ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-46973/2019

город Ростов-на-Дону

01 сентября 2020 года

15АП-9425/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей И.Н. Глазуновой, Н.В. Нарышкиной, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии: 

от истца – представители не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика – представитель ФИО2 (доверенность от 05.11.2019);

от третьего лица – ФИО3 (лично, паспорт);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя ФИО4 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 01.06.2020 по делу № А32-46973/2019 

по иску Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район 

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 

при участии третьих лиц: ФИО3, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73, степенью 2 готовности 7 %, общей площадью 0,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов. 

Исковые требования заявлены на основании статей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и обусловлены реализацией арендатором права на однократное предоставление земельного участка в аренду после 01.03.2015 на трехлетний срок без проведения торгов для завершения строительства и незавершением строительства в установленный договором срок. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО3, Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2020 иск удовлетворен. Суд решил изъять у индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318237500111321) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73, степенью готовности 7 %, общей площадью 0,1 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, путём продажи указанного объекта с публичных торгов.

Удовлетворяя заявленные управлением требования, суд исходил из того, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Ответчиком не представлено доказательств наличия уважительных причин, которые бы объективно препятствовали застроить земельный участок зданием кафе на протяжении периода времени с 2005 по 2019 годы, какие-либо объективные непреодолимые препятствия в освоении земельного участка ответчиком не доказаны, не приведены сведения о незаконных действиях администрации или третьих лиц, которые бы воспрепятствовали застроить земельный участок в установленные договорами аренды сроки. Заявление ответчика об исковой давности не имеет правового значения, поскольку трехлетний срок исковой давности, если его исчислять с даты прекращения договора аренды от 11.01.2016 (11.01.2019), администрацией не пропущен.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой  34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование жалобы предприниматель привела следующие доводы:

- истцом пропущен срок исковой давности. В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ управление должно было обратиться с иском в течение 6 месяцев после прекращения договора;

- ФИО4 земельный участок перешел в пользование 21.01.2019, при этом срок действия договора аренды ограничен 02.02.2019. С 24.01.2019 ответчик осваивала участок, однако в мае 2019 года приостановила работы в связи с обращением управления в суд общей юрисдикции;

- решение суда принято без учета судебной практики (дело № А70-17099/2018).

В отзыве на апелляционную жалобу истец жалобу не признал, просил решение оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать.

ФИО3 поддержала позицию ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Павловский район и ФИО5 был заключен договор аренды от 28.10.2005 №2438021622 для строительства и эксплуатации кафе на земельном участке с кадастровым номером 23:24:02 04 168:0017 площадью 929 кв. м, сроком на 10 лет (т. 2, л.д. 85 – 92). 

Данный договор аренды земельного участка был заключен по результатам торгов на право аренды земельного участка, которым предшествовала публикация извещения в газете «Единство» от 03.09.2005 №138-39 о наличии свободных земельных участков (т. 2, л.д. 93), передан в аренду на основании постановления главы муниципального образования Павловский район от 14.10.2005 №1349 для строительства и эксплуатации кафе (т. 2, л.д. 91). 

ФИО3 приобрела право аренды земельного участка по соглашению от 30.12.2009, заключенному с ФИО5, по которому к ней перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:24:02 04 168:0017 по договору аренды земельного участка от 28.10.2005 №2438021622 для строительства и эксплуатации кафе (т. 3, л.д. 16 – 17). 

После чего, по договору от 11.01.2016 №2400000002 администрация Павловского сельского поселения Павловского района предоставила ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204168:17 площадью 929 кв. м, для строительства и эксплуатации кафе, сроком на три года (т. 3, л.д. 7 – 12). 

Основанием заключения данного договора явилось постановление администрации Павловского сельского поселения Павловского района от 28.12.2015 №946 «О прекращении права аренды и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в 

<

...>», которым был расторгнут предыдущий договор аренды земельного участка от 28.10.2005 №2438021622, и земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204168:17 площадью 929 кв. м был предоставлен ФИО3 в аренду сроком на три года для завершения строительства кафе (т. 3, л.д. 13). 

11.02.2013 ФИО3 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:24:0204168:73 процентом готовности 7%, (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2013 серия 23-АЛ №253198 – т. 3, л.д. 50)

В январе 2019 года ФИО3 передала  ФИО4 права и обязанности арендатора земельного участка и продала ответчику расположенный на участке объект незавершенного строительства (т. 2, л.д. 48 – 49; 112 – 113).

Администрация муниципального образования Павловский район 03.04.2019 отменила своё постановление от 06.02.2019 №147 «О прекращении права аренды и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в 

<

...>» (т. 2, л.д. 130), которым земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204168:17 площадью 929 кв.м должен был быть предоставлен ФИО4 в аренду на очередной трёхлетний срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства (т. 3, л.д. 128), а вновь заключенный на трёхлетний срок между администрацией муниципального образования Павловский район и ФИО4 договор аренды от 07.02.2019 №2400000053 земельного участка с кадастровым номером 23:24:0204168:17 для завершения строительства (т. 2, л.д. 123 – 126), не прошёл государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, которым отказано в государственной регистрации по причине ранее состоявшегося предоставления того же земельного участка в аренду без торгов на трехлетний срок для завершения строительства по договору аренды от 11.01.2016 № 2400000002 (сообщение об отказе в государственной регистрации от 17.07.2019 № 23/227/001/801/2019-2424 – т. 2, л.д. 117).

Право аренды спорного земельного участка в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости погашено (т. 2, л.д. 31, 52; т. 3, л.д. 119 – 121, 124 – 125). 

Предыдущие договоры аренды земельного участка 2005 и 2016 годов прекращены за истечением срока и расторгнуты соответствующими соглашениями сторон от 31.12.2015 №113 (т. 2, л.д. 40) и от 07.02.2019 №6 (т. 2, л.д. 149). 

Таким образом, право аренды спорного земельного участка у ответчика в настоящее время отсутствует. 

Выданное 31.01.2019 ФИО3 разрешение на строительство (т. 3, л.д. 104 – 106) отменено постановлением администрации муниципального образования Павловский район от 15.08.2019 №1309 (т. 4, л.д. 33), и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2020 по делу №А32-49922/2019 отказано в удовлетворении заявления ФИО4 о признании недействительным указанного постановления от 15.08.2019 №1309 «Об отмене разрешения на строительство магазина в 

<

...>» (т. 4, л.д. 35 – 37). 

Поскольку арендатор не завершил строительство в установленный срок после однократного предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона № 137-ФЗ. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. 

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. 

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" 8 (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом. 

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения. 

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, равно как из положений Закона №171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется. 

Кроме того, Законом №171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пунктом 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015). 

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015. 

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов». 

Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 16.04.2020 №308-ЭС19- 25765 по делу №А63-18660/2018.

У ответчика в настоящее время отсутствуют как титул на земельный участок в виде права аренды, так и действующее разрешение на строительство, при этом предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на однократное без торгов предоставление земельного участка в аренду на трехлетний срок для завершения строительство уже реализовано после 01.03.2015, в результате заключения 11.01.2016 договора №2400000002 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:24:0204168:17 для строительства и эксплуатации кафе с ФИО3.

Последующая затем в январе 2019 года передача ФИО3 прав и обязанности арендатора земельного участка ответчику по настоящему делу, ФИО4, и продажа ей же расположенного на участке объекта незавершенного строительства (т. 2, л.д. 48 – 49; 112 – 113), не продлевают срок ранее заключенного в 2016 году договора аренды и не являются основанием для очередного предоставления, теперь уже ФИО4, того же земельного участка без торгов в аренду для завершения строительства расположенного на участке объекта.

При заключении договора цессии, ответчик должен был осознавать, что у цедента, чьи права и обязанности принимает на себя ответчик, в феврале 2019 года истекал срок строительства, установленный в 3 года для завершения строительства.

В рассматриваемом случае, земельный участок был предоставлен в аренду для завершения строительства в 2016 году, при этом смена арендатора в порядке заключения договора о замене стороны в обязательстве не изменяет начало течения срока предоставления земельного участка, а равно обязанности арендатора по использованию земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Учитывая, что права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, то и исполнение обязанности по использованию земельного участка в настоящее время лежит на новом арендаторе, равно как и ответственность за неисполненные ранее обязательства предыдущим арендатором.

Таким образом, договор замены стороны в обязательстве не может считаться вновь заключенным договором аренды земельного участка и не предусматривает для нового арендатора дополнительного трехлетнего срока для реализации арендодателем права завершение строительства без проведения торгов. Напротив, такое обстоятельство будет создавать для него преимущественное положение по отношению к иным лицам.

С учетом разъяснения применения упомянутых норм права, отсутствия у ответчика права аренды земельного участка и действующего разрешения на строительство, реализации после 01.03.2015 права на однократное предоставление земельного участка в аренду на трехлетний срок для завершения строительства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заявленный в настоящем деле иск администрации подлежит удовлетворению. 

Ответчиком не представлено доказательств наличия уважительных причин, которые бы объективно препятствовали застроить земельный участок зданием кафе на протяжении периода времени с 2005 по 2019 годы, какие-либо объективные непреодолимые препятствия в освоении земельного участка ответчиком не доказаны, так же как не приведены сведения о незаконных действиях администрации или третьих лиц, которые бы воспрепятствовали застроить земельный участок в установленные договорами аренды сроки. 

Указание ответчика на приостановление работ в мае 2019 года ввиду обращения истца в суд общей юрисдикции отклоняется апелляционным судом, поскольку срок аренды истек в феврале 2019 года.

Заявление ответчика об исковой давности верно отклонено судом, трехлетний срок исковой давности, если его исчислять с даты прекращения договора аренды от 11.01.2016 (11.01.2019), истцом не пропущен.

Довод о необходимости обращения в суд в шестимесячный срок основан на ошибочном понимании ответчиком норм права.

Пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации к спорной ситуации неприменим, поскольку регулирует порядок однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В рассматриваемом случае, однократное представление реализовано в 2016 году.

Ссылка истца на судебную практику - дело № А70-17099/2018 отклоняется апелляционным судом, поскольку судебные акты приняты при иных фактических обстоятельствах дела при готовности объекта недвижимости на 99%.

 Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2020 по делу № А32-46973/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий        Р.Р. Илюшин

СудьиИ.Н. Глазунова

Н.В. Нарышкина