АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-965/2022

г. Тюмень

22 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.06.2022г. 

Решение в полном объеме изготовлено 22.06.2022г.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО «Культ» (далее – истец) 

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – ответчик) 

третье лицо – МКУ «Тюменское городское имущественное казначейство» 

о взыскании 423299,85 рублей

 

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 15.11.2021 №б/н

от ответчика: ФИО3, доверенность от 04.04.2022 №54

от третьего лица: не явилось, извещено 

 

установил:

20.01.2022 в Арбитражный суд Тюменской области поступило исковое заявление ООО «Культ» к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени о взыскании 423299,85 рублей задолженности.

24.01.2022 исковое заявление оставлено без движения.

22.02.2022 исковое заявление принято к производству суда, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

31.03.2022 вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Как следует из материалов дела, 14.06.2018 между ответчиком (далее - арендодатель) и истцом (далее – арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (строения) № 061832783.  Предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадь 62,9 кв.м. (этаж 1, номера на поэтажном плате 1-8), согласно прилагаемой план=схеме помещения. Арендодатель: департамент имущественных отношений администрации города Тюмени, балансодержатель: муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство», передаёт во временное пользование помещение в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Для осуществления полиграфической деятельности и предоставления услуг в этой области (п.1.2 договора). Договор действует с даты передачи имущества по акут приема-передачи сроком на пять лет (п.1.3 договора). Арендатор обязан использовать арендованное помещение в целях определённые п.1.2 договора, своевременно перечислять арендную плату в размерах и в сроки, указанные в настоящему договоре. В течение семи рабочих дней с даты заключения договора аренды внести обеспечительных платежей в соответствии с п.4.2 договора (п.п.2.1, 2.2 договора). Арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки. установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью), проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке. установленном постановлением администрации города Тюмени от 26.06.2008 №76-пк «О порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.2.3 договора). В течение первого календарного года размер арендной платы по договору в меся определен исходя из величины месячной арендной платы, установленной на основании отчета об оценке объекта оценки от 26.04.2018 №377/18, выполненного ООО «ОК «Альянс» с применением коэффициента, корректирующего рыночную величину месячной арендной платы 0.8 и составляет 9467,2 рублей (п.4.1.1 договора). Арендатор обязан привести муниципальное имущество за свой счёт в прежнее состояние. в случае проведения реконструкции арендуемого помещения без согласования с арендодателями либо с нарушениями требований действующего законодательства в срок определяемый односторонним решением балансодержателя, а также уплатить в бюджет города Тюмени пени в размере одного процента от размера годовой арендной платы, рассчитанной на дату обнаружения нарушения в соответствии с п.4.1 договора за кажды1й день с момента обнаружения до устранения нарушения (п.5.1 договора). 

Во исполнение условий договора, между сторонами 29.05.2018 подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому стороны произвели осмотр объекта, указали его техническое состояние. 

Также между сторонами была подписана дефектная ведомость на проведение работ по капитальному ремонту нежилого помещения.

Дополнительным соглашением от 03.07.2019 №971933233 сторонами установлен срок проведения капитального ремонта нежилого помещения в соответствии с дефектной ведомостью, который был установлен до 31.12.2019 года.

Дополнительным соглашением от 03.07.2020 №072033457 стороны пришли к соглашении, что стоимость улучшений в размере 478738,98 рублей возлагается на арендатора. В случае, если при прекращении договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится департаментом в размере не превышающим сумма арендной платы, поступившей в денежном выражении (п.2 дополнительного соглашения).

14.12.2020 стороны заключили договор купли-продажи указанного выше муниципального имущества №770.

26.01.2021 истец обратился к ответчику с заявлением о зачете стоимости выполненных работ по капитальному ремонта в счет оплаты по указанному договору купли-продажи.

Письмом от 18.02.2021 №44-06-442/21 ответчик отказал истцу производить указанный зачет со ссылкой на то, что договором купли-продажи имущества зачет не предусмотрен. 

Претензией от 12.03.2021 истец потребовал от ответчика возвратить затраты на капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды. 

Письмом от 24.03.2021 №44-06-1692/21 ответчик в ответ на претензию истца указал, что по прекращенному договору аренды муниципального имущества за истцом числится переплата в размере 423299,95 рублей, образовавшееся в результате возложения на арендатор обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, и переплата денежных средств по арендной плате и пеням в размере 10759,80 рублей. При этом, ответчик указал в этом письме истцу, что возврат денежных средств, понесенных на капитальный ремонт, возврату не подлежат. 

Таким образом, истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, полагает, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в виде невозвращенных ему денежных средств именуемых как переплата по договору аренды  в размере 423299.95 рублей. 

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском.

Третье лицо представило отзыв о несогласии с иском, в котором ссылается на то, что истец претензий к арендованному имуществу не предъявлял, следовательно, добровольно принял на себя бремя такого улучшения принятого в аренду помещения, которое позволило бы использовать его в соответствии с указанными в договоре аренды целями. Зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества только на стадии заключения договора купли-продажи муниципального имущества. При заключении договора купли-продажи, разногласия между департаментом и истцом в части выкупа муниципального имущества отсутствовали. 

Истец представил возражения на отзыв ответчика и третьего лица, позиция истца сводится к тому, что на стороне истца имеется неосновательное обогащение.

Ответчик и третье лицо возражений на отзыв истца не представили.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Истец в судебном заседании иск поддержал в полном объеме.

Ответчик против иска возражал, просил в его удовлетворении отказать.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В силу ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса.

Правила о неосновательном обогащении, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п.3 ст.1103 указанного Кодекса, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В рамках настоящего спора суд приходит к выводу, что правоотношения сторон, возникшие между сторонами на основании договора, регулируются нормами раздела III ч.1 ГК РФ (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 гл.34 ч.2 ГК РФ, а также условиями заключенного договора.

Согласно п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (пп.1); возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп.5).

Согласно п.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Проанализировав условия договора, судом установлено, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержания помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи дефектной ведомостью. Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном постановлением  администрации города Тюмени от 26.06.2008 №76-пк (далее – постановление №76-пк).

Оценив представленные сторонами доказательства, суд установил, что стороны согласовали стоимость производимых истцом неотделимых улучшений в размере 478738,98 рублей (заключение от 05.06.2020 №1142).

Суд принимает во внимание, что дополнительным соглашением от 03.07.2020 №072033457 к договору аренды в соответствии с условиями постановление №76-пк стороны изменили форму арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 478738,98 рублей, при этом, улучшения арендованного имущества произведены арендатором с согласия арендодателя, стоимость улучшений сторонами согласована, характер улучшений как неотделимых следует из указанных заключений о стоимости, при этом, стороны изменили форму арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 478738,98 рублей.

Таким образом, ответчик согласовал возмещение истцу понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в общей сумме 478738,98 рублей.

Суд отклоняет доводы ответчика и третьего лица о том, что условия дополнительных соглашений предусматривают изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества на будущее, а поскольку арендные отношения сторон были прекращены, то денежные средства понесенные истцом на улучшение арендованного имущества возвращены ему быть не могут, суд исходит из следующего.

Согласно п.2 вышеуказанных дополнительных соглашений, стороны предусмотрели, что если в случае, прекращения договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении.

Согласно абз.3 п.5.4 постановления №76-пк, в случае прекращения договора аренды и не заключения нового договора аренды с тем же пользователем в отношении того же имущества, затраты пользователя на улучшение арендованного имущества (включая выполнение работ по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов и системы телеметрии, работ по сохранению объекта культурного наследия), превышающие сумму арендной платы по прекратившему свое действие договору аренды, возмещению не подлежат.

Исходя из буквального толкования указанных норм следует, что не подлежат возмещению только затраты, превышающие сумму арендной платы в денежном выражении, иных вариантов для отказа в возмещении ни договором, ни постановлением № 76-пк, ни законом не предусмотрено.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст.71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что отношения сторон в рамках договора аренды были прекращены в связи с заключением 14.12.2020 между департаментом и истцом договора купли-продажи муниципального имущества, согласно которому цена продажи нежилого помещения составила 2118892,00 рублей без вычета понесенных предпринимателем затрат на улучшения арендованного имущества.

Согласно акту сверки от 16.03.2022 по состоянию на 31.12.2021  между истцом и ответчиком, подготовленным ответчиком,  у истца на указанную дату имелась переплата в размере 423299,95 рублей.

Из карточки лицевого счета следует, что общая сумма денежных средств поступивших от истца ответчику по арендной плате составила 720442,75 рублей,  стоимость неотделимых улучшений составила 423299,95 рублей. 

Таким образом, сумма внесенных денежных средств по уплате арендной платы превышает стоимость улучшений арендованного имущества.

В карточке лицевого счета ответчик подтверждает наличие у ответчика переплаты по арендной плате выраженной в виде несения затрат на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания переплаты по договору аренды в размере 423299,95 рублей.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврат истцу из средств федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени в ООО «Культ» 423299,95 рублей неосновательного обогащения, 11466,00 рублей расходов по оплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать в установленном порядке.

Вернуть ООО «Культ» из средств федерального бюджета 369,00 рублей госпошлины.

Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

 Судья

 

Маркова Н.Л.