ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

410002, г. Саратов, ул. им ФИО1, зд. 30Б, помещ. 2; тел: (8452) 74-90-90, факс: 

<

***>,  

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-13978/2017

г. Саратов

30 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2025 года 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Семикина Д.С., судей Рябихиной И.А., Яремчук Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осетровой Т.П.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 июля 2025 года по делу № А12-13978/2017 о взыскании компенсации за прекращение залоговых прав  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Орион» (400074, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,  

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.02.2020 по делу № А12-13978/2017 общество с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – ООО «Орион») признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.06.2020 по делу № А12-13978/2017 конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (далее – конкурсный управляющий ФИО5).  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2024 по делу № А12-13978/2017 процедура конкурсного производства в отношении ООО «Орион» завершена.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.06.2024 по делу № А12-13978/2017 суд взыскал с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области в пользу ФИО3 (далее – ФИО3) первоначальную компенсацию за прекращение залоговых прав в размере 3 290 040 руб. Взыскал с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области в пользу ФИО4 (далее –  

ФИО4), ФИО2 (далее - ФИО2) первоначальную компенсацию за прекращение залоговых прав в размере 3 613 500 руб. В удовлетворении остальной части требований ФИО3, ФИО4, ФИО2 отказал.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.05.2025 по делу № А12-1398/2017 суд привлек в качестве соответчика ППК «Фонд развитие территорий».  

Рассмотрение вопроса по определению последующей компенсации выделено в отдельное производство.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.07.2025 по делу № А12-13978/2017 солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО3 взыскана компенсация за прекращение залоговых прав в размере 326 900,37 руб.  

Солидарно взыскана с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО4 компенсация за прекращение залоговых прав в размере 179 361,65 руб.  

Солидарно взыскана с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО2 компенсация за прекращение залоговых прав в размере 179 361,65 руб.  

В удовлетворении остальной части требований отказано. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились с апелляционными жалобами, в которых просят определение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.  

Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области в своей апелляционной жалобе просит отказать в удовлетворении требований ФИО4, ФИО2 и ФИО3 о выплате им последующей части компенсации. В своей жалобе заявитель указывает, что поскольку вырученные от реализации денежные средства в обязательном порядке должны быть перечислены в адрес ППК «Фонд развития территорий», то единственно возможным источником выплат и, соответственно, Ответчиком по настоящему спору должна быть ППК «Фонд развития территорий», которая является получателем и владельцем этих средств.  

ФИО2 просит отменить решение суда первой инстанции и направить вопрос об определении последующей компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Волгоградской области не возникли обязательства по предоставлению помещений.  

ФИО3 в своей жалобе указывает на недостаточность размера выплат ввиду неправомерных действий фонда.  

ФИО4 в своей жалобе выражает несогласие с отказом в удовлетворении заявленных требований. Считает, что расчет расходов на завершение строительства свободных помещений принят судом первой инстанции без надлежащих доказательств по делу.  

17.10.2025 в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от публично-правовой компании «Фонд развития территорий» поступил отзыв на апелляционные жалобы.  

Судом апелляционной инстанции приобщён указанный документ к материалам дела.  

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса  

Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Информация о месте и времени судебного разбирательства размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 23.09.2025.  

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.  

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 272 АПК РФ.  

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.  

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.08.2018 по делу № А12-13978/2017 расторгнут договор участия в долевом строительства № 1710-ВГ/НП-7-М, требования ФИО2 в размере 3 613 500 руб.  

и требования ФИО4. В.В. в размере 3 613 500 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Орион».  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.07.2020 по делу  

 № А12-13978/2017, с учетом внесенных изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2020, требования ФИО3 в размере  

6 580 080 руб., возникшие из договора участия в долевом строительстве от 23.08.2016 № 2308-ВГ/НП-7-М и неустойки в размере 474 094 руб. 76 коп., включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Орион», как обеспеченные залогом имущества ООО «Орион» - права аренды земельного участка площадью 3 153 кв.м, с кадастровым номером 34:34:070001:6703, и строящийся (создаваемый) на данном участке многоквартирный дом.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2021 по делу 

 № А12-13978/2017 удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан о намерении стать приобретателем прав ООО «Орион» на земельные участки, предназначенные для строительства, и передано Фонду защиты прав граждан следующие объекты - имущество и права ООО «Орион»:  

- «Многоэтажная жилая застройка на земельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда (2 очередь строительства - жилой дом № 6)»; право аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:6701, площадью 3 214 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора аренды земельного участка № 2635-В от 25.02.2020, договора о передаче права аренды на земельный участок по договору аренды земельного участка от 11.03.2020;  

- «Многоэтажная жилая застройка на земельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда (2 очередь строительства - жилой дом № 7)»; право аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:6703, площадью 3 153 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилая  

застройка, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора аренды земельного участка № 2634-В от 25.02.2020, договора о передаче права аренды на земельный участок по договору аренды земельного участка от 11.03.2020.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2022 удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан о признании обременений отсутствующими, признано отсутствующим установленное в пользу ФИО6 обременение в виде залога земельного участка (кадастровый номер 34:34:070001:0018) и объекта долевого строительства - квартиры № 65 в доме № 7 по адресу: ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда в виде записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 2111 -ВГ/КВ-7-65-И от 21.11.2013, дата государственной регистрации 06.12.2013, номер государственной регистрации № 34-34-01/255/2013-139, кадастровый номер земельного участка 34:34:070001:6703; установленное в пользу ФИО3 обременение в виде залога земельного участка (кадастровый номер 34:34:070001:0018) и объекта долевого строительства - нежилого помещения площадью 168,72 кв.м, в доме № 7 по адресу: ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда, в виде записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 2308-ВГ/НП-7-М2 от 23.08.2016, дата государственной регистрации 01.09.2016, номер государственной регистрации № 34-34-001-34/001/022/2016-998/1, кадастровый номер земельного участка 34:34:070001:6703; установленное в пользу ФИО2 и ФИО4 обременение в виде залога земельного участка (кадастровый номер 34:34:070001:0018) и объекта долевого строительства - нежилого помещения площадью 160,6 кв.м, в доме № 7 по адресу: ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда, в виде записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 1710-ВГ/НП-7-М от 17.10.2014, дата государственной регистрации 27.10.2014, номер государственной регистрации № 34-3401/247/2014-318, кадастровый номер земельного участка 34:34:070001:6703.  

Вступившим в законную силу определением суда от 17.08.2022 установлено, что из материалов банкротного дела не следует явно выраженного отказа ФИО2 и ФИО4 от залоговых прав, несмотря на расторжение судом договора участия в долевом строительстве в 2018 году, которое, по сути, было использовано с процессуальной точки зрения как способ трансформации и включения в реестр денежного требования. Суд пришел к выводу о том, что все заявители, включая ФИО2, ФИО4, ФИО3, до момента передачи Фонду незавершенного строительства сохраняли залоговый статус в силу закона, не утратили залоговый приоритет в смысле, придаваемом ему Постановлением № 34-П, как возникновение у этих лиц права требования к Фонду защиты прав граждан, ставшему приобретателем объекта незавершенного строительства.  

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2025, с учётом определения об исправления опечатки от 10.02.2025, определение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.06.2024 отменено в части взыскания с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области первоначальной компенсации за прекращение залоговых прав в пользу ФИО3 в размере 3 290 040 руб. 00 коп., ФИО4 и ФИО2 в размере 3 613 500 руб. 00 коп. В отмененной части принят новый судебный акт, которым принято:  

Установить компенсацию за прекращение залоговых прав ФИО3 в размере 3 509 585,64 руб.  

Установить компенсацию за прекращение залоговых прав ФИО4 в размере 1 925 613,36 руб.  

Установить компенсацию за прекращение залоговых прав ФИО2 в размере 1 925 613,36 руб.  

Обязать Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта выплатить в пользу ФИО3 350 958,56 руб.  

Обязать Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта выплатить в пользу ФИО4 192 561,33 руб.  

Обязать Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта выплатить в пользу ФИО2 192 561,33 руб.  

Оставшаяся часть денежных средств подлежит выплате ФИО3, ФИО4, ФИО2 в соответствии с подпунктом 2 пункта 7 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

В остальной части определение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.06.2024 по делу № А12-13978/2017 оставлено без изменения.  

Таким образом, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2025 с учетом опечатки от 10.02.2025 установлен предельный верхний порог компенсации за прекращение залоговых прав ФИО4, ФИО2, ФИО3  

В настоящем обособленном споре рассматривается заявление о последующей компенсационной выплате.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.02.2025 по делу № А12-13978/2017 арбитражному управляющему ФИО5 предложено представить расчет расходов Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области, которые произведены на досторой дома № 4 по ул. Гарри Хохолова (ранее дом № 7 по ул. 64 Армии) для расчета последующей компенсации ФИО3, ФИО4, ФИО2 с учетом подпункта 2 пункта 7 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ «Федеральный закон от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 282-ФЗ).  

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.  

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона № 282, требование, предусмотренное частью 1 настоящей статьи подлежит удовлетворению в следующем порядке: 1) денежная сумма в размере 10 процентов от размера денежной суммы, определенного в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи, уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления (искового заявления) лица, ранее являвшегося залоговым кредитором, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации вне зависимости от реализации объектов, предусмотренных пунктом 2 настоящей части; 2) оставшаяся часть денежных средств, причитающихся лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, уплачивается: а) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта (объектов) незавершенного строительства посредством  

пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации от реализации жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест в этом (этих) объекте (объектах) (за исключением жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест, передача которых осуществляется в целях исполнения Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации обязательств перед участниками строительства в соответствии с судебным актом, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.15-2 указанного Федерального закона) (далее - свободные помещения), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией.  

В силу пункта 9 статьи 5 Федерального закона № 282, при определении размера денежных средств в соответствии с пунктом 2 части 7 настоящей статьи учитываются в том числе денежные средства, вырученные Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации до дня вступления в силу настоящего Федерального закона от реализации свободных помещений или переданного в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.  

Вместе с тем, несмотря на истечение всех предельных сроков для реализации свободных помещений, до настоящего времени Фондом не реализованы свободные помещения (187,188), в связи с чем, вопрос определения расходов и доходов Фонда в указанной части следует разрешить с учетом произведенных доходов и расходов Фонда по непроданным помещениям с последующим учетом данных в итоговой последующей денежной компенсации.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с пунктом 1 названной статьи, т.е. такие расходы уменьшают сумму, подлежащую распределению согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве. Указанная норма по содержанию полностью идентична пункта 6 статьи 138 Закона о банкротстве, предусматривающей порядок распределения средств от реализации предмета залога, не являющегося объектом строительства и земельного участка, принадлежащего застройщику.  

В свою очередь, в правоприменительной практике относительно пункта 6 статьи 138 Закона о банкротстве выработан подход, согласно которому в сумму расходов на обеспечение сохранности предмета залога и его реализацию включаются имущественные налоги, начисленные на залоговое имущество.  

Законодателем установлено, что если залоговое имущество передано с целью завершения строительства, то выплата осуществляется в размере и за счет средств, полученных от продажи свободных помещений за вычетом расходов на их строительство, содержание, охрану и реализацию (вне зависимости от того каким способом фонд, осуществляющий завершение строительства, решил распоряжаться свободными помещениями).  

Суд первой инстанции обоснованно руководствовался расчетом расходов на завершение строительства свободных помещений в 

<

...>), согласно которому стоимость затрат на строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома - 374 884 588,07 руб. Фактическая общая площадь объекта (согласно Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.06.2022) - 13 455, 60 м2.  

Общая площадь свободных помещений подлежащих реализации составляет - 620, 4 м2, а именно :  

Помещение № 193 - 160,9 м2 Помещение № 192- 177, 3 м2 

Помещение № 188 - 115,5м2  

Помещение № 187 - 130,7 м2 Квартира № 65 - 36 м2 Сумма расходов на завершение строительства свободных помещений составляет: 374 884 588,07 : 13 455,60 м2 = 27 860,86 руб. 27 860,86 руб. *620, 4 м2 = 17 284 877, 55 руб. 2) Расчет: Расходы Сумма Строительство, ввод - 17 284 877,55 руб. Обязательные взносы на капитальный ремонт - 32 152,63 руб. Тепловая энергия - 95 546,17 руб. 

Реализация (оценка. Расходы агента и субагента) - 2 525 505,27 руб. Налог -7 092 216,99 руб.  

Итого: 27 030 298,61 руб. 

Учитывая правила расчета оставшейся части последующей компенсации,  

предусмотренный пунктом 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282, расчет  

произведён следующим образом. 

Поскольку до настоящего времени Фондом не реализованы помещения 187,188, то  

в сумму реализации будет заложена оценочная стоимость данных объектов, в размере  

14 923 759 руб. 

26 571 158 руб. (сумма реализации трех свободных помещений) + 14 923 759 руб.  

(оценочная стоимость двух не реализованных нежилых помещений 187,188) = 41 494 917  

руб. (реализация, доходы). 

41 494 917 руб. (реализация, доход от свободных помещений) - 27 030 298,61 руб.  

(расходы связанные с завершением строительства свободных помещений) = 14 464 618,39  

руб. (сумма подлежащая пропорциональному распределению между бывшими  

залоговыми кредиторами). 

Далее определяются доли кредиторов, в общем размере требований лиц, ранее  

являвшихся залоговыми кредиторами. 

Общий (совокупный) размер требований всех залоговых кредиторов (включая  

граждан - участников строительства, обязательства перед которыми переданы  

региональному фонду) - 13 807 080 руб. + 276 797 050 руб. = 290 604 130 руб. 

Сумма требования ФИО3 составляет 6 580 080 руб. 00 коп., размер доли  

составляет 2,26 % (6 580 080 руб./290 604 130 руб. *100%). 

Сумма требований ФИО2, ФИО4 составляют 7 227 000 руб.,  

размер доли составляет 2,48 % (7 227 000 руб./ 290 604 130 руб. * 100 %). 

Расчет последующей компенсации: 

14 464 618,39 руб.*2,26 % (доля ФИО3) = 326 900,37 руб.  

14 464 618,39 руб.*2,48 % (доля кредитора ФИО2 и ФИО4) =  

358 722,53 руб./2 = 179 361.65 рублей каждому. 

Доводы Фонда относительно включения в состав расходов Фонда на дострой  

жилого дома суммы текущих платежей и требований, выплаченных при передаче жилого  

дома Фонду, в размере 2 998 338,45 руб. (пропорционально касаемо дома № 7),  

обоснованно отклонены судом первой инстанции. В данном случае, указанные суммы  

понесены не для завершения строительства жилого дома, а были условиями передачи  

Фонду жилых домов в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве,  

отраженными в определении Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2021 по  

делу № А12-13978/2017. 

Иные возражения Фонда в части увеличения сумм расходов Фонда, суд признает  

напрямую не связанными с завершением строительства свободных помещений, не  

соответствующими Методике расчета размера компенсации до внесения изменений в  

соответствующие законодательные акты, приведенной в Определении Верховного Суда  

Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7), и пункту 2 части 7 Федерального закона № 282-ФЗ, а потому не подлежащими учету по правилам расчета оставшейся части (последующей) компенсации.  

Таким образом, размер оставшейся части компенсации в соответствии с пунктом 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282, будет составлять: ФИО3 – 326 900,37 руб., ФИО2 - 179 361,65 руб., ФИО4 - 179 361,65 руб.  

Суд считает, что суммы оставшейся части компенсации подлежат взысканию солидарно с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области и публично-правовой компании «Фонд развития территорий», исходя из следующего.  

Согласно пункта 7 статьи 5 Федерального закона № 282, требование, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, подлежит удовлетворению в следующем порядке: в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта (объектов) незавершенного строительства посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации от реализации жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест в этом (этих) объекте (объектах) (за исключением жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест, передача которых осуществляется в целях исполнения Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации обязательств перед участниками строительства в соответствии с судебным актом, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.15-2 указанного Федерального закона) (далее - свободные помещения), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией.  

В силу пункта 9 статьи 5 Федерального закона № 282, при определении размера денежных средств в соответствии с пунктом 2 части 7 настоящей статьи учитываются в том числе денежные средства, вырученные Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации до дня вступления в силу настоящего Федерального закона от реализации свободных помещений или переданного в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.  

В настоящее время, Фондом реализованы только нежилые помещения № 192, 193 и квартира 65 на общую сумму 26 571 158 руб. Помещения 187,188 не реализованы, в связи с чем, при расчете последующей компенсации необходимо использовал оценочную стоимость не реализованных нежилых помещений 187,188.  

Как указано в пункте 8 статьи 5 Федерального закона № 282 в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона сроки, предусмотренные пунктом 2 части 7 настоящей статьи, истекли, уплата соответствующих денежных средств осуществляется Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.  

Согласно пункту 10 статьи 5 ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ, в случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о реализации (использовании) свободных помещений или земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями иным образом, чем продажа, денежная сумма, предусмотренная пунктом 2 части 7 настоящей статьи, подлежит уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации. В указанном случае требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, подлежат удовлетворению в  

пределах сроков, установленных пунктом 2 части 7 настоящей статьи, а в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона указанные сроки истекли, в течение шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.  

Жилой дом № 4 (до № 7) по ул. Гари Хохолова г. Волгограда введен в эксплуатацию 17.06.2022.  

Из пояснений Фонда субъекта следует, что реализация вышеуказанных помещений запланирована на III - IV кварталы 2025 года.  

На день вступления в силу настоящего Федерального закона сроки, предусмотренные пунктом 2 части 7 статьи 5 истекли. Тем не менее, по смыслу вышеуказанных норм, на Фонд субъекта или Фонд возложена обязанность произвести погашение требований бывшим залоговым кредиторам в течение шести месяцев со дня вступления в силу ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ (вступил в силу 08.09.2024 г.). Таким образом, погашение должно быть произведено до 08.03.2025.  

Поскольку, до настоящего времени Фондом субъекта не реализованы помещения, не принято решение об использовании свободных помещений иным образом, чем продажа, сроки предусмотренные законом истекли, а приостановление производства по делу для ожидания реализации оставшихся нежилых помещений приведут к затягиванию процесса и увеличению размера расходов, целесообразно установить размер последующей компенсации с учетом оценочной стоимости не реализованных нежилых помещений 187,188.  

Оценочная стоимость может выступать целевым ориентиром справедливой цены. 

Кроме того, в случае использования показателей кадастровой стоимости, расчет оставшейся части компенсации может быть равен нулю, что не обеспечивает баланс интересов бывших залоговых кредиторов и ответчиков.  

Из положений статьи 5 Федерального закона № 282 следует, что обязанность по выплате денежных средств лицам, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, может быть возложена либо на ППК «Фонд развития территорий», либо на Фонд Волгоградской области.  

По смыслу пункта 1, подпункта «а» пункта 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282 требования лиц, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, о выплате им денежных средств подлежат удовлетворению в виде двух выплат.  

Первоначальная выплата осуществляется в размере 10 процентов от денежной суммы, размер которой определяется в соответствии с частями 5 и 6 статьи 5 Федерального закона № 282.  

Последующая выплата осуществляется посредством пропорционального распределения между бывшими залоговыми кредиторами денежных средств, вырученных ППК «Фонд развития территорий» или Фондом Волгоградской области от реализации жилых и (или) нежилых помещений (свободные помещения), за исключением тех помещений, которые переданы участникам долевого строительства по договорам долевого участия, за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией.  

Реализация Фондом Волгоградской области свободных помещений осуществлялась в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ).  

В силу пункта 4.2. статьи 13.4. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ денежные средства, полученные от реализации объектов недвижимого имущества, в отношении которых отсутствуют требования граждан, перечисляются Фондом Волгоградской области в пользу ППК «Фонд развития территорий», за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов Фонда Волгоградской области на реализацию таких объектов недвижимости.  

Это правило нашло свое отражение в пункте 3.7.2. Соглашения от 17.12.2020 № ФЗП-28/1245-20, согласно которому застройщик (Фонд Волгоградской области) при осуществлении сделок по реализации свободных объектов обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения застройщиком (Фондом Волгоградской области) денежных средств в качестве исполнения по сделке перечислить ППК «Фонд развития территорий» всю сумму, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов застройщика (Фонда Волгоградской области) на реализацию свободных объектов в пределах 10 процентов от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке.  

Также, Фонду причитается 1% агентского вознаграждения от суммы реализации помещений.  

Так, на основании заключенного в электронной форме договора № ВолгО_ПЕ7- КМ-192КМ купли-продажи нежилого помещения от 16.05.2023 г. Фондом Волгоградской области было продано помещение № 192 в доме № 4 ( № 7) площадью 177,6 кв.м, по цене 12 261 713 руб., что подтверждается копиями выписки из ЕГРН от 19.05.2023 и платежного поручения № 523405 от 22.05.2023.  

Фонд Волгоградской области, руководствуясь пунктом 4.2. статьи 13.4. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-03, согласно платежному поручению № 16 от 16.08.2023 из полученной от покупателя суммы перечислил ППК «Фонд развития территорий» 10 095 477,04 руб.  

Оставшаяся сумма 2 166 235,96 руб. составила расходы Фонда Волгоградской области на реализацию помещения № 192, состоящие из следующих затрат:  

2 043 618,83 руб. - 20% НДС; 122 617,13 руб. - 1 % вознаграждение агента. 

Заключенное между Фондом Волгоградской области и ППК «Фонда развития территорий» Соглашение направлено на защиту и восстановление прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области посредством финансирования и обеспечения выполнения мероприятий по завершению строительства недостроенных объектов - жилых домов № 6 и № 7, переданных Фонду Волгоградской области определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.02.2021 по делу № А12-13978/2017 вместе с обязательствами застройщика- банкрота ООО «Орион» по передаче гражданам - участникам долевого строительства квартир.  

По смыслу пунктов 1.1., 3.6., 7.1. Соглашения основной обязанностью Фонда Волгоградской области является обеспечение выполнения мероприятий по завершению строительства жилых домов № 6 и № 7, для исполнения которого Фонду Волгоградской области в подпунктах «Исполнитель», «Сопровождаемые сделки» пункта 1.1. Соглашения предоставлено право привлекать на основании заключаемых договоров исполнителей для выполнения работ и оказания услуг, связанных с завершением строительства недостроенных домов № 6 и № 7.  

В силу пунктов 2.1., З.1., 3.2., 4.1. Соглашения в обязанности ППК «Фонд развития территорий» входит финансирование всех мероприятий по завершению строительства домов № 6 и № 7, выполнение которых обеспечивается Фондом Волгоградской области.  

Таким образом, анализ взаимоотношений Фонда субъекта и ППК «Фонд развитие территорий» показал, что Фонд субъекта денежными средствами самостоятельно не распоряжается в силу закона и в соответствии с условиями заключенного с ППК «Фонд развития территорий» Соглашения о финансировании, агентского договора.  

При этом, получение прибыли от реализации свободных помещений, вопросы финансирования мероприятий по завершению строительства проблемного объекта, относятся к компетенции ППК «Фонд развития территорий».  

Судом первой инстанции учтено, что приобретателем прав на соответствующее имущество является Фонд субъекта.  

Учитывая, что два помещения до сих пор не реализованы, а в случае их не реализации по результатам новых торгов, может быть принято решение о распределении в собственность непроданных помещений между Фондом и ППК с учетом участия каждого в мероприятиях по финансированию строительства, суд считает, что в данном случае, обязанность по выплате оставшейся части компенсации возникает у обоих Фондов, что обеспечит исполнимость судебного акта для бывших залоговых кредиторов.  

Таким образом, вопреки доводам апелляционных жалоб, судом первой инстанции обоснованно возложена солидарная обязанность по выплате компенсации на Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Волгоградской области и ППК «Фонд развития территорий», что соотносится с целями предоставления финансовой помощи для реализации реабилитационного плана по завершению строительства проблемного объекта.  

В силу положений статьи 270 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.  

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил неправильного применения норм материального права и процессуального права.  

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.  

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 июля 2025 года по делу № А12-13978/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Д.С. Семикин  

Судьи И.А. Рябихина  

 Е.В. Яремчук