﻿870/2021-34596(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

07 июня 2021 года Дело № А56-32835/2020  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М.,  

Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» Барановой Н.В.  (доверенность от 26.06.2020 № 26),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» и общества с  ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик  «Коломяжский-2» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области от 16.09.2020 и постановление Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 27.02.2021 по делу № А56-32835/2020,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт», адрес:  197101, Санкт-Петербург, Сытнинская ул. д. 14, лит. Б, пом. 1-н, оф. 1, ОГРН  1177847248358, ИНН 7814698771 (далее – Общество), обратилось в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик  «Коломяжский-2», адрес: 197198, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 48,  лит. А, пом. 2-Н, оф. 106, ОГРН 1187847225620, ИНН 7813617226 (далее –  Компания):  

- об обязании исполнить в натуре обязательства, предусмотренные пунктом  2.2.4 договора купли-продажи земельного участка от 21.12.2018 № 1, а именно:  подписать договор долевого участия в строительстве гостиничного комплекса и  акт зачета встречных требований;  

- о взыскании 74 000 000 руб. штрафа и 61 124 000 руб. неустойки по  договору от 21.12.2018 № 1 за период с 01.03.2019 по 16.04.2020, а также  неустойки в размере 0,1 % в день с 17.04.2020 по день фактической оплаты.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены Воронин Владимир  Александрович, общество с ограниченной ответственностью «Агентство  недвижимости «Лидер» (далее – Агентство), общество с ограниченной  ответственностью «Яхтенный клуб «Терийоки» (далее – Клуб).  

Компания обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и  Ленинградской области со встречным иском к Обществу о признании пункта  2.2.4 договора от 21.12.2018 № 1 незаключенным.  

Определением суда от 21.07.2020 встречный иск принят к производству для  

совместного рассмотрения с первоначальным иском.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 16.09.2020 в удовлетворении первоначального и встречного исков  отказано.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  27.02.2021 данное решение изменено, с Компании в пользу Общества взыскано  74 000 000 руб. штрафа, 109 529 руб. судебных расходов по оплате  государственной пошлины по иску, в удовлетворении остальной части  первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.  

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение  судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим  обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.09.2020 и  постановление от 27.02.2021 в части отказа в удовлетворении первоначального  иска, принять новый судебный акт – об удовлетворении его требований в  полном объеме.  

Суды, по мнению подателя жалобы, не исследовали надлежащим образом  обстоятельства, имеющие значение для дела, не оценили доводы Общества о  недобросовестном поведении Компании, неверно истолковали условия пункта  7.3 договора купли-продажи.  

Компания в своей кассационной жалобе, также ссылаясь на неправильное  применение судами норм материального права и несоответствие их выводов  фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.09.2020 и  постановление от 27.02.2021 в части отказа в удовлетворении встречного иска,  принять уточнение встречного иска и удовлетворить его в полном объеме, в  удовлетворении первоначального иска отказать.  

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой  доказательств и толкованием условий пункта 2.2.4 договора купли-продажи,  считает неправомерным взыскание с Компании 74 000 000 руб. штрафа,  указывает на необоснованное отклонение судами его заявления об изменении  встречных исковых требований.  

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы своей  кассационной жалобы, против удовлетворении кассационной жалобы Общества  возражал.  

Иные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени  и месте судебного заседания, однако своих представителей в судебное  заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует  рассмотрению жалобы.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом  (продавцом) и Компанией (покупателем) был заключен договор купли-продажи  земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости  21.12.2018 № 1 (далее - Договор), в соответствии с которым продавец обязался  передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым  номером 78:34:0004020:1195 по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 4,  лит. А, и расположенные на нем три нежилых здания с кадастровыми номерами  78:34:0004020:1113, 78:34:0004020:1189, 78:34:0004020:1190 по адресу: Санкт- Петербург, Коломяжский пр., д. 4, лит. А, С, Т, исключительные права на  проектную документацию, поименованную в Приложении № 2 к Договору, а  также имущественные права в виде прав по договорам присоединения к сетям  снабжения коммунальными ресурсами в отношении указанных земельного  

участка и зданий.  

В пункте 1.7 Договора стороны указали, что земельный участок  приобретается для осуществления строительства на нем гостиничного  комплекса (далее – Объект).  

 При подписании Договора стороны исходили из разрешения на  строительство, выданного Службой государственного строительного надзора и  экспертизы 13.06.2018 № 78-015-0624-2018 со сроком окончания строительства  13.12.2020.  

В пункте 2.1 Договора стороны согласовали, что общая цена Договора  составляет 441 000 000 руб., из них 430 381 789 руб. стоимость земельного  участка, 3 618 209 руб. - стоимость объектов недвижимости, 7 000 002 руб. -  стоимость проектной документации.  

Порядок оплаты цены Договора установлен в пункте 2.2, в соответствии с  которым:  

- часть цены Договора в размере 72 500 000 руб. оплачивается путем  перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 1  рабочего дня с момента подписания Договора и подтверждения подачи в  Регистрирующий орган полного комплекта документов для регистрации  перехода права собственности (пункт 2.2.1);  

- часть в размере 72 500 000 руб. - путем перечисления денежных средств  на расчетный счет продавца в течение 1 рабочего дня с момента  предоставления продавцом оригинала выписки из Единого государственного  реестра недвижимости в отношении объектов продажи с указанием в качестве  правообладателя покупателя и об отсутствии обременений и ограничений  (пункт 2.2.2);  

- часть в размере 148 000 000 руб. - путем перечисления денежных средств  на расчетный счет продавца, при этом, обязательство по оплате наступает по  истечении 6 месяцев с момента регистрации права собственности покупателя  на земельный участок (пункт 2.2.3);  

- часть в размере 148 000 000 руб. - оплачивается в натуре путем  предоставления 1676,07 кв.м площадей в Объекте, планируемом к размещению  на земельном участке по цене, равной 88 301 руб. 80 коп. за один квадратный  метр (пункт 2.2.4); при этом под предоставлением в этом пункте стороны  определили заключение между ними договора долевого участия строительства  Гостиничного комплекса, планируемого к размещению на земельном участке, не  позднее 1 (одного) месяца с момента получения покупателем заключения о  соответствии проектной декларации в отношении Гостиничного комплекса,  размещаемого на земельном участке, и регистрации первого договора долевого  участия в отношении указанного Гостиничного комплекса.  

В том же 2.2.4 Договора стороны определили, что акт зачета встречных  требований, вытекающих из заключенного сторонами договора долевого  участия против оплаты части цены Договора по пункту 2.2.4, должен быть  подписан, в любом случае, не позднее 01.03.2020.  

В пункте 2.2.4 Договора стороны также указали что покупатель вправе по  своему выбору оплатить указанную в нем часть цены путем перечисления  денежных средств на расчетный счет продавца с уплатой штрафа,  предусмотренного пунктом 7.7 Договора.  

Пунктом 7.3 Договора предусмотрено, что в случае нарушения Покупателем  сроков оплаты в части или полностью продавец вправе потребовать, а  покупатель в таком случае обязан уплатить неустойку в размере 0,1 % годовых  от просроченной к оплате части цены земельного участка и (или) объекта  недвижимости за каждый день просрочки.  

В соответствии с пунктом 7.7 Договора в случае неисполнения покупателем  обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.4 Договора, в части, касающейся  заключения договора долевого участия, покупатель обязан оплатить штраф в  размере 74 000 000 руб. При этом покупатель обязан исполнить обязательства  по оплате части цены Договора, предусмотренной пунктом 2.2.4 Договора в  денежной форме.  

21.12.2018 Обществом и поручителями - Ворониным В.А., Агентством,  Клубом - заключены договоры поручительства, согласно которым поручители  обязались солидарно с Компанией отвечать за исполнение последней  обязательств по оплате цены Договора.  

Проектная документация передана покупателю по акту приема-передачи  28.12.2018, земельный участок и здания - по акту от 29.12.2018.  

Государственная регистрация права собственности Компании на здания и  участок, являющиеся объектами продажи по Договору, произведена 27.12.2018.  

Общество, ссылаясь на то, что Компания, при наличии разрешения на  строительство от 13.06.2018 со сроком окончания строительства и сдачи  готового объекта не позднее 13.12.2020, инициировала пересмотр проекта с  целью увеличения предельной высотности разрешенного строительства, что  привело к невозможности начала строительства в разумные сроки и  подписанию договора долевого участия в соответствии с пунктом 2.2.4  Договора, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о  взыскании штрафа по пункту 7.7 Договора и неустойки по пункту 7.3 Договора, а  также о понуждении Компании к исполнению обязательства по заключению  договора долевого участия.  

В свою очередь Компания, ссылаясь на несогласованность существенных  условий в пункте 2.2.4 Договора, обратилась в суд со встречным иском о  признании названного пункта Договора незаключенным.  

Суд первой инстанции не установил наличия правовых оснований для  удовлетворения как первоначального, так и встречного исков.  

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции в части  встречных требований Компании, признал ошибочным отклонение  первоначального иска применительно к требованию Общества взыскании  74 000 000 руб. штрафа и удовлетворил первоначальный иск в этой части.  

Установив, что платежным поручением от 26.01.2021 № 137 Агентство как  поручитель по обязательствам Компании по Договору, произвело оплату  предусмотренной пунктом 2.2.4 части цены Договора (т.д. 3, л. 59), а также  посчитав недоказанным наличие правовых оснований для начисления  неустойки по пункту 7.3 Договора, суд апелляционной инстанции отказал в  удовлетворении оставшейся части требований Общества.  

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы,  приведенные в кассационных жалобах, не находит оснований для их  удовлетворения и отмены постановления апелляционного суда в связи со  следующим.  

Из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим  образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,  иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в  соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями,  односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.  

Пунктами 1 и 3 статьи 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан  оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара,  если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными  

правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа  обязательства.  

Как установил суд апелляционной инстанции, оплата части цены Договора в  размере, установленном пунктом 2.2.4, путем заключения договора долевого  участия в строительстве, покупателем не произведена.  

Доводы Компании со ссылкой на невозможность заключения такового  вследствие ненадлежащего исполнения Обществом встречных обязательств  были подробно исследованы судом и мотивированно им отклонены ввиду их  недоказанности.  

Исходя из содержания пункта 2.2.4 Договора в совокупности с иными его  условиями, а также приложением № 3 к Договору, суды обоснованно посчитали,  что оснований для признания этого пункта Договора незаключенным не  имеется.  

Проанализировав условия пункта 2.2.4 Договора, суд апелляционной  инстанции пришел к выводу, что в названном пункте сторонами согласована  оплата части цены Договора путем предоставления площадей в объекте,  планируемом к размещению на участке, посредством заключения договора  долевого участия в строительстве, при этом предусмотрено право покупателя  оплатить соответствующую часть цены путем перечисления денежных средств  на счет продавца с одновременной уплатой штрафа, предусмотренного пунктом  7.7 Договора.  

Установив, что платежным поручением от 26.01.2021 Агентство,  выступающее поручителем по обязательствам Компании по оплате цены  Договора, перечислило Обществу предусмотренную пунктом 2.2.4 Договора  сумму, апелляционный суд обоснованно посчитал, что с учетом произведенного  поручителем исполнения оснований для удовлетворения требования Общества  о понуждении Компании к исполнению обязанности по оплате части цены  Договора посредством заключения договора долевого участия не имеется.  

При этом применительно к согласованным в пунктах 2.2.4 и 7.7 Договора  условиям суд признал подлежащим удовлетворению требование о взыскании  74 000 000 руб. штрафа.  

Довод Общества со ссылкой на отсутствие правовых оснований для  признания произведенной поручителем оплаты исполнением обязательств  покупателя по пункту 2.2.4 Договора ввиду избрания продавцом как кредитором  по обязательству иного порядка его исполнения - посредством понуждения к  заключению договора долевого участка, отклоняется судом кассационной  инстанции, поскольку как следует из материалов дела, после направления  Компании претензии в связи с неисполнением условий Договора, претензия с  требованием об уплате в том числе части цены Договора была направлена  также и поручителю - Агентству (т.д. 3, л. 60).  

В данном случае исходя из конкретных обстоятельств дела и содержания  условий Договора, определяющих порядок исполнения обязательств и меры  ответственности, суды применительно к правилам толкования договоров (статья  431 ГК РФ) не установили наличия правовых оснований для взыскания  неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 Договора, в отношении обязательства,  предусмотренного пунктом 2.2.4.  

Доводы Компании о необоснованном отказе в принятии уточнения  встречного иска были рассмотрены апелляционным судом и правомерно им  отклонены.  

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при  рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия  судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу,  

изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер  исковых требований.  

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового  требования истца к ответчику, а изменение основания иска означает изменение  обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.  

Одновременное изменение предмета и основания иска Арбитражным  процессуальным кодексом Российской Федерации не допускается.  

Проанализировав содержание заявленных Компанией уточнений, суды  обоснованно указали, что по своей сути они являются новым иском о признании  недействительным пункта 2.2.4 Договора, в обоснование которого положены  обстоятельства, отличные от заявленных во встречном иске о признании того  же условия незаключенным.  

При рассмотрении дела апелляционный суд установил все существенные  для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда  основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу,  нормы материального права применены правильно.  

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться  основанием для отмены постановления от 27.02.2021, кассационной инстанцией  не установлено.  

С учетом изложенного кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  27.02.2021 по делу № А56-32835/2020 оставить без изменения, а кассационные  жалобы общества с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» и  общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик  «Коломяжский-2» - без удовлетворения.  

Председательствующий Е.В. Чуватина  

Судьи Г.М. Рудницкий  И.В. Сергеева