Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58772/22

18 января 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 16 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 января 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.А. Чекалова ,при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Н.О.Егоровой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС" (ИНН 

<

***>) к Администрации го Химки (ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, и встречному иску Администрации го Химки (ИНН 

<

***>) к АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС" (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН 

<

***>), ТСН «Старвиль» (ИНН 

<

***>), 

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Акционерное общество «Эксплуатационно-управляющая компания Подмосковье-Сервис» (далее – АО «ЭУК Подмосковье-Сервис», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области (далее – Администрация го Химки, администрация, ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды от 08.09.2012 № ЮА-310 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:103.

Определением от 21.09.2022 дела № А41-58772/22 и № А41-59501/22 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В этой связи по настоящему делу рассматриваются исковые требования АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» к Администрации го Химки о расторжении договора аренды  земельного участка, а также встречный иск Администрации го Химки к АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» о взыскании по договору аренды земельного участка от 28.09.2012 № ЮА-310 задолженности в размере 2858267,56 руб. за период с 16.03.2022 по 28.07.2022 и неустойки в сумме 171531,53 руб., о расторжении договора аренды, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:103.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Товарищество собственников недвижимости «Старвиль».

В судебном заседании представитель АО «Эксплуатационно-управляющая компания Подмосковье-Сервис» поддержал исковые требования, возражал по встречному иску, представил в материалы дела дополнительные документы.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Администрации го Химки и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

 Как следует из материалов дела, по договору аренды от 28.09.2012 № ЮА-310 Администрация городского округа Химки Московской области предоставила ЗАО «Подмосковье-Строй» для малоэтажного и коттеджного строительства сроком на 40 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:103 площадью 12064 кв.м. категории «земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения», для малоэтажного и коттеджного строительства (далее – договор). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи.

В силу соглашения от 01.04.2013 права арендатора по договору переданы АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС". Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи.

На основании Генерального плана городского округа Химки Московской области, утвержденного решением Совета депутатов го Химки от 27.12.2017 № 15/14 «О внесении изменений в Генеральный план го Химки», земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:103 включен в границы населенного пункта городской округ Химки.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2013 в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Администрацией было установлено, что общество ненадлежащим образом осуществляет внесение арендной платы, возникла задолженность.

Претензией от 04.07.2022 Администрация го Химки уведомила АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» об образовавшейся задолженности по договору и предложила досрочно расторгнуть договор. 

Поскольку задолженность по договору не погашена АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» в добровольном порядке, Администрация го Химки обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Письмом от 27.05.2022 АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» обратилось в Администрацию го Химки за расторжением договора в виду невозможности использовать участок по целевому назначению.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» и Администрация городского округа Химки Московской области обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Как усматривается из материалов дела, договором и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору за период с 16.03.2022 по 28.07.2022 составляет 2858267,56 руб., на сумму задолженности начислена неустойки в сумме 171531,53 руб. за период с 16.03.2022 по 28.07.2022.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. 

Вместе с тем, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что раздел 6 договора аренды не содержит условия о возможности расторжения договора по инициативе арендатора, право на расторжение договора предоставлено только арендодателю.

Вместе с тем, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Материалами дела, в том числе кадастровым делом, подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:103 образован в результате последовательного преобразования в виде раздела земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:2 площадью 101758 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, ранее предоставленного ЗАО «Подмосковье-Строй» под строительство коттеджного поселка в 

<

...> из земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:2 образован земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:86).

Преобразование земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020305:2 и 50:10:0020305:86 вызвано необходимостью формирования земельных участков под жилыми домами и выделением территорий общего пользования.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса (пункт 1).

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу части 1 статьи 87 ЗК РФ землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Следовательно, данная категория земель не предназначена для застройки жилыми домами, а также не входит в границы населенных пунктов.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:103, отнесенный к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, не подлежал предоставлению в аренду для использования по целевому назначению, но с видом разрешенного использования – для малоэтажного и коттеджного строительства. 

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:103 имел юридические ограничения в использовании.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Поскольку договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела также следует, что категория земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:102 приведена в соответствии с внесенными в Генеральный план го Химки изменениями, в ЕГРН внесены сведения о категории земельного участка – земли населенных пунктов.

Вместе с тем, данное обстоятельство не устраняет препятствий в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:103 в аренду АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» в связи со следующим.

В материалы дела представлены акты совместного осмотра участка от 06.07.2020, от 01.12.2022, которыми установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:103 площадью 12064 кв.м. используется жителями коттеджного поселка и жителями го Химки как проезд, проход, в том числе как центральный въезд (вход) в коттеджный поселок (дорога с асфальтовым покрытием, бордюрами и дорожными знаками). На земельном участке расположены опоры освещения и люки инженерных коммуникаций, а также подземные инженерные сети (общее имущество собственников домов, проживающих на территории КП «Старвиль). Доступ на земельный участок не ограничен. Участок не используется в целях малоэтажного и коттеджного строительства.

Согласно заключению об ограничениях оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:103, предоставленном Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области, земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 01.02.2012 № 136 утверждена корректировка Проекта планировки второй и третьей очереди строительства коттеджного поселка в 

<

...> а также частично в границах красных линий.

Указанное также подтверждается решениями Администрации го Химки об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов от 09.10.2020, 26.03.2021, 11.01.2022.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2020 по делу № А41-17296/20 установлено, что согласно представленным в материалы дела проекту планировки и разрешения на ввод в эксплуатацию 2-ой очереди коттеджного поселка с наружными инженерными сетями, дорогами, ограждением и реконструкцией ТП-52 и ВЗУ строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:2 завершено в 2010 году. Права арендатора по договору аренды переданы ЗАО «Подмосковье-Строй» в пользу АО «Эксплуатационно-управляющая компания Подмосковье-Сервис» в связи с утратой интереса как застройщиком.

Следовательно, сохранение договора аренды при изменении категории земельного участка, в целях согласно виду разрешенного использования и условиям договора аренд ы- для малоэтажного и коттеджного строительства, также нецелесообразно.

По смыслу действующего законодательства, что аренда заключается в срочном владении и пользовании имуществом за плату с возможность извлечения полезных свойств арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Следовательно, при разрешении настоящего спора необходимо учитывать предусмотренную законом свободу выбора участниками гражданских правоотношений условий заключенного ими договора, а также наличие обстоятельств, при которых заключены спорные договоры аренды (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2022 № 305-ЭС22-5403, судебные акты по делу № А41-17296/20).

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020305:103 фактически относится к территории общего пользования – используется под проходы, проезды, размещение малых архитектурных форм.

Решением Администрации го Химки от 11.01.2022, утвержденным проектом планировки территории (с учетом изменений), подтверждается, что в границах земельного участка частично расположены существующие улицы и дороги местного значения. В  этой связи суд приходит к выводу, что данный земельный участок не подлежит передаче в аренду частному лицу.

Доказательств использования данным участком АО «ЭУК Подмосковье-Сервис» в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Следовательно, природа аренды при заключении договора аренды от 28.09.2012 № ЮА-310 реализована, а цель – строительство малоэтажных жилых домов более достигнута быть не может.

Суд также принимает во внимание, что АО "ЭУК ПОДМОСКОВЬЕ-СЕРВИС" является организацией, управляющей имуществом ТСН «Старвиль», которое, в свою очередь, не является лицом, участникам которого спорный земельный участок может принадлежать на праве общей долевой собственности, поскольку расположенные жилые дома не относятся к многоквартирным домам.

Таким образом, установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (для малоэтажного и коттеджного строительства) суд приходит к выводу, что договор аренды от 28.09.2012 № ЮА-309 подлежит расторжению на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ ввиду неустранимых препятствий в пользовании участком. Данный вывод согласуется с правовыми позициями, изложенными в Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053.

По указанным основаниям задолженность по арендной плате и неустойка не подлежат взысканию, договор не подлежит расторжению в виду нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

Первоначальный иск подлежит удовлетворению, встречные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Эксплуатационно-управляющая компания Подмосковье-Сервис» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № ЮА-310 от 08.09.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020305:103.

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу Акционерного общества «Эксплуатационно-управляющая компания Подмосковье-Сервис» расходы по государственной пошлине в размере 6000,00 руб.

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Химки Московской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

 

СудьяН.А. Чекалова