АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,         

тел. 460-903, Факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Южно-Сахалинск                                                                  

«30» сентября 2020 года                                         Дело № А59-3184/2013

 

Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2020. Полный текст решения изготовлен  30.09.2020.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи  Ким С.И., 

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: администрация города Южно-Сахалинска, открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Южно-Сахалинского отделения № 8567 /ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Градус», акционерное общество «Сахалинская нефтяная компания», общество с ограниченной ответственностью «Инвестрегионстрой»,  общество с ограниченной ответственностью «Экошельф», ИП ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Аркада-Люкс», общество с ограниченной ответственностью «Мегатекс», Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска,

о признании возведенного при реконструкции производственного здания строения – четырехэтажное административное нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 973,3 кв.м. самовольной постройкой и обязать ООО «Эсперанса-Компани» снести часть самовольной постройки – четырехэтажное административное нежилое здание, общей площадью 1973,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (Литера Б1) в составе третьего и четвертого этажей, другую часть самовольной постройки в составе первого и второго этажей привести в первоначальное состояние согласно техническому паспорту по состоянию на 15.03.2011 (Литера А) в течение трех месяцев с момента  вступления решения по делу в законную силу за свой счет,

 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эсперанса-Компани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 693004, 

<

...>) 

к ответчикам администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 693000, 

<

...>), территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 693020, 

<

...>) 

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании права собственности на объект недвижимости,

 

при участии:

от ООО «Восточная горнорудная компания» – ФИО3 по доверенности от 01.01.2020 (сроком до 31.12.2020),

от ООО «Эсперанса-компани» – ФИО4 (директор),

от ответчиков – ФИО5 по доверенности от 14.01.2019 (Росимущество), ФИО6 по доверенности от 07.10.2019 сроком на 1 год (администрация),

от третьего лица ОАО «Сбербанк России» – ФИО7 по доверенности от 03.03.2019 сроком до 17.06.2022, ФИО8 по доверенности от 03.03.2020,

от иных третьих лиц не явились, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УК «Сахалинуголь», обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани» о признании возведенного при реконструкции производственного здания строения – четырехэтажное административное нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 973,3 кв.м. самовольной постройкой и обязать ООО «Эсперанса-компани» снести самовольную постройку за собственный счет в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, о предоставлении ООО «Управляющая компания «Сахалинуголь» по истечении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу,  в случае его неисполнения, права на снос самовольной постройки – четырехэтажное административное нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 973,3 кв.м. 

В обоснование исковых требований указано, что общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» является собственником помещений четвертого этажа площадью 540,5кв.м, (кадастровый № 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20006), пятого этажа площадью 57 кв.м (кадастровый № 65:01:0602005:0001:64: 401:001:001412540:0001:20007) и шестого этажа площадью 58,1 кв.м (кадастровый № 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20008) производственного здания, расположенного по адресу: г.Южно- Сахалинск, пр. Мира, 420 (далее - производственное здание), в котором также имеются иные собственники помещений, в том числе ООО «Эсперанса-Компани», которому принадлежит на праве собственности встроенный магазин площадью 726,6 кв.м, (кадастровый № 65:011:0602005:0111:64:401:001: 001412540:0001:2009), в 2007 году образованный из принадлежавшего ответчику помещения части первого этажа производственного здания (кадастровый № 65:01:0602005:0001:64:401:001: 001412540:0001:20003).

Из правоустанавливающих документов следует, что ответчику на праве собственности принадлежал встроенный магазин, площадью 726,6 кв.м., содержащий на первом этаже помещения 1-5, 7, 8, 25-30, 32, 33, 35, 39 и на втором этаже помещение 37. Согласно данным технического паспорта, изготовленного Сахалинским филиалом ФГУП «Росинвенгаризация — Федеральное БТИ» 18.05.2010 производственное здание, расположенное в 

<

...>, литер А, было ограничено по всему своему периметру общей ограждающей стеной, имело общие внутренние монолитные стены и проходы в них, единый ленточно-бетонный фундамент.

Ответчиком осуществлены работы по реконструкции принадлежащего ему встроенного магазина, путем внесения изменений в конструктивные решения производственного здания, увеличения этажности и площади части производственного здания за счет пристройки к помещению магазина дополнительных этажей. Фактически в ходе указанных работ ответчик снес встроенный магазин и на его месте возвел новый объект капитального строительства. При этом, указанные работы ответчиком ни с истцом, ни с иными собственниками помещений  общего имущества производственного здания не согласовывались, общее собрание собственников по вопросу согласования реконструкции в порядке ст. 46 ЖК РФ не проводилось, по вопросу согласования проекта реконструкции ответчик к истцу не обращался, и истец никогда не уведомлялся о параметрах, технических решениях и сроках проводимой ответчиком реконструкции.

В силу разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в Постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения относятся к общему имуществу здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом фундамент, ограждающее несущие и не несущие стены, внутренние несущие стены, крыша, технические помещения, лестницы и коммуникации производственного здания, расположенного по адресу: 

<

...> на момент начала ответчиком реконструкции являлись общим имуществом производственного здания и принадлежали всем собственникам помещений производственного здания на праве общей долевой собственности.

         Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.03.2013 по делу №А59-5759/2012, имеющим в отношении истца и ответчика ООО «Эсперанса-Компани» преюдициальное значение.

Любые изменения общего имущества, в том числе путем его реконструкции, вносят изменения в конструктивные особенности этого имущества, уменьшают или увеличивают объем прав собственника, в силу чего, в соответствии со ст. 209 ГК РФ возможны только при наличии усмотрения собственника этого имущества.

В связи с этим реконструкция общего имущества, принадлежащего собственникам на праве общей собственности возможна только при наличии согласия всех собственников этого имущества на его реконструкцию. 

Осуществив реконструкцию производственного здания без согласия истца, ответчик нарушил право долевой собственности истца на общее имущество производственного здания. Распорядившись общим имуществом производственного здания без согласия истца, ответчик нарушил предусмотренные ст. 209 ГК РФ права истца владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему общим имуществом здания.

Кроме того, в результате проводимой ответчиком реконструкции, окна помещений четвертого и пятого этажей производственного здания, принадлежащих истцу, были закрыты стеной возводимой пристройки, в результате чего, согласно протокола замеров уровня освещенности, в помещениях истца № 30 четвертого этажа, № 2 и № 1 пятого этажа был нарушен уровень естественной освещенности, что создает препятствия для нормальной эксплуатации истцом принадлежащих ему помещений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.03.2013 по делу А59-5759/2012 разрешение на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание» от 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669, в редакции приложений от 03.06.2011 № 014-991 и от 10.07.2012 № 014-1031, выданное администрацией города Южно-Сахалинска ответчику признано недействительным полностью.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.07.2013 по делу А59-1451/2013 разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию №  RU65302000-921 от 20.02.2013, выданное администрацией города Южно-Сахалинска ответчику признано недействительным.

С учетом изложенного, поскольку строение ответчиком было возведено без получения на это необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных норм, то в силу ст. 222 ГК РФ, она является самовольной постройкой и подлежит сносу ответчиком за его счет.

 

Определением суда от 02.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Южно-Сахалинска.

Определением суда от 01.10.2013 по ходатайству ООО «Эсперанса-компани» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Сбербанк России» в лице Южно-Сахалинского отделения № 8567.

Определением суда от 18.02.2014 по ходатайству ООО УК «Сахалинуголь» производство по делу приостановлено до рассмотрения по существу и вступления в законную силу судебного акта по делу А59-5058/2013 по иску ООО УК «Сахалинуголь» к ООО «Эсперанса-Компани» о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 от 07.06.2005 №261 недействительным.

31.05.2017 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании от 26.06.2017 ООО «УК «Сахалинуголь» и ООО «Восточная горнорудная компания» (далее – ООО «ВГК») представили заявление о замене истца по делу на его правопреемника – ООО «Восточная горнорудная компания».

Определением суда от 05.07.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017, в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.10.2017 определение Арбитражного суда Сахалинской области от 05.07.2017 и постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 отменены, заявление ООО «УК «Сахалинуголь» и ООО «Восточная горнорудная компания» удовлетворено, произведена замена истца с ООО «УК «Сахалинуголь» на правопреемника – ООО «Восточная горнорудная компания».

 Определением суда от 23.11.2017 по ходатайству ООО «Восточная горнорудная компания» к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Градус», АО «Сахалинская нефтяная компания», ООО «Инвестрегионстрой», ООО «Экошельф», ИП ФИО2, ООО «Аркада-Люкс», ООО «Мегатекс», Управление Федеральной  государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.

 

24.09.2018 ООО «Эсперанса-Компани» обратилось с иском к администрации города Южно-Сахалинска и территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, литер Б1, общей площадью 1870,1 кв.м. (третье лицо - ООО «Восточная горнорудная компания»).

Исковое заявление принято к производству, возбуждено дело А59-6279/2018.

Определением суда от 10.10.2018 дела А59-3184/2013 и А59-6279/2018 объединены  в одно производство. 

Определением суда от 04.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Сахалинской области в лице Управления надзорной деятельности и профилактической работы.

Определением суда от 21.05.2019 производство по делу приостановлено, назначена строительно-техническая экспертиза.

В связи с поступлением от экспертного учреждения ООО «Научно-исследовательский центр при строительной экспертизе» заключения эксперта № 19-092С, производство по делу 16.12.2019 возобновлено.

 

31.07.2020 от ООО «ВГК» поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец просит обязать ООО «Эсперанса-Компани» снести часть самовольной постройки – четырехэтажное административное нежилое здание, общей площадью 1973,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (Литера Б1) в составе третьего и четвертого этажей, другую часть самовольной постройки в составе первого и второго этажей привести в первоначальное состояние согласно техническому паспорту по состоянию на 15.03.2011 (Литера А) в течение трех месяцев с момента вступления решения по делу в законную силу за свой счет.

Протокольным определением от 08.09.2020 суд в порядке ст. 49 АПК принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Протокольным определением от 15.09.2020 судебное заседание отложено на 23.09.2020 для решения вопроса об урегулировании спора мирным путем.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайств не заявили, отзывы на исковое заявление не представили.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

 

Представитель ООО «Эсперанса-Компани» в судебном заседании поддержала поданное до начала процесса заявление об изменении основания иска, в котором просит признать право собственности на спорный объект недвижимости в силу приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ.

Лица, участвующие в деле, против принятия заявления не возражали.

Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ принимает к рассмотрению заявление об изменении основания иска.

 

Стороны в судебном заседании дали пояснения по существу спора по первоначальному исковому заявлению ООО «ВГК»: 

Представитель истца исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме по основаниям, что имеются все признаки самовольной постройки спорного здания, а именно, разрешение на его строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию признаны незаконными, договор купли-продажи земельного участка признан ничтожным, вследствие чего право собственности на земельный участок аннулировано; земельный участок передавался для целей эксплуатации существующих объектов, а не для строительства и реконструкций; как установил эксперт в экспертном заключении, спорное здание является итогом реконструкции существующей постройки, которая являлась частью административного здания и которая была уничтожена в ходе реконструкции путем возведения спорного четырехэтажного здания.

 

Представить ответчика (ООО «Эсперанса-Компани») против удовлетворения требований ООО «ВСК» возражала, ссылаясь на заключение экспертизы проведенной в рамках рассматриваемого дела, которой установлено, что нарушений проектной документации, противопожарных и санитарных норм не допущено, строительство соответствует градостроительным нормам и правилам, объект не угрожает здоровью и жизни гражданам. Спорный объект является самостоятельным зданием, имеющий свои стены и крышу. Указала, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ, если объект на момент строительства обладал земельным участком и не было допущено нарушений, то такой объект не может быть признан самовольной постройкой. 

 

Представитель третьего лица (ПАО «Сбербанк России») в судебном заседании против удовлетворения иска возражала по основаниям, что целью для обращения с настоящим иском в суд было восстановление нарушенных прав правопредшественника ООО «ВГК» – ООО  «УК «Сахалинуголь» в виде освобождения закрытых окон спорным объектом, однако в ходе  судебного разбирательства по данному делу, права правопреемника были восстановлены, ответчиком окна освобождены, произведена инсоляция объекта по СНИПаМ и нормам ГОСТов.  

Представитель третьего лица (администрации) против удовлетворения иска ООО «ВГК» просил отказать, полагает, что, поскольку при возведении спорного объекта, ООО «Эсперанса-Компани» действовало добросовестно, постройка в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ № 143 от 09.12.2010, не может быть признана самовольной. Также сослался на заключение экспертизы, которым установлено, что объект не угрожает здоровью и жизни гражданам.

 

Стороны высказались относительно исковых требований ООО «Эсперанса-Компани»: 

Представитель ООО «Эсперанса-Компани» требования поддержала по основаниям, изложенным в уточненном заявлении.

Представитель ответчика (администрации) рассмотрение требований ООО «Эсперанса-Компани»  оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчика (Росимущества) просила исковые требования ООО «Эсперанса-Компани» удовлетворить, при этом пояснила, что вопрос с земельным участком на сегодняшний день не разрешен. В удовлетворении исковых требований ООО «ВГК» просила отказать.

Представитель третьего лица (ООО «ВГК») в удовлетворении исковых требований ООО «Эсперанса-Компани» просил отказать, поскольку у общества отсутствуют права собственности на землю. Пояснил, что для признания права собственности в силу приобретательной давности необходимо владеть и пользоваться землей более 15 лет, однако данное основание у истца не наступило.

 

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд    установил следующее. 

Как следует из материалов дела, ООО «УК Сахалинуголь» являлось собственником помещений четвертого этажа площадью 540,5 кв.м, (кадастровый № 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20006), пятого этажа площадью 57 кв.м, (кадастровый № 65:01:0602005: 0001:64:401:001:001412540:0001:20007) и шестого этажа площадью 58,1 кв.м. (кадастровый № 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20008) производственного здания, расположенного по адресу: г. Южно- Сахалинск, пр. Мира, 420 (далее – производственное здание), что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности (т. 1 л.д. 13-15).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016 № 8553 ООО «Восточная горнорудная компания» приобрело у ООО «УК Сахалинуголь» принадлежащие ему нежилые помещения, расположенные в производственном здании по адресу: 

<

...> (т. 5 л.д. 11-15). 

В соответствии с условиями договора одновременно с переходом права на данные нежилые помещения в административном здании покупателю передается доля в праве общей долевой собственности в размере 19,75% земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111, что составляет 363,6 кв.м. 

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке и явился основанием для замены истца в рамках настоящего дела ООО УК «Сахалинуголь» на ООО «Восточная горнорудная компания».

 

В производственном здании по проспекту Мира 420 одним из собственников помещений является ООО «Эсперанса-Компани», которому принадлежит на праве собственности встроенный магазин, общей площадью 726,6 кв.м (кадастровый номер 65:01:0602005:0111:64:401:001:001412540: 0001:20009), в 2007 году образованный из принадлежавшего ответчику помещения части первого этажа производственного здания (кадастровый № 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20003), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2004 серии 65-АА № 072306 (т. 1 л.д. 16).

09.04.2010   ООО «Эсперанса-Компани» администрацией было выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства (с учетом письма администрации от 03.06.2011 № 014-991 о внесении изменений) «Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройки верхних этажей с размещением в них административных помещений» № RU 65302000-0000001669. Разрешение выдано на площадь застройки – 478 кв.м.; общая площадь объекта – 2035 кв.м.; строительный объем объекта – 7461,3 кв.м.; объем наземной части – 7461,3 кв.м.; этажность – 4.

Затем, на основании обращения ООО «Эсперанса-Компани» и предоставленной документации, администрацией письмом от 10.07.2012 № 014-1031 также внесены изменения в разрешение на строительство № RU 65302000-0000001669 в части наименования объекта, который следует читать: «Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное помещение».

На основании разрешения на строительство № RU 65302000-0000001669 ООО «Эсперанса-Компани» произвело реконструкцию здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание по указанному выше адресу.

После окончания строительства ООО «Эсперанса-Компани» администрацией г. Южно-Сахалинска выдано разрешение от 20.02.2013 № RU65302000-921 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.03.2013 по делу № А59-5759/2012 разрешение на строительство № RU 65302000-0000001669 признано недействительным полностью.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.08.2013 по делу № А59-1451/2013 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №  RU65302000-921 от 20.02.2013 признано недействительным.

Истец (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ от 31.07.2020), полагая, что ООО «Эсперанса-Компани» незаконно произвело реконструкцию производственного здания без согласия всех правообладателей помещений в данном производственном здании, без прав на землю, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных правил (в ходе реконструкции полностью демонтирована часть единого здания и на его месте возведен новый объект капитального строительства), при этом перекрыв окна принадлежащих истцу на праве собственности помещений четвертого и пятого этажей, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Для возложения обязанности снести незаконные строения, расположенные на земельном участке истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку, либо владеет и пользуется ей, а также наличие любого из перечисленных в пункте 1 статьи 222 Кодекса нарушений.

В пунктах 22 - 25 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество, имеющее признаки самовольной постройки, не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение служит основанием для внесения в реестр записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. 

При осуществлении самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке на основании полученных необходимых разрешений правом на подачу иска о признании права собственности на такую постройку обладает только правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. Застройщик в этом случае имеет право требовать от правообладателя только возмещения расходов на постройку.

Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В то же время согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

 

В соответствии с частью 1 статьи 16 Кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Материалами настоящего дела и судебными актами по вышеуказанным делам №А59-5759/2012, А59-1451/2013 и №А59-5058/2013 подтверждается, что по адресу: 

<

...>, расположено здание, под эксплуатацию которого был сформирован земельный участок площадью 15 697 кв. м, из земель поселений, расположенный юго-западнее пересечения улиц Пуркаева и проспект Мира. На данный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0108 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 21.04.2005 N 96-р указанный земельный участок разделен на три отдельных землепользования, включая: участок площадью 4 416 кв.м под объекты гражданина ФИО9; участок площадью 9 440 кв.м под существующую горноспасательную станцию (под производственное здание); участок площадью 1 841 кв.м под производственные объекты ООО «Эсперанса-Компани», впоследствии поставленный на кадастровый учет с номером 65:01:0602005:0111.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 16.05.2005 N 114-р между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "РФФИ" (продавец) и ООО "Эсперанса-Компани" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 площадью 1 841 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - под производственные объекты общей площадью 501,9 кв.м.; одноэтажное встроено-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. По условиям договора участок находится у правообладателя в фактическом использовании и на нем расположено помещение части первого этажа производственного здания - нежилое помещение, этажность 1, общей площадью 501,9 кв.м. Переход права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован управлением Росреестра 24.08.2005.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Сахалинской области от 11.02.2009 по делу №А59-5062/2006 и от 04.03.2013 по делу №А59-5759/2012 также установлено, что согласно техническому паспорту от 15.03.2011 производственное здание по адресу: 

<

...>, обозначенное на ситуационном плане под литером А, этажностью в шесть этажей введено в эксплуатацию в 1986 году, имеет административное назначение, первично обследовано на предмет технического учета и технической инвентаризации 01.04.1987, расположено на едином земельном участке. Согласно ситуационному плану технического паспорта здание имеет Г-образную форму, общий единый ленточно-бетонный фундамент и ограничено по всему периметру общей ограждающей стеной. В данном здании находятся помещения, принадлежащие ООО «Эсперанса-Компани» (площадью 501,9 кв.м.. и 409,3 кв. м. на первом этаже), компании «Сахалинуголь» (площадью 540,5 кв. м. на четвертом этаже, 57 кв. м. на пятом этаже, 58,1 кв. м. на шестом этаже), ООО «Аркада-люкс» (площадью 650,5 кв.м. на втором этаже), предпринимателю ФИО2 (площадью 651,7 кв.м. на третьем этаже), предпринимателю ФИО10 (площадью 586,9 кв.м., подвал).

Полагая, что отчуждение ответчику части земельного участка, необходимого в целом для эксплуатации расположенного на нем единого производственного здания недопустимо, компания «Сахалинуголь» обратилась в арбитражный суд с исками о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 и о признании на него права общей долевой собственности. Данный иск рассмотрен в рамках дела № А59-5058/2013.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2016 по делу А59-5058/2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:011, общей площадью 1 841 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные объекты от 07.06.2005 г. № 261, заключенный между ООО «Эсперанса-Компани» и специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества», зарегистрированный Управлением Росреестра по Сахалинской области 24.08.2005.

Установлено право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:011, общей площадью 1 841 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные объекты, определив размеры долей в праве общей долевой собственности, необходимых для эксплуатации расположенных на них помещений, за ООО «УК «Сахалинуголь» в размере 19,75% земельного участка, (363,60 кв.м.), за ООО «Эсперанса-Компани» – 13,10% земельного участка (241,17 кв.м.), за ООО «Сахалинская нефтяная компания» – 12,27% земельного участка (225,90 кв.м.), за ООО «Инвестрегионстрой» – 5,55% земельного участка (102,17 кв.м.), за ООО «Градус» – 15,32% земельного участка (282,04 кв.м.), за ООО «Экошельф» – 16, 98 % земельного участка   (312,60 кв.м.) и за ФИО2 – 17,01% земельного (313,15 кв.м.).

Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок, расположенный под производственным зданием по адресу: 

<

...>, является неделимым, в связи с чем, приватизация его части (спорный участок) одним из собственников нарушает исключительное право остальных собственников помещений в здании на приобретение в общую долевую собственность участка, необходимого для эксплуатации всего объекта в целом, пропорционально площади занимаемых помещений.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения со ссылкой на то, что на спорном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 расположены помещения, принадлежащие нескольким собственникам, в связи с чем приобретение его только ответчиком противоречит закону; при этом суд посчитал, что вопрос о делимости исходного земельного участка не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.02.2017 № Ф03-6593/2016 решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2016 (с учетом определения суда от 08.12.2016 об исправлении опечатки), постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 по делу № А59-5058/2013 отменено в части. 

В удовлетворении иска об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 отказано. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

 Отказывая в установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 суд кассационный инстанции исходил из того, что спорный участок, по сути, представляет собой часть неделимого земельного участка, а, следовательно, не может существовать в натуре, в связи с чем, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111.

Обращено внимание, что все собственники помещений в производственном здании по адресу: 

<

...>, не лишены возможности совместно реализовать исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для его эксплуатации, либо получение его в аренду.

При этом, поскольку договор купли-продажи от 07.06.2005 № 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 заключен в нарушение статьи 36 Земельного кодекса путем приобретения в собственность части неделимого земельного участка только одним из собственников помещения в объекте недвижимости на нем расположенном, в обход прав других собственников, он правомерно признан судами недействительным в силу ничтожности.

Поскольку договор купли-продажи от 07.06.2005 № 261, на который ответчик ссылался в обоснование своего титула на земельный участок, является ничтожной сделкой и в силу статьи 167 ГК РФ не породил правовых последствий в виде перехода к ответчику вещного права, суд соглашается с доводам истца о том, что указанное обстоятельство может служить основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, сформулированной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О и от 04.06.2013 N 874-О, обязанность по сносу самовольно возведенной постройки по существу представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вывод о необходимости установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, согласуется с положениями земельного и градостроительного законодательства, содержащими указание на вину как на необходимое условие привлечения к ответственности. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 76 Земельного кодекса приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

При этом на суд, рассматривающий спор о сносе самовольного строения, возлагается обязанность по установлению и исследованию фактических обстоятельств дела, в том числе выявлению вины застройщика в возведении объектов капитального строительства на не принадлежащем ему земельном участке, в частности мог ли он при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности предвидеть обстоятельства, исключающие возникновение у него права собственности на земельный участок.

Разрешение на строительство было выдано застройщику ООО «Эсперанса-Компани» 09.04.2010, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 20.02.2013. На момент осуществления строительства ответчик не мог предполагать, что договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2005, подтверждающий его титул собственника на земельный участок, на котором осуществлялось строительство спорного объекта, спустя 11 лет будет признан недействительным. 

Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 339-ФЗ изменена редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В новой редакции указанной статьи закреплена презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к самовольным постройкам здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, если создатель самовольного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, то такая постройка в настоящее время не может быть признана самовольной и соответственно не может быть снесена на основании норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в настоящее время федеральным законом изменены основания для признания объекта самовольной постройкой, для разрешения вопроса о том, может ли спорный объект недвижимости быть признан самовольной постройкой, является выяснение того, знал и мог ли знать ответчик о наличии соответствующих ограничений в отношении его земельного участка.

На момент получения застройщиком ООО «Эсперанса-Компани» разрешительной документации застройщик обладал титулом собственника на спорный земельный участок, в арбитражном суде отсутствовали какие-либо споры относительно прав ООО «Эсперанса-Компани» на земельный участок либо оспаривания соответствующих ненормативных актов. 

Исходя из принципа правовой определенности и стабильности последующее признание договора купли-продажи земельного участка спустя 11 лет после его заключения, в том числе и по признаку ничтожности, нельзя вменять в вину застройщику, осуществившему строительство на таком земельном  участке.

В отношении прав на земельный участок, на котором расположена спорная постройка, суд также считает, что права истца сохранением спорной постройки не нарушаются, поскольку ООО «Восточная горнорудная компания» собственником земельного участка в настоящее время не является.

Несмотря на государственную регистрацию права собственности ООО «Восточная горнорудная компания» на часть земельного участка в размере 19,75%, что составляет 363,60 кв.м., данное право как таковое у истца отсутствует, поскольку регистрация произведена на основании судебного акта по делу №А59-5058/2013, который был отменен кассационной инстанцией. Нахождение соответствующей записи в ЕГРП оспаривается собственником неделимого участка ТУ Росимущество по Сахалинской области в рамках дела №А59-3086/2020.

При этом в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

На сегодняшний день вопрос с правами на земельный участок, на котором расположены производственное здание и спорная постройка не разрешен, соответствующие права собственников помещений в зданиях, расположенных на данном неделимом участке не оформлены. Действующий собственник ТУ Росимущество по Сахалинской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, никакой позиции по спорному вопросу не высказал, правопритязания уполномоченного собственника земельного участка в отношении спорной постройки к ответчикам отсутствуют.

С учетом изложенного, несмотря на то, что договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2005, предоставляющий застройщику ООО «Эсперанса-Компани» право на земельный участок, признан в судебном порядке недействительным, суд считает, что данное обстоятельство не может служить основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой и для её сноса, поскольку как указывалось выше строительство спорного объекта осуществлялось застройщиком ООО «Эсперанса-Компани», будучи убежденным в наличии у него соответствующих прав на земельный участок, и при наличии всей разрешительной документации, прошедшей государственную экспертизу. 

 

В обоснование своих требований истец также ссылается на решения Арбитражного суда Сахалинской области по делу №А59-5759/2012 и по делу №А59-1451/2013, которыми признаны недействительными разрешение на строительство № RU 65302000-0000001669 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №  RU65302000-921 от 20.02.2013.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Как уже указывалось выше, согласно правовой позиции, приведенной в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» признание разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 ГК РФ.

Таким образом, постройка не может быть признана самовольной только по признаку отсутствия разрешения на строительство. Удовлетворяя иск о сносе самовольной постройки, суд в числе прочего должен проверить наличие нарушений норм градостроительных и строительных норм и правил, а также выяснить создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В рамках настоящего дела с целью установления соответствует ли построенный объект границам градостроительного плана и виду разрешенного использования, соответствует ли проектной документации, строительным, градостроительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, является ли самостоятельным объектом по отношению к объекту Литер А, возможен ли снос пристройки в составе третьего и четвертого этажей без существенного ущерба назначению первого и второго этажей, определением суда от 21.05.2019 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр при строительной экспертизе» ФИО11.

Согласно экспертному заключению № 19-092С от 31.01.2020 административное нежилое здание, общей площадью 1870 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (литера Б1) является самостоятельным объектом по отношению к объекту Литер А; соответствует проектной документации, границам градостроительного плана и виду разрешенного использования (строительства), соответствует строительным, градостроительным, пожарным (в том числе противопожарные расстояния), санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Экспертом сделан вывод, что пристройка, являющаяся частью шестиэтажного административного нежилого здания (Литер А) была уничтожена в ходе ее реконструкции путем возведения четырехэтажного административного нежилого здания (Литер Б1). Снос (демонтаж) административного здания в составе третьего и четвертого этажей возможен без причинения существенного ущерба назначению первого и второго этажей.

 В силу пункта 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется судом наряду с другими доказательствами. 

Экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу. 

Экспертиза проведена специалистом, имеющим необходимое образование и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит мотивированные ответы на поставленные вопросы. 

Таким образом, вопреки доводам истца, судом установлено, что спорное здание соответствует разрешительной документации, требованиям пожарной безопасности, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждено заключением судебной экспертизы. 

В качестве подтверждения соответствия объекта требованиям пожарной безопасности, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам в материалы дела ответчиком также представлены следующие документы: 

- Заключение ЗАО «Трансстрой-Тест» по результатам обследования с оценкой механической безопасности объекта капитального строительства: «Реконструкция здания за счет пристройки с северной стороны по административное здание» в г. Южно-Сахалинске от 10.02.2014 (т. 9 л.д. 68-87), 

- Письмо Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Сахалинской области от 12.11.2018 исх. № 5920-2 (т. 11 л.д. 4-5), 

- Заключение ООО Проектно-коммерческая фирма «Юко» о соответствии безопасности объекта капитального строительства по результатам обследования: «Реконструкция здания за счет пристройки с северной стороны под административное здание» по адресу: 

<

...> от 26.10.2018 (т. 11 л.д. 10-40), 

- Экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека № ОИ/1-1774-18 от 23.01.2019 (т. 11 л.д. 197-200),

– Заключение ООО «Инжстрой» о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности № 02-ПБ от 24.01.2019 от 24.01.2019 (т. 11 л.д. 201-214).

 

Относительно доводов истца, что стеной возведенной пристройки были перекрыты окна принадлежащих истцу помещений четвертого и пятого этажей, ответчик указал, что данные нарушения были устранены, окна помещений освобождены, произведена инсоляция объекта в соответствии с нормами СНИПов и ГОСТов.

В подтверждение указанных обстоятельств ответчиком в материалы дела представлены проектная документация ООО «Бистар», являющегося членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Объединение инженеров строителей», по реконструкции административного здания, пристроенного с северной стороны по адресу: 

<

...> предусматривающая демонтаж конструкций (стен, перекрытий, балок) консольной части административного здания в юго-восточной его части с учетом требований инсоляции (т. 2 л.д. 20-46); письмо ООО «Бистар» от 14.01.2014 исх. № 32-01/14, согласно которому частичный демонтаж здания произведен с учетом инсоляции соседнего здания, проемы окон 4-го и 5-го этажей, принадлежащие ООО УК «Сахалинуголь» освобождены от строительных конструкций полностью, естественное освещение восстановлено в полном объеме (т. 2 л.д. 73), а также фотоматериалы, подтверждающие указанные обстоятельства (т. 2 л.д. 78-80).

Таким образом, на момент разрешения спора, указанные нарушения прав и законных интересов ООО «ВГК» в виде нарушений естественной освещенности принадлежащих истцу помещений четвертого и пятого этажей производственного здания, ответчиком устранены, что не оспорено истцом.

В данном случае суд приходит к выводу о том, что ответчиком при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, предпринял все необходимые меры с целью приведения спорного объекта в соответствии со строительными нормами и правилам и получения всех разрешительных документов.

 

Довод истца, что существенным нарушением строительных норм и правил является уничтожение постройки – части единого административного здания – встроенного магазина, чем нарушено право общей долевой собственности, не принимаются судом, поскольку из представленных в материалы документов следует, что истец является собственником нежилых помещений, расположенных на 4,5,6 этажах административного здания под Литером А, при этом в пристройки под Литером Б1, как до так и после проведения в ней работ по реконструкции, помещений истца не имелось.

Первоначальный истец по рассматриваемому делу – ООО «УК Сахалинуголь» обратилось в суд с данным иском 30.07.2013. В ходе рассмотрения дела судом произведена замена истца по делу с ООО «УК Сахалинуголь» на правопреемника – ООО «Восточная горнорудная компания» на основании заключенного между ними договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016 № 8553.

Приобретая у ООО УК «Сахалинуголь» нежилые помещения, ООО «Восточная горнорудная компания» не могло не знать о наличии на земельном участке, часть которого передана ему также по данному договору, спорной постройки и о наличии настоящего судебного спора, длительность которого на дату заключения договора купли-продажи составила более 3-лет. Несмотря на это, истец от заключения договора купли-продажи нежилых помещений в здании не отказался, тем самым, стал собственником объектов недвижимости при сложившейся и существующей на дату заключения договора от 14.12.2016 застройки, при этом перспектива разрешения судебного спора для сторон является предположительной.

Кроме этого, суд считает необходимым отметить, что на протяжении всего периода строительства спорного объекта (с 2008 года до 2012 года) истец каких-либо мер к приостановлению строительства с целью предотвращения возможного нарушения его прав не предпринимал, документального подтверждения обратному не имеется. Подобного рода  поведение нельзя признать типичным (стандартным) для лица, которое считает, что возведением столь масштабной постройки затрагиваются его права и законные интересы. С настоящим иском истец обратился только после того, как спорный объект был возведен и введен в эксплуатацию. При этом, учитывая близость расположения спорного здания по отношению к производственному зданию по проспекту Мира 420, следует признать истца осведомленным  о начале строительства спорного объекта. 

 Кроме того, судом установлено, что 15.03.2013 ООО «УК «Сахалинуголь» обратилось в суд с иском к ООО «Эсперанса-Компани» о запрете проводить реконструкцию части производственного здания – встроенного магазина с кадастровым номером 65:01:06 02 005:0111:64:401:001:001412540:0001:2009, расположенном по адресу: 

<

...> в отсутствие полученного в установленном порядке согласия всех собственников общего имущества производственного здания и обязании ООО «Эсперанса-Компани» устранить нарушения права собственности ООО «УК «Сахалинуголь» - демонтировать возведенные строительные конструкции и привести встроенный магазин в состояние, существовавшее до нарушения права (дело №А59-988/2013).

 На основании заявления истца об отказе от иска, производство по делу №А59-988/2013 было прекращено по п. 4 ст. 150 АПК РФ. Изложенное также свидетельствует о неразумности действий истца, полагающего, что спорными постройками нарушаются его права как собственника помещений в производственном здании по пр. Мира 420.

 

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании всестороннего, полного и объективного исследования представленных в материалы дела доказательств, учитывая, что приведенные в обоснование иска доводы ООО «ВГК» о наличии существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил в отношении спорной части объекта, в ходе рассмотрения настоящего спора своего подтверждения не нашли, оснований полагать, что возведенный объект является самовольной постройкой, создающей угрозу жизни и здоровью людей, с учетом экспертного заключения и документов, представленных в материалы дела, у суда не имеется.

В развитие положений статьи 46 Конституции Российской Федерации часть 1 статьи 4 АПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. Тем самым в нормах арбитражного процессуального законодательства находит свое отражение общее правило о предоставлении каждому судебной защиты прав и свобод на основании предположения о том, что они принадлежат обращающемуся в суд лицу и были нарушены (либо существует реальная угроза их нарушения).

Объективных свидетельств тому, что в результате возведения спорного объекта недвижимости были нарушены права и законные интересы ООО «Восточная горнорудная компания», и что в результате сноса спорной постройки в составе третьего и четвертого этажей предполагаемые права истца будут восстановлены, не установлено. Собственником земельного участка, на котором расположена постройка, как указывалось ранее является ТУ Росимущество по Сахалинской области, истец, обладая частью нежилых помещений в производственном здании наряду с иными собственниками объектов недвижимости, не лишен права на приобретение участка в собственность пропорционально занимаемым площадям либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Спорный участок ввиду его неделимости не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, распоряжение им в целом не возможно, а использование и владение ограничено мнением всех собственников. 

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из приведенных сторонами доводов и возражений, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой и для её сноса, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

 

Рассмотрев требование ООО «Эсперанса-Компани» о признании права собственности на спорный объект недвижимости в силу приобретательной давности суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

В соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: 

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; 

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; 

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; 

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. 

 По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как следует из пункта 4 статьи 234 ГК РФ, течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. 

Учитывая, что по общему правилу срок приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 15 непрерывных лет и начинает течь с момента завладения имуществом, то в случае, подпадающем в сферу регулирования пункта 4 статьи 234 ГК РФ, устанавливающей специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, этот срок начинает течь с даты истечения срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, составляющего в отношении недвижимого имущества три года (пункт 1 статьи 196 ГК РФ). 

Аналогичная позиция изложена в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 №13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, в силу положений пункта 4 статьи 234 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 15 Постановления №10/22, для удовлетворения заявленных требований, истец должен доказать факт открытого, непрерывного и добросовестного владения спорным имуществом в течение 18 лет. 

Как следует из материалов дела, спорный объект построен в 2013 году, следовательно, на дату рассмотрения спора 18 лет еще не истекло.

При вышеизложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования ООО «Эсперанса-Компани» не имеется и в иске истцу следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме  через Арбитражный суд Сахалинской области. 

 

Судья                                                                                            С.И. Ким