ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-81507/2019-85-415

г. Москва

23 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 5 июля 2019 года 

Решение в полном объеме изготовлено 23 августа 2019 года 

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕДИНАР В" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 60 152 898 руб. 08 коп.

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 15.05.2019 № 101

от ответчика – ФИО3 по дов. от 15.05.2019 № б/н, ФИО4 по дов. 15.05.2019 № б/н 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Проект-Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Мединар В» о  взыскании задолженности в размере 60 152 898 руб. 08 коп, из которых: 14 532 600 руб. 22 коп. – задолженность по арендной плате за период с июля 2018 г. по январь 2019 г., 10 289 824 руб. 78 коп. – неустойка, начисленная в соответствии с п. 4.9. долгосрочным договором аренды, 35 330 473 руб. 08 коп. - размер базовой арендной платы, операционных расходов и платы за парковку за 12 мес. согласно п. 9.2 указанного договора по долгосрочному договору аренды помещений по адресу: г. Москва, пос. Марушкинское, 

<

...>.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, объявлялся перерыв с 28.06.2017 по 05.07.2019.  

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения по доводам ранее представленного отзыва.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на исковое заявление, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителя истца и ответчика, которые полностью изложили и поддержали свои позиции по делу, суд пришел к выводу, что заявленный иск подлежит частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как усматривается из материалов дела, 28.03.2018 между истцом - ООО «Проект-Девелопмент» (Арендодатель) и ответчиком - ООО «Мединар В» (Арендатор) заключен долгосрочный договор аренды помещений по адресу: г. Москва, пос. Марушкинское, 

<

...>.

Факт передачи помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 15.04.2018.

В соответствии с п. 2.1. договора арендодатель передает в аренду арендатору, а арендатор принимает в аренду от арендодателя помещения, а именно: здание общей площадью 4 561 кв.м.

Согласно п. 2.2. договора стороны договорились, что в целях расчета базовой арендной, операционных расходов, переменной части арендной платы, арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартами БОМА составляет в сумме 4 758, 11 кв. м.

Договор заключен сроком на 7 лет с даты подписания договора (п. 3.1. договора).

За пользование помещениями и за получение разрешений на парковку арендатор обязуется в течение срока аренды выплачивать арендодателю арендную плату (п. 4.1. договора), которая включает:

      базовую арендную плату в размере 1 982 545 руб. 83 коп. в месяц (не включая НДС), из расчета 5 000 руб. в год за один кв. м. помещений (не включая НДС);

      Операционные расходы в размере 392 544 руб. 08 коп. в месяц (не включая НДС), из расчета 990 руб. в год за один кв. м. помещений (не включая НДС).

      переменную часть арендной платы (коммунальные платежи) в размере платежей за электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, потребленные арендатором в помещениях, а также долю арендатора в стоимости вышеуказанных коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования комплекса и вспомогательными сооружениями и инфраструктурой комплекса; рассчитываемую в соответствии с приложением № 6 на основе тарифов и расходов по коммунальным услугам, предъявленных арендодателю организациями, предоставляющими коммунальные услуги, а также рассчитываемые на основе расходов, понесенных арендодателем для предоставления коммунальных услуг;

      плату за парковку в размере 120 000 руб. в месяц (не включая  НДС), из расчета 2 500 руб. за одно машино-место (не включая НДС).

Согласно п. 4.2. договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в следующем порядке:

      базовая арендная плата, операционные расходы, плата за парковку оплачиваются равными ежемесячными авансовыми платежами не позднее первого числа месяца, за который осуществляется оплата.

      переменная часть арендной платы за отчетный (календарный) месяц срока аренды уплачивается авансом не позднее 10-го числа отчетного месяца в размере, эквивалентном 70 % от суммы переменной части арендной платы, уплаченной/ подлежащей уплате за позапрошлый месяц срока аренды. Оставшаяся сумма переменной части арендной платы за отчетный месяц оплачивается по окончании отчетного месяца в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего счета от арендодателя.

Ответчиком допущены нарушения указанного условия. Так, переменная часть арендной платы за июль 2018 г. оплачена не в полном объеме, за период с августа 2018 г. по декабрь 2018 г. не оплачена.

Базовая арендная плата, операционные расходы и плата за парковку за сентябрь 2018 г. оплачены не в полном объеме, за период с октября 2018 г. платежи прекращены полностью.

В связи с чем, задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на  10.01.2019 составляет 14 532 600 руб. 22 коп.

Направленное в адрес ответчика требование от 27.11.2018 № 237 об устранениии допущенных нарушений и погашении задолженности, оставлено последним без ответа и удовлетворения.

Пунктом 9.1. договора в случае просрочки внесения арендной платы или любых других сумм, подлежащих оплате, а также случаев невнесения, или внесения не в полном объеме обеспечительного платежа, арендодатель имеет право в односторонем внесудебном порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления арендатору за 10 рабочих дней до даты предполагаемого расторжения.

19.12.2018 истец, руководствуясь, указанным пунктом договора, направил ответчику уведомление от  19.12.2018 № 271 о расторжении договора с 10.01.2019.

При таких обстоятельствах, договор расторгнут - 10.01.2019.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на неполучение счетов на оплату переменной части арендной платы. 

Суд отклоняет указанный довод ответчика, поскольку факт передачи ответчику счетов на оплату коммунальных услуг подтверждается реестрами получения документов с указанием прилагаемых документов. Кроме того, в материалы дела представлен акт сверки взаиморасчетов, подписанный ответчиком. Указанный акт содержит сведения о наличии у ответчика задолженности, в том числе, и по оплате переменной части аренды. Подписание ответчиком акта сверки с учетом задолженности по оплате переменной части арендной платы подтверждает факт своевременного получения ответчиком счетов на ее оплату.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, соответствует условиям договора, не противоречит требованиям действующего законодательства, наличие и размер задолженности документально подтверждены, доказательства погашения задолженности сторонами не представлены, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 14 532 600 руб. 22 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что истец имел право произвести зачет обеспечительного платежа уплаченных ответчиком по платёжным поручениям согласно п. 4.10.1. и Приложения №7 к договору, судом не принимаются, поскольку исходя из содержания п. 1.3. Приложения №7 к договору следует что удержание задолженности из обеспечительного взноса является правом, но не обязанностью истца.

Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленной истцом неустойки, начисленной в соответствии с п. 4.9. договора в размере 10 289 824 руб. 78 коп., арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 4.10 договора арендатор обязан предоставить арендодателю обеспечение выполнения своих обязательств по договору в форме обеспечительного платежа на весь срок действия договора в размере, равном базовой арендной плате, операционным расходам, плате за парковку за 2 месяца срока аренды с учетом НДС, что на момент подписания договора, соответствует сумме в размере 5 888 412 руб. 19 коп.

При этом п. 4.10.1 договора сторонами предусмотрено частичное внесение обеспечительного платежа, согласно следующему графику:

      500 000 руб. не позднее 3 рабочих дней с даты подписания договора;

      2 444 206 руб. 10 коп. не позднее 15.04.2018;

      981 402 руб. 03 коп. не позднее 15.05.2018;

      981 402 руб. 03 коп. не позднее 15.06.2018;

      981 402 руб. 03 коп. не позднее 15.07.2018.

Вместе с тем, ответчиком указанная обязанность исполнена не в полном объеме, по состоянию на 19.12.2018 задолженность по внесению обеспечительного платежа составляет 2 944 206 руб. 09 коп.

Кроме того, ответчиком допущены просрочки оплаты базовой арендной платы, операционных расходов, платы за парковку. 

Согласно п. 4.9. договора арендодатель вправе на сумму любого платежа, подлежащего уплате арендатором, но не осуществленного надлежащим образом, начисли неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки оплаты в течение первых 10 дней просрочки оплаты, в размере 0,2 %, начиная с 11-го дня просрочки оплаты, в 0,5 %, начиная с 21-го дня просрочки оплаты.

Поскольку ответчик допустил просрочку в исполнении обязательств по оплате обеспечительного платежа, базовой арендной платы, операционных расходов, парковки, истец начислил ему неустойку за просрочку исполнения обязательств, в результате чего сумма неустойки по состоянию на 19.12.2018 составляет 10 289 824 руб. 78 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Предусмотренные меры являются средством защиты прав и интересов стороны в обязательстве, когда другой стороной допущено неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий обязательства, и служат целям восстановления нарушенного права кредитора посредством денежной компенсации.

Основанием возникновения обязанности уплатить неустойку является неисполнение или просрочка исполнения обязательства.

В данном случае между сторонами возникли гражданско-правовые отношения на основании заключенного договора, условия которого возлагали на каждую из сторон определенные обязательства, исполнение которых должно было осуществляться добровольно с учетом положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ.

Суд, проверив представленный истцом расчет неустойки, признает его арифметически и методологически правильным, поскольку он составлен в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и условиями договора.

Требование о взыскании неустойки является обоснованным. Факт просрочки оплаты обеспечительного платежа подтвержден материалами дела.

При этом суд находит несостоятельным довод ответчика о том, что отсутствуют основания для взыскания пени и штрафной неустойки поскольку договор не прошел государственную регистрацию.  

Отклоняя данный довод, суд исходит из того, что согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при этом судом установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.  310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102,1105 этого кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. 

Судом установлено, что истец передал помещение ответчику в пользование, что подтверждается актом приема-передачи от 15.04.2018. Следовательно, довод ответчика об отсутствии оснований для начисления пени и неустойки, является несостоятельным и отклоняется судом.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ при расчете неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Положения данной статьи закрепляют право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, в силу которого осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16.12.2010 № 1636-О-О, от 26.05.2011 № 683-О-О, от 17.11.2011 № 1606-О-О и др.).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О также разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц и не должно быть средством неосновательного обогащения истца за счет ответчика.

В связи с изложенным, суд, с учетом заявления ответчика и приведенных в его обоснование доводов, считает необходимым применить по делу ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки до 5 144 912 руб. 22 коп., поскольку размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств. В остальной части исковых требований отказать. 

Уменьшая размер неустойки, суд учитывает баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки и размер основного обязательства, а также принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и длительности периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Кроме того, истцом в соответствии с п. 9.2. договора, предусматривающим, что  вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных арендодателю в соответствии с договором или по закону, в случае расторжения арендодателем договора аренды в соответствии с п. 9.1 договора арендатор по требованию арендодателя обязуется уплатить последнему сумму в размере арендной платы, которая подлежала бы уплате с даты такого расторжения договора до конца срока аренды, но не более, чем за 12 месяцев.

Размер базовой арендной платы, операционных расходов и платы за парковку за 12 месяцев согласно п. 9.2. договора составляет 35 330 473 руб. 08 коп., из расчета 2 944 206 руб. 09 коп. в месяц.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Как видно из материалов дела, п. 9.2 договора предусматривает оплату ответчиком арендной платы в связи с расторжением договора в результате виновных действий арендатора, с даты такого расторжения договора до конца срока аренды, но не более, чем за 12 месяцев.

С учетом положений гл. 34 Гражданского кодекса РФ, ст. 422 Гражданского кодекса РФ, условие пункта 9.2 договора само по себе не противоречит императивным нормам законодательства

При этом по общему правилу п. 5 ст. 10  Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Доказательств недобросовестности арендодателя при заключении договора ответчиком не представлено, равно как не представлено доказательств признания указанного пункта договора недействительным по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, в связи с чем у суда отсутствуют основания для неприменения условий пункта 9.2. 

При таких обстоятельствах, суд считает требование истца о взыскании 35 330 473 руб. 08 коп. в соответствии с п. 9.2. договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика.

При этом, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011г. № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ»).

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 63- 65, 71, 110, 112, 123, 131, 158, 159, 163, 167-170, 171, 176, 179, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕДИНАР В" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 14 532 600 (четырнадцать миллионов пятьсот тридцать две тысячи шестьсот) руб. 22 коп., неустойку в размере 5 144 912 (пять миллионов сто сорок четыре тысячи девятьсот двенадцать) руб. 39 коп., размер базовой арендной платы, операционных расходов и плату за парковку за 12 месяцев согласно п.9.2. договора в размере 35 330 473 (тридцать пять миллионов триста тридцать тысяч четыреста семьдесят три) руб. 08 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 (двести тысяч) руб. 

В остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

 

Судья:                                                                                                 Д.Н. Федорова