АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-11529/2020

г. Астрахань

27 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2021 года.

Арбитражный суд Астраханской области

в составе:

судьи: ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  Общество с ограниченной ответственностью "Ай Ти Контроль"  к  Индивидуальному  предпринимателю ФИО3 об уменьшении размера постоянной арендной платы за аренду торгового места 107/3 в нежилом помещении № 9 Торгового центра «Три кота» общей площадью 923,88 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>,  о предоставлении отсрочку в уплате постоянной арендной платы за период с 01.04.2020г. по 08.05.2020 г., об освобождении от уплаты постоянной арендной платы за период с 09.05.2020г. по 25.06.2020г.,

при участии:

от истца- ФИО4- представитель по доверенности б/н от 10.01.2021 года, диплом КВ №570791 рег. номер 189-ю от 30.10.1996 года;

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности б/н от 23.03.2021 года, диплом КАН 001585 рег номер 425/нк-19 от 07.05.2019 года.

Определением суда от 14.12.2020 года дело принято к рассмотрению в общем порядке.

18.01.2021 г. в адрес суда от ответчика поступил отзыв на иск, приобщен к делу.

17.03.2021 г. от ответчика поступили письменные объяснения, приобщены к материалам дела.

23.06.2021 года в адрес суда от истца поступили дополнения к исковому заявлению,  заявление об уточнении исковых требований, приобщены к делу.

В порядке ст. 49 АПК Российской Федерации, судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования в части периода уменьшения размера арендной платы с 01.04.2020 по 08.05.2020 г., освобождения от уплаты арендной платы- с 09.05.2020 по 25.06.2020 г.

От представителя ответчика 24.06.2020 г. в адрес суда поступил отзыв на исковое заявление, приобщен к делу.

21.07.2021 г. от представителя истца поступили письменные возражения на отзыв ответчика, приобщены к делу.

В судебном заседании  в порядке ст. 163 АПК Российской Федерации объявлен перерыв, информация о перерыве размещена на сайте суда.

После объявленного перерыва, судебное заседание продолжено.

Представитель ответчика представил отзыв на  возражения ответчика, приобщены к делу.

Представитель истца изложил доводы иска.

Представитель ответчика изложил доводы отзыва на исковое заявление.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела

УСТАНОВИЛ:

20.07.2018 г. между ООО "Ай Ти Контроль" (далее по тексту Арендатор, Истец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее Арендодатель, Ответчик) заключен договор аренды № 40/Н-2018 и дополнительное соглашение к нему от 21.01.2020 г., согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование торговое место 107/03 общей площадью 923,88 кв.м. в нежилом помещении № 9, расположенном по адресу 

<

...> для использования в целях организации розничной торговли.

Данное торговое место являлось с согласия ИП ФИО3  юридическом адресом ООО "Ай Ти Контроль".

В соответствии с заключенным договором, размер постоянной арендной платы в период с 03.02.2020 г. до окончания срока действия договора установлен п.3.1.2 договора:

- из расчета 650 руб. за 1 кв.м. торговой площади 783,88 кв.м.;

-из расчета 350 руб. за 1 кв.м торговой площади 140 кв.м.

Общая сумма постоянной арендной платы в месяц составляет 558 522 руб.

Постоянная арендная плата согласно п.3.5 дополнительного соглашения к договору от 21.01.2020 г. осуществляется в порядке предоплаты 50% до 27 числа каждого месяца за последующий месяц аренды, оставшиеся 50% оплачиваются до 14 числа текущего месяца.

27.03.2020 г. арендодатель уведомил арендатора о закрытии  торгового центра и всех торговых мест в нем  на срок до 05.04.2020 г. в связи с Распоряжением Губернатора  Астраханской области № 159-р от 17.03.2020 г. и № 182-р от 27.03.2020 г.

Указами Президента РФ от 25.03.2020 г № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях  обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории РФ на период с 30.04 по 08.05.2020 г. были установлены не рабочие дни.

Постановлением Правительства  Астраханской области №148-П от 04.04.2020 г. деятельность организаций торговли также была приостановлена.

В связи с чем, в соответствии с нормами ФЗ №98 от 01.04.2020 г. арендатор имел право на отсрочку в уплате арендных платежей за период с ведения режима повышенной готовности, т.е. с 18.03.2020 по 01.10.2020 года.

Договор аренды между сторонами заключен до введения данных ограничительных мер на территории региона.

 Арендатор-ООО "Ай Ти Контроль" соответствует п.3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439, а также Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в  условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", а именно согласно выписки из ЕГРЮЛ осуществляет свою уставную деятельность по ОКВЭДу в отрасли,  в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и имеет право воспользоваться всеми предусмотренными мерами поддержки таких субъектов МСП  государством.

Вместе с тем соглашение об уменьшении размера арендной платы, отсрочки в ее уплате сторонами не достигнуто, поскольку арендодателем выдвигались дополнительные условия и санкции, в том числе по удержанию имущества в качестве обеспечения выполнения обязательств по договору и т.д.

Кроме того,  арендодателем не обеспечен доступ к объекту аренды, о чем истцу стало известно 17.05.2020 года. Данный факт истец подтверждает  многочисленными обращениями  директора  ООО "Ай Ти Контроль" в УМВД по г. Астрахани.

В связи с чем в адрес ИП ФИО3 направлено уведомление от 11.06.2020 г. об одностороннем  отказе от договора аренды и его расторжении. 

Письмом от  16.06.2020 г.  за № 72 ИП ФИО3 сообщил, что датой расторжения договора аренды считается 25.06.2020 г.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящем иском.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК Российской Федерации, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

20.07.2018 года  между ИП ФИО3 и ООО "Ай Ти Контроль"  заключен договор аренды  № 40/Н-2018, согласно которому Арендодатель  обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование торговое место №107/3, общей площадью 1210,88 кв.м. в нежилом помещении № 9 по адресу 

<

...> для использования в целях организации розничной торговли ( п.1.1 ).

В соответствии с п.1.5 договора, торговое место передается  согласно акту приема-передачи ( Приложение № 2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Акт приема-передачи  торгового места от 01.08.2018 г. имеется в материалах дела ( л.д. 53 Т.1)

21.01.2020 г. сторонами заключено дополнительное соглашение  к договору аренды № 40/Н-2018, согласно  которому в связи с уменьшением  торговой площади, стороны внесли изменения п .1.1 договора, изложив  его в следующей редакции: Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование торговое место №107/3 общей площадью 923,88 кв.м. в нежилом помещении № 9 по адресу 

<

...> для использования в целях организации розничной торговли.

Размер постоянной арендной платы в период с 03.02.2020 г. до окончания срока действия договора устанавливается:

- из расчета  650 за 1 кв.м. торговой площади 783,88 кв.м.;

-из расчета 350 руб. за 1 кв.м. торговой площади 140 кв.м. ( п.3.1.2 соглашения).

Общая сумма постоянной арендной платы в месяц составляет  558 522 руб.

В соответствии с п.3.5 соглашения,  постоянная арендная плата за пользование торговым местом  производится арендатором  в порядке предоплаты 50% до 27 числа месяца за последующий месяц аренды, оставшиеся 50% оплачиваются до 14 числа текущего месяца аренды торгового места ( л.д. 54 Т.1).

Согласно ст. 19 Федерального Закона  Российской Федерации от 01.04.2020 г. за № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" ( далее ФЗ № 98),  в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характер» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Анализ приведенной нормы права позволяет сделать вывод о том, что в силу прямого указания на арендодателя возложена обязанность заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку предусмотренной в 2020 году арендной платы, если договор аренды недвижимого имущества был заключен до момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования). 

Согласно пункту 1 Требований они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно – договор аренды, отсрочка). 

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований). 

Таким образом, в системе действующего правового регулирования право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ имеют организации и индивидуальные предприниматели – арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации  указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Аналогичное толкование приведенных норм права дано Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в утвержденном 30.04.2020 Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2. 

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (далее – Перечень пострадавших отраслей).

Судом установлено, что основной вид деятельности ООО "Ай Ти Контроль" с  кодом ОКВЭД - 47.54- торговля розничная бытовыми  электротоварами  в специалированных магазинах.

Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 г. № 540 " О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 года № 434" перечень отраслей российской экономики,  в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции дополнен в том числе ОКВЭДом 47.5, включающим в себя также ОКВЭД 47.54 "Торговля розничная бытовыми электротоварами специализированных магазинах". 

Таким образом, у стороны истца имеются  условия, установленные Требованиями для предоставления отсрочки уплаты арендной платы.

Довод ответчика  о  том, что основания для  отсрочки на 01.04.2020 г.  не возникли,  деятельность истца не была ограничена или приостановлена несостоятелен, поскольку  сторонами велась переписка относительно заключения соглашения об уменьшении арендной платы и ее отсрочки после 28.04.2020 г.

Согласно ответу Министерства экономического развития Астраханской области от 17.02.2021 г. № 046ж-х-1/10, в соответствии с п.1.7 распоряжения Губернатора Астраханской области от 27.03.2020 № 182-р "О внесении изменений в распоряжение Губернатора Астраханской области от 17.03.2020 №159-р" с 29.03.2020 до 05.04.2020 включительно была временно приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи ( в том числе мобильных телефонов, планшетов), а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к распоряжению, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Ограничительные мероприятия (карантин) введены на территории Астраханской области с 30.03.2020 г.распоряжением Правительства Астраханской области от 30.03.2020 № 103-Пр " О введении на территории Астраханской области ограничительных мероприятий" (карантина)".

Организация выполнения ограничительных мероприятий осуществлялась  в соответствии с постановлением Правительства  Астраханской области от 04.04.2020 г. № 148-П " О  мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на  территории Астраханской области в связи с распространением  новой коронавирусной  инфекции (COVID 19),  которым утверждены Правила поведения, обязательные для исполнения гражданами и организациями в период действия режима повышенной готовности на территории Астраханской области.

С даты введения ограничительных мер на территории региона в отношении объектов розничной торговли действовали следующие ограничения:

с 04.04.2020 по 17.05.2020 г. - временно приостанавливалась работа объектов  розничной торговли, за исключением объектов, в которых осуществлялось  заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи,  а также объектов розничной торговли,  в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в постановлении, продажи товаров дистанционным способом, в том числе  с условием доставки ( л.д. 14-17 Т.3).

Вместе с тем, в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (вопрос №4) разъяснено, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Ответчиком по делу заявлено о недобросовестном поведении арендатора, который в период действия режима повышенной готовности мог использовать  арендованное  помещение,   его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения.

В целях исключения недобросовестности поведения представителем ответчика заявлялось об истребовании  выписки из банка по счету истца о движении  средств, которое оставлено без удовлетворения в виду следующего.

   Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

  Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

   Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Судом в судебном заседании исследовались доводы ответчика о недобросовестности  ООО "Ай Ти контроль".

Ответчик в частности сослался на  ведение истцом торговли через Интернет-магазин ( www.mag.ast-gefest.ru.

Вместе с тем в материалы дела представлена копия договора купли-продажи сайта (домена) от 22.11.2019 г., заключенного между ИП ФИО6 и ООО сеть магазинов "Гефест" ( л.д. 5-7 Т.2) , а также   свидетельство о регистрации  доменного имени ( л.д. 9 Т.2).

В материалы дела представлена карточка регистрации контрольно-кассовой техники №002 5996 7500 7883 ( л.д. 12 Т.3), согласно которой ККТ  не используется при осуществлении расчетов с помощью электронных средств платежа в сети Интернет.

Также  согласно ответу  ООО "Контур НТТ" от 02.03.2021 г., ККТ, регистрационный номер 002599675007883 не передает  документы в адрес оператора фискальных данных с 28.03.2020 г. ( л.д.  87 Т.3).

Согласно ответу  ИФНС по Кировскому району г. Астрахани от 12.04.2021 г.,  информация о проведенных расчетах по ККТ: 00041604670546 и 00029944550452 отсутствует в связи со снятием с регистрационного учета  30.07.2020 г. ( л.д.  107-109 Т.3).

В материалы дела представлены сведения с налоговой инспекции по выручке общества ( в т.ч. наличными/безналичными)  по всем точкам торговли ( л.д.  70 Т.3).

Таким образом, истцом в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что  ООО "Ай Ти Контроль" не осуществлял  торговлю  через интернет магазин, либо дистанционно.  В объекте аренды в ТЦ "Три кота"  с 01.08.2018 г. зарегистрирован в налоговом органе  только один кассовый аппарат исключительно для осуществления денежных операций  по розничной торговле в стационарном магазине. Сведения о движениях по точкам, представлены в материалы дела.

ООО "Ай Ти Контроль" является субъектом малого предпринимательства-микропредприятием, включен в реестр субъектов МСП на сайте ФНС России.

Распоряжением губернатора Астраханской области от 17.03.2020 г. № 159-р на территории Астраханской области введен режим повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции с 18.03.2020 г.

Распоряжением губернатора Астраханской области от 27.03.2020 г. № 182-р внесены изменения в распоряжение № 159-р и приостановлена работа объектов розничной торговли с 29.03.2020 по 05.04.2020 г., определен  Перечень непродовольственных товаров первой необходимости, реализацию которых возможно было производить в период с 29.03.2020 г.

Распоряжение губернатора Астраханской области № 184-р внесены изменения в распоряжение № 159-р, изменен перечень непродовольственных товаров, в который были включены такие непродовольственные товары как "приборы бытовые", "оборудование компьютерное, электронное и оптическое", "оборудование электрическое", который был отменен распоряжением губернатора Астраханской области от 30.03.2020 г.  № 189-р и из Перечня вышеназванные непродовольственные товары были исключены.

Таким образом требования истца об отсрочки в уплате арендной платы за период с 01.04.2020 по 08.05.2020 года являются законными и обоснованными.

Суд полагает возможным предоставить ООО "Ай Ти Контроль"  отсрочку по оплате арендных платежей, за установленный период, на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Российской Федерации до 01.10.2020 года.

Арендная плата за спорный период полежит уплате не ранее 1.01.2021 года и не позднее 1.01.2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы.

В этой связи требования об исчислении срока отсрочки с момента вступления решения суда в законную силу, не подлежат удовлетворению.

Рассматривая  требования  истца об уменьшении размера постоянной арендной платы, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона; далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. 

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. 

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). 

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

С учетом изложенного и установленных судом по настоящему делу обстоятельств, ООО "Ай Ти Контроль" вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

В материалах дела содержится:

- претензия от 21.05.2020 г. ООО "Ай Ти Контроль" в адрес ИП ФИО3 о б освобождении на период с 28.03.2020 г. до открытия ТЦ  от постоянной арендной платы, о предоставлении отсрочки и внесении изменений в договор от 20.07.2018 г.  и дополнительное соглашение к нему от 21.01.2020 г. об уменьшении размера постоянной арендной платы вместо освобождения от ее уплаты при условии составления акта осмотра ТМЦ, расположенных в арендуемом торговом месте ( л.д. 23-36 Т.1);%

-письмо  ИП ФИО3 от 09.06.2020 г. за № 69 о результатах рассмотрения обращения от 21.05.2020 г., направлено почтой  10.06.2020 г.,  получено  директором  ООО "Ай Ти Контроль" ФИО7 10.08.2020 г. ( л.д. 93 Т.1, 9-10 Т.3);

-уведомление ООО "Ай Ти Контроль" об одностороннем отказе арендатора от договора  аренды и его расторжении от 11.06.2020 г.  поскольку арендодатель  не уменьшает арендную плату, не освобождает от нее, удерживает имущество без законных оснований, от переговоров отказывается ( л.д. 55-58 Т.1);

- уведомление  ООО "Ай Ти Контроль"  от 15.06.2020 г.  о решении вопроса мирным путем в досудебном порядке о вывозе ТМЦ для освобождения занимаемой торговой площади,  а также  в случае недостижения согласия по уменьшению арендной платы, просят освободить от ее уплаты за апрель-май 2020 года с возможным вычленением арендодателем коммунальных платежей ( л.д. 59 Т.1);

-письмо представителя ИП  ФИО3 по доверенности ФИО8 от 16.06.2020 г. за № 72,  в котором  сообщают, что датой расторжения договора аренды считают 25.06.2020 г., обеспечительные меры  сохраняются до погашения задолженности и в случае продления договора аренды  будут готовы снизить арендную ставку на апрель-май 2020 г. до 350 руб. за 1 кв.м. торговой площади ( л.д. 92 Т.1);

-письмо ООО "Ай Ти Контроль" от 22.06.2020 г. о направлении проекта соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды и предложением вернуть ТМЦ ( л.д. 60-63 Т.1);

По электронной переписке filial30@yandex.ru письмо ООО "Ай Ти Контроль" от 15.09.2020 г.  дублируется обращение от 22.06.2020 г. и повторно направлен проект соглашения о внесении изменений в договор аренды ( л.д.68 Т.1);

- по электронной переписке lyuzia_abd@mail.ru  ответ ИП ФИО3  от 28.09.2020 г. на письмо от 15.09.2020 г. о невозможности внесения изменений в договор аренды в виду его расторжения с 25.06.2020 года и  просьбой уточнения предложений по погашению неисполненных обязательств ( л.д. 64 Т.1);

- письмо представителя  ИП ФИО3 ФИО8 от 10.07.2020 г. за № 79, согласно которому в связи с одностороннем расторжением договора аренды, при наличии задолженности и сохранения обеспечительных мер, имущество ООО "Ай Ти Контроль"  из торгового места необходимо переместить в складское помещение с подписанием договора ответственного хранения и подписания соглашения о предоставлении отсрочки и порядка погашения задолженности, второй вариант: заключить новый договор аренды торгового места и подписать соглашение о предоставлении отсрочки ( л.д. 95-97 Т.1);

При этом довод ответчика  о направлении истцу письма от 27.04.2020 года за № 51   с предложением снизить  арендную ставку на апрель-май 2020 г. до 500 руб. за 1 кв.м.  по электронной почте судом не принимается.

Материалами дела установлено, что данное письмо направлено почтой в адрес ООО "Ай Ти Контроль" только 16.01.2021 года ( л.д. 133 Т.1).

Приложенная ответчиком  распечатка с электронной почты 3kota.ast@gmail.ru на почту Евгении и Ольги ( л.д. 129 Т.1) не отвечает правилам ст. 165.1 ГК РФ.

Представитель истца опровергает в судебном заседании факт получения письма, а стороной ответчика в нарушение положений ст. 65 АПК Российской Федерации  не представлено доказательств о принадлежности электронной почты и о согласовании  сторонами  в договоре аренды данного электронного адреса для получения юридически значимых сообщений.

Факт получения ООО "Ай Ти Контроль" претензий ИП ФИО3  о погашении задолженности и уведомление о  принятии имущества арендатора на хранение на платных условиях от 01.04.2020 г и от 13.04.2020 г., направленных  на электронной адрес ФИО9 ( л.д. 142-146 Т.3), также не подтвержден.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. 

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. 

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. 

Однако,  соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Судом установлено, что в процессе переговоров,  Индивидуальным предпринимателем предлагалось снизить арендную ставку на апрель-май 2020 года и в случае необходимости предоставить отсрочку платежа   письмом  от 16.06.2020 года - до 350 руб. за 1 кв.м. торговой площади, и письмом от 09.07.2020 года - направлен проект соглашения.

Вместе с тем, проанализировав данную переписку, суд усматривает, что  предложенные  варианты  соглашения по уменьшению арендной платы,  содержат условия, противоречащие  ФЗ № 98.

Как было установлено ранее судом, предложения содержали дополнительные условия о  заключении нового договора аренды для ведения коммерческой деятельности, а также санкции -  применение обеспечительных мер  с опломбировкой  двери складского помещения, где расположены товарно-материальные ценности.

В связи  с чем 11.06.2020 года истец направил в адрес стороны уведомление о расторжении договора.

Стороны не оспаривают факт прекращения договорных отношений по аренде с 25.06.2020 года.

Вместе с тем, право требовать уменьшения размера арендной платы может быть реализовано стороной вне зависимости и одновременно с правом на односторонний отказ от договора аренды, когда право арендатора на односторонний отказ от срочного договора аренды закреплено в пункте 4.2 договора аренды.

Более того,  право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, было введено Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ. 

Суд  отклоняет доводы ответчика  о невозможности изменения размера арендной платы после прекращения действия договора, поскольку данное право арендатора, установленное Законом № 98-ФЗ, может быть реализовано путем предъявления иска с соответствующими требованиями. 

При определении размера арендной платы, подлежащей внесению истцом  за спорный период, суд исходил из следующих обстоятельств.

Законодательство не предусматривает полного освобождения арендаторов, осуществляющих свою деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции отраслях, от внесения арендной платы (однако, это не препятствует сторонами согласовать данное условие).

Как установлено судом, не оспаривается сторонами  по спорному договору аренды арендатор оплачивал арендодателю не только постоянную часть арендной платы, но и  переменную арендную плату по предоставленному арендодателем счету ( п.2.3.10 договора).

В материалы дела истцом представлены соглашения об уменьшении размера арендной платы, достигнутые  по аналогичным  договорам аренды нежилых помещений в ТЦ г. Астрахани.

Так,  арендодатель ООО "Фантом", предмет аренды- торговая площадь в ТРЦ, договор аренды от 01.12.2012 г. с ИП ФИО10, дополнительное соглашение заключено  22.07.2020 г.,  по условиям которого постоянная часть арендной платы  начислению и оплате в течение периода аренды с 01.04.2020 по 30.04.2020 г. не подлежит,  с 01.05.2020 по 31.05.2020 г. - подлежит начислению и уплате с учетом снижения  более чем на 80% от действующей ставки постоянной арендной платы ( л.д. 59-69 Т.3);

-Арендодатель ООО "ПКФ "Три медведя" в отношении арендаторов ИП ФИО11, ООО "Автошкола Шофер", ИП ФИО12, ИП ФИО13, ИП ФИО14,  на период с 01.04.2020 по  30.06.2020 года арендаторы освобождены от уплаты на 100%  арендной платы ( л.д. 83 Т.3);

-Арендодатель ООО "Айсберг", предмет аренды -торговая площадь  под  магазин  бытовой техники, за период с апреля по май 2020 г. - снижена арендная плата на 70% от  арендной платы в месяц,  июнь-50%,  июль-декабрь 2020 года - 30% ( л.д. 50 Т.3);

-Арендодатель- ТДЦ "Премиум Холл" г. Астрахань в отношении ИП ФИО15  скидка период с апреля  по май 2020 г. - 100%,  с 01.05.2020-  по 31.05.2020 - 75%,  с 01.06.2020-30.09.2020- 50%; ООО "Компания Мастер Агент" - с 01.04.2020 по 30.06.2020 гг.- 100%,  с 01.07.2020- по 30.09.2020- 65%; ООО "Здоровье" с 01.04.2020 по 31.05.2020- 50% ( л.д. 73-82 Т.3).

Кроме того,   истцом в материалы дела представлено решение ГД МО "Город Астрахань" № 61 от 23.06.2020 г. " О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства", согласно п.3 которого,  субъекты МСП были освобождены от уплаты арендных платежей по договорам аренды  муниципальной недвижимости, земельных участков за апрель-май 2020 г. в полном объеме ( л.д.  85-86 Т.3).

В материалы дела  истцом представлен ответ ИФНС по Кировскому району г. Астрахани от 21.04.2021 г. за № 4-34/04669, согласно которому у ООО "Ай Ти Контроль" было зарегистрировано три кассовых аппарата по трем торговым точкам: г. Астрахань в ТЦ "Три Кота", в ТЦ по ул. Варшавская, и в Володарском районе Астраханской области ( л.д. 107-109 Т.3).

Кассовый аппарат, зарегистрированный по ул. Минусинская, д. 8 г. Астрахани перестал передавать данные оператору фискальных данных 28.03.2020 г., два остальных аппарата сняты с учета в связи с закрытием торговых точек.

Судом принимается во внимание и  факт  нахождения имущества( ТМЦ) ООО "Ай Ти Контроль"  в объекте аренды- складе  в торговом месте 107/3 нежилого помещения 9 ТЦ "Три кота" по ул. Минусинская, д. 8 г. Астрахани.

С учетом анализа представленных выше доказательств, обстоятельств дела, отсутствия со стороны ответчика иных контрдоказательств о размере уменьшения арендной платы, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о снижении размера постоянной арендной платы на 75%:

- из расчета 162, 50 руб. без НДС за 1 кв.м. торговой площади 783, 88 кв.м., что составляет 127 380, 50 руб. в месяц без НДС;

-из расчета 87,50 руб. без НДС за 1 кв.м. торговой площади 140 кв.м., что составляет 12 250 руб. в месяц без НДС.

Общая сумма постоянной арендной платы за апрель 2020 года составляет 139 630, 50 руб., за май 2020 года - 36 033, 68 руб., а всего 175 664, 18 руб.

Судом установлено, что  за спорный период истцом произведена оплата в размере  69 815 руб. за апрель 2020 г. - чек по  операции Сбербанк от 29.01.2021 г. ( л.д. 106 Т.3).

Довод стороны о  возможности общества осуществлять свою деятельность в спорный период,  недобросовестности арендатора и  о том, что он не пострадал в условиях  ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, проверялся  судом,  не нашел свое подтверждения в судебном заседании.

Напротив судом  установлено, что за период с 09.05.2020 года по 25.06.2020 года арендодатель был лишен возможности пользоваться арендованным помещением  по причине опечатывания помещения, что стороной ответчика не оспаривается.

Согласно  письменным объяснениям ответчика от 17.03.2021 года,  08.05.2020 года ИП ФИО3 опечатан   отдел и применены обеспечительные меры ( л.д. 6  Т.3), а 17.05.2021 года и 10.06.2020 г.  ограничен доступ к арендованному помещению.

Согласно позиции ВС РФ, изложенной в п.4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 от 26.06.2015 г., из ст. 606 и п.1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользоваться вещью в соответствии с ее назначением. 

 Согласно пункту 3 статьи 405 ГК Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

   Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ). 

Договор аренды носит взаимный характер, и риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

 В связи с чем  требования об освобождении от уплаты арендной платы за период с 09.05.2020 по 25.06.2020 года, когда ООО "Ай Ти Контроль" не имело возможности  пользования арендованным имуществом,  подлежат удовлетворению.

Доказательств, опровергающих доводы стороны об отсутствии возможности пользоваться арендованным помещением в период с 09.05.2020 по 25.06.2020 года, ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК Российской Федерации, суду не представлено.

В соответствии со ст. 179 АПК Российской Федерации, арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Пользуюсь правом, предоставленным ст. 179 АПК Российской Федерации, суд исправляет допущенную в резолютивной части решения от 22.07.2021 года описку, добавляя  в абзац второй  резолютивной части решения текст следующего содержания: " ...до 01.10.2020 года".

В соответствии с положениями ст. 110 АПК Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования  ООО "Ай Ти Контроль" к Индивидуальному предпринимателю ФИО3  об уменьшении размера постоянной части  арендной платы, предоставлении отсрочки в ее уплате  и освобождении в уплате постоянной арендной платы удовлетворить частично.

Уменьшить размер постоянной  арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 года N 40/Н-2018, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью "Ай Ти Контроль" и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 за  период апрель 2020 года по 08.05.2020 года  на 75 %.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Ай Ти Контроль» отсрочку уплаты суммы задолженности  по арендной плате по договору от 20.07.2018 года № 40/Н-2018  за период с 01.04.2020 г. по 08.05.2020 года в  общем сумме   175 664, 18   руб.  в соответствии с п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, до 01.10.2020 года.

Освободить  Общество с ограниченной ответственностью "Ай Ти Контроль"  от уплаты постоянной арендной платы по договору  от 20.07.2018 года № 40/Н-2018 за период с 09.05.2020 года по  25.06.2020 года.  

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ай Ти Контроль"  расходы по оплате государственной пошлины в размере  6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

ФИО1