АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                                          № А32-2133/2016

06.12.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 06.12.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

ЗАО «Адлер-АОП», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>)

к администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи, г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о признании бездействия незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка,

в отсутствие представителей.

 

Общество обратилось в суд и просило:

признать бездействие администрации г. Сочи по вопросу выделения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 площадью 317 кв.м. расположенного по адресу 

<

...> в аренду для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего ЗАО «Адлер-АОП» на праве собственности - незаконным;

принять решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 площадью 317 кв. м., расположенного по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 42, в аренду ЗАО «Адлер-АОП»;

обязать Администрацию г. Сочи, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ЗАО «Адлер-АОП» договор аренды на земельный участок площадь 317 кв.м. с кадастровым № 23:49:0402030:2586, расположенный по адресу 

<

...> для эксплуатации нежилого здания магазина, на условиях в редакции договора аренды земельного участка: (является составной частью просительной части искового заявления).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 заявленные требования оставлены без удовлетворения. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2017, решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в части требования об обязании местного самоуправления заключить договор аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2017 исковое заявление в части обязания заключить договор - оставлено без рассмотрения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

ЗАО «Адлер-АОП» на праве собственности принадлежит нежилое производственное здание, находящееся по адресу: 

<

...>, состоящее из одноэтажного бетонного строения, обозначенного в плане как литера «А», 1993 года постройки.

Для использования указанного имущества на государственный кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером  23:49:0402030:131.

Указанные обстоятельства были установлены решением Арбитражного суда Краснодарского края 31.08.2010 по делу № А32-12096/2010-67/201.

Этим решением суд признал бездействие администрации г. Сочи, выразившееся в непринятии решения о предоставлении ЗАО «Адлер-АОП» указанного участка в аренду обществу, обязал администрацию принять решение о предоставлении его обществу в аренду для использования находящегося на нем объекта недвижимости.

При этом суд руководствовался положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации об исключительном праве собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка в аренду.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2013 по делу А32-44125/2011 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:131 был снят с кадастрового учета 25.03.2011, как имеющий временный характер, в отношении которого не осуществлена государственная регистрация права в течении двух лет со дня постановки на временный учет.

Этим же решением суд  обязал орган кадастрового учета  восстановить в данных кадастрового учета сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:131.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 18.01.2017 по настоящему делу указано следующее. 

Отказывая ЗАО "Адлер-АОП" в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции презюмировали, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 является новым земельным участком, не имеющим отношения к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402030:131, спорному в делах N А32-12096/2010-67/201 и N А32-44125/2011, и пришли к выводу об отсутствии у органа местного самоуправления обязанности передать его в аренду обществу на основании заявления от 17.09.2015.

Между тем, одной из уникальных характеристик земельного участка, позволяющей определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, является описание местоположения границ (часть 3 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре, Закон N 221-ФЗ, в применимой к спорным правоотношениям редакции).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, от 13.09.2011 N 3413/11 сформулирован следующий правовой подход. Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков проводится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Вопросы о тождественности (различии) местоположения, площади, границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402030:131 и 23:49:0402030:2586, об основаниях постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с номером 23:49:0402030:2586 и исполнении судебного акта по делу N А32-44125/2011, судами не исследованы, отсутствие со стороны администрации мотивированных возражений, связанных с образованием нового участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, судебной оценки не получило.

Отклоняя требования общества, суды также пришли к выводам о том, что заявление от 17.09.2015 не имеет отношения к исполнению судебного акта по делу N А32-12096/2010-67/201, а представляет собой новое (самостоятельное) обращение, поданное с нарушением установленного порядка, обязание администрации заключить с обществом договор аренды испрашиваемого участка подменило бы установленную законом публичную процедуру предоставления земельного участка.

Такие выводы не только прямо противоречат содержанию названного заявления общества и приведенным в его обоснование фактическим обстоятельствам, не оспоренным администрацией в процессе рассмотрения настоящего дела, но и не основаны на результатах проверки исполнения администрацией судебного акта по делу N А32-12096/2010-67/201.

Из указанного следует, что рассматриваемое судом в настоящем деле требование, истцом заявлено правомерно.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует выяснить, принималось ли администрацией решение (правовой акт) о предоставлении ЗАО "Адлер-АОП" в аренду земельного участка, необходимого и сформированного для целей использования находящегося на нем объекта недвижимости заявителя, каковы его содержание и предпринятые для его исполнения меры.

Такой ненормативный правовой акт лицами, участвующими в деле суду не представлен.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса установлено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю.

То есть на момент рассмотрения дела, принятие решения органом местного самоуправления о предоставлении участка в аренду, в том числе в виде постановления, не требуется.

Суд апелляционной инстанции в постановлении от 25.10.2017 по настоящему делу, законность которого проверена судом кассационной инстанции, пришел к выводу о том, что досудебный порядок обществом соблюден.

С момента обращения общества в администрацию за оформлением арендных отношений прошло длительное время, подход к определению размера арендной платы изменялся.

В приложении к договору истец указал, что размер годовой арендной платы им осуществляется исходя из площади земельного участка – 317 кв. м, базовой ставки – 39.00, коэффициента зональной дифференциации -1,47,  коэффициента целевого использования – 2,5.

То есть истцом в основание расчета положен подход, определенный постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи".

Указанное постановление не подлежит применению при определении размера арендной платы, что подтверждается сложившей судебной практикой.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Суд просил ответчиков предоставить актуальный расчет арендной платы за пользование земельным участком. Такой расчет в дело не представлен.

Действующим на момент принятия настоящего решения постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" предусмотрен подход к определению размера арендной платы от рыночной стоимости земельного участка. Судебная практика исходит из того, что в отсутствие документа, определившего рыночную стоимость участка, расчет осуществляется от его кадастровой стоимости.  Суду, рассматривающему настоящее дело, Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не представлен. Однако это не свидетельствует о том, что такая оценка не проводилась.

Поэтому суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, что подход к определению арендной платы установлен нормативно.

В пункте 3.5 проекта договора истцом указано следующее:

3.5.  Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативно правого акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки, но не чаще одного раза в год. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему Договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем. 

Поскольку размер арендной платы и подход к ее определению в силу указанных выше норм является для сторон сделки обязательной и от их воли не зависит, суд считает необходимым сформулировать этот пункт договора в следующей редакции:

3.5.  Размер годовой арендной платы изменяется в связи изменением  подхода к  ее определению нормативным правовым актом без внесения изменений в договор его сторонами. Такое изменение является для сторон договора обязательным с момента вступления нормативного-правового акта в силу, если в этом нормативно-правовом акте не указана иная дата начала применения нового подхода к определению размера арендной платы.

Строка в) подпункта 4.1.1 договора о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае невнесения арендной платы более 6 месяцев не соответствует пункту 3.3 проекта о внесении арендных платежей поквартально и пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

Это условие договора судом принимается в редакции: в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Истец включил в проект договора пункт 4.2.2, в котором указал, что арендодатель обязан в течение двух месяцев со дня подписания Договора произвести его государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После государственной регистрации в десятидневный срок представить арендатору подлинник зарегистрированного Договора аренды земли.

Указанная обязанность на арендодателя законом не возложена. Сделки уполномоченным органом регистрируются по заявлению стороны договора. Этот пункт судом из договора исключается.

Согласно пункту 4.1.4 проекта, арендатор имеет право вносить в одностороннем порядке с уведомлением арендатора изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в законодательство Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Императивное изменение спорных правоотношений законом будет являться обязательным для сторон сделки независимо от внесения изменений в договор. Нормативные правовые акты являются общедоступными в силу их обязательного опубликования, обязанность по отслеживанию изменений действующего законодательства за арендатора у арендодателя отсутствует, обязанность по уведомлению арендатора о таких изменениях на представителя публичного собственника законом не возложена. Этот пункт оферты следует исключить.

Истец включил в проект договора пункт 4.2.6, которым установил, что в случае внесения изменений в настоящий Договор, касающихся увеличения или уменьшения  арендной платы,  Арендодатель за 30 дней письменно уведомляет Арендатора. Поскольку размер арендных платежей за использование публичных земельных участков устанавливается нормативно, а, как было указано выше, нормативные правовые акты являются общедоступными, обязанность по отслеживанию изменений действующего законодательства за арендатора у арендодателя отсутствует, обязанность по уведомлению арендатора о таких изменениях на представителя публичного собственника законом не возложена, этот пункт оферты следует исключить.

Истец включил в проект пункт 5.1.5, которым устанавливает, что по истечении срока действия Договора, он имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

С учетом того, что договор заключается решением суда на длительный срок, в течение которого законодательство о преимущественном праве на заключение договора может измениться, суд считает необходимым изложить указанный пункт в следующей редакции:

5.1.5. По истечении срока действия Договора, в преимущественном перед другими лицами порядке заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, при условии, что закон на момент истечения срока действия договора будет предусматривать для арендаторов право на заключение договора в преимущественном перед другими лицами порядке, на новый срок.

Истец включил в проект договора пункт 5.2.5 о том, что арендатор обязан в течении 10 дней после получения письменного уведомления Арендодателя об изменении арендной платы, обратиться к Арендодателю за перерасчетом размера годовой арендной платы и подписанием приложения (дополнительного соглашения).

В связи с изменением судом пункта 3.5 договора, пункт 5.2.5 проекта договора судом исключается.

Арендатором в оферту включен пункт 5.2.12 об устранении за свой счет изменений, произведенных на участке без согласия арендодателя, по его первому (письменному) требованию. 

Указанный пункт легализует противоправное поведение на земельном участке, а устранение последствий такого поведения ставит в зависимость от совокупности условий: информированности об этом арендодателя и заявления последним требования об устранении допущенных нарушений. 

Суд считает необходимым изложить указанный пункт в следующей редакции: 5.2.12.  Устранить за свой счет изменения, произведенные на участке кем-либо немедленно после их обнаружения арендатором. 

В договор включен пункт 5.2.20, которым установлено, что в случае перехода прав на здание, строение, сооружение, либо помещения в них к другим лицам вносить арендную плату до момента расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка. Права аренды переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания закона.

Этот пункт договора следует изложить в следующей редакции: 5.2.20. В случае перехода прав на здание, строение, сооружение, либо помещения в них к другим лицам вносить арендную плату до момента регистрации права собственности за покупателем на проданный объект.

Оферта содержит пункт 5.2.21, в котором указано, что в случае передачи своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе передачи арендных прав в залог и внесения в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив, письменно, в течение десяти дней, уведомить об этом арендодателя с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода и правовых оснований передачи прав и обязанностей третьим лицам с приложением подтверждающих документов (для договоров, заключенных на срок более пяти лет).

Указанный пункт противоречит пункту 5.1.3, в соответствии с которым арендатор имеет право при заключении Договора, только с согласия арендодателя, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Совокупностью норм пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по заключенному более чем на пять лет договору аренды предоставлено право в пределах срока аренды сдавать объект аренды в субаренду, передавать свои права и обязанности арендатора третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Иное в отношении арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть установлено только федеральным законом.

Поскольку пункт 5.1.3 противоречит закону, его из договора суд исключает.

Пунктом 5.3.1 проекта установлено, что арендатор не вправе передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Этот пункт судом исключается, поскольку он противоречит пунктам 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5.4 проекта договора, по истечении срока настоящего Договора или его расторжении, все здания, строения, сооружения, постройки и иные объекты, возведенные без соответствующей разрешительной документации и согласия Арендодателя, подлежат сносу Арендатором в течение шестидесяти дней.

Возведение на арендуемом земельном участке зданий, строений,  сооружений, построек и иных объектов без соответствующих разрешений, когда обязательность получения таких разрешений установлена законом, является противоправным действием. Согласие арендодателя не отменяет обязательность получения таких разрешений. Этот пункт договора подразумевает возможность строительства объектов в отсутствие разрешительной документации в пределах срока действия договора. Поскольку такое условие закону противоречит, суд указанный пункт из договора исключает.

Пунктом 8.1 проекта договора истец просит установить, что любые изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и подлежат государственной регистрации в одностороннем порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном п.7.1. Договора.

Арендные отношения регулируются как диспозитинвыми, так и императивными нормами.

Изменение правоотношения императивным предписанием внесения изменений в условия договора не требует. 

Указанный пункт суд включает в решение в следующей редакции: 8.1. Изменения и дополнения к настоящему Договору, зависящие от воли сторон, оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и подлежат государственной регистрации в одностороннем порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном п.7.1. Договора.

Оферта содержит следующее условие: 8.4.  Срок действия Договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1. настоящего Договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении Договора на новый срок.

Этот пункт неоднозначен при его толковании.

Суд считает, что он должен быть изложен однозначно: 8.4. Действие Договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего Договора. Договор не подлежит продлению путем заключения дополнительного соглашения к нему. Вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении другого, самостоятельного  договора на новый срок.

Проект содержит пункт 8.5 с условием о том, что при прекращении срока действия Договора или его расторжении Арендатор обязан передать Арендодателю участок в состоянии и качестве не хуже первоначального без каких-либо иных документов по передаче имущества, освободив его в срок не более шестидесяти дней.

Срок действия договора прекратиться не может. Прекращается действие договора, а срок действия договора истекает. Условие о возвращении участка арендодателю без оформления такой передачи документально, породит спор между сторонами о дате, с которой местное самоуправление сможет распоряжаться участком в пользу других лиц, а также о надлежащем его состоянии после освобождения.

В силу пункта 3.7 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения платежей. Указанное относится, в том числе и к ситуации, когда участок будет освобожден от имущества общества. 

Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Оформление возврата участка актом приема-передачи после прекращения договора аренды внесет определенность в состояние спорных правоотношений в части даты возвращения арендованного имущества и состояния участка на момент возвращения.

Любые неясности в указанном вопросе повлекут за собой для арендатора последствия в виде внесение арендных платежей.

Условие об освобождении арендатором участка в течение шести дней является неконкретным, поскольку не имеет указания на событие, от которого следует эти шесть дней отсчитывать. 

Как было установлено судом, на спорном земельном участке расположено легальное, введенное в оборот недвижимое имущество истца.

Согласно Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Указанный пункт включается судом в договор в следующей редакции: 

8.5 По истечении срока действия Договора или при его расторжении Арендатор обязан возвратить Арендодателю участок в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема передачи не позднее следующего дня, после прекращения действия договора при наличии для возврата правовых и фактических оснований.

Истец включил в проект договора следующее условие: 9.1. Неиспользование земельного участка в пределах срока действия разрешения на строительство расценивается как не освоение, и является основанием для перерасчета арендной платы с применением соответствующего поправочного коэффициента (кроме случаев, когда более длительный срок предусмотрен Договором).

Договор заключается для  обеспечения эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества. Доказательства наличия у арендатора разрешения на строительство объекта суду не представлены. Истец этим пунктом договора пытается урегулировать отсутствующие между сторонами заключаемой сделки правоотношения.

Указанный пункт суд из договора исключает.

Приложение к договору – расчет арендной платы суд из договора исключает, поскольку он не соответствует действующему на момент принятия решения законодательству.

Суд, в связи с исключением отдельных пунктов договора, приводит нумерацию его пунктов в надлежащее состояние.

Пунктом 3.34.5 Положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи установлено, что департамент заключает договоры аренды и купли-продажи земельных участков по результатам торгов.

Настоящий договор заключается в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса в отсутствие публичной процедуры.

Обязанной стороной по заключению таких сделок является администрация города.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Обязать администрацию города Сочи – исполнительно-распорядительный органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) заключить с ЗАО «Адлер-АОП», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 на следующих условиях:

ДОГОВОР

о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды

(договор аренды) Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи

№________                                                                                   от «___»_______1018

Муниципальное образование город-курорт Сочи, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице_______________, действующего на основании __________, с одной стороны

и Закрытое Акционерное Общество «Адлер - акционеры общественного питания», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава, с другой стороны, исполняя Решение арбитражного суда Краснодарского края от 31 августа 2010 года по делу № А32-12096/2010-67/201 заключили настоящий договор о следующем:

1. Предмет договора.

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 317 кв. м (триста семнадцать кв. м), кадастровый номер 23:49:0402030:2586, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 42 для обеспечения эксплуатации нежилого здания магазина. Земельный участок расположен в территориальной зоне "ОД-1", в границах особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон. Категория земель - земли населенных пунктов. Передаваемый земельный участок ограничен в обороте.

1.2.        Настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от Арендодателя Арендатору.

1.3.        Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

2. Срок действия договора.

2.1.        Договор заключен сроком на 49 лет с момента его государственной регистрации.

2.2.        Окончание срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

2.3.        Условия настоящего договора действуют с момента его государственной регистрации.

2.4.        В случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия Договора указанного в п. 2.1., при отсутствии письменных возражений Арендодателя, направленных до истечения срока действия договора. Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

3. Арендная плата.

3.1.        Исчисление арендной платы начинается с момента государственной регистрации настоящего Договора.

3.2.        Размер годовой арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему Договору и составляет 45434,00 руб. (сорок пять тысяч четыреста тридцать четыре рубля 00 копеек).

3.3.        Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

3.4.        Арендная плата и пеня вносится путем перечисления по следующим реквизитам: получатель Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи), ИНН 

<

***>, КПП 232001001, расчетный счет № 

<

***>. Банк получателя: ЮЖНОЕ ГУ БАНКА РОССИИ г. КРАСНОДАР,   БИК 040349001,    КБК 92111105024040000120, ОКТМО - 03726000.

3.5.        Размер годовой арендной платы изменяется в связи изменением подхода к ее определению нормативным правовым актом без внесения изменений в договор его сторонами. Такое изменение является для сторон договора обязательным с момента вступления нормативного-правового акта в силу, если в этом нормативно-правовом акте не указана иная дата начала применения нового подхода к определению размера арендной платы.

3.6. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации настоящего Договора за каждый день фактического использования.

3.7. Неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

4. Права и обязанности Арендодателя.

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1.    В одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке Договора при следующих существенных нарушениях его условий:

а)           при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим Договором;

б)          при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

в)           более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.;

г)           при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п.5.2, 5.3 Договора;

д)          в иных случаях предусмотренных законом или иными правовыми актами.

4.1.2.    На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.1.3.    На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земельного участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

4.1.4.    Осуществлять контроль над использованием и охраной участка. 

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1.    Передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок,

установленный Договором.

4.2.2.    Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.3.Не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям настоящего Договора и действующему законодательству.

4.2.4.Не предоставлять прав третьим сторонам на использование участка, природных ресурсов, находящихся на участке без согласия арендатора.

5. Права и обязанности Арендатора.

5.1.        Арендатор имеет право:

5.1.1.    Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего Договора.

5.1.2.    Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями предоставления участка.

5.1.3.    Передавать в субаренду земельный участок либо его часть юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки настоящего договора, только с согласия Арендодателя. Договор субаренды участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направляется Арендодателю для последующего учета в десятидневный срок со дня государственной регистрации.

5.1.4.    По истечении срока действия Договора, в преимущественном перед другими лицами порядке заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, при условии, что закон на момент истечения срока действия договора будет предусматривать для арендаторов право на заключение договора в преимущественном перед другими лицами порядке, на новый срок.

5.1.5.    Требовать досрочного расторжения Договора в случаях, когда;

- Арендодатель создает препятствия в использовании участка;

- предоставленный Участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения Договора;

5.2.        Арендатор обязан:

5.2.1.    Выполнять в полном объеме все условия Договора.

5.2.2.    Соблюдать установленный режим использования земель в территориальной зоне "ОД-1", в границах особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, в соответствии с режимом использования, установленного законодательством об особо охраняемых природных территориях.

5.2.3.    Своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п. 3 настоящего Договора без выставления счетов арендодателем.

5.2.4.    Каждый год не позднее 1 марта производить сверку взаиморасчетов по арендной плате и пени с Арендодателем, а в случае необходимости проведения перерасчета арендной платы, в соответствии с порядком, установленным п.3.5.

5.2.5.    По требованию арендодателя представить копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы.

5.2.6.    При эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

5.2.7.    Использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п.п. 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

5.2.8.    Беспрепятственно допускать на участок арендодателя, его законных представителей и органы контроля над использованием и охраной земель с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего договора.

5.2.9.    Не допускать действий, которые могут привести к ухудшению состояния земли, экологической и санитарной обстановке города, не совершать нарушения прав и законных интересов других землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, не допускать нарушения функционирования находящихся в пределах границ участка инженерных коммуникаций, сетей, сооружений, дорог, проездов и т.д.

5.2.10. Устранить за свой счет изменения, произведенные на участке кем-либо, немедленно после их обнаружения арендатором. 

5.2.11.  Возместить арендодателю убытки в случае ухудшения качественных характеристик участка и экологической обстановки, причиненных в результате своей хозяйственной и иной деятельности.

5.2.12.  Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и надземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через участок.

5.2.13.  Осуществлять мероприятия по рекультивации земельного участка, выполнять работы по благоустройству территории.

5.2.14.  Возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

5.2.15.  Не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц.

5.2.16.  При изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор.

5.2.17.  В случае продажи объекта недвижимости или его части, находящегося на земельном участке, арендуемом по данному договору, арендаторы обязаны письменно уведомить об этом арендодателя.

5.2.18.  В случае перехода прав на здание, строение, сооружение, либо помещения в них к другим лицам вносить арендную плату до момента регистрации права собственности за покупателем на проданный объект.

6.2.19.  В случае передачи своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе передачи арендных прав в залог и внесения в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив, письменно, в течение десяти дней, уведомить об этом арендодателя с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода и правовых оснований передачи прав и обязанностей третьим лицам с приложением подтверждающих документов (для договоров, заключенных на срок более пяти лет).

5.2.20.  Письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

5.2.21.  При прекращении срока действия Договора, в случае отказа Арендатора от дальнейшего его продления или его расторжении Арендатор обязан передать Арендодателю участок в состоянии и качестве не хуже первоначального, освободив его в срок, не превышающий шестьдесят дней.

5.2.22.  Направить не менее чем за девяносто календарных дней до окончания срока действия Договора, указанного в п. 2.1 договора, письменное предложение арендодателю о расторжении Договора аренды, либо о заключении договора аренды на новый срок.

5.2.23.  В случаях изменения наименования, юридического адреса, контактных телефонов, а также изменения банковских и иных реквизитов, письменно уведомить об этом Арендодателя в течение двухнедельного срока.

5.2.24.  В случае ликвидации юридического лица (Арендатора) в порядке ст. 61 ГК РФ последний обязан в течение 7-ми дней с даты принятия решения о ликвидации письменно уведомить об этом Арендодателя, а также принять меры по досрочному внесению в бюджет причитающейся суммы арендной платы и расторжению Договора;

5.2.25.  Арендатор несет другие обязательства, установленные законодательством Российской Федерации.

5.3. Арендатор не вправе:

5.3.1.    Передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя.

5.3.2.    Нарушать существующий водоток и менять поперечный профиль Участка без разрешения соответствующих органов.

5.3.3.    Нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке.

5.3.4.    Использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке.

6. Ответственность сторон.

6.1.        За нарушение условий Договора виновная сторона несет гражданскую, административную и уголовную ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

6.2.        За нарушение сроков внесения арендной платы по Договору, установленных в п. 3.3. Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

6.3.        Уплата пени в связи с нарушениями условий Договора, а также наложение штрафа уполномоченными органами и должностными лицами в связи с нарушениями действующего законодательства не освобождают арендатора от обязанности их устранения.

6.4.        Форс-мажорные обстоятельства.

Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору, если такое неисполнение явилось следствием действия непреодолимой силы: наводнения, землетрясения, оползня и других стихийных бедствий, а также войн. В случае действия вышеуказанных обстоятельств свыше двух месяцев, стороны вправе расторгнуть настоящий Договор.

Бремя доказывания наступления форс-мажорных обстоятельств ложится на сторону, которая требует освобождения от ответственности вследствие их наступления.

6.5.        В случае несвоевременного возврата арендатором участка арендодателю после прекращения действия Договора, арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки.

7. Рассмотрение и урегулирование споров.

7.1.        Земельные и имущественные споры, возникающие в ходе реализации настоящего Договора, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8. Изменение, расторжение и прекращение Договора.

8.1. Изменения и дополнения к настоящему Договору, зависящие от воли сторон, оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и подлежат государственной регистрации в одностороннем порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном п.7.1. Договора.

8.2.        Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускается в случаях несоблюдения требований, определенных п. 4 и 5 настоящего Договора по соглашению сторон или в судебном порядке.

8.3.        Расторжение Договора по инициативе Арендодателя допускается в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

8.4.        Действие Договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего Договора. Договор не подлежит продлению путем заключения дополнительного соглашения к нему. Вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении другого, самостоятельного  договора на новый срок.

8.5.        По истечении срока действия Договора или при его расторжении Арендатор обязан возвратить Арендодателю участок в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема передачи не позднее следующего дня, после прекращения действия договора, при наличии для возврата правовых и фактических оснований.

9. Прочие условия.

9.1.        Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регламентируются действующим законодательством.

9.2.        Стороны подтверждают и гарантируют, что на день подписания настоящего Договора отсутствуют обстоятельства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения Договора. Каждая из сторон подтверждает, что они получили все необходимые разрешения для вступления в настоящий договор аренды, и что лица, подписавшие его, уполномочены на это.

9.3.        Настоящий Договор не подлежит огласке.

9.4. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, и предоставляются:

1 экземпляр - Арендатору;

2 экземпляр - Арендодателю;

3 экземпляр - Департамент имущественных отношений администрации города Сочи;

4 экземпляр - органу, осуществляющему государственную регистрацию.

10. Юридические адреса и реквизиты сторон

Арендатор:

ЗАО «Адлер-АОП» ИНН 

<

***> адрес: 354340,

<

...> «е» тел. 

<

***>

Генеральный директ

В. А. Каяянм.п.

Арендодатель:

Муниципальное образование город-курорт Сочи

адрес: 354000, 

<

...>

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу ЗАО «Адлер-АОП», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                  М. М. Данько