Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-13118/2017

г. Петрозаводск

12 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2018 года.  

Полный текст решения изготовлен   12 июня 2018 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Михайлова А.В., при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва помощником судьи Терешонок М.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс"

к Администрации Петрозаводского городского округа

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании до перерыва представителя истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2018 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 299,9 кв. м., расположенного на первом и втором этажах многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в части пунктов 3.1, 3.2, пункта 3 приложения № 1, приложения № 2, регулирующих порядок расчетов. 

Исковые требования обоснованы статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

В мотивированном отзыве на иск ответчик требования не признал.

Определением от 19.02.2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 299,9 кв. м., расположенного на первом и втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...> без учета обременения договором аренды, без учета НДС, по состоянию на 22.08.2017 года, проведение которой поручено эксперту-оценщику Индивидуальному предпринимателю ФИО2. Суд установил срок проведения экспертизы – до 02.04.2018 года.

Определением от 05.04.2018 года по ходатайству эксперта срок проведения судебной экспертизы продлен до 04.05.2018 года.

В суд поступило экспертное заключение № 08-05-1А/18, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 22.08.2017 года округленно составляет 3700000 руб. (с учетом НДС), 3135593 руб. (без учета НДС). 

Ответчик надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в суд не обеспечил. От ответчика поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела либо об объявлении перерыва в судебном заседании, в связи с необходимостью предоставления дополнительного времени для объективной оценки заключения эксперта.

Представитель истца возражал по заявленному ответчиком ходатайству. 

Суд проводит судебное заседание в отсутствие представителей ответчика по правилам части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поддержал представленное в материалы дела письменное ходатайство от 21.05.2018 года № 1107 об уточнении исковых требований, указав, что истец просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи в части пунктов 3.1, 3.2, пункта 3 приложения № 1, приложения № 2, регулирующих цену продажи объекта и порядок расчетов, с учетом выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта в размере 3135600 руб. (округленно). Поскольку изменение цены объекта повлечет изменение графика ежемесячных платежей, следовательно, приложение № 2 к договору необходимо изложить исходя цены продажи объекта в размере 3135600 руб.  Названное ходатайство поступило в Администрацию 24.05.2018 года, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточненные требования истца.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.05.2018 года объявил перерыв до 17 час. 00 мин. 05.06.2018 года, о чем вынес протокольное определение. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Карелия в сети Интернет по адресу http://karelia.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 05.06.2018 года в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания тем же лицом, в отсутствие представителей сторон.

Суд проводит судебное заседание, продолженное после перерыва, в отсутствие представителей сторон.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды муниципального имущества г. Петрозаводска от 29.10.2007 года № 262,  заключенного между Администрацией и ООО «Гарантия – Плюс», в аренде у истца находится нежилое помещение, общей площадью 299,9 кв. м., расположенное на первом и втором этажах многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в соответствии с выкопировкой из Технического паспорта (Приложение № 2 к договору). Помещение передано в пользование истцу на основании акта приема-передачи от 01.08.2007 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.11.2007 года.

Истец обратился в Администрацию с заявлением от 22.08.2017 года о предоставлении в собственность арендуемого помещения.

Письмом от 11.09.2017 года Администрация уведомила общество о том, что ООО «Гарантия-Плюс» соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ и условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого объекта в собственность. 

Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа от 23.10.2017 года № 3546 в порядке реализации Закона № 159-ФЗ обществу предоставлено преимущественное право на приобретение названных помещений в собственность по цене, установленной на основании отчета об оценке от 29.09.2017 года № ОН-17045/25, в размере 5368225 руб. без учета НДС, с рассрочкой платежа сроком на пять лет с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи спорного объекта.

Представленный ответчиком проект договора купли-продажи подписан истцом с протоколом разногласий от 28.11.2017 года и направлен ответчику с сопроводительным письмом от 29.11.2017 года. 

Заявленные истцом разногласия Администрацией отклонены письмом от 06.12.2017 года № 5.2.2-09-656-4.

Не урегулировав разногласия в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий; при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Судом установлено, что разногласия при заключении договора сведены к определению цены продажи объекта.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 года № 7240/12.

В ходе рассмотрения настоящего дела суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил судебную оценочную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 22.08.2017 года.

В соответствии с заключением эксперта № 08-05-1А/18, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, по результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости без учета НДС составляет 3135593 руб.

Суд учитывает, что от сторон спора не поступало каких-либо мотивированных возражений относительно экспертного заключения.

Учитывая, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения (22.08.2017 года), что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта без учета НДС в размере 3135600 руб. (округленно).

В соответствующей редакции должно быть изложено приложение № 2 к договору, поскольку расчет размера ежемесячных платежей следует осуществлять из цены договора.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования, приняв пункты 3.1, 3.2, пункт 3 приложения № 1, приложение № 2, в редакции истца.

С учетом результатов рассмотрения дела судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебные расходы на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Петрозаводского городского округа и Обществом с ограниченной ответственностью «Гарантия-Плюс», при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> приняв спорные пункты и приложения к договору в следующей редакции: 

«3.1. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 3135600 руб. 00 коп. (Три миллиона сто тридцать пять тысяч шестьсот рублей 00 копеек) без НДС (цена продажи Объекта определена на основании заключения судебной экспертизы № 08-05-1А/18, выполненного независимым оценщиком ФИО2).

3.2. На сумму 3135600 руб. 00 коп. (Три миллиона сто тридцать пять тысяч шестьсот рублей 00 копеек) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев».

Пункт 3 приложения № 1 к договору купли-продажи «Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет, в соответствии с договором купли-продажи» изложить в следующей редакции:

«3. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 3135600,00 руб. (Три миллиона сто тридцать пять тысяч шестьсот рублей 00 копеек) без НДС».

Приложение № 2 к договору купли-продажи «График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет, в соответствии с договором купли-продажи» изложить в следующей редакции:

№ п/п

Срок платежа

Основной долг (руб.)

Начисленные проценты (руб.)

Сумма платежа (руб.)

Остаток основного долга (руб.)

1

Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта

48711,27

7394,79

56106,06

3086888,73

2

до 15 числа

48826,15

7279,91

56106,06

3038062,58

3

до 15 числа

48941,30

7164,76

56106,06

2989121,28

4

до 15 числа

49056,72

7049,34

56106,06

2940064,56

5

до 15 числа

49172,41

6933,65

56106,06

2890892,15

6

до 15 числа

49288,37

6817,69

56106,06

2841603,78

7

до 15 числа

49404,61

6701,45

56106,06

2792199,17

8

до 15 числа

49521,12

6584,94

56106,06

2742678,05

9

до 15 числа

49637,91

6468,15

56106,06

2693040,14

10

до 15 числа

49754,97

6351,09

56106,06

2643285,17

11

до 15 числа

49872,31

6233,75

56106,06

2593412,86

12

до 15 числа

49989,93

6116,13

56106,06

2543422,93

13

до 15 числа

50107,82

5998,24

56106,06

2493315,11

14

до 15 числа

50225,99

5880,07

56106,06

2443089,12

15

до 15 числа

50344,44

5761,62

56106,06

2392744,68

16

до 15 числа

50463,17

5642,89

56106,06

2342281,51

17

до 15 числа

50582,18

5523,88

56106,06

2291699,33

18

до 15 числа

50701,47

5404,59

56106,06

2240997,86

19

до 15 числа

50821,04

5285,02

56106,06

2190176,82

20

до 15 числа

50940,89

5165,17

56106,06

2139235,93

21

до 15 числа

51061,03

5045.03

56106,06

2088174,9

22

до 15 числа

51181,45

4924,61

56106,06

2036993,45

23

до 15 числа

51302,15

4803,91

56106,06

1985691,3

24

до 15 числа

51423,14

4682,92

56106,06

1934268,16

25

до 15 числа

51544,41

4561,65

56106,06

1882723,75

26

до 15 числа

51665,97

4440,09

56106,06

1831057,78

27

до 15 числа

51787,82

4318,24

56106,06

1779269,96

28

до 15 числа

51909,95

4196,11

56106,06

1727360,01

29

до 15 числа

52032,37

4073,69

56106,06

1675327,64

30

до 15 числа

52155,08

3950,98

56106,06

1623172,56

31

до 15 числа

52278,08

3827,98

56106,06

1570894,48

32

до 15 числа

52401,37

3704,69

56106,06

1518493,11

33

до 15 числа

52524,95

3581,11

56106,06

1465968,16

34

до 15 числа

52648,82

3457,24

56106,06

1413319,34

35

до 15 числа

52772,98

3333,08

56106,06

1360546,36

36

до 15 числа

52897,44

3208,62

56106,06

1307648,92

37

до 15 числа

53022,19

3083,87

56106,06

1254626,73

38

до 15 числа

53147,23

2958,83

56106,06

1201479,5

39

до 15 числа

53272,57

2833,49

56106,06

1148206,93

40

до 15 числа

53398,21

2707,85

56106,06

1094808,72

41

до 15 числа

53524,14

2581,92

56106,06

1041284,58

42

до 15 числа

53650,36

2455,70

56106,06

987634,22

43

до 15 числа

53776,89

2329,17

56106,06

933857,33

44

до 15 числа

53903,71

2202,35

56106,06

879953,62

45

до 15 числа

54030,84

2075,22

56106,06

825922,78

46

до 15 числа

54158,26

1947,80

56106,06

771764,52

47

до 15 числа

54285,98

1820,08

56106,06

717478,54

48

до 15 числа

54414,01

1692,05

56106,06

663064,53

49

до 15 числа

54542,33

1563,73

56106,06

608522,2

50

до 15 числа

54670,96

1435,10

56106,06

553851,24

51

до 15 числа

54799,89

1306,17

56106,06

499051,35

52

до 15 числа

54929,13

1176,93

56106,06

444122,22

53

до 15 числа

55058,67

1047,39

56106,06

. 389063,55

54

до 15 числа

55188,52

917,54

56106,06

333875,03

55

до 15 числа

55318,67

787,39

56106,06

278556,36

56

до 15 числа

55449,13

656,93

56106,06

223107,23

57

до 15 числа

55579,90

526,16

56106,06

167527,33

58

до 15 числа

55710,97

395,09

56106,06

111816,36

59

до 15 числа

55842,36

263,70

56106,06

55974

60

до 15 числа

55974,00

132,02

56106,02

0

Итого

3135600,00

230763,56

3366363,56

2. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" (ОГРН: 1051000005759, ИНН: 1001161531) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 35000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Михайлова А.В.