АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации 

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Южно-Сахалинск Дело № А59 – 2635/2020 21 сентября 2021 года 

Резолютивная часть решения объявлена 13.09.2021 года. Полный текст  решения изготовлен 21.09.2021 года.  

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи 

Мисилевич П.Б., при ведении протокола секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества  с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Южно- Курильский рыбокомбинат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  государственному казенному учреждению «Управление транспорта и дорожного  мониторинга Сахалинской области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о  признании уведомления об изменении арендной платы недействительной сделкой  и применении последствий ее недействительности,  

 при участии: от истца – представитель ФИО2 по доверенности от  11.01.2021; от ответчика – представитель ФИО3, по доверенности от  10.09.2021; от третьего лица Министерства имущественных и земельных  отношений Сахалинской области – представитель ФИО4, по  доверенности от 29.12.2020 № 58,  

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая  фирма «Южно-Курильский рыбокомбинат» (далее – истец) обратилось в суд с  иском к государственному казенному учреждению «Управление транспорта и  дорожного мониторинга Сахалинской области» (далее - ответчик) о признании  

уведомления об изменении арендной платы недействительной сделкой и  применении последствий ее недействительности.  

 Определением суда от 08.06.2020 исковое заявление принято, возбуждено  производство по делу № А59-2635/2020.  

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил  признать недействительной одностороннюю сделку – уведомление об изменении  арендной платы от 01.11.2019 № 4.10-3343/19, применить последствия  недействительности односторонней сделки и взыскать с ответчика  неосновательное обогащение в размере 5 307 876 рублей.  

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в  арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым  заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет  иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.  

Рассмотрев заявление истца, суд признает его соответствующим требованиям  части 1 статьи 49 АПК РФ, не нарушающим прав и законных интересов лиц,  участвующих в деле, в связи с чем, принимает такое заявление к рассмотрению.  

Третье лицо – ООО «Оценочная компания «Прогресс», надлежащим образом  извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание  своего представителя не направило, ходатайств не заявило.  

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие  надлежаще извещенного третьего лица.  

Ответчик в судебное заседание не явился, заявил ходатайство об отложении  судебного разбирательства, в связи с болезнью представителя ответчика.  

Третье лицо – Министерство в судебном заседании заявило ходатайство об  отложении судебного разбирательства для ознакомления с материалами дела.  

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения  ходатайства об отложении судебного разбирательства.  

Суд, совещаясь на месте, определил, в удовлетворении ходатайства ответчика  и третьего лица об отложении судебного разбирательства, отказать.  

В судебном заседании, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до  13.09.2021.  

13.09.2021 через канцелярию суда от Министерства имущественных и  земельных отношений поступил отзыв на иск.  

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые  требования.  

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против  удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство об отложении судебного  разбирательства.  

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить  судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в  данном судебном заседании, в том числе, вследствие неявки кого-либо из лиц,  участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае  возникновения технических неполадок при использовании технических средств  ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также  при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства  в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при  совершении иных процессуальных действий  

Данная норма не носит императивного характера, а ни одна из причин,  указанных в ходатайстве, не является для суда безусловно уважительной. Вопрос  об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении слушания  дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела и представленных  заявителем ходатайства документов по своему внутреннему убеждению.  

Нахождение представителя заявителя в командировке (отпуске), кадровые  перестановки, отсутствие в штате организации юриста, смена руководителя (его  нахождение в длительной командировке, отпуске), смена представителя, болезнь  представителя являются внутренними организационными проблемами  юридического лица.  

С учетом указанного, суд, совещаясь на месте, определил в удовлетворении  ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства, отказать.  

Представитель третьего лица – Министерства в судебном заседании возражал  против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве  на иск.  

В ранее представленном отзыве на иск третье лицо указало, на несоблюдение  истцом претензионного порядка, предусмотренного требованиями части 5 статьи 4  АПК РФ.  

Истцом не приведено доводов о том, каким образом удовлетворение  требования приведет к восстановлению его нарушенных прав и законных  интересов.  

Кроме того, считает, что уточнения Истца от 15.04.2021 заявлены с  нарушением принципа арбитражного процесса о недопустимости одновременного  изменения предмета и основания иска.  

Заключение эксперта № 21.01-100, по мнению третьего лица, не отвечает  признакам относимости к обстоятельствам, положенным Истцом в основу иска.  

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле,  суд пришел к следующему.  

Правоотношения по заключенному между сторонами договору аренды  регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ).  

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором,  размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки,  предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть  предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для  отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.  

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по  цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях  применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или  регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение  цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,  предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.  

Как следует из статей 154, 155 ГК РФ, сделки могут быть двух- или  многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка,  для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или  соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.  

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных  пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования  закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует,  что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с  недействительностью сделки.  

Материалами дела установлено, что 24 августа 2012 года между  государственным казенным учреждением «Дирекция по реализации Федеральной  программы социально-экономического развития Курильских островов  Сахалинской области (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор №  15А/2012 областного государственного имущества Сахалинской области (далее –  договор аренды № 15А/2012), по условиям которого арендодатель обязуется в  целях эффективного использования государственного имущества, являющегося  собственностью Сахалинской области и закрепленного за ГКУ «Дирекция  программы «Курилы» на праве оперативного управления, предоставить арендатору  за плату во временное владение и пользование, свободные от прав третьих лиц,  следующие объекты недвижимости:  

- объект государственное имущество: глубоководный причал;  протяжённостью – 135,10 п.м.; инв.номер: 64:256:001:000013420:0003:20000;  местонахождение: 

<

...>;  объект принадлежит арендодателю на праве оперативного управления, о чем  17.05.2012 сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество за № 65-65-01/038/2012-064;  

- объект государственное имущество: причал; протяженностью – 97,07 п.м.;  инв.номер: 64:256:001:000013420:0003:20000; местонахождение: 

<

...>; объект принадлежит  арендодателю на праве оперативного управления, о чем 17.02.2012 сделана запись  регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за   № 65-65-01/038/2012-066.  

Согласно п. 1.2 договора объекты находятся на земельном участке, имеющем  кадастровый (условный) номер 65:25:0000008:206, принадлежащем Сахалинской  области на праве собственности, о чем сделана запись регистрации № 65-6501/028/2013-293, что подтверждается свидетельством 65АА 081707 от 17.05.2012.  

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента  его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним. Действие договора распространяется на  правоотношения сторон с момента передачи арендодателем арендатору объектов  по акту приемки-передачи. Договор заключен сроком на 49 лет. Срок действия  договора может быть сокращен по соглашению сторон.  

Согласно п. 3.1 договора ежемесячный размер арендной платы без учета НДС  составляет 111 657 рублей, в том числе:  

- за причал – 46 684 рубля; - за глубоководный причал – 64 973 рубля. 

Сумма налога на добавленную стоимость арендатор рассчитывает и  перечисляет в бюджет самостоятельно в соответствии с действующим  законодательством.  

Оплата ежемесячных платежей производится арендатором вперед за каждый  месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца на основании настоящего  договора.  

Эксплуатационные, коммунальные и прочие платежи не включены в  арендную плату и оплачиваются арендатором самостоятельно, на основании  заключенных договоров в соответствии с п. 2.2.10 договора.  

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендодатель оставляет за собой  право производить перерасчет размера арендной платы в связи с внесением  изменений в законодательство, нормативные и правовые акты РФ, в зависимости  от уровня инфляции, условий налогообложения и иных, влияющих на арендную  плату факторов со дня их изменения. Арендодатель вправе изменять размер  арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в  год по истечении первых трех лет аренды. Новая величина арендной платы  устанавливается с момента, указанного в уведомлении о соответствующих  изменениях.  

Размер арендной платы определяется на основании отчета независимого  оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по  договору аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации об  оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным  

федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по  нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.  

По акту приема-передачи от 03.09.2012 арендодатель передал, а арендатор  принял имущество в аренду.  

Дополнительным соглашением № 2 от 03.08.2018 к договору аренды №  15А/2012 стороны изменили п. 3.1 раздела 3 договора, изложив в следующей  редакции: «3.1 Ежемесячный размер арендной платы без учета НДС составляет  144 860 рублей, в том числе:  

За причал – 60 555 рублей; за глубоководный причал – 84 305 рублей. 

Сумма налога на добавленную стоимость арендатор рассчитывает и  перечисляет в бюджет самостоятельно в соответствии с действующим  законодательством.  

Оплата ежемесячных платежей производится арендатором вперед за каждый  месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца на основании настоящего  договора.  

Эксплуатационные, коммунальные и прочие платежи не включены в  арендную плату и оплачиваются арендатором самостоятельно, на основании  заключенных договоров в соответствии с п. 2.2.10 договора».  

28 марта 2014 года между государственным казенным учреждением  «Дирекция по реализации Федеральной программы социально-экономического  развития Курильских островов Сахалинской области» (арендодатель) и истцом  (арендатор) заключен договор № 3/2014 областного государственного имущества  Сахалинской области (далее – договор № 3/2014), по условиям которого  арендодатель обязуется в целях эффективного использования государственного  имущества, являющегося собственностью Сахалинской области и закрепленного за  ГКУ «Дирекция программы «Курилы» на праве оперативного управления,  предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование,  свободные от прав третьих лиц, следующие объекты недвижимости:  

- объект государственное имущество: пункт технического обслуживания;  площадью – 45,5 кв.м.; инв.номер: 64:256:001:000013420:0004:20000, лит. А;  кадастровый (или условный) номер: 65-1-01/028/2012-942; местонахождение;  

Сахалинская область, г. Южно-Курильск, район мыса Заводской; объект  принадлежит арендодателю на праве оперативного управления, о чем 02.10.2012  сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество за № 65-65-01/028/2012-943.  

- объект государственное имущество: причальная стенка; площадью – 5700  кв.м.; кадастровый (или условный) номер: 65:25:0000008:853; местонахождение:  Сахалинская область, г. Южно-Курильск, район мыса Заводской; объект  принадлежит арендодателю на праве оперативного управления, о чем 05.06.2013  сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество за № 65-65-01/014/2013-706.  

Согласно п. 1.2 договора объекты находятся на земельном участке, имеющем  кадастровый номер 65:25:0000008:892 (предыдущий 65:25:0000008:206),  принадлежащем Сахалинской области на праве собственности, свидетельство  65АА 081707 от 17.05.2012. Земельный участок передается арендатору по  отдельному договору аренды на основании распоряжения уполномоченного органа  исполнительной власти Сахалинской области, при этом арендатор обязуется  обратиться за заключением договора аренды земельного участка не позднее 15  дней с даты регистрации настоящего договора.  

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента  его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним. Действие договора распространяется на  правоотношения сторон с момента передачи арендодателем арендатору объектов  по акту приемки-передачи. Договор заключен сроком на 16 лет. Срок действия  договора может быть сокращен по соглашению сторон.  

Согласно п. 3.1 договора ежемесячный размер арендной платы без учета НДС  составляет 122 588 рублей, в том числе:  

- за пункт технического обслуживания – 9 805 рублей; - за причальную стенку – 112 783 рубля. 

Оплата ежемесячных платежей производится арендатором вперед за каждый  месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца на основании настоящего  договора.  

Эксплуатационные, коммунальные и прочие платежи не включены в  арендную плату и оплачиваются арендатором самостоятельно, на основании  заключенных договоров в соответствии с п. 2.2.10 договора.  

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендодатель оставляет за собой  право производить перерасчет размера арендной платы в связи с внесением  изменений в законодательство, нормативные и правовые акты РФ, в зависимости  от уровня инфляции, условий налогообложения и иных, влияющих на арендную  плату факторов со дня их изменения. Арендодатель вправе изменять размер  арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в  год по истечении первых трех лет аренды. Новая величина арендной платы  устанавливается с момента, указанного в уведомлении о соответствующих  изменениях.  

Размер арендной платы определяется на основании отчета независимого  оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по  договору аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации об  оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным  федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по  нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.  

По акту приема-передачи от 28.03.2014 арендодатель передал, а арендатор  принял имущество в аренду.  

Дополнительным соглашением № 2 от 03.08.2018 к договору аренды № 3/2014  стороны изменили п. 3.1 раздела 3 договора в следующей редакции: «3.1  Ежемесячный размер арендной платы без учета НДС составляет 192 025 рублей, в  том числе:  

За пункт технического обслуживания – 13 300 рублей; за причальную стенку – 178 725 рублей. 

Оплата ежемесячных платежей производится арендатором вперед за каждый  месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца на основании настоящего  договора.  

Эксплуатационные, коммунальные и прочие платежи не включены в  арендную плату и оплачиваются арендатором самостоятельно, на основании  заключенных договоров в соответствии с п. 2.2.10 договора».  

01 декабря 2014 года между государственным казенным учреждением  «Дирекция по реализации Федеральной программы социально-экономического  развития Курильских островов Сахалинской области» (арендодатель) и истцом  (арендатор) заключен договор аренды № 35/2014 областного государственного  имущества Сахалинской области (далее – договор № 35/2014), по условиям  которого арендодатель обязуется в целях эффективного использования  государственного имущества, являющегося собственностью Сахалинской области  и закрепленного за ГКУ «Дирекция программы «Курилы» на праве временного  владения и пользования, свободные от прав третьих лиц, следующие объекты  недвижимости:  

- объект государственное имущество: здание морского вокзала; этажность -3;  площадью 885,7 кв.м.; кадастровый (или условный) номер: 65:25:0000008:902;  местонахождение: Сахалинская область, Южно-Курильский район, п.г.т. Южно- Курильск, ул. Заводская, 27; объект принадлежит арендодателю на праве  оперативного управления, о чем 16.12.2013 сделана запись регистрации в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество за № 65-65-01/057/2013- 382.  

- объект государственное имущество: причальная стенка для маломерных  судов (берегоукрепление морского вокзала); протяженностью – 109 м; кадастровый  (или условный) номер: 65:25:0000008:879; местонахождение: 

<

...>; объект  принадлежит арендодателю на праве оперативного управления, о чем 29.10.2013  сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество за № 65-65-01/045/2013-043.  

Согласно п. 1.2 договора объекты находятся на земельном участке, имеющем  кадастровый номер 65:25:0000008:893 (предыдущий 65:25:0000008:206 и  

65:25:0000008:100), принадлежащем Сахалинской области на праве собственности,  свидетельство 65 АА 110559 от 31.07.2013 и 65АА 110558 от 31.07.2013.  Земельный участок передается арендатору по отдельному договору аренды на  основании распоряжения уполномоченного органа исполнительной власти  сахалинской области, при этом арендатор обязуется обратиться за заключением  договора аренды земельного участка не позднее 15 дней с даты регистрации  настоящего договора.  

Согласно п. 3.1 договора ежемесячный размер арендной платы без учета НДС  составляет 135 475 рублей, в том числе:  

- за здание морского вокзала – 115 113 рублей; 

- за причальную стенку для маломерных судов (берегоукрепление морского  вокзала) – 20 362 рубля.  

Сумма налога на добавленную стоимость арендатор рассчитывает и  перечисляет в бюджет самостоятельно в соответствии с действующим  законодательством.  

Оплата ежемесячных платежей производится арендатором вперед за каждый  месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца на основании настоящего  договора.  

Эксплуатационные, коммунальные и прочие платежи не включены в  арендную плату и оплачиваются арендатором самостоятельно, на основании  заключенных договоров в соответствии с п. 2.2.10 договора.  

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендодатель оставляет за собой  право производить перерасчет размера арендной платы в связи с внесением  изменений в законодательство, нормативные и правовые акты РФ, в зависимости  от уровня инфляции, условий налогообложения и иных, влияющих на арендную  плату факторов со дня их изменения. Арендодатель вправе изменять размер  арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в  год по истечении первых трех лет аренды. Новая величина арендной платы  устанавливается с момента, указанного в уведомлении о соответствующих  изменениях.  

Размер арендной платы определяется на основании отчета независимого  оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по  

договору аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации об  оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным  федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по  нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.  

По акту приема-передачи от 01.12.2014 2014 арендодатель передал, а  арендатор принял имущество в аренду.  

Распоряжением от 16.11.2016 № 1343-р «О передаче областного  государственного имущества с баланса ГКУ «Дирекция программы «Курилы» на  баланс ГКУ «Сахдормониторинг» за ответчиком закреплено спорное областное  государственное имущество на праве оперативного управления.  

Уведомлением об изменении арендной платы от 01.11.2019 № 4.10-3343/2019  ответчик, в соответствии с п. 3.2 договоров и на основании отчетов об определении  рыночной стоимости имущественного права владения и пользования имущества за  единицу времени (месячной арендной платы) объектов недвижимости № 19/138-14,   № 19/138-15, № 19/138-17, № 19-138/-18, № 19/138-19 и № 19/138-20 независимого  оценщика, уведомил истца об изменении с 01 декабря 2019 года арендной платы за  пользованием областным государственным имуществом, а именно:  

- за здание морского вокзала с учетом уменьшения площади арендуемых  помещений – 111 594 рубля;  

- за причальную стенку для маломерных судов (берегоукрепление морского  вокзала) – 31 240 рублей;  

- за пункт технического обслуживания – 14 520 рублей; - за причальную стенку – 203 660 рублей; - за причал – 272 490 рублей; - за глубоководный причал – 146 770 рублей. 

Согласно отчету № 19/138-14 об определении рыночной стоимости  имущественного права владения и пользования имуществом за единицу времени  (месячной арендной платы) объекта недвижимости – Здание морского вокзала, кад.   № 65:25:0000008:902, площадью 885,7, адрес объекта: Сахалинская обл., пгт.  Южно-Курильск, ул. Заводская ,27, выполненного ООО «Оценочная компания  «Прогресс» по заказу ГКУ «Сахдормониторинг» от 17.10.2019, рыночная  стоимость имущественного права владения и пользования имуществом за единицу  

времени (месячной арендной платы) объекта недвижимости, по состоянию на  17.10.2019, округленно составляет 124 060 рублей.  

Согласно отчету № 19/138-15 об определении рыночной стоимости  имущественного права владения и пользования имуществом за единицу времени  (месячной арендной платы) объекта недвижимости – причальная стенка  маломерных судов (берегоукрепление морского вокзала), кад. №  65:25:0000008:879, протяженность 109,0 м., адрес объекта: 

<

...> выполненного ООО  «Оценочная компания «Прогресс» по заказу ГКУ «Сахдормониторинг» от  17.10.2019, рыночная стоимость имущественного права владения и пользования  имуществом за единицу времени (месячной арендной платы) объекта  недвижимости, по состоянию на 17.10.2019, округленно составляет 31 240 рублей.  

Согласно отчету № 19/138-17 об определении рыночной стоимости  имущественного права владения и пользования имуществом за единицу времени  (месячной арендной платы) объекта недвижимости – пункт технического  обслуживания, кад. № 65:25:0000008:478, площадью 45,5 кв.м., адрес объекта:  Сахалинская обл.. пгт. Южно-Курильск, район мыса Заводской, выполненного  ООО «Оценочная компания «Прогресс» по заказу ГКУ «Сахдормониторинг» от  17.10.2019, рыночная стоимость имущественного права владения и пользования  имуществом за единицу времени (месячной арендной платы) объекта  недвижимости, по состоянию на 17.10.2019, округленно составляет 14 520 рублей.  

Согласно отчету № 19/138-18 об определении рыночной стоимости  имущественного права владения и пользования имуществом за единицу времени  (месячной арендной платы) объекта недвижимости – причальная стенка, кад. №  65:25:0000008:853, площадью 5 700 кв.м., адрес объекта: Сахалинская обл.. пгт.  Южно-Курильск, в районе мыса Заводской, выполненного ООО «Оценочная  компания «Прогресс» по заказу ГКУ «Сахдормониторинг» от 17.10.2019, рыночная  стоимость имущественного права владения и пользования имуществом за единицу  времени (месячной арендной платы) объекта недвижимости, по состоянию на  17.10.2019, округленно составляет 203 660 рублей.  

Согласно отчету № 19/138-19 об определении рыночной стоимости  имущественного права владения и пользования имуществом за единицу времени  

(месячной арендной платы) объекта недвижимости – причал, кад. №  65:25:0000000:513, протяженностью 97 м., адрес объекта: Сахалинская обл.. пгт.  Южно-Курильск, в районе мыса Заводской, выполненного ООО «Оценочная  компания «Прогресс» по заказу ГКУ «Сахдормониторинг» от 17.10.2019, рыночная  стоимость имущественного права владения и пользования имуществом за единицу  времени (месячной арендной платы) объекта недвижимости, по состоянию на  17.10.2019, округленно составляет 272 490 рублей.  

Согласно отчету № 19/138-20 об определении рыночной стоимости  имущественного права владения и пользования имуществом за единицу времени  (месячной арендной платы) объекта недвижимости – глубоковдный причал, кад. №  65:25:0000008:521, протяженностью 135,1 м., адрес объекта: Сахалинская обл.. пгт.  Южно-Курильск, в районе мыса Заводская, выполненного ООО «Оценочная  компания «Прогресс» по заказу ГКУ «Сахдормониторинг» от 17.10.2019, рыночная  стоимость имущественного права владения и пользования имуществом за единицу  времени (месячной арендной платы) объекта недвижимости, по состоянию на  17.10.2019, округленно составляет 146 700 рублей.  

Полагая, что направленное уведомление об изменении размера арендной  платы на основании отчетов оценщика № 19/138-14, № 19/138-15, № 19/138-17, №  19-138/-18, № 19/138-19 и № 19/138-20 является односторонней сделкой,  направленной на изменение определенного договорами аренды размера арендной  платы, а расчеты арендной платы являются необоснованными, истец обратился в  арбитражный суд с иском о признании односторонней сделки – уведомления ГКУ  «Сахдормониторинг» об изменении арендной платы от 01.11.2019 № 4.10-3343/19  недействительной и применение последствий недействительности односторонней  сделки.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим  Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на  одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права  действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим  Кодексом, другими законами или договором.  

В настоящем случае истец не оспаривает наличия в заключенном между  сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в  одностороннем порядке размера арендной платы и наличия у ответчика права  воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1  статьи 450 и части 3 статьи 614 ГК РФ; однако истец не согласен с величиной  установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на несоответствие отчетов об  оценке рыночной стоимости имущественного права владения и пользования  имуществом № 19/138-14, № 19/138-15, № 19/138-17, № 19-138/-18, № 19/138-19 и   № 19/138-20, составленных ООО «Оценочная компания «Прогресс» Федеральному  закону «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки.  

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу  признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого  признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ). Сделка, нарушающая требования  закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует,  что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с  недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного  правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и  охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует,  что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия  нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ).  

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае  вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично  Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным  образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки,  принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или  муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в  

доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона об оценочной  деятельности).  

Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении  арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной  независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон  сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления  юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого  оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности  определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в  виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный  характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее  оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.  

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки  любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях,  предусмотренных указанным Федеральным законом.  

Статьей 12 указанного Федерального закона установлено, что итоговая  величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,  составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным  Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей  совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено  иное.  

Согласно статье 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об  оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,  арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью,  третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации.  

В пункте 2 поименованного Информационного письма указано, что в случае  оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения  конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения  должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора  о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о  признании недействительным решения органа управления юридического лица и  др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной  деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по  делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в  соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и  подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле,  или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том  числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом  оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора (статья 51 АПК РФ)  

Как предусмотрено частью 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения  возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний,  арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле,  или с согласия лиц, участвующих в деле.  

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о проведении  экспертизы по оценке рыночной стоимости имущественного права владения и  пользования имуществом за единицу времени (месячной арендной платы) по  состоянию на 01.12.2019.  

Определением суда от 28.12.2020, оставленным постановлением Пятого  арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 без изменения, назначена  судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущественного права  владения и пользования имуществом за единицу времени (месячной арендной  платы) объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту  ФИО5 Общества с ограниченной ответственностью  "ОРСИ" .  

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

- Какова рыночная стоимость имущественного права владения и пользования  имуществом по договору аренды областного государственного имущества  Сахалинской области № 15А/2012 от 24 августа 2012 года (глубоководный причал)  и причал за единицу времени (месячной арендной платы) на 01 декабря 2019 года?  

- Какова рыночная стоимость имущественного права владения и пользования  имуществом по договору аренды областного государственного имущества  Сахалинской области № 3/2014 от 28 марта 2014 года (пункт технического  обслуживания и причальная стенка) за единицу времени (месячной арендной  платы) на 01 декабря 2019 года?  

 - Какова рыночная стоимость имущественного права владения и пользования  имуществом по договору аренды областного государственного имущества  Сахалинской области N 35/2014 от 01 декабря 2014 года (здание морского вокзала  и причальная стенка) за единицу времени (месячной арендной платы) на 01 декабря  2019 года?  

Согласно экспертному заключению № 21.01-100 рыночная стоимость  имущественного права владения и пользования имуществом по договору аренды  областного государственного имущества Сахалинской области № 15А/2012 от  24.08.2012 (глубоководный причал) и причал за единицу времени (месячной  арендной платы) на 01 декабря 2019 года составляет:  

- глубоководный причал, протяженностью 135,1 п.м. – 131 838 рублей; 

- причал, протяженностью 97,07 п.м. – 64 341 рубль.  Итого 196 179 рублей.  

Рыночная стоимость имущественного права владения и пользования  имуществом по договору аренды областного государственного имущества  Сахалинской области № 3/2014 от 28.03.2014 (пункт технического обслуживания и  причальная стенка) за единицу времени (месячной арендной платы) на 01 декабря  2019 составляет:  

- пункт технического обслуживания – 9 313 рублей;  - причальная стенка – 136 746 рублей.  

Итого 146 059 рублей. 

Рыночная стоимость имущественного права владения и пользования  имуществом по договору аренды областного государственного имущества  

Сахалинской области № 335/2014 от 01.12.2014 (здание морского вокзала и  причальная стенка) за единицу времени (месячной арендной платы) на 01 декабря  2019 составляет:  

- здание морского вокзала – 114 111 рублей; 

- причальная стенка для маломерных судов (берегоукрепление морского  вокзала) – 29 043 рубля.  

Итого 143 154 рубля. 

В экспертном заключении изложена информация, необходимая согласно  требованиям статьи 86 АПК РФ. Результатом исследования в представленном  экспертном заключении являются ответы на вопросы, поставленные перед  экспертом согласно определению от 28.12.2020.  

Представленными от эксперта документами подтверждается наличие у  эксперта ФИО5 специальных званий по касающимся рассматриваемого  дела вопросам, в том числе необходимого образования, стажа работы.  

Отчет оценщика, составленный в рамках проведений судебной экспертизы,  содержит указание на применение оценщиком затратного и доходного подхода,  составлен с учетом сведений по грузообороту порта в 2018, 2919 году, а также, с  учетом грузооборота компаний арендаторов истца. Согласно выводам эксперта  (страница 37) валовый доход от эксплуатации грузовых гидротехнических  сооружений в 2019 году по сравнению с 2018 году снизился на 16,7%, для  достижения максимальной достоверности и объективности расчетов в качестве  исследуемого периода приняты максимально приближенные к дате оценки – 20182019 годы, проанализированы данные о рентабельности затрат на основе  аналогичных стивидорных компаний, применено согласование результатов,  полученных при применении различных подходов к оценке.  

Отчет об оценке содержит развернутую характеристику объектов  недвижимости, результаты произведенных расчетов, выводы и заключения  оценщика, обоснование использованного метода определения стоимости  предметов оценки, а также обоснование полученного результата с учетом  фактического состояния имущества; содержит описание объектов оценки, с  указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объектов оценки; в заключении  

указаны точное описание объектов оценки, стандарты оценки, обоснование их  использования при проведении оценки, перечень использованных при проведении  оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при  проведении оценки допущения; последовательность определения рыночной  стоимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения  полученного результата.  

Экспертное заключение не противоречит пояснениям эксперта, вызванного в  судебное заседание в целях разъяснения и уточнения выводов, содержащихся в  экспертном заключении.  

Оценив представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что  содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений о  спорном имуществе в сравнении с отчетами, положенным в основу уведомления об  изменении арендных ставок, поскольку составлен с применением 2 подходов и  содержит сведения о грузообороте арендаторов.  

Доводы ответчика в указанной части отклоняются, поскольку отчеты,  положенные в основу уведомления об изменении арендных ставок, данных  сведений не содержат.  

Доводы ответчика о том, что данные сведения некорректны, судом  отклоняются, поскольку документально не подтверждены. Выписки из  периодических изданий такими доказательствами не являются. Оценщиком  применены данные по грузообороту арендаторов истца, представленные в  материалы.  

Экспертное заключение не противоречит пояснениям эксперта, вызванного в  судебное заседание в целях разъяснения и уточнения выводов, содержащихся в  экспертном заключении. Эксперт предупреждался судом об уголовной  ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,  полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле  доказательств.  

Таким образом, суд, руководствуясь статьями 153, 154, 155, 156, 165, 1, 431  ГК РФ, приходит к выводу, что полученное истцом уведомление является  

юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной  платы и направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие  чего в силу статьи 153, пункта 2 статьи 154 ГК РФ имеет характер односторонней  сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера  арендной платы, и в силу ст. 168 ГК РФ является оспоримой сделкой.  

Оценив экспертное заключение № 21.01-100, выполненному экспертом  ФИО5 Общества с ограниченной ответственностью  "ОРСИ", по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами  дела, размер арендной платы по договорам аренды № 15А/2012 от 24.08.2012, №  3/2014 от 28.03.2014, № 35/2014 от 01.12.2014, указанный в уведомлении от  01.11.2019 № 4.10-3343/19, признается судом не соответствующим рыночному  размеру годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом.  

На основании вышеизложенного, иск общества с ограниченной  ответственностью производственно-коммерческая фирма «Южно-Курильский  рыбокомбинат» о признании односторонней сделки – уведомления  государственного казенного учреждения «Управление транспорта и дорожного  мониторинга Сахалинской области» об изменении арендной платы от 01.11.2019 №  исх.- 4.10-3343/19 является обоснованным и подлежит удовлетворению.  

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических  последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и  недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая  из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае  невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда  полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или  предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия  недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Истцом фактически заявлено требование о применении последствий  недействительности сделки в виде возврата в его пользу разницы между  уплаченной арендной платой и арендной платой, определенной на основании  отчета оценки, составленного в рамках проведенной судебной экспертизы за  период с декабря 2019 года по май 2021 включительно, и размера недоплаченной  арендной платы по договору от 01.12.2014 № 35/2014. Внесение арендной платы  

ответчиком по договорам за спорный период подтверждается материалами дела.  Расчет судом проверен, признан верным.  

На основании изложенного, суд удовлетворяет исковые требования в полном  объеме.  

Довод ответчик о том, что в данном случае он является ненадлежащим  ответчиком, судом отклонятся, поскольку в данном случае заявлено о применении  последствий недействительности односторонней сделки государственного  казенного учреждения «Управление транспорта и дорожного мониторинга  Сахалинской области».  

Доводы Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской  области об одновременном изменении истцом предмета и основания иска не могут  быть приняты, поскольку истцом менялся предмет иска, а основания исковых  требований оставались неизменными, состоящими в несогласии с увеличением  арендной платы.  

Довод Министерства о несоблюдении претензионного порядка  урегулирования спора судом отклоняется, ввиду следующего.  

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 44 Постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых  вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке  гражданского и арбитражного судопроизводства" (далее - Постановление N 18), в  соответствии с абзацем четвертым части 5 статьи 4 АПК РФ соблюдение  досудебного порядка урегулирования спора не требуется по делам, в отношении  которых арбитражным процессуальным законодательством закреплены  особенности их рассмотрения. К числу таких дел, в частности, относятся дела о  признании сделки недействительной.  

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика по  правилам статьи 110 АПК РФ.  

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Признать недействительной одностороннюю сделку – уведомление  государственного казенного учреждения «Управление транспорта и дорожного  

мониторинга Сахалинской области» об изменении арендной платы от 01.11.2019 №  исх.- 4.10-3343/19.  

Применить последствия недействительности односторонней сделки -  уведомления государственного казенного учреждения «Управление транспорта и  дорожного мониторинга Сахалинской области» об изменении арендной платы от  01.11.2019. № исх - 4.10-3343/19, взыскать с государственного казенного  учреждения «Управление транспорта и дорожного мониторинга Сахалинской  области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с  ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Южно- Курильский рыбокомбинат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 5 307 876  рублей излишне уплаченной арендной платы.  

Взыскать с государственного казенного учреждения «Управление  транспорта и дорожного мониторинга Сахалинской области» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной  ответственностью производственно-коммерческая фирма «Южно-Курильский  рыбокомбинат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 рублей судебных  расходов по уплате государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд  в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд  Сахалинской области.  

 Судья П.Б. Мисилевич 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 30.07.2020 2:24:26

Кому выдана Мисилевич Полина Борисовна