﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3844/2021

06 августа 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщиковой В.А.

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщикова С.И.

при участии:

от УМС г. Владивостока: Горохова Е.А., представитель по доверенности от 25.12.2020 № 28/5-11141

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 26.02.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021

по делу № А51-3093/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология.»

к управлению муниципальной собственности города Владивостока

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, об обязании заключить договор

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр»

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология.» (ОГРН 1092538006956, ИНН 2538132311, адрес: 690002, Приморский край, г. Владивосток, Океанский просп., 74 А; далее –                         ООО «МАГ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к управлению муниципальной собственности города Владивостока                     (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край,  г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – УМС г. Владивостока, управление, уполномоченный орган, ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 29.01.2019 № 337-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, изложив пункт 3.1 договора в редакции истца, а именно: «3.1. Согласно заключению эксперта от 18.11.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости», составленного ООО «Геолого-геодезический центр», цена продажи арендуемого имущества составляет 1 960 000 руб. без учета НДС»; об обязании ответчика заключить договор от 29.01.2019 № 337-ППВ с условием о рассрочке (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ). 

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»),                     общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - ООО «Аналитик Центр»). 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что достоверность предложенной уполномоченным органом величины рыночной стоимости спорного объекта подтверждается отчетом оценщика                             ООО «Аналитик Центр» Топчей А.С. от 10.06.2019 № 1963/19, который согласно экспертному заключению от 19.06.2019 № 34/140619/10-07 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон                  № 135-ФЗ). Таким образом, управлением приняты все необходимые меры, направленные на установление достоверной величины стоимости спорного объекта с целью его отчуждения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). По мнению ответчика, включение условия о рассрочке в пункт 3.1 договора в предлагаемой истцом редакции не может быть признано законным.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «МАГ», возражая относительно доводов, изложенных в ней, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель управления поддержал позицию, приведенную в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных                                  статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию город Владивосток (запись о государственной регистрации права от 17.12.2003 № 25-1/00-153/2003-137) нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:020003:689, площадью 52,1 кв.м, этаж: подвал, расположенное в здании по адресу: г. Владивосток,                  ул. Комсомольская, д. 7, пом. II, находилось в аренде у ООО «МАГ» по договору от 05.11.2013 № 01-02186-003-Н-АР-6973-00. 

УМС г. Владивостока письмом 29.01.2019 № 712/20 сообщило обществу о признании его соответствующим условиям, предусмотренным Законом      № 159-ФЗ, и впоследствии письмом от 13.12.2019 № 19/3648 предложило ему реализовать преимущественное право на приобретение спорного помещения, направив три проекта договора купли-продажи под номером 337-ППВ (с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях и с условием единовременной оплаты стоимости арендованного имущества). 

При этом пунктом 3.1 проектов договора предусмотрено, что согласно отчету об оценке недвижимости, составленному независимым оценщиком, в соответствии с распоряжением от 10.06.2019 № 1963/19 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи спорного объекта составляет 3 145 000 руб. (без учета НДС). 

В свою очередь, не согласившись с данной оценкой имущества и полагая ее завышенной, ООО «МАГ» направило МКУ «АПМЗН» письмо от 29.01.2020 № 251 с протоколом разногласий относительно цены, приложив отчет «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости», составленный независимым оценщиком – ООО «Центр развития инвестиций» от 27.01.2020 № 20-01.103, согласно которому стоимость объекта составляет 2 223 000 руб., в ответ на которое письмом от 03.02.2020 № 20/303 уполномоченный орган, ссылаясь на отсутствие полномочий самостоятельно вносить изменения в выкупную стоимость муниципальных помещений, отказал в заключении договора купли-продажи в предложенной редакции.

Неурегулирование сторонами возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в добровольном порядке явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). 

В пункте 2 статьи 445 ГК РФ указано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). 

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. 

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

 

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

На основании статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012              № 7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Представленные со стороны истца отчет от 28.01.2020 № 20-01.103, составленный ООО «Центр развития инвестиций», и со стороны ответчика отчет от 10.06.2019 № 1539/17, составленный ООО «Аналитик Центр», не приняты судами первой и апелляционной инстанций в качестве надлежащих доказательств для цели заключения договора в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, поскольку оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества была произведена на 17.12.2018 и на 16.01.2019, соответственно, в то время как заявление о реализации преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости ООО «МАГ» подано в уполномоченный орган 29.01.2020.

Принимая экспертное заключение от 18.11.2020, подготовленное ООО «Геолого-геодезический центр» на основании определения от 23.07.2020, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 29.01.2020 составляет 1 960 000 руб. (без НДС), оценив его по правилам статьи 71 АПК РФ, и установив, что оно соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием его методов, проверив квалификацию государственного эксперта, суды обеих инстанций сочли его достоверным доказательством, в результате чего пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что достоверность предложенной уполномоченным органом величины рыночной стоимости спорного объекта подтверждается отчетом оценщика ООО «Аналитик Центр» от 10.06.2019 № 1963/19, который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку данный отчет не был принят судами в качестве надлежащего доказательства с учетом изложенных обстоятельств. 

Ссылка ответчика на то, что включение условия о рассрочке в пункт 3.1 договора в предлагаемой истцом редакции не может быть признано законным, не принимается кассационной коллегией, так как спор в отношении порядка продажи имущества отсутствует, тем более, что ответчик сам предложил три варианта договора купли-продажи (с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях и с условием единовременной оплаты стоимости арендованного имущества).

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа	

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.02.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021 по делу № А51-3093/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья               			В.А. Гребенщикова     

Судьи                                                     			М.Ю. Бурлова-Ульянова

								С.И. Гребенщиков