ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-8162/2016

26 апреля 2017 года

г. Киров

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судейМалых  Е.Г.,  ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО2,

без   участия  в судебном заседании  представителей   сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Планета» 

на решение Арбитражного суда Костромской области от 10.02.2017 по делу № А31-8162/2016, принятое судом в составе судьи Серобаба И.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Планета» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), 

третьи лица: Управление Федеральной налоговой службы России по Костромской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Администрация муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Администрация Пригородного сельского поселения муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Лавровская фабрика художественной росписи» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 26.10.2004,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Планета» (далее – истец, заявитель жалобы, покупатель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – ответчик, Управление) о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретённые истцом у сельскохозяйственного производственного кооператива «Родина» (далее – продавец, Кооператив) по договору купли-продажи от 26.10.2004 (далее - спорные объекты недвижимости). 

Исковые требования Общества мотивированы тем, что продавец спорного имущества ликвидирован, в связи с чем истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объекты.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной налоговой службы России по Костромской области, Территориальное Управление Росимущества в Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, Администрация муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, администрация Пригородного сельского поселения муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, Общество с ограниченной ответственностью «Лавровская фабрика художественной росписи» (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 10.02.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении предъявленного иска в полном объёме.

Заявитель указывает, что из разъяснений, данных в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, следует, что права на объекты недвижимого имущества, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации, признаются за владельцем недвижимого имущества без обязательной государственной регистрации данного права. Указывает, что истцом в материалы дела представлены надлежащие доказательства, подтверждающие возникновение права собственности продавца - СПК «Родина» на спорные объекты до 1997 года, как-то:  архивные выписки, техническая документация, а также переписка с конкурсным управляющим СПК «Родина». Таким образом, в указанной ситуации при отсутствии государственной регистрации права собственности на объекты в установленном порядке СПК «Родина» был правомочен на заключение договора купли-продажи от 26.10.2004. Не согласен с выводом суда о том, что три листа Приложения № 1 к договору купли-продажи от 26.10.2004 являются тремя отдельными экземплярами, поскольку они являются единым приложением к указанному договору, что соответствует перечню движимых и недвижимых объектов, содержащемуся в Приложении № 1 к предварительному договору купли-продажи от 21.10.2004. В силу изложенного, представленные истцом платежные документы на общую сумму 1 250 000 руб. и акты приема-передачи имущества свидетельствуют о приобретении истцом указанного в исковом заявлении недвижимого имущества. Ссылаясь на факт одобрения сделки собранием кредиторов (протокол от 22.10.2004), считает себя добросовестным приобретателем. Кроме того, ООО «Планета» несет обязанности по содержанию объектов и прилегающей территории, включая текущий и капитальный ремонт зданий. Правопритязаний на объекты со стороны муниципальных властей и иных лиц не имеется.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что архивные выписки из протоколов общих собраний СПК «Родина», государственный акт на пользование земельным участком, проекты землеустройства и другие документы не являются правоустанавливающими документами на объекты недвижимости, а также основаниями для осуществления государственной регистрации права собственности. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Истец  и  Администрация  Пригородного сельского  поселения  заявили   ходатайства  о  рассмотрении   дела  без  участия  их  представителей.

Определением апелляционного суда от 24.03.2017 истцу отказано в удовлетворении ходатайства об участии в судебном заседании путём использования системы видеоконференц-связи в связи с отсутствием технической возможности во Втором арбитражном апелляционном суде.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Между истцом (покупатель) и СПК «Родина» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключены следующие договоры:

1) договор задатка от 20.10.2004 (т.1 л.д.18), в соответствии с которым покупатель перечислил продавцу денежные средства в размере 250 000 рублей за имущество СПК «Родина», поименованное в Приложении №1 и расположенное по адресу: 

<

...> №1 «Б», находящееся в собственности Продавца и свободное от прав и притязаний третьих лиц;

2) договор купли-продажи от 26.10.2004 (т.1 л.д.14-17), предметом которого является движимое и недвижимое имущество СПК «Родина» стоимостью 1 250 000 руб., перечисленное в  Приложении №1 к договору и расположенное по адресу: 

<

...> №1 «Б», в том числе спорное имущество:

-здание гаража легковых автомобилей, общей площадью 179,8 кв.м., кадастровый номер: 44:13:060103:1255, расположенное по адресу: 

<

...>;

-здание склада материалов (молоко), общей площадью 61,3 кв.м., кадастровый номер: 44:13:060101:1690, расположенное по адресу: 

<

...>;

-здание столярной мастерской, общей площадью 171,6 кв.м., кадастровый номер: 44:13:060103:1254, расположенное по адресу: 

<

...>;

-земельный участок, общей площадью 438,0 кв.м., кадастровый номер: 44:13:060103:1237, расположенный по адресу: Костромская область, Нерехтский район, дер. Лаврово;

-земельный участок, общей площадью 1103,0 кв.м., кадастровый номер: 44:13:060103:1236, расположенный по адресу: Костромская область, Нерехтский район, дер. Лаврово.

Имущество передано покупателю по актам приема-передачи от 28.10.2004 (т.1 л.д.19-27).

В подтверждение факта оплаты спорного имущества истец представил в материалы дела платежные документы на общую сумму 1 250 000 руб. (т.1 л.д.28,32-34).

Определением Арбитражного суда Костромской области от 12.05.2005 по делу №А31-1362/18 завершено конкурсное производство в отношении СПК «Родина», на основании которого 19.05.2005 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении государственной регистрации СПК «Родина» в связи с его ликвидацией на основании решения суда.

Отказ Управления в регистрации права собственности Общества на названные объекты недвижимости, изложенный в сообщениях от 20.06.2016 (исх.№44/003/003/2016-1321, №44/003/003/2016-1322, №44/003/003/2016-1323, №44/003/003/2016-1325, .№44/003/003/2016-1326, т.1 л.д.69-83) и мотивированный в том числе непредставлением документов, подтверждающих наличие права собственности предшествующего владельца на спорные объекты, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

В отсутствие в материалах дела достаточных и допустимых доказательств перехода к истцу права собственности на спорные объекты недвижимости, а также принадлежности данных объектов ликвидированному в ходе процедуры банкротства продавцу - СПК «Родина», суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца по следующим основаниям.

В силу положений статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца (юридического лица) покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, спорное имущество приобретено истцом по договору купли-продажи от 26.10.2004, однако продавец (СПК «Родина») в настоящее время ликвидирован ввиду завершения в отношении него конкурсного производства.

Как правильно установлено судом первой инстанции, поименованные в исковом заявлении объекты, являются недвижимым имуществом, однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о государственной регистрации права собственности на спорные объекты за продавцом – СПК «Родина» (т.1 л.д.136).

При этом за государственной регистрацией права собственности в отношении данных объектов СПК «Родина» до введения конкурсного производства, а равно конкурсный управляющий СПК «Родина» ФИО3 в ходе конкурсного производства, не обращались.

Заявитель жалобы указывает, что только лишь факт отсутствия государственной регистрации права собственности продавца на спорные объекты в случае возникновения его до вступления в силу Закона о государственной регистрации не может препятствовать государственной регистрации перехода права к покупателю.

Вместе с тем истцом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

В силу пункта 2 указанной статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.01.2010 № 10885/09, при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Иными словами, в случае регистрации права собственности ООО «Планета»  регистрирующий орган должен вначале внести запись в Единый государственный реестр прав о соответствующем праве СПК «Родина», после чего внести запись о переходе права собственности на спорные объекты недвижимости к ООО «Планета». 

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют и истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены бесспорные доказательства, свидетельствующие о наличии права собственности у СПК «Родина» (продавца) на спорные объекты недвижимости.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы (архивные выписки из протоколов общих собраний СПК «Родина» и его правопредшественников, переписку истца с конкурсным управляющим СПК «Родина», технические паспорта объектов, государственный акт на пользование землей, утвержденные проекты землеустройства), суд обоснованно не принял их в качестве таких доказательств, поскольку составлены в одностороннем порядке и не являются правоустанавливающими документами.

В рассматриваемой ситуации покупатель недвижимого имущества должен был удостовериться в наличии у продавца права собственности на объекты, потребовав от него все подтверждающие данное обстоятельства документы. В противном случае, именно приобретатель имущества несет риск наступления последствий утраты подтверждающих право собственности продавца документов.

Статьей 554 ГК РФ определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор купли-продажи от 26.10.2004 обоснованно не принят судом в качестве правоустанавливающего документа на спорные объекты, поскольку из него не следует, что истцом приобретено именно то имущество, которое указано в просительной части искового заявления Общества.

В частности, в договоре от 26.10.2004 отсутствует точное техническое описание имущества, необходимое для его идентификации как недвижимости, как-то: площадь передаваемого (отчуждаемого) объекта, этажность, инвентарный (кадастровый) номер, год постройки зданий. 

При таких обстоятельствах, апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований законным и обоснованным, сделанным при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 10.02.2017 по делу № А31-8162/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Планета» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

         Председательствующий                                      

А.В. Тетервак

         Судьи    

ФИО4

ФИО1