АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3295/2023

17 августа 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  Гребенщиковой В.А.

судей  Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 09.01.2023  № 1

от ответчика: предприниматель ФИО2, лично

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2                         

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2023

по делу № А51-18144/2019 

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692519, 

<

...>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2                         (ОГРНИП 304251133200225, ИНН 

<

***>) 

об обязании освободить помещения, об обязании передать по акту приема-передачи   

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ,  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, предприниматель, ответчик) об обязании освободить нежилое помещение № 1 общей площадью 509,7 кв.м, расположенное на 1, 2 этажах, по адресу: 

<

...>, а именно: 

- на первом этаже: помещение № 1 (2,6 кв.м), № 2 (1,4 кв.м), № 3 (3,6 кв.м), № 4 (22,3 кв.м), № 5 (4,5 кв.м), № 6 (12,2 кв.м), № 7 (1,7 кв.м), № 8 (1,1 кв.м), № 9 (3,2 кв.м), № 10 (1,6 кв.м), № 11 (1,6 кв.м) согласно техническому плану помещения № 1 от 23.12.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО3; 

- на втором этаже: помещение № 12 (19,2 кв.м), № 13 (12,0 кв.м), № 14 (24,9 кв.м), № 15 (38,3 кв.м), № 16 (5,2 кв.м), № 17 (2,0 кв.м), № 18 (1,4 кв.м), № 19 (71,1 кв.м), № 20 (2,0 кв.м), № 21 (1,7 кв.м), № 22 (9,2 кв.м), № 23                  (2,7 кв.м), № 24 (30,1 кв.м), № 25 (7,4 кв.м), № 26 (17,2 кв.м), № 27 (3,5 кв.м),      № 28 (18,3 кв.м), № 29 (3,2 кв.м), № 30 (17,6 кв.м), 2 А51-18144/2019 № 31 (3,7 кв.м), № 32 (18,9 кв.м), № 33 (3,5 кв.м), № 34 (16,7 кв.м), № 35 (3,7 кв.м), № 36 (31,3 кв.м), № 37 (1,7 кв.м), № 38 (8,1 кв.м), № 39 (6,5 кв.м), № 40                              (6,7 кв.м), № 41 (16,2 кв.м), № 42 (15,3 кв.м), № 43 (3,4 кв.м), № 44 (3,9 кв.м),      № 45 (16,8 кв.м), № 46 (0,9 кв.м), № 47 (0,9 кв.м), № 48 (3,4 кв.м), № 49                        (0,9 кв.м), № 50 (0,9 кв.м), № 51 (3,5 кв.м) согласно техническому плану помещения № 1 от 23.12.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО3, а также об обязании предпринимателя передать вышеуказанное нежилое помещение управлению по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2023 на предпринимателя ФИО2 возложена обязанность оформить акт приема-передачи нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>, ранее переданных по договору аренды от 12.03.2014 № 491/14 с учетом произведенной реконструкции, в остальном отказано. 

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2023 указанное решение изменено, суд обязал предпринимателя   ФИО2 освободить вышепоименованное нежилое помещение и возложил на нее обязанность передать управлению спорное нежилое помещение по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней с даты вступления в законную силу решения суда. 

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель ФИО2 просит отменить решение суда первой инстанции в части, постановление суда апелляционной инстанции полностью, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неисполнимости судебного решении. Утверждает о фактическом освобождении ранее переданных нежилых помещений, при этом указывает на то, что предмет договора первоначально согласованный сторонами сделки был с истечением времени утрачен ввиду изменения характеристик здания. В этой связи полагает, что положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не применимы в данной ситуации. Реконструированное помещение с измененными конфигурацией и площадью не являлось предметом договора аренды, не состоит на кадастровом учете и не выступает предметом гражданского оборота, в связи с чем не может быть передано управлению. Отмечает, что суд не дал оценку его доводам относительно избрания истцом ненадлежащего способа защиты права. Судом учтено, что арендатор отказывается подписывать акт совместного осмотра от 27.10.2022, подготовленный арендодателем, однако суд не указывает на то, что истец отказывается подписывать акт обследования от 15.10.2022, подготовленный ответчиком. Критически предприниматель относится к техническому плану помещения № 1 от 23.12.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО3 Полагает также необоснованным приятие судом первой инстанции уточнений иска в порядке статьи 49                   АПК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу управление, приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать. 

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном посредством веб-конференции, ФИО2 поддержала доводы кассационной жалобы, с которыми не согласился представитель управления. 

Проверив законность принятого апелляционного постановления с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствующих в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

По материалам дела установлено, в собственности муниципального образования Уссурийского городского округа находится объект недвижимости – нежилое помещение № 1 в здании (лит. А), общей площадью 455,6 кв.м, этаж 1, 2, адрес объекта: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о регистрации от 18.05.2012 серия 25-АБ № 763682. 

В отношении указанного объекта между управлением (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды от 12.03.2014 № 491/14 для использования спорного нежилого помещения под гостиницу, сроком аренды – до 12.03.2019. 

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.03.2014. 

В соответствии с пунктом 7.5.1 договора, в случае прекращения действия договора аренды по любым законным основаниям, включая его истечение срока и расторжение договора, имущество передается арендатором арендодателю по приемо-сдаточному акту. Арендатор обязан возвратить имущество не позднее десяти дней с момента направления арендодателем уведомления о прекращении действия договора. Возврат имущества оформляется передаточным актом, подписываемым представителями арендатора и арендодателя. 

Письмом от 08.02.2019 № 11-01/14/0593 уполномоченным органом отказано ФИО2 в заявлении о заключении договора аренды на новый срок. 

В продлении договора аренды в судебном порядке предпринимателю отказано вступившим в законную силу судебным актом по делу                          № А51-25269/2019 по мотиву недобросовестности арендатора ввиду наличия задолженности по арендной плате и установления обстоятельства самовольного произведения реконструкции в спорном помещении без получения необходимой разрешительной документации и в отсутствие согласия арендодателя, предусмотренного пунктом 2.2.4 договора. 

Письмом от 26.02.2019 № 11-01/14/0857 арендатор уведомлен о прекращении арендных отношений с даты окончания срока действия договора аренды от 12.03.2014 № 491/14 с предложением вернуть арендуемое помещение по акту приема-передачи. 

В письме от 24.05.2019 № 11-01/14/2666 управление вновь потребовало от предпринимателя передать спорное помещение по акту приема-передачи, указав, что данное уведомление является досудебным урегулированием спора. 

Уклонение предпринимателя ФИО2 от добровольного исполнения указанных требований послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска. 

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций правильно квалифицировали правоотношения сторон как вытекающие из договора аренды, регулируемые положениями главы 34 ГК РФ и общими нормами Кодекса об обязательствах.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьей 622, 655 ГК РФ во взаимосвязи с пунктом 7.5.1 договора, возложил на ФИО2 обязанность по оформлению акта приема-передачи ранее переданных нежилых помещений с учетом реконструкции согласно техническому плану от 23.12.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО3 

Вместе с тем, суд, учитывая, что нежилые помещения (№ 1 (тамбур),                      № 2 (электрощитовая) и № 3 (бойлерная) на первом этаже здания, и к помещению № 34 (терраса) на втором этаже здания), являются вновь созданными, не существовали на момент заключения договора аренды, расположены за пределами переданных в аренду помещений (пристроены к внешней стороне здания), в отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности использования подлежащего возврату имущества без использования этих помещений, посчитал заявленное требование об освобождении и возврате помещений необоснованным и не подлежащим удовлетворению. 

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела пришел к следующим выводам. 

В условиях прекращения арендных правоотношений сторон (что подтверждено материалами дела и не оспорено сторонами) положения статей 622 и 655 ГК РФ, пункта 7.5.1 договора аренды возлагают на ответчика обязанность принятия оперативных мер как по надлежащему и полному освобождению помещения, так и по оформлению соответствующего акта приема-передачи. 

При этом судом установлено, что в настоящее время спорное имущество не соответствует переданному арендатору по договору от 12.03.2014 помещению, поскольку ФИО2 в период срока его действия незаконно произвела реконструкцию и перепланировку в нежилом помещении № 1 площадью 455,6 кв.м, с кадастровым номером 25:34:017102:1677, по адресу: 

<

...>, в результате которой площадь арендуемого помещения увеличилась до 509, 7 кв.м, а его технические характеристики и конфигурация существенно были изменены (произведены работы по демонтажу и устройству перегородок, реконструкции системы водоснабжения и водоотведения, оборудованию дополнительных санузлов, по закладке дверных поемов, по обустройству дверного проема в габаритах существующего окна, по устройству наружной лестницы с террасой на уровне 2 этажа). 

Указанные обстоятельства изменения объекта аренды подтверждены вступившими в законную силу судебными актами по делам                             № А51-26195/2015, № А51-4098/2016, № А51-4507/2016, № А51-8121/2016, А51-2334/1019, № А51-25269/2019, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в силу части 2 статьи 69 АПК РФ. 

Вместе с тем, как верно замечено апелляционным судом, это обстоятельство не освобождает ответчика от исполнения обязанности по возврату недвижимого имущества по акту приема-передачи с учетом произведенной реконструкции и перепланировки объекта.

Опровергая существование такой обязанности, ФИО2 со ссылкой на то, что реконструированное помещение с измененными конфигурацией и площадью не являлось предметом договора аренды, не состоит на кадастровом учете и не значится в реестре муниципальной собственности, что свидетельствует об отсутствии возможности определить спорное помещение как предмет гражданского оборота, который может быть передан по акту арендодателю, переданное по договору аренды помещение с прежними характеристиками фактически утрачено вследствие такой реконструкции, суд апелляционной инстанции указал, что данное обстоятельство не свидетельствует об утрате нежилого помещения и не влечет автоматического прекращения права собственности муниципального образования на него. Изменение технико-экономических характеристик помещения № 1 в результате самовольных действий арендатора, формируя ситуацию, в которой управление вправе прибегнуть к судебной защите в целях приведения правового режима измененного имущества в соответствие с законодательством, не отменяет и не прекращает его существования в качестве собственности истца и не может препятствовать реализации арендодателем права на возвращение имущества после прекращения правоотношений с арендатором. При этом вопросы возможности на законных основаниях владеть, пользоваться и распоряжаться объектом аренды в измененной части не являются предметом настоящего спора, направленного на фиксацию завершения арендных правоотношений, в том числе установление состояния объекта аренды и соответствия его имуществу, изначально переданному в пользование. 

Судом в отсутствие доказательств установлено, что предпринимателем передача управлению спорного нежилого помещения по соответствующему акту не осуществлена. 

Так, акт приема-передачи реконструированного нежилого помещения    № 1, учитывающий его изменения в соответствии с техническим планом от 23.12.2022, составлен уполномоченным органом в одностороннем порядке ввиду отказа ФИО2 от его подписания, о чем имеется соответствующая отметка. Акт совместного осмотра реконструированного нежилого помещения № 1 от 27.10.2022 арендатором также не подписан. Акт приема-передачи ключей от 20.10.2022 также не подтверждает исполнения обязанности арендатора по передаче спорного помещения, поскольку не позволяет сделать вывод о намерении ответчика передать ключи от всех помещений, входящих в состав нежилого помещения № 1, в том числе пристроенных. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, учитывая отсутствие у предпринимателя правовых оснований для занятия спорных помещений, требования об освобождении предпринимателем помещений и их передачи по акту приема-передачи признал подлежащими удовлетворению. 

Поскольку арендуемое помещение было реконструировано и существенно изменено, как отмечено судом, возврату в порядке статьи 622 ГК РФ подлежат помещения, которые были переданы ФИО2 с учетом произведенных перепланировки и реконструкции согласно техническому плану помещения от 23.12.2022, выполненному кадастровым инженером ФИО3, по результатам проведения кадастровых работ с соблюдением требований Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ        «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», пунктов 21.20, 21.21 Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082        «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», на основании декларации об объекте недвижимости, заполненной собственником такого объекта в порядке, утвержденном Приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072                        «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». Данные, содержащиеся в техническом плане, соответствуют строительно-технической экспертизе ООО «Приморский экспертно-правовой Центр» от 24.11.2017 и акту совместного осмотра нежилого помещения  от 17.05.2021 № 1, которые признаны судами надлежащими доказательствами при рассмотрении дел      № А51-25269/2019, № А51-26195/2015, а также фактическим характеристикам спорного помещения, что подтверждается актом осмотра от 27.10.2022 и приложениями к нему. 

Содержательных и документально обоснованных возражений относительно сведений технического плана ответчиком не представлено, в связи с чем критическое отношение ФИО2 к данному доказательству не свидетельствует о его недопустимости (статья 67 АПК РФ) и невозможности принятия судом сведений актуального технического паспорта в целях обеспечения исполнимости судебного акта. 

Довод ответчика о необоснованном приятии судом первой инстанции уточнений иска в порядке статьи 49 АПК РФ, аналогично приведенный в кассационной жалобе, отклонен апелляционной коллегией, поскольку уточнения были обусловлены внесением корректировки в площадь помещений, в результате уточнений технического описания, что не может квалифицироваться как изменение предмета и основания иска. 

Не принято также апелляционной инстанцией утверждение предпринимателя о том, что пристроенные помещения № 1 (тамбур),                           № 2 (электрощитовая), № 3 (бойлерная) на первом этаже здания, помещение № 34 (терраса) на втором этаже здания являются общим имуществом собственников помещений в здании, как бездоказательное. 

Учитывая категорический отказ предпринимателя от передачи нежилых помещений (неподписание ФИО2 акта осмотра реконструированного помещения № 1 от 27.10.2022, акта приема-передачи от 27.10.2022, процессуальной позиции ответчика), подача настоящего иска, как обоснованно заметила апелляционная инстанция, является надлежащим способом защиты нарушенного права управления по смыслу статей 4 и 12 ГК РФ, реализуемым, как указано ранее, для надлежащего завершения арендных правоотношений. 

Таким образом, приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на законность обжалуемого принятого апелляционного постановления, а потому не могут служить поводом для его отмены. 

При этом произведенная судом оценка доказательств соответствует положениям статей 67, 68, 71 АПК РФ без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них, выводы суда, вопреки доводам кассационной жалобы, основаны на правильном применении судом норм материального и процессуального права. 

В этой связи у суда кассационной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, в том числе частью 4 названной нормы, для отмены либо изменения принятого апелляционного постановления.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Ввиду окончания кассационного производства меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов согласно части 4 статьи 283 АПК РФ отменяются.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2023 по делу № А51-18144/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.07.2023, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                В.А. Гребенщикова     

Судьи                                                                                         С.И. Гребенщиков    

                                                                                                    С.Н. Новикова