﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-3589/2020

г. Краснодар

28 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Ниром» (ИНН 2634047436, ОГРН 1022601991785) – Морина Н.В. (директор) и Биева М.А.   (доверенность от 24.08.2020), в отсутствие ответчиков: администрации г. Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) и Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Ниром» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021 по делу № А63-3589/2020, установил следующее.

ООО «Ниром» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету градостроительства администрации г. Ставрополя (далее – комитет) о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание, гараж (литера Г1) общей площадью 100,4 кв. м, кадастровый номер 26:12:030320:128, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, 2. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Ставрополя (далее – администрация). 

Определением от 16.06.2020 администрация привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2020 исковые требования удовлетворены; за обществом признано право собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030320:128; в удовлетворении требований к комитету отказано. Суд указал, что решение суда служит основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости.

Постановлением апелляционного суда от 08.02.2021 решение от 03.11.2020 отменено, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда. По мнению заявителя, апелляционный суд не учел, что  спорное здание возведено в период действия договора аренды от 09.07.1998 № 325, прошло техническую инвентаризацию и поставлено на государственный кадастровый учет в 2006 году. Обществу выдано разрешение от 31.07.2006 № 1/467 на строительство производственной базы по ул. Гризодубовой, 2, срок действия разрешения на строительство – до 31.07.2007; проект строительства базы разработан в 2000 году, то есть в период действия договора аренды от 09.07.1998 № 325. Суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что объект создан истцом в период действия договора аренды земельного участка от 09.07.1998 № 325 с соблюдением целевого назначения земельного участка и с учетом воли собственника земельного участка, при возведении здания соблюдены градостроительные регламенты, нормы противопожарной безопасности, СНиПов, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Общество предпринимало надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

В судебном заседании представители общества повторили доводы жалобы.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.05.2021 до 17 часов 00 минут 27.05.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установил суд и видно из материалов дела, 09.07.1998 администрация (арендодатель) и ИЧП «Ниром» (арендатор, правопредшественник общества) заключили договор аренды № 325, по условиям которого арендатору для проектирования и организации автостоянки с комплексным обслуживанием передан в аренду на срок до 17.06.2001 земельный участок с кадастровым номером 26:12:030320:01 площадью 6608 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, квартал 103-а. 

Соглашением администрация и общество расторгли договор аренды от 09.07.1998 № 325 с 18.06.2001. 

07 декабря 2001 года главой города Ставрополя принято постановление № 7693 о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 7918,4 кв. м по ул. Гризодубовой, 2. Обществу в аренду на два года предоставлен земельный участок площадью 7918,4 кв. м для завершения строительства производственной базы с автостоянкой. 

07 декабря 2001 года администрация и общество подписали договор № 1646 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030320:0013 площадью 7918, 4 кв. м на срок 2 года (до 01.01.2004) для строительства производственной базы. Однако договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.   

31 июля 2006 года обществу выдано разрешение № 1/467 на строительство производственной базы по ул. Гризодубовой, 2. 

По заявлению общества подготовлен проект границ от 28.06.2007 земельного участка, образуемого путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030312:0005 (ранее предоставленного ООО «А.В.С. - авто», которое реорганизовано путем присоединения к обществу) площадью 1864 кв. м и 26:12:030320:0013 площадью 7918,4 кв. м. С учетом уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030312:0005 площадь образуемого участка составила 9441 кв. м. 

Постановлением главы города от 23.07.2007 № 2077 обществу для завершения строительства объектов производственного назначения по ул. Гризодубовой, 2 предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 9441 кв. м (пункт 1). На общество возложена обязанность по постановке участка на государственный кадастровый учет и государственной регистрации договора аренды (пункт 2). Постановление от 07.12.2001 № 7693 признано утратившим силу (пункт 4). 

По сведениям государственного кадастра недвижимости, отраженным в кадастровом паспорте от 27.07.2009 № 26/501/09-18369, в ГКН вносились сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:000000:33 площадью 9 441 кв. м по ул. Гризодубовой, 2, с разрешенным использованием – для завершения строительства объектов производственного назначения. 

Подписанный сторонами договор аренды от 12.07.2010 № 8050 (срок действия с 23.07.2007 по 22.07.2010) государственную регистрацию также не прошел. Сведения об участке с кадастровым номером 26:12:000000:33 исключены (аннулированы) из ГКН решением органа кадастрового учета от 04.08.2011 в связи с тем, что в течение двух лет с момента постановки участка на учет не осуществлена государственная регистрация права на него. 

В настоящее время на кадастровом учете состоят земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:030320:13 (площадью 7 918 кв. м; с разрешенным использованием – под производственной базой, под автостоянкой) и 26:12:030312:5 (площадью 1 864 кв. м; с разрешенным использованием – промышленные предприятия). 

В дальнейшем общество неоднократно обращалось в органы местного самоуправления г. Ставрополя с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка по ул. Гризодубовой, 2 для завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию. В предоставлении участка обществу было отказано. 

В письмах от 01.10.2010 и от 21.03.2011 администрация указала на отсутствие у общества документов, подтверждающих право собственности на строения, расположенные на испрашиваемом земельном участке, а также нецелевое использование участка под круглосуточную платную автостоянку, магазин, пункт продажи цемента и приема металлолома, салоны «Автоателье» и «Автостекла». 

Постановлением администрации г. Ставрополя от 19.12.2012 № 4003 обществу отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования – под объекты торгового назначения, производственные объекты класса санитарной вредности не выше V и гостевой автостоянкой, земельного участка площадью 7918 кв. м (кадастровый номер 26:12:030320:13), категория земель – земли населенных пунктов, по ул. Гризодубовой, 2. 

Данные отказы и действия администрации общество не оспаривало в судебном порядке.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) просило признать право собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе гараж (литера Г1) площадью 100,4 кв. м (далее – спорный объект), расположенные в г. Ставрополе на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030320:13 по ул. Гризодубовой, 2. 

Вступившим в законную силу решением суда от 18.06.2014 по делу № А63-14196/2013, оставленным без изменения постановлением окружного суда от 19.11.2014, в удовлетворении требований общества отказано. Суды указали, что возведенные обществом строения в силу статьи 222 Гражданского кодекса являются самовольными постройками, иск о признании права собственности на постройки в соответствии с названной нормой общество не заявило. 

27 января 2017 года общество на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:030320:13. 

В письме от 21.02.2017 № 08/14-1273с комитет сообщил заявителю об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, ссылаясь на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса, указав, что в ЕГРН сведения о регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, 2, отсутствуют. 

Вступившим в законную силу решением суда от 04.12.2017 по делу № А63-7764/2017, оставленным без изменения постановлением окружного суда от 01.10.2018, в удовлетворении требований общества о признании незаконным отказа комитета, выраженного в письме от 21.02.2017 № 08/14-1273с, в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, 2, а также возложении на уполномоченный орган обязанности подготовить и направить заявителю проект договора аренды земельного участка площадью 7918 кв. м (кадастровый номер 26:12:030320:13) отказано. Суды указали, что оспариваемый отказ соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, общество обратилось в суд с иском, в котором на основании статьи 222 Гражданского кодекса просило признать право собственности на спорный объект – гараж (литера Г1) площадью 100, 4 кв. м.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал, что спорное строение возведено истцом в 2001 году, то есть в период действия договора аренды земельного участка от 09.07.1998 № 325, предоставленного истцу для строительства, следовательно, с соблюдением целевого назначения земельного участка. Проект строительства производственной базы разработан в 2000 году, то есть также в период действия договора аренды от 09.07.1998 № 325. Разрешение на строительство производственной базы по ул. Гризодубовой, 2 № 1/467 получено 31.07.2006 после завершения строительства, однако общество принимало меры к легализации самовольной постройки, обращалось в Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя за выдачей акта ввода в эксплуатацию на спорный объект, в том числе 14.02.2018, но в предоставлении указанной услуги ему было отказано ввиду отсутствия провоустанавливающего документа на земельный участок на момент обращения с таким заявлением; спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.     

Отказывая в иске, апелляционный суд исходил из того, что в рамках дела № А63-14196/2013 спорный объект признан самовольной постройкой в связи с несоблюдением порядка предоставления земельного участка для строительства. Суды по данному делу установили, что обществом не представлены доказательства реализации постановлений от 07.12.2001 № 7693 и от 23.07.2007 № 2077 (заключение сторонами в установленном законом порядке договоров аренды земельного участка по ул. Гризодубовой, 2 для завершения строительства объектов производственного назначения), общество не доказало наличие у него возникших на законных основаниях права собственности на спорные объекты и не подтвердило наличие вещных либо обязательственных прав в отношении участка, на котором они расположены. Кроме того, в рамках дела № А63-7764/2017 признан правомерным отказ комитета в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка для размещения объектов самовольного строительства. Доказательства того, что соответствующие права на земельный участок, на котором расположен спорный объект, предоставлены обществу после рассмотрения судами названных дел, в материалах дела отсутствуют. Разрешение на строительство, которым предусмотрено строительство здания гаража, платной стоянки на 61 легковой автомобиль, складских помещений и административного здания, выдано только 31.07.2006, в то время как первоначальный договор аренды от 09.07.1998 № 325 прекратил свое действие 17.06.2001.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суды установили, что  разрешение на строительство производственной базы по ул. Гризодубовой, 2 № 1/467 получено после завершения строительства объекта, а именно 31.07.2006. При этом общество обращалось в Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя за выдачей акта ввода в эксплуатацию на спорный объект, в том числе 14.02.2018, но в предоставлении указанной услуги ему было отказано ввиду отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок на момент обращения с таким заявлением.     

Материалами дела также подтверждено, что договоры аренды от 07.12.2001 № 1646 и от 12.07.2010 № 8050 не зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем они связали  стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса); в силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011№ 73, в редакции от 25.12.2013 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды). 

Пунктами 6.3 и 8.1 договора  от 12.07.2010 № 8050 (срок действия с 23.07.2007 по 22.07.2010) предусмотрено, что при истечении срока действия аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора, продление срока действия договора без принятия соответствующего постановления главы г. Ставрополя не допускается.

Из решения Арбитражного суда Ставропольского края от 02.06.2020 по делу № А63-580/2020 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя  к обществу об обязании освободить земельный участок следует, что в адрес общества направлена претензия от 07.10.2019 № 08/13-7691 с требованием об освобождении незаконного занимаемого земельного участка.

С иском о признании права собственности на спорный объект как на самовольную постройку общество обратилось в суд 06.03.2020.

При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно исходил из того, что  на момент обращения в суд с иском о признании права собственности на спорный объект как на самовольную постройку у заявителя отсутствовали вещные либо обязательственные права в отношении участка, на котором он расположен, что исключает возможность удовлетворения иска по основаниям, предусмотренным статьей 222 Гражданского кодекса.

Так, согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

  Необходимо также учитывать, что в обоснование признания права собственности общество ссылается на статью 222 Гражданского кодекса. 

  Суды, применяя указанную норму (с учетом разъяснений, изложенных в пункте 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22)),  должны установить наличие у спорного объекта признаков недвижимого имущества. 

Так, в соответствии с пунктом 29 постановление № 10/22 положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Следовательно, по смыслу приведенной правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса).

Суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, является ли объект недвижимым имуществом, отвечающим признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09), то есть установить наличие признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (в отношении зданий – это капитальность объекта, сооружение их на монолитном железобетонном заглубленном фундаменте). При этом наличие технического паспорта, постановка объекта на кадастровый учет сами по себе не имеют правового значения для квалификации объекта в качестве недвижимого.

Из представленных в материалы дела технического паспорта объекта (по состоянию на 23.112011), заключения эксперта от 22.09.2020 № 790/09/20Э и приложенных к нему фотоснимков следует, что у спорного объекта отсутствует заглубленный фундамент; отражено, что фактически фундаментом является «подбетонка»; материал стен – металлический каркас,  сэндвич-панели, деревянная рейка; перегородки – гипсокартон. Кроме того, объект имеет окна, двери и представляет собой не гараж, а магазин (т. 1, л. д. 22; т. 2, л. д. 88, 91, 139 – 141). 

  Таким образом, спорный объект по его техническим характеристикам не может быть признан недвижимым имуществом ввиду отсутствия у него основного признака – прочной связи с землей, невозможность  перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 Гражданского кодекса). 

С учетом изложенного в удовлетворении заявленных требований отказано правильно.

Основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021 по делу № А63-3589/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							     Е.И. Афонина

Судьи										     В.В. Аваряскин

  										     О.Л. Рассказов