АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж 

«23» октября 2017г.                                                    Дело № А14-17196/2016

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2017г.     

Решение в полном объеме изготовлено   23 октября 2017г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Сидоровой О.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Есиповой Н.М.

рассмотрев в открытом  судебном заседании объединенное дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРИП 314366807600128, ИНН 

<

***>)   

к 1. обществу с ограниченной ответственностью «Донское», с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

2. Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области, р.п. Хохольский Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора купли-продажи недействительным,  применении последствий недействительности ничтожной сделки

третьи лица:

1.Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва в лице филиала по Воронежской области

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж

3. Микрокредитная компания Фонд развития предпринимательства Воронежской области, г. Воронеж

4. общество с ограниченной ответственностью «Гремячье», с. Гремячье Воронежской области   

по иску общества с ограниченной ответственностью «Донское», с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРИП 314366807600128, ИНН 

<

***>)   

о признании права собственности отсутствующим

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 22.11.2016,  ФИО4,  по доверенности от 22.11.2016,  ФИО5 по доверенности от 22.11.2016

от ответчика 1 – ФИО6 по доверенности от 05.12.2016

от ответчика 2 – ФИО7, по доверенности №2 от 13.01.2017

от третьего лица 1 – ФИО8, по доверенности №36/2017-4 от 17.01.2017

эксперт  ФИО9, удостоверение

иные лица – не явились извещены

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Донское»  (ответчик 1,  ООО «Донское», общество)  и Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области (ответчик 2) с учетом принятых судом уточнений, о признании недействительным договора купли - продажи от 24.01.2011 г. земельного участка с кадастровым номером 36:31:0700012:363 площадью 13 875 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Донское» и Администрацией   Хохольского   муниципального  района  Воронежской   области   в части включения в состав земельного участка с кадастровым номером 36:31:0700012:363 земельного участка площадью 3 607 кв. м., согласно заключению эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» №257 от 07.07.2017 схема №4, в координатах в соответствии с вариантом №3. 

В порядке применения последствий недействительности сделки в указанной части возвратить в собственность Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области земельный участок площадью 3 607кв. м., согласно заключению эксперта  ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» №257 от 07.07.2017  схема №4, в координатах в соответствии с вариантом №3; снять   с   кадастрового   учета   земельный   участок   с   кадастровым   номером 36:31:0700012:545 площадью 9 517 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> и земельный участок с кадастровым номером 36:31:0700012:546, площадью 4 358 кв.м., 

<

...>; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок регистрационные записи в отношении земельного участка адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:31:0700012:545 площадью 9 517 кв.м. и отношении земельного участка по адресу: Воронежская обл.. Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, д. 61 А, с кадастровым номером 36:31:0700012:546, площадью 4 358 кв.м.

Определением суда к  участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»,  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, микрокредитная компания Фонд развития предпринимательства Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью «Гремячье».

Определением суда от 28.06.2017 для рассмотрения с настоящим делом объединено дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Донское» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании права собственности истца на объект недвижимого имущества - зернохранилище лит. К, инвентарный номер 13526, расположенный по адресу: Воронежская область, Хохольский район, с. Гремячье отсутствующим.

Третьи лица (2,3,4) явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая, что суд располагает сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле,  о времени и месте судебного разбирательства, дело рассматривалось в отсутствие названых лиц  на основании ст. 156 АПК РФ.

ООО «Донское» обратилось с ходатайством о назначении по делу экспертизы для разрешения вопросов о тождестве объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке ответчика и объекта, приобретенного ИП ФИО2 

Истец относительно ходатайства о назначении экспертизы возражал, сославшись на отсутствие оснований для   её проведения, ответчик 2 и третье лицо при разрешении ходатайства полагались на усмотрение суда.

На основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 11.10.2017 объявлялся перерыв до 18.10.2017 для представления дополнительных доказательств.

Согласно ст. 82 АПАК РФ  для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В рассматриваемом случае  назначение экспертизы по делу является правом, а не обязанностью суда.

Рассмотрев предложенные обществом вопросы, суд установил, что вопросы о соответствии размера, конфигурации, планировки, внешнего вида спорного объекта недвижимого имущества и расположении объекта на земельных участках   с кадастровыми номерами 36:31:0700012:545 и 36:31:0700012:546 разрешены при проведении судебной экспертизы,  о недостоверности и неполноте заключения общество не заявляло. 

На основании ст. ст. 82, 159 АПК РФ судом в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано.

В рамках перерыва от экспертов поступили разъяснения к заключению №257 от 07.07.2017, в которых экспертом к ранее представленным сведениям (площади, координаты участка), в отношении вариантов выдела земельного участка под объектом истца указаны поворотные точки.

ООО «Донское» обратилось с ходатайством об отложении судебного разбирательства в целях ознакомления с представленными разъяснениями.

ИП ФИО2 против отложения судебного разбирательства возражала.

В случае представления дополнительных доказательств суд по ходатайству лица, участвующего в деле, вправе в целях предоставления другой стороне возможности ознакомления с ними и представления опровергающих их доказательств объявить перерыв в судебном заседании или отложить судебное разбирательство. 

На основании ст. ст. 158,  159 АПК РФ  ходатайство общества отклонено,  поскольку общество знакомилось с экспертным заключением, давало по нему пояснения, по ходатайству общества в судебное заседание были вызваны эксперты для дачи пояснений.  В представленных разъяснениях лишь дополнительно указаны поворотные точки в отношении ранее указанных координат земельных участков, что не свидетельствует о представлении в материалы дела дополнительного доказательств, которое влечет необходимость ознакомления с ним и представление опровергающих его доказательств.

Истец  поддержал исковые требования, указав, что ответчиком 2 ответчику 1 продан земельный участок,  на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий истцу,  что противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. По мнению истца,  он как собственник объекта недвижимого имущества имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором он расположен. Истец также сослался на злоупотребление правом со стороны  ответчика,  поскольку ответчик, как лицо, которому ранее принадлежало право собственности на зернохранилище литер К,  достоверно знало, что на земельном участке, приобретаемом им в собственность,  расположен объект,  принадлежащий иному лицу.  

Ответчик 1 иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. По мнению ответчика 1 договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому истцом приобретен спорный объект, является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке,  так как в договоре указан кадастровый номер участка, который был аннулирован в 2010 году.  

Ответчик 2 иск не признал, пояснив, что земельный участок, проданный ответчику 1, сформирован под объектами недвижимого имущества, принадлежащими последнему на праве собственности. Сведениями о нахождении на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, по пояснениям ответчика 2, он не располагал.  

Третье лицо (1) при разрешении спора полагалось на усмотрение суда.  

В обоснование требования ООО «Донское» к ИП ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на зернохранилище площадью 898,5 кв.м. инвентарный номер 13525, лит. К, условный  номер 36-36-32/021/2013-279, истец указал, что сведения о спорном объекте в едином государственном кадастре недвижимости являются недостоверными, спорный объект не располагается на земельных участках, принадлежащих истцу, и наличие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости нарушает его права на владение и пользование земельным участком.

ИП ФИО2 исковые требования не признала, сославшись на их необоснованность и избрание истцом ненадлежащего способа защиты  нарушенного права.

Из материалов дела и объяснений лиц, участвующих в деле,  следует.

По договору купли-продажи имущества от 03.12.2010 ООО «Гремячье» приобрело у ООО «Донское» объекты недвижимого имущества,  в том числе, зернохранилище лит. К, общей площадью 898,5 кв.м., инвентарный номер 13526, расположенные по адресу: 

<

...>.

По договору купли-продажи от 01.10.2013 между ООО «Гремячье» и ИП ФИО2 объекты недвижимого имущества,  в том числе, зернохранилище лит. К, общей площадью 898,5 кв.м., инвентарный номер 13526, расположенные по адресу: 

<

...> приобретены ИП ФИО2 

13.01.2014 в ЕГРП внесена соответствующая запись о регистрации права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости.

В 2016 году ИП ФИО2 было принято решение о формировании границ земельных участков  под принадлежащими ей объектами недвижимости, в том числе под зернохранилищем, с целью последующего оформления права собственности на них. 27.05.2016  с целью подготовки схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, ИП ФИО2 было получено заключение кадастрового инженера, которым было установлено, что зернохранилище, принадлежащее ей на праве собственности, фактически расположено одновременно на двух земельных участках с кадастровыми номерами 36:31:0700012:545 и 36:31:0700012:546.

Согласно сведениям из ЕГРН в границах кадастрового квартала, в котором расположено зернохранилище, сформировано два самостоятельных земельных участка:  с кадастровым номером 36:31:0700012:545 площадью 9 517 кв.м. и с кадастровым номером 36:31:0700012:546 площадью 4 358 кв.м.

Право собственности на указанные земельные участки 27.02.2014 зарегистрированы за ООО «Донское». Названные земельные участки возникли в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 36:31:0700012:363 площадью 13 875 кв.м.

Земельный участок №36:31:0700012:363 был сформирован на основании постановления Администрации Хохольского района Воронежской области от 27.10.2010 №1690, утвердившего схему его расположения на кадастровом плане территории. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:31:0700012:363 было зарегистрировано за ООО «Донское» на основании договора купли - продажи от 24.01.2011.

Истец, полагая, что договор купли-продажи земельного участка  являются недействительной (ничтожной) сделкой, обратилась в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив в совокупности представленные по делу доказательства,  суд находит  исковые требования предпринимателя обоснованными и подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты, в том числе, путем признания  сделки недействительной и применении последствий недействительности  сделки (ст. 12 ГК РФ).

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи между ООО «Донское» и ООО «Гремячье»)   при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, покупатели здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (ст. 39.20 в действующей редакции) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума №11).

Пунктом 13 Постановления Пленума №11 разъяснено, что согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса и п. 3 ст. 522 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из указанных положений закона следует, что право на приобретение в собственность земельного участка связано с фактом нахождения на нем объекта недвижимости, и указанное право переходит при продаже объекта недвижимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 №5361/12 изложена также следующая правовая позиция, которую суд  считает применимой в настоящем деле.

Если на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит покупателю земельного участка на праве собственности, то заключенный договор в этой части не соответствует ст. 36 Земельного кодекса РФ. То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи другое лицо не являлась собственником этого объекта и существовала неопределенность в том, кто является его собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 №4275/11, ст. 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Таким образом, в результате приобретения объектов  недвижимости,  расположенных на земельном участке,  право собственности, на который не было разграничено, у ООО «Гремячье»,  а затем у ИП ФИО2 возникло исключительное право пользования земельным участком под зернохранилищем и преимущественное право на приватизацию земельного участка. 

Однако  24.01.2011 земельный участок,  на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, Администрацией Хохольского муниципального района по договору от 24.01.2011 продан ООО «Донское», право собственности ответчика 1 на земельный участок с кадастровым номером 36:31:0700012:363 зарегистрировано 04.04.2011.  

Учитывая, что ИП ФИО2 как собственник объекта недвижимости, в результате продажи земельного участка ООО «Донское»  лишена возможности реализовать в установленном законом порядке право на приобретение земельного участка, в  собственность, суд пришёл к выводу о нарушении прав  ИП ФИО2 совершением указанной сделки.

  Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Поскольку сделка по продаже земельного участка ответчику 1 нарушает требования земельного и гражданского законодательства об исключительном праве на приватизацию земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, и права ИП ФИО2 на приобретение земельного участка, занятого объектом, в собственность, сделку следует признать ничтожной.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в абз. 2 п. 78 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166, п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Поскольку осуществление права  истца на приватизацию земельного участка возможно при условии возврата земельного участка органу, уполномоченному на осуществление полномочий по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено, требование истца о применении последствий недействительности сделки в  виде возврата сторон в первоначальное положение суд считает правомерно заявленным и подлежащим удовлетворению. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 №3771/11 выражена правовая позиция, согласно которой продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. 

По ходатайству сторон судом по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен, в том числе,  вопрос относительно площади и конфигурации (с указанием границ и координат поворотных точек) земельного участка занятого объектом недвижимости истца и необходимого для  его эксплуатации, содержания и обслуживания.

Согласно заключению экспертов от 07.07.2017 №257 предложено три технически возможных варианта определения размеров земельного участка, необходимого для эксплуатации, содержания и обслуживания зернохранилища площадью 898,5 кв.м., лит. К, кадастровый номер 36:31:0700012:529: с учетом въезда в зернохранилище двухосных автомобилей; с учетом въезда трехосных автомобилей;  по минимальному проценту застройки для зданий по хранению зерна и семян – 28%. 

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта и  должен быть экономически обоснованным. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.03.2011 №13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Учитывая выводы эксперта, отсутствие доказательств, свидетельствующих о необходимости въезда в зернохранилище трехосных автомобилей, суд полагает требование о признании сделки недействительной подлежащим удовлетворению в части земельного участка площадью 2 297 кв.м. (вариант №1 (схема №2)).

Вариант определения размера земельного участка необходимого для эксплуатации, содержания и обслуживания зернохранилища №3 (схема№4) исходя из минимального процента застройки для зданий по хранению зерна и семян (28%) применительно к установленным  обстоятельствам суд считает неприемлемым.

При этом судом учтены пояснения эксперта ФИО9 о том, что при определении размера выделяемого земельного участка им учтено наличие иных объектов недвижимости, расположенных на спорных  земельных  участках.

Таким образом, ООО «Донское» обязано возвратить Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области  по акту приема-передачи земельный участок площадью 2 297 кв.м. по адресу: 

<

...>, 61А/1,  являющийся частью земельного участка  36:31:0700012:545   площадью 9 517кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и  земельного участка с  кадастровым номером 36:31:0700012:546, площадью 4 358кв.м., расположенном по адресу 

<

...>/1  имеющий границы и координаты поворотных точек, определенные в заключении эксперта (вариант №1 (схема №2)).

В свою очередь, Администрация Хохольского муниципального района Воронежской области  обязана возвратить ООО «Донское»  денежные средства в сумме  5 526,58руб., полученные во исполнение недействительной части сделки, размер которых определятся пропорционально стоимости приобретенного обществом земельного участка площадью 13 875 кв.м. по цене 33 385,33руб.

Доводы ответчиков в обоснование возражений на иск  признаны судом необоснованными ввиду следующего.

Статьёй 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нормы названной статьи связаны с определением предмета договора купли-продажи недвижимости.

В данном случае предметом договора купли-продажи между ООО «Донское» и ООО «Гремячье» от  03.12.2010 и между ООО «Гремячье» и ИП ФИО2 от 01.10.2013 является, в том числе зернохранилище, назначение: складское, 1-этажное, литер К, общей площадью 898,5 кв.м. инвентарный номер 13526,  расположенное по адресу: 

<

...>,  условный номер 35-36-32/004/2010-524.

Следовательно, договоры купли-продажи содержат наименование, инвентаризационный номер, литеру, адрес, кадастровый (условный) номер отчуждаемого объекта недвижимости. При этом какие-либо разногласия по поводу передаваемых объектов недвижимости между продавцом и покупателем не установлены.  

При оценке довода ответчика  1 о незаключенности договоров купли-продажи спорного объекта недвижимости, судом принято во внимание, что  основанием регистрации  права собственности ПК СХА (колхоз) «Тихий Дон» на зернохранилище в составе иных 29 объектов явилось решение Хохольского районного суда Воронежской области от 21.11.2009 по делу №2-528/604/2009.  При реализации конкурным управляющим ПК СХА (колхоз) «Тихий Дон» имущества должника спорный объект (зернохранилище литер К площадью 898,5 кв.м.) по договору купли-продажи от 08.04.2010 приобретен    ООО «Донское»,  которое  впоследствии продало его ООО «Гремячье».

Таким образом,  стороны договоров располагали и располагают сведениями о наличии спорного объекта, его характеристиках и месте расположения. Кроме того, с учетом положений ст. ст. 307, 308 ГК РФ суд считает возможным согласиться с доводом истца о том,  что ответчик не вправе ссылаться на незаключенность договора между ООО «Гремячье» и ИП ФИО2, поскольку не является его стороной.  

Факт заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества между ООО «Донское» и ООО «Гремячье» и его исполнение стороны договора подтвердили, заключив мировое соглашение в рамках дела №А14-13702/2013.

Как следует из заключения экспертов, объект недвижимого имущества – зернохранилище площадью 898,5 кв.м., литер К с кадастровым номером 36631:0700012:529 по своим конструктивным характеристикам соответствует данным технического паспорта БТИ от 25.10.2007 за исключением количества помещений и располагается в границах земельных участков с кадастровыми номерами  36:31:0700012:545   и 36:31:0700012:546.

Расхождение в количестве помещений в здании (3 и 5),  указанных в техническом паспорте и имеющихся в наличии на момент осмотра экспертом не может рассматриваться в качестве  обстоятельства, исключающего тождество  объекта осмотра и объекта, на который зарегистрировано право истца.

В судебном заседании эксперт ФИО9 пояснил, что иных зданий, подпадающих под характеристики объекта с литером К на спорных земельных участках не обнаружено. Примыкающее к спорному зданию  здание (предположительно гаражи) по своим конструктивным элементам отличается от исследуемого здания литер К.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии на принадлежащих ему земельных участках здания, право собственности на которое зарегистрировано за истцом, опровергается собранными по делу доказательствами. В обоснование утверждения о существенном нарушении при постановке здания на кадастровый учет и недостоверности сведений в Едином государственном кадастре недвижимости, ответчик 1 доводов не привел,   надлежащих доказательств не представил. 

До принятия судом решения по настоящему делу ООО «Донское»   заявило о пропуске ИП ФИО2 срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной  составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Таким образом, течение срока исковой давности по иску ИП ФИО2  начинается со дня, когда она узнала или должно было узнать о нарушении своего права.

В обоснование доводов о применении исковой давности общество сослалось на заключение оспариваемого договора и начале его исполнения в январе 2011 года.

Предприниматель, обращаясь в суд с иском, указала, что  о нарушении своего права (продаже участка, на котором расположен объект недвижимости) она узнала в 2016 году, когда предприняла меры по формированию границ земельного участка под объектом недвижимости для последующего его выкупа и регистрации права собственности на него.

 Общество, заявляя о применении исковой давности не привело доводов и не представлено бесспорных доказательств,  свидетельствующих о том,  что истец узнала о начале исполнения сделки ранее 2016 года.  

Кроме того, в соответствии со ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 №4275/11, из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется.

Следовательно, заявление ООО «Донское» о применении исковой давности является необоснованным.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и  Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая, что земельные участки сформированы и поставлены на  государственный кадастровый учет с нарушением установленных требований,  основание регистрации права собственности на них является ничтожным, а  наличие сведений о них  в Едином государственном реестре  недвижимости не позволит истцу  реализовать нарушенные права, о восстановлении которых заявлено требование, суд считает необходимым снять земельные участки с кадастрового учета и погасить сведения о праве ООО «Донское» на них в  Едином государственном реестре  недвижимости.

Требования ООО «Донское» к ИП ФИО2 о признании отсутствующим права собственности удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ лицо само определяет способ защиты его нарушенного права.

Возможность выбора лицом, полагающим, что его права нарушены, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

Выбор способа защиты зависит от характера спорного правоотношения и регулирующих его норм права. Вместе с тем если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обратившееся в суд за защитой своего нарушенного права, вправе применять лишь этот способ.  

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 36 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ  и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.

В п. 52 Постановления от 29.04.2010  №10/22 разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно абз. 4 п. 52 Постановления от 29.04.2010  №10/22 оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства владения ООО «Донское» имуществом, о признании права отсутствующим на которое им заявлено требование,   а также доказательств, свидетельствующих о том,  что здание не обладает признаками объекта недвижимого имущества.

Как указало ООО «Донское» в исковом заявлении, материально-правовой интерес в признании отсутствующим права собственности состоит в защите интересов общества  как законного владельца земельного участка,  на котором находится спорное строение.

Однако, доказательств, подтверждающих владение и пользование частью земельного участка, на котором расположен объект истца, ответчик также не представил. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исходя из искового заявления, учитывая последующие пояснения общества по делу, суд пришел к выводу о том, что его материально-правовой интерес состоит именно в аннулировании спорной регистрационной записи о праве собственности ИП ФИО2  на поименованный выше объект, что применительно к данной ситуации является способом защиты, не способным привести к восстановлению права владения земельным участком.

Кроме того, из материалов дела и пояснений общества следует, что фактически общество не оспаривает право предпринимателя на здание зернохранилища (по мнению общества, оно находится где-то в другом месте), а оспаривает факт его нахождения (с соответствующими характеристиками и  координатным описанием)  на принадлежащих обществу земельных участках. 

Ссылка общества на правовую позицию Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 №4372/10 несостоятельна,  поскольку в указанном  деле исследовались иные обстоятельства, суд исходил из наличия в материалах дела доказательств, подтверждающих гибель спорного объекта недвижимого имущества.

Иные доводы сторон и представленные доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств,   признаны судом не имеющими значения для выводов суда  по заявленным требованиям.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

С учетом исследования и оценки представленных по делу доказательств, требования ИП ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности следует удовлетворить, в удовлетворении требований ООО «Донское» о признании отсутствующим зарегистрированного права отказать.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом выводов суда спору о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, расходы ИП ФИО2 по уплате государственной пошлины, и оплате  экспертизы относится на ООО «Донское», Администрацию Хохольского муниципального района Воронежской области.

Следовательно,  с ООО «Донское» и  Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области в пользу предпринимателя следует взыскать по 3 000руб. расходов по уплате государственной пошлины, по 27 500руб.  расходов по оплате экспертизы. 

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения ч. 6 ст. 110 АПК РФ.

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. 

В связи с выполнением экспертным учреждением своей обязанности по проведению назначенной судом экспертизы по данному делу   и рассмотрением дела по   существу,    следует перечислить    экспертному учреждению с депозитного счета   арбитражного    суда денежные средства в размере 55 000руб.

Руководствуясь  статьями 109,  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 24.01.2011 между Администрацией Хохольского муниципального района Воронежской области и  обществом с ограниченной ответственностью «Донское», с. Гремячье Хохольского района Воронежской области в части продажи земельного участка площадью 2 297 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...>, 61А/1,   имеющего границы и координаты поворотных точек в соответствии с вариантом №1 (схема №2) экспертного заключения  №257 от 07.07.2017.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Донское», с. Гремячье Хохольского района Воронежской области возвратить Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области по акту приема-передачи земельный участок площадью 2 297 кв.м.,  расположенный по адресу: 

<

...>, 61А/1,   имеющий границы и координаты поворотных точек в соответствии с вариантом №1 (схема №2) экспертного заключения  №257 от 07.07.2017.

Взыскать с Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области, р.п. Хохольский Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу обществу с ограниченной ответственностью «Донское», с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 5 526,58руб.  полученных во исполнение недействительной части сделки.

Снять с кадастрового  учета земельный участок с кадастровым номером  36:31:0700012:545   площадью 9 517кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> и  земельный участок с  кадастровым номером 36:31:0700012:546, площадью 4 358кв.м., расположенный по адресу 

<

...>/1 (без  внесения сведений о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером 36:31:0700012:363, площадью 13 875 кв.м., по адресу: Воронежская  область, г. 

<

...>). 

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи в отношении земельного участка с кадастровым номером  36:31:0700012:545   площадью 9 517кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и  земельного участка с  кадастровым номером 36:31:0700012:546, площадью 4 358кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Донское», с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  и  Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области, р.п. Хохольский Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРИП 314366807600128, ИНН 

<

***>)   по 3 000руб. расходов по уплате государственной пошлины,  по 27 500руб. расходов по оплате экспертизы.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью  «Воронежский  центр судебной экспертизы»  55 000руб. за проведение судебной экспертизы по делу из денежных средств, внесенных  на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области индивидуальным предпринимателем ФИО2 платежным поручением №38524 от 20.12.2016.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                О.И. Сидорова