Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«25» апреля 2022 года                                                                            Дело № А12-21785/2021

Резолютивная часть решения вынесена 22 апреля 2022 года, полный текст решения изготовлен 25 апреля 2022 года. 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Волгоградского областного отделения общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 1023403446362) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, площадью 1815 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, местоположением: г. Волгоград, ул. им. генерала Штеменко, 66 А, установленную МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» в отчете оценки N 52_1282зу от 30.03.2017, и об обязании произвести расчет арендной платы по договору аренды №45-М от 17.08.2015 земельного участка, площадью 1.815 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020051:25. с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, местоположением: г. Волгоград, ул. им. генерала Штеменко, 66А, исходя из рыночной стоимости названного земельного участка в размере 2 540 000 руб., с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности № 133 от 12.04.2021 г.;

от ответчика  – ФИО2, представитель по доверенности № 42 от 30.07.2020 г.;

от третьего лица – не явился, извещён;

от экспертной организации – ФИО3, паспорт;

Волгоградское областное отделение общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, площадью 1815 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, местоположением: г. Волгоград, ул. им. генерала Штеменко, 66А, установленную МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» в отчете оценки N 52_1282зу от 30.03.2017, и об обязании произвести расчет арендной платы по договору аренды №45-М от 17.08.2015 земельного участка, площадью 1.815 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020051:25. с разрешенным использованием: для эксплуатации учебнопроизводственного корпуса школы, местоположением: 

<

...> Штеменко, 66А, исходя из рыночной стоимости названного земельного участка в размере 2.540.000 руб.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №10967 от 12.05.2016 г. года величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 1.815 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, местоположением: г. Волгоград, ул. им. генерала Штеменко, 66А, установленную МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» в отчете оценки N 52_1282зу от 30.03.2017, об установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:020051:25, площадью 1.792 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> Штеменко, 66А,, по состоянию на 15.01.2020 года в размере 2.765.000 руб.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. 

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда против удовлетворения иска возражает, просит применить срок исковой давности. 

В ходе судебного заседания от 20 апреля 2022 года судом объявлен перерыв до 22 апреля 2022 года на 11 час. 31 мин. 

Суд, выслушав стороны, эксперта, рассмотрев материалы дела, 

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что согласно договору на аренды земельного участка №45-М от 17.08.2015 г. ВОООО «ВОА» является арендатором земельного участка, общей площадью 1.815 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, местоположением: г. Волгоград, ул. им. генерала Штеменко, 66А. Арендодателем земельного участка выступает Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда.

Договор аренды земельного участка №45-М от 17.08.2015 г., а также все изменения и дополнения к нему зарегистрированы в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области, в установленном законом порядке.

При определении рыночной стоимости земельного участка ответчик руководствуется отчетом № 52 1282зу от 30.03.2017. выполненным МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 15.12.2016 г., составляет 4 708 1 10.00 рублей.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для ответчика обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Истец не согласен с установленной рыночной стоимостью, считает что ответчиком при расчете размера арендной платы за земельный участок, арендованный истцом, применяется рыночная стоимость земельного участка, установленная на основании отчета, не соответствующего нормам действующего законодательства.

Арендатор не согласен с установленной рыночной стоимостью, считает ее завышенной, в связи с чем. обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости арендуемого земельного участка. Согласно отчету №Р45/04-2021 от 14.05.2021 г. рыночная стоимость земельного участка, с учетом индивидуальных характеристик, составляет 2. 540.000 руб.

21.09.2021 от истца поступило письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, а так же представлен следующие вопросы для эксперта: соответствует ли отчет № 52_1282зу от 30.03.2017 об оценке земельного участка, площадью 1.815 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, местоположением: г. Волгоград, ул. им. генерала Штеменко, 66А, требованиям Федерального закона № 135-ФЭ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам?

- в случае несоответствия определить рыночную стоимости земельного участка, площадью 1815 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, местоположением: г. Волгоград, ул. им. генерала Штеменко, 66А, по состоянию на 14.01.2020?

Ответчик возражает против проведения судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Истец внес на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-21785/2021 в размере 20.000 руб. (платежное поручение № 2549 от 20.09.2021 г.). 

Стороны, возражения в порядке ст. 81 АПК РФ в письменном виде против экспертных учреждений, представленных судом, не представили.

Суд считает, поскольку для выяснения обоснованности заявленных требований необходимы специальные познания.

Суд считает, поскольку для выяснения обоснованности заявленных требований необходимы специальные познания.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.10.2021 производство по делу №А12-21785/2021 приостановлено, в связи с назначение экспертизы. 

Производство экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз», эксперту ФИО3. 

12.11.2021 в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение ООО «Центр Судебных Экспертиз». 

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 12.11.2021 №19/2021 на первый вопрос экспертом сделаны выводы: По результатам проверки Отчета №52_1282зу от 30.03.2017 об оценке земельного участка по адресу: Волгоград, ул. Штеменко 66А, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, выявлен ряд нарушений, характер которых позволяет сделать вывод о недостоверности итоговой величины стоимости объекта оценки. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная в Отчете об оценке №52_1282зу от 30.03.2017 в размере 4.708.110 руб. по состоянию на 15.12.2016 г не подтверждена.

По второму вопросу: в рамках ответа на данный вопрос экспертом произведены расчеты рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:020051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы: Волгоград, ул. Штеменко 66А, площадью 1.815 кв.м. (в соответствии с вопросом экспертизы), а также 1.792 кв.м. (фактическая площадь на дату оценки согласно официальных источников) В результате расчетов: стоимость оцениваемого земельного участка, площадью 1.815 кв.м. на дату 14.01.2020 г. округленно составляет 2.847000 (Два миллиона восемьсот сорок семь тысяч) руб., стоимость оцениваемого земельного участка, площадью 1.792 кв.м на дату 14.01.2020 г. округленно составляет 2.765.000 (Два миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч)  руб. 

В ходе судебного заседания заявитель согласен с выводами эксперта по заключению от 12.11.2021 №19/2021.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, и предлагается поставить перед экспертом те же вопросы. 

В судебном заседании 20-22.04.2022 экспертом ФИО4 были даны устные пояснения на вопросы Департамента муниципального имущества администрации Волгограда и суда по проведенной экспертизе и сообщил, что по законодательству возможен выбор аналогов объектов из соседних районов.

На вопрос по аналогу № 1 и № 2 вид разрешенного использование иной, чем рассматривается в нашем деле, эксперт сообщил, что использовал данные по 2020 году, соответственно данные в моей экспертизы использованы на 2020 год и корректировка введена в связи с местом расположением объекта.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Оснований сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, у суда не имеется. Противоречий заключение не содержит, доказательств необоснованности заключения не представлено, каким нормативно-правовым актам противоречит проведенная экспертиза, с какими нарушениями закона она была проведена, возражения истца связаны по сути с несогласием с выводами эксперта.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что истец и ответчик не опровергли выводы, содержащиеся в перечисленных документах и экспертных заключений, удовлетворен ответами эксперта на поставленные вопросы, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для назначения дополнительной экспертизы и по указанным основаниям ответчику отказано в удовлетворении ходатайства о ее проведении (протокол судебного заседания 20-22 апреля 2022 года).

Доказательств, опровергающих выводы независимого оценщика, изложенные в заключении судебной экспертизы, истцом и ответчиком, суду не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 АПК РФ). 

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Частью 1 статьи 86 АПК РФ установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

В названной части решение суда апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 отменено не было. 

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации). 

С учетом изложенного, санаторий правомерен оспаривать отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации), т.е. расчет платы будет происходить от рыночной стоимости земельного участка. 

Более того, суд учитывает следующее. 

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 информационного письма N 2, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

По смыслу названных норм Закона N 135-ФЗ и содержащихся в пункте 2 информационного письма N 92 рекомендаций оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу судом не только не исключает, но предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и частью 3 статьи 86 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 12.11.2021 №19/2021, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения организации в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование по существу.

Ссылка ответчика на определение Верховного суда Российской Федерации № 304-ЭС21-6793 от 31.05.2021 по делу № А45-31759/2019 не принимается судом во внимание, поскольку в данном деле имелись иные фактические обстоятельства спора. 

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). 

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. 

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда. 

Указанный правовой подход подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу № А12-40898/2018. 

В рамках настоящего спора истец оспаривает рыночную стоимость земельного участка, применяемой при расчете нормативно регулируемой арендной платы (иными словами арендатор оспаривает один из элементов формулы, определяющей размер начисленной арендной платы). 

Данное право предусмотрено как положениями постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», так и постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, 6 находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов». 

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

На основании ст.195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст.199 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 200 ГГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

По смыслу данной нормы признанием долга могут быть любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору. Примерный перечень таких действий приведен в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности». Этот перечень не является исчерпывающим, и каждое конкретное действие подлежит оценке судом в совокупности с представленными сторонами доказательствами.

Согласно п. 1 ст. 204 срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Доказательств направления отчета в адрес истца ответчиком суду не представлено. 

Поскольку суд в рамках данного спора пришёл к выводу, что отчет об оценки рыночной стоимости земельного участка имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, применение определенной в договоре рыночной стоимости участка является неправомерным. 

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности отклоняется судом, поскольку срок исковой давности следует исчислять со дня получения отчета о рыночной стоимости земельного участка, поскольку истец может субъективно осознать, что его права нарушены, только изучив механизм расчета рыночной стоимости объекта оценки. 

Учитывая вышеизложенное, суд полагает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2020 № 306-ЭС20-3519. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 25.000 руб. (счет №19/2021 от 11.11.2021). 

Истец перечислил суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-21785/2021 в размере 20.000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области. 

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 101, 106, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Волгоградского областного отделения общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» удовлетворить. 

Признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка № 145-М от 17 августа 2015 года с 14.01.2020 величину рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:34:020051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, общей площадью 1.815 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_1282зу от 30.03.2017, подготовленным муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» в размере 4.708.110 руб. 

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:02051:25, с разрешенным использованием: для эксплуатации учебно-производственного корпуса школы, общей площадью 1.792 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, согласно заключению эксперта № 19/2021 от 12.11.2021, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» в размере 2.765.000 руб. для расчета арендной платы с 14.01.2020 года. 

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 5.000 руб. 

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу Волгоградского областного отделения общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов»  расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20.000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                      А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : 

<

***> (доб. 5152), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.