Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-12219/21

06 августа 2021 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 27 июля 2021

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2021

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Ип ФИО2 

к ООО "ВЕЗУВИУС" о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Ип ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ВЕЗУВИУС" о взыскании убытков в размере 866 090 руб., расходов на оплату услуг эксперта с размере 25 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 110 000 руб., с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика против их удовлетворения возражал.

Заслушав представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Везувиус» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения и имущества № 6-2017 от 01.062017, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое Помещение Административного корпуса общей площадью 101,2 кв.м (далее – «Помещение»), расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Е, состоящее из ряда внутренних помещений №№ 1-11. 

Как следует из Акта приема-передачи Помещения и имущества к Договору                 от 01.06.2017 все оборудование и инвентарь переданы Арендатору без повреждений, в исправном и рабочем состоянии. 

Согласно п. 1.3 Договора Арендатор принял в аренду Помещение Арендодателя с имуществом, комплексом инженерных коммуникаций и системой пожарной сигнализации согласно Акта приема-передачи Помещений и имущества.

Согласно п. 1.4 Договора Арендатор самостоятельно и за свой счет производит выполнение работ по обслуживанию и текущему ремонту оборудования и инженерных систем в Помещении: текущий ремонт и обслуживание кондиционеров; текущий ремонт и обслуживание вентиляции в санитарных узлах и на кухне; текущий ремонт и обслуживание системы отопления внутри Помещения; текущий ремонт и обслуживание системы водоснабжения внутри Помещения; текущий ремонт и обслуживание системы энергоснабжения внутри Помещения; текущий ремонт и обслуживание слаботочных систем; текущий ремонт и обслуживание системы водоотведения и канализации. 

Согласно п. 2.1.1 Договора Арендодатель имеет право вместо Арендатора произвести комплексную уборку и ремонт помещений, имущества и оборудования, в случае, если Арендатор уклоняется от обязательств по выполнению комплексной уборки и ремонту помещений, имущества и оборудования, возложенных на Арендатора условиями настоящего Договора. Арендодатель вправе предварительно согласовать с Арендатором объем и стоимость таких работ. Если Арендатор откажется от согласования объема и стоимости работ, Арендодатель имеет  право произвести вышеуказанные работы без предварительного согласования с Арендатором. В случае если комплексная уборка и ремонт помещений, имущества и оборудования будут произведены за счет Арендодателя, то последний имеет право взыскать потраченные на комплексную уборку и ремонт денежные средства с Арендатора, если такие расходы были вынужденными, экономически обоснованными и были ограничены рамками текущего ремонта, который необходимо было произвести с целью поддержания нормальных эксплуатационных характеристик Помещения в исправном состоянии, то есть пригодном для использование, или если такие расходы на комплексную уборку и ремонт были обусловлены восстановлением товарного вида имущества Арендодателя (в случае, если имущество было повреждено, имело устойчивое загрязнение, а также если имущество имело царапины, сколы, потертости, некомплектность деталей, повреждения от воздействия воды и высоких температур, иные повреждения).

Согласно пп. в) п. 2.2.3 Договора Арендатор обязан содержать Помещение в исправном состоянии, производить за счет собственных средств комплексную уборку и текущий ремонт Помещения, имущества и коммуникаций, в объеме, необходимом для его сохранности (в том числе сохранности товарного вида имущества) и возможности использования для целей, предусмотренных настоящим Договором, нести расходы на содержание  имущества в процессе исполнения настоящего Договора. Производить работы по обслуживанию и текущему ремонту оборудования, инженерных систем Помещения, перечень которых приведен в Приложении № 4 к настоящему Договору.

Согласно пп. е) п. 2.2.3 Договора Арендатор обязан по окончании срока аренды вернуть Арендодателю полученное в аренду Помещение и имущество, а также до окончания срока аренды произвести: ремонт и окрашивание внутренних стен Помещения с использованием моющейся краски «Dulux», цвет – Sunlight; ремонт или замену оборудования, инженерных систем, обслуживание кондиционеров и их заправку фреоном, ремонт фасада здания и его элементов, окон, дверей, керамического гранита, сантехнического оборудования, светильников, мебели и иного имущества Арендодателя, указанного в Акте приема-передачи Помещения и имущества (Приложение № 1), если таковые были повреждены, изношены или потеряли свой товарный вид, то есть полностью или частично утратили свою товарную стоимость (в случае, если внешний вид имущества приобрел повреждения, устойчивые загрязнения, сколы, трещины, царапины или вмятины) в процессе эксплуатации Арендатором; комплексную уборку Помещения (в том числе потолков, стен, окон, дверей, сантехнических приборов, электрических приборов, кухонной мебели, полов, фасадов Здания и его элементов, кондиционеров) в срок не позже 1 календарного дня по истечении срока действия настоящего Договора (в случае, если стороны не заключат новый договор с тем же предметом договора). 

Если Арендатор не возвращает Помещение Арендодателю в течение 1 календарного дня по истечению срока действия настоящего Договора, Арендатор обязан оплачивать арендную плату в двойном размере до возврата Помещения из аренды и до дня подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения и имущества (Приложение № 2). Если Арендатор не производит текущий ремонт и комплексную уборку помещений, имущества и оборудования, он обязан оплатить в адрес Арендодателя полную стоимость текущего ремонта и комплексной уборки, а также все убытки Арендодателя, связанные с неисполнением Арендатором возложенных на него обязательств по исполнению настоящего Договора, в течение 3-х банковских дней с даты выставления счета от Арендодателя в адрес Арендатора. Произведенные работы должны быть обоснованы необходимостью их проведения в соответствии с условиями настоящего пункта, что должно быть документировано, и их стоимость должна быть документально подтверждена.

Согласно п. 4.1 Договора срок аренды начинает исчисляться с 01.06.2017 и заканчивается 31.05.2025.

Согласно п. 4.2 Договора Арендатор имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора досрочно, в одностороннем, внесудебном порядке, в любое время, передав Арендодателю такое уведомление под роспись о получении или письменно уведомив через срочную почтовую службу об этом Арендодателя за 3 месяца 15 дней.

При этом датой прекращения Договора является дата, указанная в уведомлении Арендатора, но не ранее истечения трех с половиной месяцев с даты отправки Арендодателю уведомления Арендатора об одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора.

Арендатор также обязан подготовить (согласно п. 2.2 е) настоящего Договора) и предоставить арендуемые помещения для сдачи Арендодателю по Акту приема-передачи Помещения и имущества (Приложение № 2 к настоящему Договору).

Согласно п. 5.1 Договора Стороны несут ответственность по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

07.02.2020 ООО «Везувиус» направило в адрес ИП ФИО2 уведомление о досрочном расторжении Договора.

В ответ на уведомление ИП ФИО2 известила ООО «Везувиус» о том, что в силу п. 4.2 Договора расторжение Договора возможно не ранее 22.05.2020 и сообщила о готовности принять у уполномоченного представителя ООО «Везувиус» имущество 22.05.2020 в 12-00 по московскому времени.

22.05.2020 генеральный директор ООО «Везувиус» прибыл по адресу арендуемого Помещения, присутствовала при осмотре с участием эксперта                    ФИО3, однако от подписания Акта приема-передачи отказался. 

23.05.2020 ИП ФИО2 в адрес ООО «Везувиус» была направлена телеграмма с приглашением 25.05.2020 в 12.00 вновь прибыть по адресу арендуемого Помещения с целью передачи Помещения по Акту приема-передачи. Представитель Арендатора в указанное время явилась, однако от передачи Помещения путем подписания Акта приема-передачи Помещения отказалась. 

В процессе осмотра помещения, оборудования и имущества, ООО «Везувиус» по окончании аренды не был произведен обязательный в соответствии с условиями Договора ремонт и комплексная уборка.  

Согласно Заключению эксперта № 005/05.20 о рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого здания – Административный корпус, общей площадью 102,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Е, рыночная стоимость восстановительного ремонта и уборки по состоянию на 22.05.2020 составляет                   724 000 руб. Ориентировочный срок выполнения ремонтных работ составляет 30-40 календарных дней. Данная сумма не включает в себя стоимость работ по обслуживанию и заправке газом фреоном 5 кондиционеров, которая составляет                 17 500 руб.

Как следует из вводной части исследования, акта осмотра от 22.05.2020 на начало осмотра от ООО "ВЕЗУВИУС" присутствовал генеральный директор общества, от дальнейшего присутствия и подписания акта осмотра отказалась.

О результатах экспертизы ООО "ВЕЗУВИУС" было дополнительно уведомлено в ходе претензионной работы.

Возражений относительно выявленных недостатков, размера причиненных убытков, а также оснований для освобождения от ответственности, ответчик не заявлял.

ИП ФИО2 также понесла убытки в связи с отсутствием дохода от аренды в период производства ремонта, размер которых составляет 124 590 руб.

Итого общая сумма предъявленных ко взысканию убытков составляет                       866 090 руб. 

Поскольку убытки в ходе претензионной работы компенсированы не были, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно положениям ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. В случае нарушения должником обязательства по воздержанию от совершения определенного действия (негативное обязательство) кредитор независимо от возмещения убытков вправе требовать пресечения соответствующего действия, если это не противоречит существу обязательства. Данное требование может быть предъявлено кредитором и в случае возникновения реальной угрозы нарушения такого обязательства.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Судом установлено, что принимая от Арендодателя спорное имущество, Арендатор претензий в отношении передаваемого имущества не имел, в период действия Договора к Истцам с уведомлением о недостатках сданного в аренду имущества или с требованием устранения недостатков сданного в аренду имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы не обращался.

После расторжения договора в процессе осмотра помещения, оборудования и имущества, арендодателем установлено, что ООО «Везувиус» по окончании аренды не был произведен обязательный в соответствии с условиями Договора ремонт и комплексная уборка.  

Согласно пп. е) п. 2.2.3 Договора Арендатор обязан по окончании срока аренды вернуть Арендодателю полученное в аренду Помещение и имущество, а также до окончания срока аренды произвести: ремонт и окрашивание внутренних стен Помещения с использованием моющейся краски «Dulux», цвет – Sunlight; ремонт или замену оборудования, инженерных систем, обслуживание кондиционеров и их заправку фреоном, ремонт фасада здания и его элементов, окон, дверей, керамического гранита, сантехнического оборудования, светильников, мебели и иного имущества Арендодателя, указанного в Акте приема-передачи Помещения и имущества (Приложение № 1), если таковые были повреждены, изношены или потеряли свой товарный вид, то есть полностью или частично утратили свою товарную стоимость (в случае, если внешний вид имущества приобрел повреждения, устойчивые загрязнения, сколы, трещины, царапины или вмятины) в процессе эксплуатации Арендатором; комплексную уборку Помещения (в том числе потолков, стен, окон, дверей, сантехнических приборов, электрических приборов, кухонной мебели, полов, фасадов Здания и его элементов, кондиционеров) в срок не позже 1 календарного дня по истечении срока действия настоящего Договора (в случае, если стороны не заключат новый договор с тем же предметом договора). 

Если Арендатор не возвращает Помещение Арендодателю в течение 1 календарного дня по истечению срока действия настоящего Договора, Арендатор обязан оплачивать арендную плату в двойном размере до возврата Помещения из аренды и до дня подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения и имущества (Приложение № 2). Если Арендатор не производит текущий ремонт и комплексную уборку помещений, имущества и оборудования, он обязан оплатить в адрес Арендодателя полную стоимость текущего ремонта и комплексной уборки, а также все убытки Арендодателя, связанные с неисполнением Арендатором возложенных на него обязательств по исполнению настоящего Договора, в течение 3-х банковских дней с даты выставления счета от Арендодателя в адрес Арендатора. Произведенные работы должны быть обоснованы необходимостью их проведения в соответствии с условиями настоящего пункта, что должно быть документировано, и их стоимость должна быть документально подтверждена.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 005/05.20                               от 03.06.2020 о рыночной стоимости восстановительного ремонта определена следующая стоимость ремонтных работ и уборки Помещения, предусмотренных Договором аренды, после окончания аренды:

1) абзац первый пп. «е» п. 2.2.3 Договора - ремонт и окрашивание внутренних стен Помещения с использованием моющейся краски «Dulux», цвет – Sunlight,

Стоимость согласно раздела 2 Заключения эксперта. Ремонт стен: 260 413 руб.

2) абзац второй пп. «е» п. 2.2.3 Договора - ремонт фасада здания и его элементов:

Стоимость согласно раздела 4 Заключения эксперта. Ремонт фасада: 93 861 руб. 

3) абзац второй пп. «е» п. 2.2.3 Договора - ремонт или замена окон и сантехнического оборудования: Стоимость согласно раздела 3 Заключения эксперта. Окраска откосов и приборов отопительных: 12 065 руб. .

4)  абзац второй пп. «е» п. 2.2.3 Договора - ремонт или замена иного имущества Арендодателя:

Стоимость согласно раздела 1 Заключения Ремонт потолка- 166 021 руб. 

Итого по всем разделам: 532 360 руб.

Непредвиденные работы и затраты 2 % - 10 647 руб.

Итого: 543 007 руб. НДС 20%- 108 601,40 руб.

Всего по смете 651 608 руб.

5) абзац второй пп. «е» п. 2.2.3 Договора - ремонт или замена дверей:

Стоимость ремонта дверей согласно Заключению эксперта - 7 800 руб.

6) абзац второй пп. «е» п. 2.2.3 Договора - ремонт или замена мебели:

Стоимость ремонта мебели (стульев) согласно Заключению эксперта -17 400 руб.

7)  абзац третий пп. «е» п. 2.2.3 Договора - комплексная уборка Помещения -               47 646,67 руб. 

Итого с учетом округления стоимость ремонта Помещения, дверей, стульев и уборки согласно Заключению эксперта составляет 724 455 руб.

Ответчиком представлено заключение специалиста №5885 от 28.06.2021 (рецензия на заключение эксперта № 005/05.20 от 03.06.2020).

Ответчиком заявлено о назначении судебной экспертизы.

Представитель истца против удовлетворения заявленного ходатайства возражал.

Суд, рассмотрев ходатайство в порядке ст. 82, 159 АПК РФ, не находит оснований для его удовлетворения. Данный спор может быть разрешен на основании имеющихся в деле доказательств, совокупность которых признана достаточной для установления существенных для дела обстоятельств, поэтому оснований для назначения судебной экспертизы по ходатайству ответчика, не имеется.

В пункте 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Учитывая зафиксированные актом осмотра помещения недостатки, руководствуясь ст. 622 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что Ответчик возвратил нежилое помещение в неудовлетворительном состоянии. Ответчик не представил доказательств того, что выявленные недостатки являются следствием естественного износа. Обязательства произвести ремонт и окрашивание внутренних стен Помещения; ремонт или замену оборудования, инженерных систем, обслуживание кондиционеров и их заправку фреоном, ремонт фасада здания и его элементов, окон, дверей, керамического гранита, сантехнического оборудования, светильников, мебели и иного имущества Арендодателя; комплексную уборку Помещения (в том числе потолков, стен, окон, дверей, сантехнических приборов, электрических приборов, кухонной мебели, полов, фасадов Здания и его элементов, кондиционеров) прямо предусмотрено условиями заключенного договора.

Размер ущерба подтвержден представленным в материалы дела заключением (724 000 руб.). Кроме того, документально подтвержден ущерб в части обслуживания кондиционеров и их заправку фреоном (17 500 руб.).

Кроме того, к взысканию предъявлены расходы на оплату услуг эксперта с размере 25 000 руб. Расходы, связанные с привлечением специалистов, предшествующие предъявлению исковых требований, являются убытками по смыслу ст. 15 ГК РФ.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждается несение указанных расходов (убытков), требование в данной части также подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено о взыскании убытков, связанных с отсутствием дохода от аренды в период проведения ремонта – 124 590 руб. (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Как следует из материалов дела, при расчете размера упущенной выгоды истец применяет размер ежедневной арендной платы (3 114,75 руб.), умножая его на срок проведения работ согласно экспертному заключению (40 рабочих дней).

Истец указывает, что с третьим лицом был заключен договор о намерении заключения договора аренды вышеуказанного помещения, между тем, поскольку помещение не было приведено в надлежащее состояние, потенциальный арендатор отказался от заключения договора.

Между тем, при заключении договора о намерениях 20.05.2020 у истца имелись сведения о неудовлетворительном состоянии помещения. С учетом изложенного, истцом не представлено надлежащих доказательств принятия мер и приготовлений для получения упущенной выгоды, любые другие доказательства возможности ее извлечения. Кроме того, вправе был не принимать арендуемое помещение в связи с его ненадлежащим состоянием, требовать внесения арендной платы в порядке ст. 622 ГК РФ и положений п. 2.2.3 договора, с учетом изложенного, в данной части требование не подлежит удовлетворению.

По результатам рассмотрения дела требования подлежат частичному удовлетворению, на сумму 766 500 руб.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "ВЕЗУВИУС" в пользу Ип ФИО2 766 500 руб. убытков, 18 330 руб. госпошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить Ип ФИО2 из федерального бюджета 3 879,40 руб. госпошлины, излишне оплаченной по п/п №10 от 10.02.2021.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова