ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-90725/16

22 мая 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  15 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 мая 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мизяк В.П.,

судей Гараевой Н.Я., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2 – лично, представлен паспорт; ФИО3, ФИО4, представители по нотариально заверенной доверенности № 50 АБ 1624702 от 11 декабря 2018г., зарегистрированной в реестре за № 50/90-н/50-2019-2-151;

ФИО5 - лично, представлен паспорт. 

от ООО «Технострой» - ФИО6, представитель по доверенности от 01 апреля 2019г.;

от остальных лиц – не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2  на определение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019 г.  по делу  № А41-90725/16, принятое судьей Трошиной Ю.В.,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2017г. по делу №А41-

90725/16 общество с ограниченной ответственностью "СтройФинанс" (далее – должник, ООО «СтройФинанс») признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7 (далее – конкурсный управляющий ФИО7).

Сообщение о введении процедуры конкурного производства опубликовано 13 мая 2017г. в газете «Коммерсантъ».

Определением Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2017г. установлено, что при рассмотрении дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "СтройФинанс" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

ФИО2 (далее – заявитель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением со следующими требованиями:

- признать предварительный договор № 400-1-9-7 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по ул. Мира в г. Раменское Московской области III очереди строительства, заключенный ФИО2 30 апреля 2013 года с ООО "ГарантияСтройПроект" переименованного в  ООО «СтройФинанс», договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в установленном Федеральным Законом от 30.12.2004 г №214-ФЗ;

- признать за ФИО2 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства – жилом доме №1, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:134 общей площадью 1 952 кв. м. в виде однокомнатной квартиры № 84, этаж 9, планируемая площадь жилого помещения 41,29 кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке № 7.

-обязать ответчика предоставить истцу документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019г. ФИО2 было отказано в удовлетворении заявления.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, согласно которой заявителем представлены все необходимые документы, подтверждающие свою позицию.

Конкурсным управляющим ФИО7 представлен отзыв на апелляционную жалобу, по доводам которого следует, что заявитель реализовал свое право на судебную защиту, таким образом, выводы суда первой инстанции верны и обоснованы.

Представитель ФИО2 поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ООО «Технострой» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

ФИО5 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда проверены в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителя заявителя, явившихся лиц. участвующих в деле, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Из материалов дела следует, что между заявителем и должником заключен предварительный договор № 400-1-9-7 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по ул. Мира в г. Раменское Московской области III очереди строительства от 30 апреля 2013г.

Согласно условиям указанного договора, стороны обязуются в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, при этом должник обязуется в предусмотренный договором срок построить на земельном участке объект и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Описание объекта долевого строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:293 общей площадью 1 952 кв. м и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать Истцу 1-комнатную квартиру № 77 (далее - «Объект долевого строительства», «Квартира») в доме № 1, на 9 этаже, планируемой площадью 41,29 кв. м, положение на площадке: прямо, номер на площадке: 7.

Как установил суд первой инстанции, свои обязательства по оплате заявитель выполнил в полном объеме, перечислив на расчетный счет должника денежные средства в размере указанном договоре, что подтверждается платёжными документами.

До настоящего времени объект долевого строительства (квартира) кредитору не  передан.

Определением Раменского городского суда Московской области от 05 марта 2018г. в принятии искового заявления ФИО2 к ООО «СтройФинанс» о признании предварительного договора заключенным и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства отказано

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом).

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 приведенного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Из смысла данных норм следует, что в силу закона предварительный договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Мира в г. Раменское Московской области III очереди строительства № 400-1-9-7 от 30.04.2013 фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку в нём содержатся все необходимые условия.

Вместе с тем, 16 января 2017г. ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашения о переводе долга, согласно которому к последнему перешли все права и обязанности, а также соглашение, где ООО «Технострой» обязуется заключить договоры долевого участия, в частности, по адресу: 

<

...>, в том числе, ранее заключенным между ООО «СтройФинанс» и должниками по предварительным договорам участия в долевом строительстве участия многоэтажного жилого дома по ул. Мира в г. Раменское Московской области III очереди строительства, в частности, по обязанности заключить с дольщиком договор долевого участия (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В этой связи, ООО «Технострой» предложено дольщику заключить дополнительные соглашения к предварительным договорам, в которых обязался передать им спорные квартиры, расположенные по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению • участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 указанного Федерального закона.

Из содержания указанной нормы права следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Апелляционный суд отметил, что на дату обращения в суд с настоящим заявлением  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не было получено. 

Подписанного между ООО «СтройФинанс» и ФИО2 до даты принятия заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения в материалы рассматриваемого дела заявителем не представлено.

Таким образом, совокупность условий предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» отсутствует, а, следовательно, заявление о признании права собственности подлежит оставлению без удовлетворения.

Более того, как апелляционный суд установил, что определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-90725/16 от 10.01.2018 в реестр требований о передаче жилых помещений включено требование ФИО2 о передаче 1-комнатной квартиры, расположенной в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Мира, строительный номер квартиры 77, дом № 1, этаж 9, № 7 на площадке, планируемой площадью 41,29 кв.м.

Таким образом, участник строительства ФИО2 предъявлением к должнику требования о передаче жилого помещения и включении его в реестр требований о передаче жилых помещений фактически реализовал свое право на судебную защиту.

Поскольку действующее законодательство не содержит положений, позволяющих заявителю обратиться за защитой своих прав в отношении спорного имущества двумя самостоятельными способами, необходимо прийти к выводу об отказе заявителю в удовлетворении заявления о признании права собственности.

Исходя из положений Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, удовлетворяются за счет конкурсной массы - объекта строительства, зарегистрированного на праве собственности за должником-застройщиком, с соблюдением очередности, установленной Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве)».

Преимущественное, в нарушение Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», удовлетворение требований одних участников строительства перед другими участниками строительства, в том числе, путем признания за ним права собственности на жилое помещение, Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» не допускается.

Доказательства того, что заявитель отказался от ранее заявленного требования к должнику о передаче жилого помещения, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, как установил суд первой инстацнии, ООО «СтройФинанс» передало функции застройщика ООО "Технострой" на основании соглашений от 16 января 2017г., в том числе, по ранее заключенным предварительным договорам.

Указанные соглашения не оспорены и являются действующими.

В силу пункта 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Из материалов дела следует, что ООО «СтройФинанс» не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:293, принадлежит – ООО «Технострой».

При этом, на спорном земельном участке отсутствует принадлежащий должнику объект незавершенного строительства, права застройщика на который могли бы быть переданы созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Как отмечает суд первой инстанции, ООО «СтройФинанс» разрешение на строительство не выдавалось, согласно материалам дела, Министерством строительного комплекса Московской области разрешение на строительство от 10 января 2017г. № RU50-59-7151-2017 выдано ООО «Технострой», а также последним получены документы и положительное заключение в отношении проектной документации, о чём свидетельствуют ответы из ГУ Госстройнадзора Московской области, администрации Раменского муниципального района Московской области, в связи с чем, ООО «СтройФинанс» фактически не является надлежащим исполнителем обязательств перед ФИО2 

Требования заявителя апелляционной жалобы по рассматриваемому спору должны быть  предъявлены ООО «Технострой».

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а потому обжалуемый судебный акт признается законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019 г.  по делу  № А41-90725/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

Н.Я. Гараева

 А.В. Терешин