении протокола допущено существенное нарушение правил составления протокола. Протокол не содержит в себе конкретного указания на одобрение оспариваемых договоров купли-продажи.

Таким образом, при заключении договоров купли-продажи 04.04.2022  нарушены положения статей 20 и 38 Федерального закона от 08.12.1995 №193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», так как одобрение сделки должно осуществляться исключительно общим собранием членов кооператива.

Доводы ответчика о недоказанности отнесения земельных участков к неделимому фонду кооператива, а, значит, об отсутствии особых требований к принятию решений об отчуждении этого имущества, не могут быть признаны судом обоснованными. 

В соответствии с п. 8.4.4 Устава СПК к неделимому фонду по балансовой стоимости, отраженной в бухгалтерской отчетности, утвержденной общим собранием членов кооператива на последнюю отчетную дату, относятся объекты имущества кооператива, не подлежащие  в период существования кооператива разделу на паи членов кооператива и ассоциированных членов кооператива или выдачи в  натуральной форме при прекращении членства в кооперативе, в том числе земельные участки и земельные доли, принадлежащие кооперативу.

Факт нахождения земельных участков, отчужденных по договорам купли-продажи от 04.04.2022, в собственности  СПК племрепродуктор «Кумской» на момент продажи, материалами дела подтвержден и лицами, участвующим в деле, не оспаривается.

Поскольку суд относится к заключенным 04.04.2022 договорам как к единой сделке,  требования Закона о сельхозкооперации и Устава кооператива об обязательности  квалифицированного большинства при  согласовании решения об отчуждении имущества суд распространяет на все объекты, реализованные по договорам от 04.04.2022, в том числе на здания и сооружения, которые к неделимому фонду не относятся.

Доводы ответчика о том, что в силу части 2 статьи 38 Федерального закона от 08.12.1995 №193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» истцом не представлены доказательства, что заключением оспариваемых сделок причинены убытки кооперативу или членам кооператива и иные неблагоприятные последствия, а также, что ФИО1 не знал и не мог знать, что оспариваемые сделки заключены с нарушением действующего законодательства признаются судом несостоятельными в силу следующего.

В пункте 8 статьи 38 Закона о сельхозкооперации предусмотрено, что суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств: к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным настоящим Федеральным законом; не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков кооперативу или члену кооператива, ассоциированному члену кооператива, обратившимся с таким иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них; при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней.

В материалы дела не представлены доказательства последующего одобрения  договоров купли-продажи недвижимости от 04.04.2022.

Суду не представлены доказательства повторного созыва общего собрания членов кооператива для принятия соответствующего решения. 

Суд считает, что ответчик, являясь ассоциированным членом кооператива с 2018г., знал, что спорные договоры заключены с нарушением норм действующего законодательства, поскольку ответчик присутствовал на внеочередном общем собрании членов кооператива, состоявшемся 24.12.2021, что подтверждается реестром членов кооператива, зарегистрировавшихся для участия во внеочередном собрании (том 1 л.д. 100-108, порядковый номер по списку 34). Итоги принятого 24.12.2021 общим собранием членов кооператива решения ему были также известны.

Ответчику, как стороне сделки, было известно о необходимости получения соответствующего одобрения общего собрания членов кооператива, что она может быть совершена исключительно при условии соблюдения установленного порядка, поскольку такое условие содержится и в законе и в уставе кооператива, иные последствия отсутствия согласия на совершение сделки законом не предусмотрены, а сама сделка нарушает права и законные интересы истца.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об осведомленности ответчика о том, что оспариваемые сделки совершаются с нарушением предусмотренных законом требований к ней.

В нарушение статьи 65 АПК РФ  ФИО1  не представил доказательств, что им предприняты все необходимые меры для заключения оспариваемых договоров с соблюдением действующего законодательства.

В целях доказывания и установления факта  наличия убытков, в результате совершенных оспариваемых сделок, истцом в материалы дела представлены заключения эксперта от 12.04.2023 по материалам уголовного дела №1220207002100000332, возбужденного в отношении бывшего председателя СПК племрепродуктор «Кумской» ФИО8 и ФИО1, проведение которой поручено ведущему государственному эксперту ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России ФИО10 На разрешение эксперта был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость соответствующего земельного участка по состоянию на 24.12.2021, а также по состоянию на 04.04.2022.

Ответчик подверг сомнению допустимость представленных истцом заключений эксперта.

Определением суда от 09.10.2023 по ходатайству ответчика суд назначил проведение судебной экспертизы по делу. Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Партнер» эксперту ФИО6.

На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость по состоянию на 04.04.2022 следующих объектов недвижимого имущества: 

А) Земельных участков из земель сельхоз назначения с кадастровыми номерами: 26:27:000000:4715, площадью 4 091997 кв.м.; 26:27:020202:3, площадью 292500 кв.м.; 26:27:020101:1, площадью 421200 кв.м.; 26:27:02012:3, площадью 676700 кв.м.; 26:27:020102:6, площадью 9 000 кв.м.; 26:27:20101:2, площадью 577500 кв.м., 26:27:020102:4, площадью 625900 кв.м.; 26:27:020102:5, площадью 51100 кв.м.; 26:27:00103:3, площадью 155100 кв.м.; 26:27:020104:4, площадью 366400 кв.м.; 26:27:020104:5, площадью 156100 кв.м.; 26:27:020101:6, площадью 35700 кв.м.; 26:27:20404:9, площадью 128000кв.м.; 26:27:020104:1, площадью 1800 кв.м. 

Б) Нежилых зданий, расположенных по адресу: Ставропольский край, Советский район, пос. Селивановка, д. б/н, с кадастровыми номерами: 26:27:020109:155, площадью 1871,8 кв.м.; 26:27:020109:154, площадью 2262,8 кв.м.; 26:27:000000:707, площадью 855,4 кв.м.; 26:27:020109:156, площадью 1627,2 кв.м.

27.12.2023г. в суд поступило заключение эксперта №404Э от 24.12.2023.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта, рыночная стоимость по состоянию на 04.04.2022 следующих объектов недвижимого имущества составляет          26 765 754, 10 руб., из них:

1. земельный участок из земель  сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 4091997 кв.м. с кадастровым номером 26:27:000000:4715, расположенный по адресу: Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, ?, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1, - 6 915 475, 00 руб.;

2. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 9000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:6, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, - 56 340,00 руб.;

3. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 625900 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:4, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, - 1 934 031, 00 руб.;

4. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 551100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:5, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, - 1 769 031,00 руб.;

5. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 155100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020103:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, - 811 173,00 руб.;

6. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 366400 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:4, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, - 1 384 992,00 руб.;

7. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 156100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:5, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, - 814 842,00 руб.;

8. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 35700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:6, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, - 287 385,00 руб.;

9. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 577500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:2, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», - 1 830 675,00 руб.; 

10. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 676700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, - 2 038 867,00 руб.;

11. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 421200 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:1, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской»,  - 1 524 744,00 руб.;

12. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 292500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020202:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской»,  - 1 205 100,00 руб.;

13. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный общественные застройки общей площадью 18000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:1, расположенный по адресу: край Ставропольский, р-н Советский, на территории СПК племрепродуктор «Кумской», - 546 480,00 руб.;

14. договор купли продажи недвижимости земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 128000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020404:9, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир на территории СПК племрепродуктор «Кумской», - 2 009 600,00 руб.;

15. нежилое здание общей площадью 855,4 кв.м. этажность 1, кадастровый номер 26:27:000000:707, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка,  - 637 307,22 руб.;

16. нежилое здание, назначение склад, общей площадью 1627,2 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:156, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н,  - 1 044 646,13 руб.;

17. нежилое здание, назначение склад, общей площадью 2262,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:154, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н, - 770 438,00 руб.;

18. нежилое здание, наименование валовня, общей площадью 1871,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:155, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н,  1 186 627,61 руб.

Истцом в материалы дела представлено заключение специалиста по результатам рецензирования заключения эксперта №404Э от 24.12.2023 (том 26 л.д. 8-263) .

По мнению кооператива, представленное экспертом заключение вызывает сомнения в его беспристрастности и обоснованности, содержит существенные противоречия в выводах эксперта, а также содержит недостатки методологического характера, технические и методологические ошибки в расчетах существенным образом влияющих на итоговые выводы эксперта.

Заключение эксперта № 404Э от 24.12.2023 выполнено с существенным нарушением требований  ФЗ от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки и методологии оценки и содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости имущества, являющегося объектом судебной экспертизы по делу №А63-20338/2022.

Выявленные недостатки методологического характера, а также технические и методологические ошибки в расчетах, допущенные экспертом при проведении исследования и составлении заключения являются существенными, поскольку следствием ошибок, допущенных экспертом, является необоснованное искажение величины рыночной стоимости объектов исследования как минимум на 7 524 796 руб.

Указанные выводы, о допущенных экспертом ФИО6 при проведении исследования и составлении Заключения эксперта № 404 Э от 24.12.2023, существенных недостатках влекущих существенное искажение величины рыночной стоимости объектов исследования сформированы истцом на основании заключения специалиста-рецензента Н.Л. Копыстко специалиста ЗАО «ЭССЭ» (том  27 л.д. 3-25).

В ходе судебного заседания, состоявшегося 27.03.2024, опрошенный эксперт ФИО6 представила суду пояснительную записку к заключению эксперта № 404Э от 24.12.2023 (том 27 л.д. 104-145), пояснила, что заключение эксперта соответствует положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ  «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», расчеты обоснованы. Экспертиза выполнена в соответствии с принципами относимости, допустимости и достоверности.

Эксперт подтвердил, что были допущены некоторые неточности и технические опечатки при определении рыночной стоимости затратным подходом, однако они  не оказывают влияния на итоговую стоимость объекта экспертизы.

Выводы рецензента ФИО11 о разнице расчетов при использовании затратного подхода в 28,1% являются необоснованными. При условии внесения изменений на обоснованные замечания «Заключения специалиста по результатам рецензирования экспертизы» в рамках сравнительного подхода разница составит не более 3% от величины рыночной стоимости объектов экспертизы.

Не согласившись с устными и письменными пояснениями эксперта, истцом в материалы дела представлены пояснения на пояснительную записку к заключению эксперта №404Э от 24.12.2023 (том 27 л.д. 146-169).

По мнению кооператива, в Заключении эксперта № 404 Э от 24 декабря 2023 г. имеются многочисленные технические ошибки, опечатки, искажения информации, наличие которых Эксперт ФИО6 подтверждает в Пояснительной записке. Также, тот факт, что, при наличии развитого рынка и достаточного количества представленных к продаже аналогичных объектов, актуальных на дату оценки, Эксперт пользуется ценовыми данными объявлений, представленных к продаже на даты, отстоящие от даты оценки на значительный срок, цены которых значительно ниже реальных рыночных цен на дату оценки (в 2-3 раза ниже по земельным участкам, в 5-10 раз ниже по нежилым зданиям сельскохозяйственного назначения).

Разница между расчетами эксперта ФИО6 и среднерыночными стоимостями объектов недвижимости с учетом скидки на торг составляет в абсолютном выражении 27 569 656,90 руб., в относительном выражении 103%.

Учитывая изложенное, истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов отнесены к одному из средств доказывания фактов, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснил, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение судебной экспертизы оценено судом по правилам названных норм и разъяснений, как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами.

Судом установлено, что в материалах дела сторонами представлены различные документы, содержащие оценку спорных объектов недвижимости.

 Так, перед заключением с АО «Россельхозбанк» кредитного договора и договоров залога в ноябре 2018 года по заказу СПК племрепродуктор «Кумской»  была проведена оценка рыночной и ликвидационной стоимости  недвижимого имущества (отчет ООО АФ «Аудит-Консалтинг» № 0196-ОПМ-Щ-11-2018) (том 3 л.д. 52-158). 

Оценка объектов недвижимости указана в договорах ипотеки, заключенных с АО «Россельхозбанк».

Оценка объектов недвижимости произведена по заданию ИП ФИО1 – отчет об оценке ООО «Южное Региональное юридическое агентство» № 1492 от 27.06.202 по состоянию на 01.01.2022 (том 5 л.д.1-173).

Ответчиком также представлены в материалы дела  заключения  ФБУ Северо-Кавказский центр судебной экспертизы по материалам уголовного дела                                № 1220207002100032 (тома дела 8-23).

Суд произвел сравнительный анализ результатов оценки одних и тех же объектов недвижимости по материалам дела. 

Сравнительная таблица итогов оценки земельных участков 

Площадь земельн. участка

Оценка по

состоянию на 12.11.2018 

Оценка по договору ипотеки

Оценка ответчика на 01.01.2020

Оценка из уголовного дела

Оценка по договору купли-продажи от 04.04.2022

Оценка по судебной экспертизе

4091997м2

13457000

5728800

9332000

19560000

10457000

6915475

292500

1064000

409500

1215108

-

1064000

1205100

421200

1433000

589680

1749676

2232000

1433000

1524744

676700

2342000

947380

2811159

3451000

2342000

2036867

9000

87000

12600

-

62000

87000

56340

577500

1999000

808500

-

3000000

999000

1830675

625900

2166000

876260

260124

3192000

1660000

1934031

551100

1907000

771540

2 289389

2866000

1907000

1769031

155100

564000

217140

644319

915000

564000

811173

366400

1268000

512960

1552105

1979000

1268000

1384992

156100

568000

218540

648473

921000

568000

814842

35700

345000

49980

-

243000

345000

287385

128000

1391000

940500

-

2432000

1000000

2009600

18000

790000

519750

-

410000

300000

546480

 

Сравнительная таблица итогов оценки зданий

Площадь здания

Оценка по

состоянию на 12.11.2018

Оценка по договору ипотеки

Оценка ответчика на 01.01.2020

Оценка из уголовного дела

Оценка по договору купли-продажи от 04.04.2022

Оценка по судебной экспертизе

1878,8м2

-

3271800

-

-

290000

1186627,61

2262,8

6257000

2733500

-

4044000

280000

770438,14

855,4

2342000

3 509100

-

5415000

200000

637307,22

1627,2

5 403000

1197000

-

-

230000

1044646,13

 

Таким образом, результаты оценки показали, что различные методики, применяемые различными оценщиками, дают разброс в оценке одних и тех же объектов.

Так, по земельному участку площадью 4091997м2 стоимость оценки варьируется от 19 560 000 руб. до 6 915 475 руб. (при продаже по договору купли-продажи в сумме 10 457 000 руб.), по земельному участку площадью 625900 м2  - от 3 192 000 руб. до 1 934 031 руб. (при продаже 1 660 000 руб.), по земельному участку площадью 577500 м2 – от 3 000 000 руб. до 1 820 675 руб. (при продаже за 999 000 руб.) и т.д.

Принимая во внимание изложенные расхождения, суд не видит целесообразности в назначении повторной судебной экспертизы и считает возможным сделать вывод, оценив все представленные в материалах дела заключения.

По мнению суда, материалы дела, в том числе акты оценок и условия договоров об оценке объектов недвижимости показывают, что в договорах купли-продажи от 04.04.2022 оценка продаваемых земельных участков и зданий произведена произвольно без определения реальной рыночной стоимости объектов на момент продажи, а во многом, формально ориентируясь на условия оценки 2018 года. Однако по ряду объектов цена продажи существенно ниже цены по оценке 2018 года, причины занижения цены суду не представлены.

Таким образом, даже по оценке судебного эксперта, сделанной без учета на поправки, указанные в пояснительной записке к заключению эксперта № 404Э от 24.12.2023, стоимость недвижимого имущества составила 26 765 754,10 руб., в то время как по договорам купли-продажи от 04.04.2024  общая цена составила 24 994 000 руб.

Кроме того, суд учитывает, что  в результате отчуждения земельных участков по договорам купли-продажи от 04.04.2022 из 1 442,27 га земель сельскохозяйственного назначения, находившихся в собственности СПК племрепродуктор «Кумской» по состоянию на 31.12.2018 (балансовой стоимостью 20 336 615,13 руб.), в собственности кооператива на 31.12.2022 осталось 69,75 га земель сельскохозяйственного назначения (балансовой стоимостью 1 724 652,80 руб.), то есть 4,8%  от количества земель до совершения оспариваемых сделок, что подтверждается справкой  председателя СПК племрепродуктор «Кумской» от 06.04.2023 № 50 (том 7 л.д. 5), оборотными ведомостями/счет 02/1 (том 7 л.д. 6-10), сводными ведомостями  по основным средствам (том 7 л.д. 10-16, 47-49),   инвентарными карточками  учета объекта основных средств (том 7 л.д. 17-46).

Одним из существенных обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, входит установление факта наличия или отсутствие убытков или иных неблагоприятных последствий от совершенных оспариваемых сделок. 

Материалами настоящего дела подтвержден факт незаконного выбытия спорных земельных участков из владения СПК племрепродуктор «Кумской» без получения на то соответствующего одобрения общего собрания членов кооператив. В результате совершения оспариваемых сделок, из собственности кооператива выбыло 98% земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). 

При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в пункте 93 указанного постановления, совершение сделки в ущерб интересам юридического лица может выражаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

В соответствии с правовыми позициями постановления  Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» в редакции  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 в отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства и установленные при разрешении спора нарушения законодательства, допущенные при заключении сторонами оспариваемых сделок, суд считает, что  акт приема-передачи от 19.03.2020, заключенный между СПК племрепродуктор «Кумской» и ИП ФИО1 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5 766 000 кв. м, и договоры купли-продажи от 04.04.2022 должны быть признаны недействительными сделками.

Истец просит применить последствия недействительности сделок путем признания прекратившимся права собственности ФИО1 на  приобретенное имущество и восстановления права собственности СПК племрепродуктор «Кумской».

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом последствиями недействительности  сделок от 19.03.2020 и 04.04.2022 является обязанность ИП ФИО1 возвратить во владение собственника СПК племрепродуктор  «Кумской» земельные участки и здания, полученные по  сделкам от 19.03.2020 и 04.04.2022.

Одновременно, поскольку последствием недействительности сделок является двухсторонняя реституция, СПК племрепродуктор «Кумской» должен возвратить ФИО1 полученное по сделкам.

Материалами дела установлено, что ИП ФИО1 не производил оплату стоимости приобретенного имущества. Цена покупки зачитывалась сторонами в счет задолженности СПК племрепродуктор  «Кумской» перед ФИО1  в сумме 10 800 000 руб.  в соответствии с договором процентного займа от 18.12.2018 и                  24 880 435,73 руб., оплаченных по договору поручительства перед банком.

Факт задолженности СПК племрепродуктор  «Кумской» перед ФИО1  в сумме 10 800 000 руб.  по  договору процентного займа от 18.12.2018 истцом не оспаривается. Факт перечисления ФИО12 «Россельхозбанк» по договору поручительства 

<

***>-9/2 от 07.10.2020 за СПК племрепродуктор «Кумской» суммы 24 880 435,73 руб. подтвержден  платежными поручениям № 90, 91, 92 от 19.08.2021, № 105, 106 от 20.09.2021, № 122 от 06.10.2021 (том 2 л.д. 96-101).

 При таких обстоятельствах суд применяет последствия недействительности сделок путем восстановления задолженности СПК племрепродуктор «Кумской» перед ФИО13  в сумме 10 800 000 руб.  в соответствии с договором процентного займа от 18.12.2018 и 24 880 435,73 руб., оплаченных по договору поручительства перед банком.

Согласно положениям п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Таким образом, настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 и восстановлении права собственности СПК племрепродуктор «Кумской».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все судебные расходы, в том числе расходы на проведение судебной экспертизы, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

Ходатайство СПК племрепродуктор  «Кумской» о назначении повторной экспертизы отклонить.

Признать недействительными сделками заключенные между СПК племрепродуктор  «Кумской» ОГРН 

<

***>, п. Селивановка Советского района и  индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск:

1.  договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 4091997 кв.м. с кадастровым номером 26:27:000000:4715;

2. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 9000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:6;

3. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 625900 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:4;

4. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 551100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:5;

5. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 155100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020103:3;

6. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 366400 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:4;

7. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 156100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:5;

8. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 35700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:6;

9. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 577500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:2;

10. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 676700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:3, нежилого здания 3 общей площадью 855,4 кв.м. этажность 1, кадастровый номер 26:27:000000:707;

11. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 421200 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:1; 1

12. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 292500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020202:3;

13. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 нежилого здания, назначение склад, общей площадью 1627,2 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:156;

14. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 нежилого здания, назначение склад, общей площадью 2262,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:154;

15. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного общественные застройки общей площадью 18000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:1;

16. договор купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 земельного участка из земель сельхозназначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства общей площадью 128000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020404:9, нежилого здания, наименование валовня, общей площадью 1871,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:155.

Признать недействительной сделкой акт приема-передачи от 19.03.2020, заключенный между СПК племрепродуктор «Кумской» и ИП ФИО1 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5 766 000 кв. м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1

Применить последствия недействительности сделок.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск по акту приема-передачи возвратить во владение собственника СПК племрепродуктор  «Кумской» ОГРН 

<

***>, п. Селивановка Советского района:

1. земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 5766000 кв.м., кадастровый номер 26:27:000000:4905, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, 3/4, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1;

2.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 4091997 кв.м. с кадастровым номером 26:27:000000:4715, расположенный по адресу: Ставропольский край, Советский район, в северо-восточной части Советского района, в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», поля 3/3, ?, 4/1, 4/2, 4/3, 3/7, 3/5, 3/6, 4/4, 4/5, 4/6, 5/4, 5/5, 7/1, 8/1, 8/2, 8/3, 8/4, 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2, 5/7, 7/9, 8/5, 8/6, 8/7, 8/8, 9/4, 9/5, 9/6, 10/3, 10/4, 11/1, 11/2, 1/01, 5/1;

3.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 9000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:6, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский.

4.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 625900 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:4, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский,

сельскохозяйственного производства общей площадью 551100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:5, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский.

5.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 155100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020103:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский.

6.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 155100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020103:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский

7.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 366400 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:4, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский.

8.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 156100 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:5, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский.

9.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 35700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:6, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский.

10.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 577500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:2, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский.

11. земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 676700 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020102:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, нежилое здание общей площадью 855,4 кв.м. этажность 1, кадастровый номер 26:27:000000:707, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н.

12.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 421200 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020101:1, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский

13.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 292500 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020202:3, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в земельном массиве СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский

14.нежилое здание, назначение склад, общей площадью 1627,2 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:156, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н

15.нежилое здание, назначение склад, общей площадью 2262,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:154, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н

16.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный общественные застройки общей площадью 18000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020104:1, расположенный по адресу: край Ставропольский, р-н Советский, на территории СПК племрепродуктор «Кумской»

17.земельный участок из земель сельхозназначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства общей площадью 128000 кв.м. с кадастровым номером 26:27:020404:9, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир на территории СПК племрепродуктор «Кумской», почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Советский, нежилое здание, наименование валовня, общей площадью 1871,8 кв.м., этажность 1 с кадастровым номером 26:27:020109:155, расположенное по адресу: Ставропольский край, Советский район, п. Селивановка, д. б/н.

Восстановить задолженность СПК племрепродуктор  «Кумской» ОГРН 

<

***>, п. Селивановка Советского района перед индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск  в сумме 10 800 000 руб.  в соответствии с договором процентного займа от 18.12.2018 и 24 880 435,73 руб., оплаченных по договору поручительства перед банком.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск и восстановлении права собственности СПК племрепродуктор «Кумской» ОГРН 

<

***>, п. Селивановка Советского района.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск в пользу СПК племрепродуктор «Кумской» ОГРН 

<

***>, п. Селивановка Советского района 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу на основании части 3 статьи 319 АПК РФ.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск в доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины по иску.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Поручить Финансовому отделу Арбитражного суда Ставропольского края  перечислить денежные средства в сумме 180 000 руб., поступившие  на депозитный счет Арбитражного суда Ставропольского края по платежному поручению № 82 от 10.10.2023 в счет оплаты услуг по проведению экспертизы на расчетный счет ООО «Деловой Партнер» согласно счета   № 160 от 24.12.2023.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия  и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в  законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

 

Судья                                                                                                       Е. В. Жарина