АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-99/25 

Екатеринбург 18 марта 2025 г. Дело № А60-41671/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А. А., судей Суспициной Л. А., Краснобаевой И. А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Красноармейская» (далее - общество СЗ «Красноармейская») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2024 по делу № А60-41671/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2024 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании принял участие представитель общества СЗ «Красноармейская» – ФИО1 (доверенность от 27.05.2024 б/н).  

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу СЗ «Красноармейская» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды с условием заключения в будущем договора купли-продажи офисного помещения от 01.09.2022 за период с 01.02.2023 по 28.02.2023 в размере 36 652 руб. 06 коп., за период с 01.08.2023 по 12.04.2024 в размере 1 069 775 руб. 17 коп., пени за период с 11.11.2022 по 31.07.2023 в размере 130 477 руб. 75 коп. (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее – третье лицо, Департамент).  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2024 исковые требования удовлетворены.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2024 решение суда оставлено без изменения.  

Не согласившись с указанными судебными актами, общество СЗ «Красноармейская» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению кассатора, наличие между сторонами спора арендных отношений не доказано, оригинал договора аренды от 01.09.2022 в материалах дела отсутствует. Договора аренды, представленный истцом в материалы дела в виде копии, подписан со стороны ответчика неустановленным лицом. Заявитель настаивает на том, что договор аренды с истцом не заключал, а вносил платежи на расчетный счет Департамента за истца, исполняя соглашение об инвестиционном участии, целью которого являлось заключение в последующем договора купли-продажи нежилого помещения между истцом и ответчиком. Общество отметило, что предприниматель в силу пункта 6.7 договора аренды не имел права сдавать спорное муниципальное помещение по договору субаренды третьим лицам. Ответчик указывал на то, что вносит оплату согласно достигнутой договоренности и осуществляет выкуп помещения. По мнению заявителя, сторонами не были достигнуты соглашения по всем существенным условиям необходимым и достаточным для признания договора аренды заключенным. Представленное в материалы дела решение Верх-Исетского районного суда по делу № 2-8806/2023, по мнению ответчика, не подтверждает наличие арендных отношений между сторонами, так как спорный договор не исследовался судом общей юрисдикции на предмет его действительности и наличия признаков, свидетельствующих о его не заключении или заключении. Также ответчик указывает, что акт МУП «Водоканал» и Постановление УУП ПО № 9 УМВД России не являются обстоятельствами, доказывающими наличие арендных отношений между сторонами спора. Указанные документы доказывают лишь факт нахождения определенных лиц в помещении по адресу: Маршала ФИО5, 10 в момент составления данных документов. Со ссылкой на судебную практику по конкретным делам общество указало на ничтожность договора аренды как не соответствующего требованиям закона.  

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, в обоснование иска указано на то, что между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом СЗ «Красноармейская» в лице директора ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды с условием заключения в будущем договора купли-продажи офисного помещения от 01.09.2022.  

Во исполнение пункта 1.1 договора по акту приема-передачи офисного помещения от 01.09.2022 арендодатель передал арендатору нежилое  

помещение площадью 139,6 кв.м, номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж № 1, этаж № 2, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, уд Маршала ФИО5, д. 10, с кадастровым номером 66:41:0301005:1184.  

Права и обязанности арендодателя в отношении помещения возникают из заключенного между предпринимателем ФИО2 и ДУМИ Администрации города Екатеринбурга договора аренды № 19000460 от 19.02.2018 (пункт 1.2 договора от 01.09.2022).  

На основании пункта 3.1 договора от 01.09.2022 арендная плата за пользование помещение составляет 75 000 руб. в месяц. Начиная с ноября 2022 года, арендатор осуществляет арендные платежи путем предоплаты, не позднее 10 числа месяца аренды (пункт 3.2 договора).  

Пунктом 5.2 договора от 01.09.2022 определено, что по истечении срока договора аренды и при условии надлежащего выполнения всех его условий, арендатор имеет преимущественное право аренды помещения на условиях, предложенных арендодателем. За 30 дней до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора, в противном случае преимущественное право аренды утрачивается.  

В соответствии с пунктом 4.2 договора от 01.09.2022 в случае несвоевременного возврата арендатором помещения, отказа передать помещение по акту возврата, отказа от освобождении, в случае расторжения договора или прекращении его действия по другим основаниям, арендатор уплачивает арендодателю за срок неосновательного пользования помещением арендную плату в двукратном размере по отношению к плате, установленной сторонами в пункте 3.1 договора.  

Наличие задолженности по арендной плате за период с 01.02.2023 по 28.02.2023 в размере 36 652 руб. 06 коп., с 01.08.2023 по 12.04.2024 (дата освобождения помещения ответчиком) в размере 1 069 775 руб. 17 коп., послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Удовлетворяя иск, суды исходили из наличия между сторонами спора арендных отношений, доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, наличия задолженности и отсутствия в материалах дела доказательств ее погашения.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает  

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  

предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

По расчетам истца задолженность ответчика по договору от 01.09.2022 за период с 01.02.2023 по 28.02.2023 составляет 36 652 руб. 06 коп., за период с 01.08.2023 по 12.04.2024 - 1 069 775 руб. 17 коп.  

Доказательств внесения арендной платы обществом СЗ «Красноармейская» не представлено.  

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал на отсутствие каких-либо арендных правоотношений с предпринимателем ФИО2, вытекающих из договора аренды с условием заключения в будущем договора купли-продажи офисного помещения от 01.09.2022.  

Общество СЗ «Красноармейская», отрицая факт подписания указанного договора от 01.09.2022, а также акта приема-передачи офисного помещения от 01.09.2022, ссылалось на то, что подписи ФИО3 в названных документах сфальсифицированы, в связи с этим заявило о фальсификации доказательств, представленных истцом.  

С целью проверки обоснованности заявления ответчика о фальсификации доказательств, судом назначена судебная почерковедческая экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» ФИО4 от 20.03.2024 № 1/57э-24, согласно выводам которого подписи от имени директора общества СЗ «Красноармейская» ФИО3, изображения которых имеются в представленных копиях договора от 01.09.2022 и акта приема-передачи от 01.09.2022, выполнены не ФИО3, а иным лицом.  

В данном случае суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор аренды от 01.09.2022, а также акт приема-передачи офисного помещения от 01.09.2022 содержат не только подпись со стороны ответчика, но и печать общества СЗ «Красноармейская». О фальсификации печати при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не заявлял, доказательств утраты печати не представил.  

Статья 182 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что полномочие может явствовать из обстановки, в которой  

действует представитель. Судом учтено, что ответчиком не было представлено разумного обоснования того, каким образом печать общества СЗ «Красноармейская» могла оказаться в распоряжении иных лиц, и могла быть ими использована.  

Рассмотрев заявление о фальсификации договора от 01.09.2022, акта приема-передачи офисного помещения от 01.09.2022 в соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно отклонил его, исходя из того, что, несмотря на отсутствие в договоре подписи директора общества СЗ «Красноармейская», на указанных документах имеется печать общества СЗ «Красноармейская», подлинность которой не оспаривается, что не позволяет сделать вывод о наличии признаков фальсификации доказательств.  

Исходя из положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).  

Аналогичный правовой подход изложен в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в соответствии с которым при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.  

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», также разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.  

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие внесение обществом СЗ «Красноармейская» платежей на счет предпринимателя ФИО2 (от 14.09.2022 № 24 на сумму 150 000 руб., от 11.11.2022 № 59 на сумму 50 000 руб., от 02.02.2023 № 9 на сумму 100 000 руб., от 04.04.2023  

 № 21 на сумму 100 000 руб.). 

Как верно оценено судами, само по себе указание в назначении платежа на «договор купли-продажи офиса по адресу Екатеринбург ФИО5 10» в рассматриваемом случае не имеет правового значения. В этой связи вывод судов о том, что данные платежи совершены обществом СЗ «Красноармейская» в счет исполнения своих обязательств по договору аренды от 01.09.2022, следует признать верным.  

Довод ответчика о том, что между сторонами была достигнута договоренность об участии ответчика в качестве инвестора в отношениях, вытекающих из договора купли-продажи № 2396 с условием рассрочки платежа (объект по адресу ФИО5 10), заключенному между Департаментом и предпринимателем ФИО2, судами признан недоказанным.  

Кроме того, судами отмечено, что факт наличия между сторонами правоотношений подтверждается также актом МУП «Водоканал» о проверке системы водоснабжения и канализации объектов абонента ФИО2 по адресу Маршала ФИО5 10, подписантом в котором со стороны абонента значится ФИО6, заявлением ФИО7 (место работы ООО СЗ «Красноармейская»), и постановлением УУП ПО № 9 УМВД России по г. Екатеринбургу по материалу проверки КУСП-2017720184 от 06 08.2023 об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.08.2023, протоколом осмотра доказательств от 07.02.2024, подтверждающих факт нахождения спорного помещения в аренде у общества СЗ «Красноармейская».  

Судами по материалам дела установлено, что общество СЗ «Красноармейская» освободило занимаемое помещение 12.04.2024, что следует  

из акта приема-передачи движимого имущества, подписанного со стороны ответчика представителем, уполномоченным доверенностью 01.03.2024.  

Поскольку сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора аренды, а также принимая во внимание, что договор сторонами исполнялся, оплата аренды производилась в согласованном сторонами размере, в процессе их исполнения у сторон неопределенности относительно арендованного имущества не возникало, вывод судов о заключении между сторонами договора аренды от 01.09.2022, является обоснованным.  

Ссылка ответчика на то, что согласно договору аренды объекта муниципального нежилого фонда № 19000460 от 19.02.2018 предприниматель в силу пункта 6.7 договора не имел права сдавать спорное муниципальное помещение по договору субаренды третьим лицам, являлась предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и была признана несостоятельной, поскольку пункт 6.7 договора № 19000460 от 19.02.2018 не содержит прямого запрета на передачу помещений в субаренду. Департаментом нарушений условий договора аренды № 19000460 от 19.02.2018 со стороны предпринимателя как арендатора не выявлено, следствием чего явилось заключение договора купли-продажи муниципального нежилого фонда от 23.12.2022 на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации». Судами верно указано, что сама по себе передача предпринимателем, вопреки пункту 6.7 договора № 19000460 от 19.02.2018 муниципального помещения по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, уд Маршала ФИО5, д. 10 по договору субаренды третьим лицам, не освобождает ответчика как субарендатора от обязанности внесения арендных платежей за предоставленное в пользование помещение.  

Также апелляционным судом отмечено, что решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 12.03.2024 по делу № 2-510/2024 (2- 8806/2023) в удовлетворении иска ФИО8, право требования к которому перешло на основании договора уступки от 05.11.2023, заключенного с обществом СЗ «Красноармейская», к предпринимателю ФИО2 о взыскании в качестве неосновательного обогащения платежей, перечисленных на расчетный счет предпринимателя с указанием в назначении платежа на договор купли-продажи офиса по адресу Екатеринбург ФИО5 10, а также на счет ДУМИ с указанием на оплату за ИП ФИО2, отказано, ввиду наличия между сторонами обязательственных правоотношений.  

Вопреки доводу общества о том, что решение Верх-Исетского районного суда по делу № 2-8806/2023 не подтверждает наличие арендных отношений между сторонами, так как спорный договор не исследовался судом общей юрисдикции на предмет его действительности и наличия признаков, свидетельствующих о его не заключении или заключении, при рассмотрении указанного дела суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела  

доказательства, в том числе и договор аренды, пришел к выводу о наличии между сторонами обязательственных правоотношений.  

Из материалов дела следует, что представитель ответчика в судебном заседании факт использования помещения по адресу: Свердловская область,  

г. Екатеринбург, уд Маршала ФИО5, д. 10, не отрицал. 

Судами установлено, что в спорном случае имеет место нарушение эквивалентности встречных предоставлений, поскольку, получив право на владение и пользование помещением и осуществляя там фактически деятельность, общество СЗ «Красноармейская» плату в установленном размере и порядке не вносило.  

Установив, что ответчик является лицом, обязанным вносить арендную плату за пользование имуществом на условиях заключенного договора аренды от 01.09.2022, а доказательства своевременного исполнения указанной обязанности не представлены, суды правомерно признали требования предпринимателя обоснованными, взыскав с ответчика задолженность в заявленном размере.  

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 130 477 руб. 75 коп. за период с 11.11.2022 по 31.07.2023 на основании пункта 4.1 договора.  

Установив нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору, проверив расчет истца и признав его правильным, суды удовлетворили требование истца о взыскании неустойки в заявленном размере.  

В части требований о взыскании неустойки кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии с судебными актами, в связи с чем обжалуемые судебные акты в указанной части судом округа не проверяются, суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.  

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2024 по делу  

 № А60-41671/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Красноармейская» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.А. Столяров 

Судьи Л.А. Суспицина 

 И.А. Краснобаева