Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-3863/2020

19 октября 2020 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2020.

Полный текст решения изготовлен 19.10.2020.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Тимофеевой А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Купершмидт Юлии Николаевны (ИНН 650402896040, ОГРН 308143519700034) от 04.06.2020 № б/н к Индивидуальному предпринимателю Федорову Святославу Владимировичу (ИНН 143524040558, ОГРНИП 317144700015185) о признании договора аренды от 07.06.2019 № 155 недействительной сделкой, о взыскании 738 400 рублей, в том числе 568 000 рублей входной (невозвратный) платеж и 170 400 рублей обеспечительный платеж, 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4 по доверенности от 04.06.2020;

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 02.09.2020,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 04.06.2020 № б/н к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчика) о признании договора аренды от 07.06.2019 № 155 недействительной сделкой, о взыскании 738 400 рублей, в том числе 568 000 рублей входного (невозвратного) платежа и 170 400 рублей обеспечительного платежа.

В обоснование иска указано, что спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, неиспользование арендуемого помещения вызвано обстоятельствами чрезвычайного характера, непреодолимой силы, наступление которых объективно от истца не зависит. 

12.10.2020 по электронной системе подачи документов "Мой арбитр" от истца поступило заявление, согласно которому истец просит признать договор аренды от 07.06.2019 № 155 недействительной сделкой и взыскать с ответчика денежные средства: входной (невозвратный) платеж в размере 568 000 рублей, обеспечительный платеж 24 305 рублей и госпошлину в размере 23 768 рублей.

На основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принят к рассмотрению уменьшенный размер исковых требований, о чем вынесено протокольное определение от 12.10.2020.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление (л.д. 56-57), дополнение к отзыву от 08.10.2020 без номера о несогласии с иском. В обоснование несогласия указано, что договор аренды фактически исполнялся сторонами, истец добровольно в связи с пандемией «covid-19» выразил желание расторгнуть договор аренды, поскольку договор расторгнут по инициативе арендатора, то входной невозвратный платеж не возвращается; арендная плата за период с 01.04.2020 по дату расторжения договора аренды не начислялась, возврат нереализованной суммы обеспечительного платежа в размере 146 095,65 рублей был произведен 04.09.2020.

В судебном заседании представитель истца требование поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика изложил доводы возражения, просил отказать в удовлетворении иска.

Из материалов дела судом установлено.

07.06.2019 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 155 (далее – договор), по пункту 1.1.1. которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору торговое место, находящееся в здании торгово-выставочного центра «Сахэкспоцентр», расположенное по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется принять торговое место. Торговое место предоставляется арендатору за плату во временное пользование. Арендатор обязуется выплачивать за торговое место арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре.

В пункте 1.1.2. договора указано, что торговое место находится на 5 этаже здания, имеет закрытый контур. Площадь торгового места составляет 28,4 кв.м. 

Согласно пункту 1.1.4. договора торговое место сдается для размещения салона красоты «Sava».

Срок аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи торгового места и действует 36 месяцев (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2., 3.3., 3.4. договора арендная плата по договору складывается из базовой арендной платы (85 200 рублей за календарный месяц без НДС), коммунальных (дополнительных) платежей (электроэнергию согласно предъявляемым счетам в течение 3 дней с даты выставления счета), операционных (эксплуатационных) расходов (из расчета 260 рублей за 1 кв.м. от арендуемой площади) за календарный месяц без НДС. Стороны договорились, что арендатор вносит арендодателю сумму обеспечительного платежа в размере 170 400 рублей, засчитывающегося за два последних месяца аренды, а также предоплату за первый месяц аренды в размере 85 200 рублей в течение 5 календарных дней с момента подписания договора. 

Стороны договорились, что арендатор вносит арендодателю сумму входного (невозвратного) платежа в размере 568 000 рублей в течение 5 календарных дней с момента подписания настоящего договора наличными денежными средствами в кассу арендодателя. 

Согласно пункту 3.5. арендатор оплачивает арендодателю маркетинговый платеж в размере 1% от базовой арендной платы в размере 852 рубля ежемесячно на основании выставляемых счетов арендодателем, НДС не облагается. 

Пунктом 3.6.1. договора установлено, что арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно, авансом на основании счетов выставляемых арендодателем, не позднее 5 календарного числа оплачиваемого месяца.

07.06.2019 между сторонами договора подписан акт приема-передачи торгового места без разногласий.

11.06.2019 и 24.06.2019 истец внесла в кассу ответчика сумму входного (невозвратного) платежа в размере 568 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 11.06.2019 № 420 и от 24.06.2020 № 422 (л.д. 24).

Как следует из искового заявления, обеспечительный платеж, внесенный согласно п. 3.2.1 договора аренды от 23.08.2018, в размере 170 400 рублей был зачтен при заключении договора аренды № 155, что подтверждается актом сверки (л.д. 29-30).

На основании заявления истца уведомлением от 21.04.2020 № С-122 (л.д. 31) ответчик уведомил истца о необходимости вывезти товар и имущества с ранее арендованного торгового места в полном объеме с 21 по 25 апреля 2020 года.

25.04.2020 между сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) помещения (торгового места), согласно которому арендатор передал (возвратил) арендодателю торговое место по спорному договору.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика 24.04.2020 по почте направлено требование-претензия (л.д. 25-26) о возврате 170 400 рублей обеспечительного платежа и 568 000 рублей входного платежа в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Полагая, что договор аренды от 07.06.2019 № 155 не зарегистрирован в установленном порядке, арендатор был лишен возможности пользоваться торговым местом по обстоятельствам от него не зависящим, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды от 07.06.2019 № 155 недействительной сделкой и взыскании входного (невозвратного) платежа в размере 568 000 рублей, обеспечительного платежа в размере 24 305 рублей.

Рассмотрев доводы истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Истец просит признать спорный договор недействительность сделкой, ссылаясь на отсутствие его государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец ссылается на недействительность договора ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Спорный договор аренды заключен на срок 36 месяцев (три года), при этом не зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из материалов дела, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, согласовали размер арендной платы, договор сторонами исполнялся. Объект аренды передан истцу по акту приема-передачи от 07.06.2019 и принят последним без каких-либо замечаний. Объект аренды согласован сторонами в договоре аренды, характеристики арендуемого помещения указаны в акте от 07.06.2019 и в плане расположения помещения от 07.06.2019, являющейся приложением № 1 к спорному договору.

Стороны исполнили договор в части передачи имущества, следовательно, не имеется неопределенности в отношении объекта аренды.

Договор подписан сторонами, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, с учетом толкования норм права, изложенного в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", между сторонами состоялись обязательственные отношения по аренде, которые должны исполняться.

Таким образом, оснований считать спорный договор недействительной сделкой у суда не имеется.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды исполнялся сторонами, имущество было принято, а платежи вносились ответчиком в счет оплаты арендной платы, суд отказывает в удовлетворении требования истца о признании договора аренды от 07.06.2019 № 155 недействительной сделкой.

Истец просит взыскать с ответчика 568 000 рублей входного (невозвратного) платежа.

Во исполнение абзаца 4 пункта 3.1. договора 11.06.2019 и 24.06.2019 истец внесла в кассу ответчика сумму входного (невозвратного) платежа в размере 568 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 11.06.2019 № 420 и от 24.06.2020 № 422 (л.д. 24).

В обоснование требования о возврате входного (невозвратного) платежа истец на основании статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылается на возврат исполненного по недействительной сделке, считает, что на стороне ответчика возникло обогащение. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Считая, что удержание суммы входного (невозвратного) платежа в размере 568 000 рублей, является неосновательным обогащением, поскольку предусмотрено условиями недействительного договора, истец обратился в суд.

Между тем, судом установлено, что спорный договор хотя и не зарегистрирован в установленном законом порядке, но является заключенным, между сторонами состоялись обязательственные отношения по аренде, которые должны исполняться.

В соответствии со статьями 307 - 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В спорном договоре, имеется абзац 4 пункта 3.1. согласно которому стороны договорились, что арендатор вносит арендодателю сумму входного (невозвратного) платежа в размере 568 000 рублей в течение 5 календарных дней с момента подписания настоящего договора наличными денежными средствами в кассу арендодателя. Данный договор подписан сторонами без замечаний и возражений. В представленном ответчиком 08.10.2020 по электронной системе подачи документов "Мой арбитр" экземпляре спорного договора отчетливо видны подписи сторон, со стороны арендодателя договор скреплен печатью. 

Лицами, участвующими в деле ходатайство о фальсификации представленных суду доказательств не заявлено.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, из представленных суду доказательств следует, что произведенное истцом ответчику перечисление 568 000 рублей с указанием платежа: входной платеж согласно договора аренды № 155 от 07.06.2019 и дача письменного согласия на заключение договора с наличием данного условия, свидетельствует о наличии в заключенных между сторонами арендных правоотношениях пункта о выплате арендатором арендодателю единовременного входного (невозвратного) платежа за заключение договора аренды в размере 568 000 рублей, что не является неосновательным обогащением.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предоставленное истцом исполнение договора является ничем иным как подтверждением заключения договора аренды от 07.06.2019 № 155 с пунктом 3.1. и исполнением обязательств договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, а именно - факт сбережения ответчиком денежных средств за счет истца без законных оснований, в связи с этим в удовлетворении требования о взыскании 568 000 рублей входного (невозвратного) платежа отказывает.

Истцом также заявлено требование о взыскании обеспечительного платежа в размере 24 305 рублей.

В обоснование требования о взыскании обеспечительного платежа указано, что неиспользование истцом арендуемого помещения вызвано обстоятельствами чрезвычайного характера, а именно императивными действиями государственных органов в целях предотвращения распространения пандемии коронавируса.

Как следует из искового заявления, 26.03.2020 истец направила арендодателю заявление о рассмотрении вопроса о перерасчете арендной платы за март-апрель 2020 года.

На данное обращение было получено уведомление о прекращении обязательств в связи с невозможностью исполнения от 21.04.2020 и необходимостью освобождения торгового места с 21 по 25 апреля 2020 года.

25.04.2020 между сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) помещения (торгового места), согласно которому арендатор передал (возвратил) арендодателю торговое место по спорному договору.

Актом сверки взаимных расчетов за период январь 2018- март 2020 произведено удержание с обеспечительного платежа (170 400 рублей) суммы в размере 28 363 рублей.

Из материалов дела судом установлено, истцом внесен обеспечительный платеж в размере 170 400 рублей в кассу ответчика 21.08.2018, что подтверждается актом сверки (л.д. 29-30). Как следует из искового заявления, обеспечительный платеж, внесенный согласно п. 3.2.1 договора аренды от 23.08.2018 был зачтен при заключении договора аренды № 155. 

Платежным поручением от 04.09.2020 № 469 (л.д. 83) ответчик возвратил истцу сумму обеспечительного платежа в размере 146 095,65 рублей.

Считая, что удержание с обеспечительного платежа суммы в размере 24 305 рублей, является неправомерным, истец обратилась в суд с требованием о его взыскании.

Возражая против доводов истца, ответчик в дополнении к отзыву указывает, что договор аренды был расторгнут сторонами 25.04.2020, тем не менее, в связи с тем, что расторжение договора произошло на фоне приостановления коммерческой деятельности истца, в связи с введением мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории РФ, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), арендная плата за период с 01.04.2020 по дату расторжения договора аренды и передачи торгового места истцу не начислялась. Возврат нереализованной суммы в размере 146 095,65 рублей был произведен ответчиком 04.09.2020.

В обоснование правомерности удержания из обеспечительного платежа суммы в размере 24 305 рублей ответчиком представлен расчет арендной платы.

Как следует из указанного расчета, за период с 25.03.2020 по 31.03.2020 истцу начислена арендная плата в размере 24 312,10 рублей, в том числе 19 238,73 рубля базовая арендная плата за 7 календарных дней, 1 603,18 рублей операционные расходы, 192,27 рублей маркетинговый платеж, 1 579,20 рублей электроэнергия, 1 698,72 рублей вода. 

Пунктом 3.7. договора установлен порядок компенсации платежей из обеспечительного платежа.

Согласно пунктам 3.7.5. и 3.7.6. в случае недостаточности оплаченных сумм, требования арендодателя удовлетворяются из суммы обеспечительного платежа арендатора по настоящему договору, в следующем порядке: просроченные операционные расходы или коммунальные (дополнительные) платежи, просроченная базовая арендная плата.

Таким образом, сумма в размере 24 312,10 рублей правомерно удержана ответчиком из обеспечительного платежа в порядке пункта 3.7. договора. 

Контррасчет, доказательства оплаты суммы удержанной арендной платы истцом не представлены.

В судебном заседании суд предлагал истцу представить доказательства обращения 26.03.2020 к ответчику с заявлением о рассмотрении вопроса о перерасчете арендной платы за март-апрель 2020 года. Вместе с тем, истцом такие доказательства не представлены. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что поскольку истцом не доказан факт возврата спорного помещения ранее 25.04.2020, не представлены доказательства оплаты арендной платы за март 2020 года в полном объеме, обеспечительный платеж в размере 24 305 рублей правомерно удержан ответчиком в счет оплаты арендной платы и коммунальных платежей, в связи с чем не подлежит возврату истцу. 

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика обеспечительного платежа в размере 24 305 рублей.

По совокупности установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме. 

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 23 768 рублей по платежному поручению от 04.06.2020 № 120.

Между тем, с учетом уменьшения размера исковых требований и положений статьи 333.21 НК РФ, государственная пошлина по иску составляет 20 846 рублей, в том числе 6 000 рублей за требование о признании договора недействительной сделкой и 14 846 рублей за требование имущественного характера (в размере 592 305 рубля).

Таким образом, истцу из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 922 рубля (23 768 рублей – 20 846 рублей).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью. 

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 2 922 рубля государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 04.06.2020 № 120. Выдать справку. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

Р.И. Эверстова