ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-7765/2020

г. Саратов

18 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2021 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 января 2021 года по делу № А57-7765/2020 

по исковому заявлению  Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314645419700010, ИНН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Прокуратура Саратовской области, Прокуратура Ленинского района г.Саратова, ПАО «Т Плюс», МУПП «Саратовводоканал», ООО «Концессии Водоснабжения – Саратов»

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании ИП ФИО2 (лично), представителей ИП ФИО2 - ФИО3, действующей на основании доверенности по доверенности от 14.12.2020, администрации МО «Город Саратов» ФИО4, действующей на основании доверенности от 20.02.2021 №01-08/47, Комитета по управлению имуществом города Саратова ФИО4, действующей на основании по доверенности от 25.12.2020 №19-11/29094, Прокуратуры Ленинского района города Саратова - ФИО5, удостоверение обозревалось

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) с требованиями:

- о расторжении договора аренды № 906 от 21.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 площадью 130 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж.д. 11), с видом разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством, - размещение торгового и остановочного павильонов с благоустройством прилегающей территории», заключенный на 25 лет; 

- об обязании ИП ФИО2 в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 64:48:040438:36 общей площадью 130 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж.д. 11), с видом разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством, - размещение торгового и остановочного павильонов с благоустройством прилегающей территории» путем сноса находящегося на нем объекта незавершенного строительства, состоящего из надземной металлической конструкции с наружной обшивкой сэндвич-панелями и столбчатого фундамента;

- об обязании ИП ФИО2 в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:040438:36 путем подписания акта приема-передачи земельного участка.    

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Саратовской области, Прокуратура Ленинского района г.Саратова, ПАО «Т Плюс», МУПП «Саратовводоканал», ООО «Концессии Водоснабжения – Саратов».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2021 заявленные требования администрации удовлетворены в полном объеме. Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскать государственную пошлину в размере 6  000 руб.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его  отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов указывает на нарушение истцом правил ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), письменных предупреждений об устранении каких-либо иных установленных арендатором нарушений, кроме признака капитальности объекта, ответчику не направлялось. Апеллянт указывает, что судом первой инстанции не дана оценка представленным ответчиком доказательствам об отсутствии признаков капитальности спорного объекта. В своей жалобе заявитель ссылается на то, что заключение ООО «Приоритет-оценка» является недопустимым доказательством по делу, кроме того, судом не дана оценка представленным доказательствам о согласовании строительства по отношению с имеющемся коммуникациями на спорном земельном участке.

Ответчиком в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы с постановкой дополнительных вопросов.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

Из положений части 2 статьи 268 АПК РФ следует, что суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства, в том числе и заключение экспертов лишь в исключительных случаях при условии, что лицо обосновало невозможность их представления и заявления в суде первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, отказ мотивирован судом отсутствием правовых и фактических оснований для ее назначения.

Оценив заявленное ответчиком ходатайство, с учетом имеющихся в материалах дела документов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчиком не доказано наличие оснований для назначения повторной экспертизы.

В связи с отсутствием оснований для назначения повторной экспертизы суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства.

 В судебном заседании представитель ответчика, а также ИП ФИО2 лично поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на отмене решения суда первой инстанции, дали аналогичные жалобе пояснения.

Представители истца и администрации МО «Город Саратов», Комитета по управлению имуществом города Саратова, Прокуратуры Ленинского района города Саратова возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивали на законности принятого судом первой инстанции судебного акта.

Представители Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Прокуратура Саратовской области, ПАО «Т Плюс», МУПП «Саратовводоканал», ООО «Концессии Водоснабжения – Саратов» в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ. 

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 21.02.2021. 

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц  о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 – 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области № Т-3355-р от 27.08.2007 с ФИО6 заключен договор аренды № 906 от 21.12.2007 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, расположенного по адресу: 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж.д. 11), площадью 130 кв. м, Г предоставленного для целей, не связанных со строительством, - размещение торгового и остановочного павильонов с благоустройством прилегающей территории, на срок 25 лет.

Впоследствии в результате замен стороны арендатора по договору  аренды № 906  от 21.12.2007 арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, площадью 130 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж.д. 11), с видом разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством,  размещение торгового и остановочного павильонов с благоустройством прилегающей территории» является ФИО2, что подтверждается договором замены стороны  в обязательстве от 18.02.2018.

В соответствии со сведениями ЕГРН арендатором указанного земельного участка  в настоящее время является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН №64/194/003/2020-8994.

При проведении ведущим специалистом отдела контроля за использованием земельных участков Администрации  муниципального образования «Город Саратов» 21.01.2020 осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 установлено, что на участке расположена металлическая конструкция на кирпичном основании, расположенная по всему периметру, участок огорожен агротекстилем на нестационарных деревянных столбиках визуально в границах указанного земельного участка.

По мнению истца, поскольку возводимый объект прочно связан с землей и обладает признаками капитального строительства, земельный участок по адресу: 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж.д. 11), используется не в соответствии с его назначением, а также с нарушением норм градостроительного регламента, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Истец указывает, что сведения о выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, расположенном по адресу: г. Саратов, Г, ул. Центральная, пересечение с ул. им. Куприянова А.И. (в районе ж.д. № 11), в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отсутствуют.

Кроме того, согласно письму заместителя министра по государственному строительному надзору исх. № 170/20 от 21.01.2020, прокуратурой Ленинского района города Саратова совместно с министерством строительства и ЖКХ Саратовской области в результате проверки установлено, что ФИО2 возвела на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36 сооружение, площадь застройки земельного участка составляет 100%, в то время как подпунктом 23.3 Приложения к решению Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» установлено требование к интенсивности использования земельных участков для отдельно стоящих нежилых объектов капитального строительства - не более 75%.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с учетом выводов судебной  экспертизы, установив, что использование земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 расположенном по адресу: 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова А.И. (в районе ж.д. № 11) не в соответствии с его назначением, а также с нарушением градостроительного регламента, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Судебная коллегия признает ошибочным вывод суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. В силу пункта 3 статьи 3 того же Кодекса имущественные отношения по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По правилам статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 ГК РФ предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

Статья 3.1 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает пределы разграничений государственной собственности на землю между федеральной, субъектов федерации и муниципальной собственностью на землю.

Согласно пункту 3 указанной статьи в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Согласно статье 19 Земельного кодекса Российской Федерации в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001 года, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

До введения в действие Закона Саратовской области № 144-ЗСО от 07.10.2009 года «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О земле», распоряжение земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, а также предварительное согласование мест размещения на них объектов осуществлялось согласно статье 4 Закона Саратовской области № 23-ЗСО от 21.05.2004 «О земле» (в ред. от 29.07.2009), органом исполнительной власти области, специально уполномоченным на то Правительством области.

Однако Законом Саратовской области № 144-ЗСО от 07.10.2009 «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О земле», статья 4 Закона Саратовской области «О земле» признана утратившей силу.

Таким образом, распоряжение земельными участками, в силу пункта 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001, осуществляют органы местного самоуправления города Саратова.

 Как следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области № Т-3355-р от 27.08.2007 с ФИО6 заключен договор аренды № 906 от 21.12.2007 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, расположенного по адресу: 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж.д. 11), площадью 130 кв.м,  предоставленного для целей, не связанных со строительством, - размещение торгового и остановочного павильонов с благоустройством прилегающей территории, на срок 25 лет.

  В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 18.02.2018 арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 является ФИО2

Арендодателем по названному договору аренды №906 от 21.12.2007 является Администрация муниципального образования «Город Саратов».

Факт передачи земельного участка в аренду подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Таким образом, материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

На основании изложенного выше следует, что спорный договор в силу статей 432, 607 ГК РФ считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.   

Относительно спорного земельного участка, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды ввиду существенных нарушения ответчиком п. 1.1 договора, а именно использование земельного участка по адресу : 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж.д. 11), не в соответствии с его назначением, а также с нарушением норм градостроительного регламента, что по мнению истца является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Согласно нормам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Основания расторжения договора предусмотрены статьей 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, возможен, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть, договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в  тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Коллегией судей установлено, что в соответствии с п. 5.2.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и размешенным использованием.

В силу ч. 1 п. 4.1.2 договора № 906 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Пунктом 5.2.7 договора земельного участка установлено, что арендатор обязан соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Не нарушать права других землепользователей, а также не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях. Выполнять работы по благоустройству территории.

21.02.2020 был произведен осмотр спорного земельного участка и составлен Акт, согласно которому, в результате визуального установлено, что на участке расположена металлическая конструкция на кирпичном основании, расположенная по всему периметру. Участок огорожен агротекстилем на нестационарных деревянных столбиках визуально в границах указанного земельного участка. (т. 1 л.д. 57)

18.02.2020 арендодатель направил  ответчику  Предупреждение № 19-11/3113 о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка на основании того, что возводимый объект обладает признаками капитального строительства и прочно связан с землей, предложив устранить выявленные нарушения  в тридцатидневный срок с момента получения предупреждения. (т. 1 л.д 62-63)

03.04.2020 арендодатель направил  ответчику  Уведомление № 19-11/6684 об отказе от договора аренды на основании того, что возводимый объект обладает признаками капитального строительства и прочно связан с землей, и ввиду не устранения выявленных нарушений. К указанному уведомлению было приложено соглашение о расторжении договора аренды №906 от 21.12.2007 и акт приёма-передачи земельного участка. (т. 1 л.д.67-70)

Данные обстоятельства подтверждаются описью вложения и реестром внутренних почтовых отправлений и почтовых переводов, ответчиком не опровергнуто. 

ИП ФИО2, в опровержение заявленных исковых требований и отсутствия нарушений пунктов договора аренды, представлена копия судебной строительно-технической экспертизы ООО «Стандарт Эксперт» №02/07/2020-СС от 16.07.2020, назначенной в рамках рассмотрения в Ленинском районным суде г. Саратова гражданского дела №2-1607/2020 по исковому заявлению заместителя прокурора Ленинского района города Саратова в интересах неопределённого круга лиц у ФИО2 о признании незаконным действий по осуществлению строительства на земельном участке, о возложении запрета на осуществление строительства до получения разрешения на строительство (т.2, л.д. 29-82). 

Согласно выводам экспертов сооружение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Центральной с ул. Куприянова (в районе ж.1.1), признаки объекта капитального строительства не имеет – возведенный объект относится к временным зданиям и сооружениям, кроме того, объект находится в стадии незавершенного строительства и соответствует по своей конструктивной схеме проектной документации, спорное строение соответствует пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, техническим и иным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Однако, спорное сооружение не соответствует строительным нормам и правилам, а именно СП 42.13330.2016 Градостроительство Планировка и  застройка городских и сельских поселений. Актуальная редакция СНиП 2.07.07-89* (с изменениями № 1, 2) п.п. 12.35, в части  соблюдения охранных зон от проходящих систем канализации и водопровода, а также выявлено нарушение градостроительных норм и в том числе Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденным решением Саратовской городской думы от 25.07.2019 №54-397 (в частности п. 23.3) в части отсутствие озеленения – 5% - земельный участок застроен практически на 100%. А также нарушения отступа от лицевой границы участка  - 1,5 м. На земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36 имеются сети инженерно-технического обеспечения, а именно действующая канализация система (трубопровод диаметром 500 мм), наличие на указанном земельном участке спорного сооружения создает препятствия в эксплуатации указанной сети канализации.

Приняв во внимание выводы экспертизы ООО «Стандарт Эксперт» от 16.07.2020 №02/07/2020-СС, Ленинский районный суд города Саратова, решением от 15.09.2020 №2-1607/2020 отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным определением  Саратовского областного суда от 20.01.2021 решение Ленинского района города Саратова от 15.09.2020 №2-1607/2020 отменено, признаны незаконными действия ФИО2 по осуществлению строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Центральной с ул. Куприянова (в районе ж.1.1). ФИО2 запрещено осуществление строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Центральной с ул. Куприянова (в районе ж.1.1).

При этом, апелляционная инстанция суда общей юрисдикции, признавая незаконными действия ФИО2 по осуществлению строительства на спорном земельном участке, делает вывод о нарушении требований градостроительного законодательства по обеспечению своевременного, качественного и безопасного получения коммунальных услуг по водоотведению.  При этом, судебная коллегия не усмотрела оснований для прекращения строительства спорного сооружения до получения разрешения на строительство, поскольку в соответствии с условиями договора аренды, на данном земельном участке могут быть возведены только торговые и остановочные павильоны, не относящиеся к объектам капитального строительства, а для возведения такого вида сооружений получения разрешения на строительство не требуется.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель администрации, в подтверждение своих исковых требований заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, производство которой просил поручить ООО «Приоритет-Оценка».

Определением суда от 17.11.2020 по делу №А57-7765/2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Приоритет Оценка». 

Согласно заключению эксперта №11-20-59 от 02.12.2020, на поставленные судом вопросы даны следующие ответы:

1. Имеет ли объект, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, прочную связь с землей? Позволяют ли конструктивные характеристики фактически возведенного объекта осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик объекта? Позволят ли конструктивные характеристики объекта после окончания строительства осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик объекта?

Ответ: Объект, частично находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, частично расположенный за границами указанного участка, фактически состоит из двух частей:

- надземной металлической конструкции с наружной обшивкой сэндвич панелями, которая на дату экспертизы не имеет неразрывной связи с фундаментом и ее перемещение без основания возможно (крепление к фундаменту - резьбовое), при этом необходимо выполнение демонтажных работ облицовки цокольной части из кирпича;

-  столбчатого фундамента (расположен под всеми металлическими колоннами надземной части строения), который является необходимым искусственно возведенным на земельном участке объектом (конструктивным элементом, составной частью объекта), который имеет прочную связь с земельным участком, его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не возможно.

В исследуемом случае использование надземной части объекта исследования без фактически возведенного фундамента не представляется возможным, фундамент является обязательным (необходимым конструктивным элементом, составной частью объекта), т.е. исследуемый объект является незавершенным объектом и как единое целое имеет прочную связь с землей (согласно «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов», «Инструкции по переоценке и определению износа основных фондов хозрасчетных государственных, кооперативных (включая колхозы) и общественных предприятий и организаций по состоянию на 1 января 1972 года», по аналогии с крупногабаритным оборудованием, в исследуемом случае фундамент объекта входит в состав установленного на нем объекта, входит в состав объекта, так как не возможно использовать надземную часть строения без составной части - фактически имеющегося фундамента, передающего нагрузки от надземной части объекта па грунтовое основание; например, невозможно переместить исследуемое строение в границы земельного участка по аналогии с временным объектом, так как после перемещения надземной части останется фундамент - бетонные столбы, необходимо разрушение кирпичной кладки цокольной части, необходимо возведение нового фундамента под колонны перемещаемой надземной части).

На дату экспертизы объект, частично находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, частично расположенный за границами указанного участка, является объектом незавершенным строительством, его конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку только надземной части строения без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик объекта (фактически назначение на дату экспертизы не определено, объект не завершен строительством).

Конструктивные характеристики объекта после окончания строительства не позволят осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик объекта, так как:

-  согласно проектной документации, в составе объекта должны быть помещения, предусматривающие ввод и подключение коммуникаций, установку санитарно-технических приборов, бытового оборудования (помещения санитарного узла, техническое помещение топочной);

-  согласно проектной документации, предусмотрено здание торгового павильона, ниша под общей кровлей павильона для ожидания общественного транспорта, в нише предусмотрена тротуарная плитка, т.е. перемещение объекта с сохранением его основных характеристик не возможно (не возможно переместить здание торгового павильона, кровлю павильона для ожидания общественного транспорта, с покрытием тротуарной плиткой, при перемещении только надземной части торгового павильона изменятся характеристики и назначение строения);

-   конструктивные характеристики объекта позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку только каркаса надземной части строения без несоразмерного ущерба назначению, но с изменением основных характеристик объекта и назначения, необходимостью возведения фундамента или иного основания для установки объекта (например: не возможно переместить исследуемое строение в границы земельного участка как временный объект, так как после перемещения надземной части останется фундамент - бетонные столбы, необходимо разрушение кирпичной кладки цокольной части, необходимо возведение нового фундамента под колонны перемещаемой надземной части строения).

2. Соответствует ли проектная документация на объект, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, и условиям договора аренды земельного участка от 21.12.2007 № 906? Предусмотрено ли проектной документацией благоустройство прилегающей территории и строительство в границах земельного участка остановочного павильона?

Ответ: Проектная документация на объект на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, имеет следующие несоответствия Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 №54-397, условиям договора аренды земельного участка от 21.12.2007 №906:

- несоответствия п. 23.3 Правил, так как не предусмотрен отступ от лицевой границы земельного участка 1,5м.;

-  несоответствия п. 23.3 Правил не предусмотрено озеленение в размере 5% в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36;

-   несоответствия п. 1.1 Договора, так как согласно проектной документации запроектировано строительство остановочного павильона размерами 9м х 14,94м., в том числе место ожидания транспорта 13,0 кв.м., т.е. общей площадью 134,46 кв.м., а площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 составляет 130 кв.м. (по Договору строительство должно осуществляться в границах, указанных в кадастровом плане участка площадью 130 кв.м.).

Так же при разработке проектной документации на объект на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36 не учтено фактическое место расположение коммуникаций (не предусмотрено обеспечение беспрепятственного доступа эксплуатирующих организаций, ремонтных служб к инженерным сетям).

Согласно указанным Правилам для отдельно стоящих нежилых объектов капитального строительства застройка земельного участка составляет 75%, но в имеющемся в материалах дела проектном решении отсутствуют данные, что запроектированный объект является объектом капитального строительства.

Проектной документацией предусмотрено благоустройство прилегающей территории в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 в части мощения тротуарной плиткой в месте ожидания транспорта 13 кв.м., остальное благоустройство предусмотрено за границами указанного земельного участка.

Проектной документацией предусмотрено строительство в границах земельного участка площадью 130 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040438:36 остановочного павильона размерами 9м х 14,94 м., в том числе место ожидания транспорта 13,0 кв.м.

3. Соответствует ли возведенный объект, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, решению Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606 «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов», Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, и условиям договора аренды земельного участка от 21.12.2007 № 906? Имеется ли в границах земельного участка остановочный павильон? Проводятся ли на земельном участке мероприятия по благоустройству прилегающей территории?

Ответ: 3. Возведенный объект, частично находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, частично расположенный за границами указанного участка, имеет несоответствия Решению Саратовской городской Думы от 27 мая 2010  года №51-606  «Об  использовании земельных участков,  расположенных  в  границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов», Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 №54-397, и условиям договора аренды земельного участка от 21.12.2007 №906, в том числе:

- не соответствует п. 1.1. условий договора аренды земельного участка от 21.12.2007 №906, так как на дату осмотра объект фактически не является «торговым и остановочным павильоном с благоустройством прилегающей территории», отсутствует место ожидания транспорта;

- не соответствует п. 1.1. условий договора аренды земельного участка от 21.12.2007 №906, так как объект частично расположен за границами земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 (по Договору строительство должно осуществляться в границах, указанных в кадастровом плане участка площадью 130 кв.м., см. ответ на вопрос №5);

-  не соответствует п. 23.3 Правил землепользования и застройки, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 №54-397, так как объект частично расположен за границами земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, отсутствует отступ от лицевой границы земельного участка 1,5м., отсутствует озеленение, на дату осмотра фактически не является «торговым и остановочным павильоном с благоустройством прилегающей территории», отсутствует место ожидания транспорта;

- не соответствует п. 1.7, п. 1.8 Положения об использовании земельных участков МО «Город Саратов», утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 №51-606, так как не обеспечен беспрепятственный доступ эксплуатирующих организаций (ремонтных служб) к инженерным сетям, находящимся в границах земельного участка, для их обслуживания (см. ответ на вопрос №4), объект исследования не соответствует разрешенному использованию земельного участка, так как на дату осмотра не является остановочным павильоном.

На дату экспертизы объект исследования является объектом незавершенным строительством, в границах земельного участка фактически отсутствует строение, соответствующее наименованию «остановочный павильон» (является отдельно стоящим зданием, не является единым комплексом - «остановочный павильон», включающим нежилые помещениям (торговый павильон, торговые точки, реализующие универсальный ассортимент товаров и оказывающих набор услуг и пр.) и место ожидания транспорта, объединенные единым назначением объекта; определение и характеристики по ГОСТ Р 52766-2007, ОСТ 218.1.002-2003, ГОСТ Р 51303-2013, ст. 133.1 ПС РФ), на земельном участке не проводятся мероприятия по благоустройству прилегающей территории (определение благоустройства территории п. 3.2, 3.12, 3.23 СП 82.13330.2016, см. исследовательскую часть).

4. Имеются ли в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 сети инженерно-технического обеспечения, если имеются, то какие? Создает ли наличие сооружения на земельном участке препятствия в эксплуатации данных сетей? Соблюдены ли охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения при возведении объекта?

Ответ: Имеются в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 и в непосредственной близости от указанного земельного участка сети инженерно-технического обеспечения, при возведении объекта частично не соблюдены охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения, наличие сооружения на земельном участке частично создает препятствия в эксплуатации (ремонте, замене) данных сетей, в том числе:

-   По результатам проведенного осмотра и выполненной геодезической съемки установлено, что через границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 проходит канализационный коллектор диаметром 500-1000 мм от ж.д. №5 по ул. Центральной до коллектора №18 по ул. Ипподромной. Объект, частично расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36. расположен на расстоянии от 0,41 м до 2.12 м. от указанного канализационного коллектора. При возведении объекта исследования не соблюдена охранная зона канализационного коллектора, наличие исследуемого строения на земельном участке создает препятствия в эксплуатации указанной сети при необходимости выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций (согласно п. 12.35, таблицы 12.5 СП 42.13330.2016 расстояния по горизонтали (в свету) от подземных сетей водопровода и напорной канализации до фундаментов зданий и сооружений - 5 метров, самотечная канализация (бытовая и дождевая) - 3 метра).

-   Через границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 проходит кабель связи. Объект, частично расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, расположен на расстоянии от 0,61 м до 3.12 м. от указанного кабеля связи (согласно п. 12.35, таблицы 12.5 СП 42.13330.2016 расстояния по горизонтали (в свету) от кабелей связи до фундаментов зданий и сооружений - 0,6 метров. т.е. нормативное расстояние соблюдено).

-   Через границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 проходит водопровод диаметром 100-150 мм к частному сектору по ул. Центральной от пр. Строителей до ул. Куприянова, 14. Объект, частично расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, частично расположен на указанном водопроводе. При возведении объекта исследования не соблюдена охранная зона водопровода, наличие исследуемого строения на земельном участке создает препятствия в эксплуатации указанной сети при необходимости выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций (согласно п. 12.35, таблицы 12.5 СП 42.13330.2016 расстояния по горизонтали (в свету) от подземных сетей водопровода и напорной канализации до фундаментов зданий и сооружений - 5 метров, самотечная канализация (бытовая и дождевая) - 3 метра).

-   В непосредственной близости от границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 проходит газопровод. Объект, частично расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, расположен на расстоянии от 1,30 м. до 4.13 м. от указанного газопровода. При возведении объекта исследования не соблюдена охранная зона газопровода, наличие исследуемого строения на земельном участке создает препятствия в эксплуатации указанной сети при необходимости выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций (в соответствии с п. 7 Постановления правительства РФ от 20.11.2000 №878 установлена охранная зона вдоль трасс газопроводов проходящая на расстоянии 2м с каждой стороны газопровода - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения, согласно п. 8 Постановления отсчет расстояний при определении охранных зон газопроводов производится от оси газопровода - для однониточных газопроводов и от осей крайних ниток газопроводов - для многониточных; охранная зона указанного газопровода поставлена на учет, согласно данным публичной кадастровой карты).

-   В непосредственной близости от границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 проходят коммуникации тепловых сетей. Объект, частично расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, расположен на расстоянии от 2,57 м. до 3,20 м. от указанного трубопровода. При возведении объекта исследования не соблюдена охранная зона сети, наличие исследуемого строения на земельном участке создает препятствия в эксплуатации указанной сети при необходимости выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций (согласно «СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003» табл. А.З. Расстояния по горизонтали от строительных конструкций тепловых сетей или оболочки изоляции трубопроводов при бесканальной прокладке до зданий, сооружений и инженерных сетей: до жилых и общественных зданий для водяных тепловых сетей при диаметрах труб менее 200мм Юм. (примечание, поз.9: при надземной прокладке временных (до 1 года эксплуатации) водяных тепловых сетей (байпасов) расстояние до жилых и общественных зданий может быть уменьшено при обеспечении мер по безопасности жителей (100%-ный контроль сварных швов, испытание трубопроводов на 1,5 от максимального рабочего давления, но не менее 1 МПа, применение полностью укрытой стальной запорной арматуры и т.п.).

Расположение объекта исследования относительно земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36 приведено на демонстрационном плане (приложение №3 Заключения).

5. Не выходит ли объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438:36, за его границы?

Ответ: По результатам проведенной геодезической съемки, было установлено, что объект, расположенного по адресу: 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж. д. 11), имеет следующие координаты: Х=502749.27 У=2294911.15; Х=502754.51 У=2294896.72; Х=502761.63 У=2294899.03; Х=502758.10 У=2294914.04.

При сопоставлении результатов геодезической съемки указанного выше объекта, расположенного по адресу: 

<

...> пересечение с ул. им. Куприянова (в районе ж. д. 11) и сведений ЕГРН о границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, установлено, что указанный выше объект, частично находится в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, а частично расположен за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36. Площадь объекта, расположенного за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, составляет 8 кв.м.

В опровержение судебной экспертизы и подтверждение своей правовой позиции, ответчиком в материалы дела представлено заключение ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 15.12.2020 (т.3, л.д.96-114). 

Из заключения специалиста следует, что вывод о капитальности объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Центральной с ул. Куприянова (в районе ж.1.1) не обоснован. Наличие прочной связи с землей не придает объекту статус капитального. Так как для определения капитальности необходимо учитывать, проектные характеристики, назначение, возможность перемещения, что не было учтено в заключение эксперта №11/20/59 от 02.12.2020 по арбитражному делу №А57-7765/2020. При перемещении исследуемого объекта его технические характеристики не изменяться. Объект находится на стадии «незавершенное строительство», благоустройство территории является конечным этапом завершения строительства, т.е. благоустройство территории должно выполняться после окончания всех основных работ.

Ответчиком было представлено также еще одно экспертное исследование ООО «Федерация Экспертов Саратовской Области» № 008/2020 от 15.01.2020, согласно выводам которой, спорное строение является отдельно стоящим зданием и сооружением, не обладает признаками объекта капитального стоительств. Перемещение строения возможно без несоразмерного ущерба его назначению. Фактическое использование земельного участка, на котором расположено строение, соответствует разрешенному использованию и целевому назначению в соответствии с договором аренды (т. 4 л.д. 33-49)

В следствии представленных доказательств, ответчик, не согласившись с выводами судебной экспертизы ООО «Приоритет Оценка», заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы с постановкой дополнительных вопросов. В обоснование заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы указал, что заключение противоречит выводам, сделанным экспертами ООО «Стандарт Эксперт» в заключении от 16.07.2020, подготовленному по поручению Ленинского районного суда г. Саратова по гражданскому делу № 2-1607/2020, рецензии № 241/2020 от 15.12.2020, подготовленной ООО «Независимая экспертиза и оценка», экспертному исследованию ООО «Федерация Экспертов Саратовской области», в соответствии с полученным заключением №008/2020 от 15.01.2019.

Приняв во внимание выводы судебной экспертизы и пояснения экспертов, суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной судебной экспертизы, пришел к выводу, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным ч. 2 ст. 86 АПК РФ, является обоснованным и мотивированным, его выводы аргументированы и вытекают из исследовательской части, однозначны, противоречий в выводах эксперта не выявлено, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов не усматривается.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что условия предоставления ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040438:36, не предоставляли арендатору право на осуществление строительства, поскольку земельный участок передавался ответчику в аренду под размещение торгового и остановочного павильонов с благоустройством прилегающей территории, в границах, указанных в кадастровом плане. 

Также суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательства того, что земельный участок предоставлялся ФИО2 под строительство капитального объекта, в материалах дела отсутствуют, ответчиком не представлены. Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 21.12.2007 № 906 земельный участок передавался ответчику в аренду для целей, не связанных со строительством, то у администрации муниципального образования «Город Саратов» возникло право отказаться от дальнейшего исполнения данного договора, таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования администрации, судом первой инстанции не учтено следующего.

В соответствии с пп. 4, 7 п. 1 ст. 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются, в том числе на принципе осуществления строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, на принципе осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов.

Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения).

К отношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасности строительства, эксплуатации зданий, сооружений, сноса объектов капитального строительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ликвидации их последствий при осуществлении градостроительной деятельности, нормы законодательства о градостроительной деятельности применяются, если данные отношения не урегулированы законодательством Российской Федерации в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, законодательством Российской Федерации о безопасности гидротехнических сооружений, законодательством Российской Федерации о промышленной безопасности опасных производственных объектов, законодательством Российской Федерации об использовании атомной энергии, техническими регламентами (п.п. 1,2 ст. 4 ГРК РФ).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20.01.2021 по делу №2-1607/2020, оставленным без изменения определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06.05.2021 действия ФИО2 по осуществлению строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Центральной с ул. Куприянова (в районе ж.1.1) признаны незаконными. ФИО2 запрещено осуществление строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Центральной с ул. Куприянова (в районе ж.1.1).

При этом, судами общей юрисдикции, приняты во внимание Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденным решением Саратовской городской думы от 25.07.2019 №54-397 (в частности п. 23.3), требования СП 42.13330.2016 Градостроительство Планировка и  застройка городских и сельских поселений. Актуальная редакция СНиП 2.07.07-89* (с изменениями № 1, 2), который составлен в целях повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях и сохранности материалах ценностей в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и вооружений», выполнения требований федеральных законов от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 ода №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», с учетом выводов содержащихся в заключение строительно-технической экспертизы  от 16.07.2020 №02/07/2020-СС, проанализировав собранные по делу доказательства, исходили из того, что земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1.1 - зоне развития застройки многоэтажными многоквартирными домами. Согласно требований пункта 23.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» при размещении зданий на земельном участке в указанной зоне отступ от лицевой границы участка (от красной линии, линии регулирования застройки) должен составлять не менее 1,5 м, процент озеленения - 5 % от площади земельного участка. В соответствии с пунктом 12.35 Свод правил, СП 42.13330.2016 расстояния по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 12.5. В данной таблице указано, что расстояние от напорной канализации до фундаментов зданий и сооружений должно составлять не менее 5 м. Согласно заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, выявлены нарушения пункта 23.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», связанные с отсутствием озеленения земельного участка на необходимые 5 % от площади земельного участка, который застроен практически на 100 %, а также несоблюдением отступа от лицевой границы участка - 1,5 м. 

Кроме того, установлено, что на земельном участке проходят следующие сети инженерно-технического обеспечения (коммуникации): недействующие сети теплоснабжения две трубы диаметром 200 мм, проложенные в непроходных каналах, недействующий трубопровод холодного водоснабжения - труба диаметром 100 мм, канализационная сеть - труба диаметром 500 мм. Наличие канализационной трубы, проходящей по спорному земельному участку, в том числе под конструкциями возведенного строения препятствует эксплуатации канализационной системы в части ее возможного ремонта, обслуживания.

Поскольку строительство на спорном земельном участке ведется ответчиком с нарушением требований градостроительного законодательства, что влечет нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, связанных с эксплуатацией неоконченного строительством сооружения без угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, с обеспечением своевременного, качественного и безопасного получения коммунальных услуг по водоотведению, суды общей юрисдикции пришли к выводу о том, что требования истца о признании незаконными действий ФИО2 по осуществлению строительства на земельном участке площадью 130 кв.м с кадастровым номером № и запрете ФИО2 осуществлять строительство на земельном участке площадью 130 кв.м подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суды общей юрисдикции не усмотрели оснований для прекращения строительства сооружения до получения разрешения на строительство, поскольку в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 21.12.2007 с кадастровым номером 64:48:040438, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Центральной с ул. Куприянова (в районе ж.1.1) могут быть возведены только торговые и остановочные павильоны, не относящиеся к объектам капитального строительства, а для возведения такого вида сооружений получения разрешения на строительство не требуется. 

ФИО2 при возведении сооружения на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040438, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Центральной с ул. Куприянова (в районе ж.1.1) допущены нарушения градостроительного законодательства, для устранения которых достаточно прекратить дальнейшее осуществление строительства сооружения, что не препятствует возобновлению строительства при устранении выявленных при его возведении нарушений.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, установленные решениями судов общей юрисдикции, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, исходя из представленных в материалы дела доказательств,  арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что ИП ФИО2 устранив нарушения градостроительного законодательства, выявленные при возведении сооружения и приведя строительные объекты в соответствие с требованиями действующего законодательства, может в дальнейшем использовать арендованный земельный участок в соответствии с положениями договора аренды от 21.12.2007 №906.

В рассматриваемом случае расторжение договора аренды является несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. 

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца основаны на неполном выяснении фактических обстоятельств дела, что в силу положений статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 АПК РФ, согласно которым судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.

В связи с отказом в удовлетворении ходатайства ИП ФИО2 о назначении судебной экспертизы по делу №А57-7765/2020 денежные средства, уплаченные ФИО7 в сумме 51 000 руб., перечисленные платежным поручением от 17 марта 2021 года №940554, подлежат возвращению заявителю ходатайства.

На основании изложенного, денежные средства, перечисленные за проведение экспертизы, подлежат возвращению плательщику – ФИО7.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 января 2021 года по делу № А57-7765/2020 отменить, в иске отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение  апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда вернуть с депозитного счета суда на счет ФИО7 денежные средства в сумме 51 000 рублей за проведение экспертизы по делу А57-7765/2020, поступившие по платежному поручению от 17 марта 2021 года №940554.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                           А.Ф. Котлярова

Судьи                                                                                                         Т.С. Борисова

                                                                                                                   О.А. Дубровина