АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А71- 1613/2024

14 июня 2024 года

г. Ижевск

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 14 июня 2024года.  

 

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи М.В. Мельниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Лепихиной, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов, при участии третьего лица: Общества с ограниченной ответственностью «МЛК Групп», об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения №59/7 от 21.08.2023 к договору аренды №59 от 31.01.1994 на передач в пользование земельного участка с кадастровым номером 18:26:041156:65, площадью 10141 кв.м., по адресу: 

<

...>, приняв соглашение №59/7 от 21.08.2023 в редакции, изложенной истцом в протоколе разногласий,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 23.01.2024, копия диплома, 

от ответчика: не явились, уведомлены,

от третьего лица: ФИО3 – представитель по доверенности от 03.08.2023, копия диплома,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее предприниматель, истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения №59/7 от 21.08.2023 к договору аренды №59 от 31.01.1994 на передач в пользование земельного участка с кадастровым номером 18:26:041156:65, площадью 10141 кв.м., по адресу: 

<

...>, приняв соглашение №59/7 от 21.08.2023 в редакции, изложенной истцом в протоколе разногласий.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью «МЛК Групп». 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований согласно которого истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения № 59/7 от 21.08.2023 о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994, изложив 

пункт 1.5. Главы I соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г.в следующей редакции: «1.5. Разрешенное использование: размещение объединения «Сортсемовощ»;

пункт 3.1.2.  Главы III соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г в следующей редакции: «3.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случае нарушения Арендатором существенных условий Договора, а так же в случаях предусмотренных действующим законодательством и настоящим Договором»;

5.3. Главы V соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г. исключить из текста соглашения.  

пункт 6.3.4. Главы VI соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г в следующей редакции: «6.3.4. При возникновении задолженности по внесению арендной платы в более двух кварталов подряд, независимо от величины задолженности.  Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.»;

Раздел II соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г в следующей редакции: «Арендная плата ООО «МЛК-ГРУПП» (ранее ООО «Инком») за земельный участок площадью 10141 кв.м. начисляется по 06.08.2023 г. (включительно). Арендная плата ФИО1 за земельный участок площадью 10141 кв.м. начисляется с 07.08.2023г.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости (запись в ЕГРН о праве собственности от 07.08.2023):

- здание (гараж), площадь 236,4 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041156:127;

- здание, площадь 464,3 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041156:154;

- здание (склад), площадь 412,4 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041156:155; - - здание (склад), площадь 693,6 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041156:156.

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041156:65, площадью 10141 кв.м., по адресу: 

<

...>.

В отношении указанного земельного участка между Администрацией г. Ижевска и ООО «МЛК-Групп» заключен договор аренды № 59 от 31.01.1994.

В связи с приобретением объектов недвижимости, 10 августа 2023 года истец обратился в администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994.

Администрация направила в адрес предпринимателя проект соглашения № 59/7 от 21.08.2023 о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994.

Не согласившись с предложенной редакцией соглашения, предприниматель направил администрации протокол разногласий к соглашению № 59/7 от 21.08.2023.

Считая предложенные предпринимателем условия договора неприемлемыми, администрация, в свою очередь, направила протокол урегулирования разногласий от 31.10.2023 года.

Не достигнув соглашения по условиям пунктов 1.5., 3.1.2., , 6.3.4., раздела II соглашения и исключению пункта 5.3., предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Администрация отзыв в материалы дела не представила. 

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству Российской Федерации условий договора.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из названных норм и разъяснений, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Между сторонами остались не урегулированными разногласия по условиям пунктов 1.5., 3.1.2., , 6.3.4., раздела II соглашения и исключению пункта 5.3.

Указанные разногласия подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела.

Относительно условий договора, касающихся определения вида разрешенного использования спорного земельного участка, суд пришел к следующим выводам. 

Администрацией указано разрешенное использование земельного участка: Деловое управление (код 4.1). Магазины (код 4.4).

Материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 18:26:030016:21 был предоставлен ООО «МЛК-Групп» на основании договора аренды № 59 от 31.01.1994 «для размещения объединения Сортсемовощ»

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.03.2024 по делу №А71-19782/2023 признано недействительным с момента принятия постановление Администрации города Ижевска от 30.10.2020 № 1663 «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе».  Суд обязал Администрацию города Ижевска в течение десяти  рабочих дней обратиться в уполномоченный орган  с заявлением о внесении в единый государственный реестр недвижимости ранее  существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 18:26:041156:65.

Указанный судебный акт согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, обстоятельства им установленные, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что условие договора, касающееся определения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, подлежит урегулированию следующим образом: пункт 1.5. Главы I соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г. в следующей редакции: «1.5. Разрешенное использование: размещение объединения «Сортсемовощ». 

То же касается условия соглашения, регулирующего  начисление арендной платы с 15 декабря 2020 года (с даты внесения изменений в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в соответствии с установленным видом разрешенного использования).

Поскольку изменение сведений о новом виде разрешенного использования администрацией принято в нарушение законодательства, что установлено вступившим в законную силу решением суда, и в силу положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими соглашения применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, суд пришел к выводу о том, что положений Раздела II соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 подлежит урегулированию в следующей редакции: «Арендная плата ООО «МЛК-ГРУПП» (ранее ООО «Инком») за земельный участок площадью 10141 кв.м. начисляется по 06.08.2023 г. (включительно). Арендная плата ФИО1 за земельный участок площадью 10141 кв.м. начисляется с 07.08.2023г.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды. Так, согласно пункту 1 указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Учитывая положения статьи 619 ГК РФ, суд считает возможным изложить пункт 3.1.2.  Главы III соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г в следующей редакции: «3.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случае нарушения Арендатором существенных условий Договора, а так же в случаях предусмотренных действующим законодательством и настоящим Договором», пункт 6.3.4. Главы VI соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г в редакции: «6.3.4. При возникновении задолженности по внесению арендной платы в более двух кварталов подряд, независимо от величины задолженности.  Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.».

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено обязательное соблюдение письменной формы при заключении соглашения о неустойке.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Учитывая, что законом, подзаконными актами не предусмотрена выплата неустойки на случай несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы, в том числе когда объектом аренды является земельный участок, отнесенный к собственности Российской Федерации, и истец возражает против внесения в договор аренды участка условия об ответственности арендатора в форме неустойки  пункт 5.3. Главы V соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 подлежит исключению из текста соглашения. 

С учетом вышеизложенного, применительно к фактическим обстоятельствам спора, суд признал исковые требования правомерными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы отнесены на администрацию.

Руководствуясь ст. ст.  110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Изложить пункт 1.5. Главы I соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г.в следующей редакции: «1.5. Разрешенное использование: размещение объединения «Сортсемовощ»;

Изложить пункт 3.1.2.  Главы III соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г в следующей редакции: «3.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случае нарушения Арендатором существенных условий Договора, а так же в случаях предусмотренных действующим законодательством и настоящим Договором»;

 Пункт 5.3. Главы V соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г. исключить из текста соглашения.  

 Изложить пункт 6.3.4. Главы VI соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г в следующей редакции: «6.3.4. При возникновении задолженности по внесению арендной платы в более двух кварталов подряд, независимо от величины задолженности.  Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.»;

Изложить Раздел II соглашения № 59/7 от 21.08.2023 г. о внесении изменений в договор аренды № 59 от 31.01.1994 г в следующей редакции: «Арендная плата ООО «МЛК-ГРУПП» (ранее ООО «Инком») за земельный участок площадью 10141 кв.м. начисляется по 06.08.2023 г. (включительно). Арендная плата ФИО1 за земельный участок площадью 10141 кв.м. начисляется с 07.08.2023г.

Взыскать с Управления имущественных отношений и земельных ресурсов  Администрации  г. Ижевска  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1  6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

 

          Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)   через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Судья                                                                                                    М.В.Мельникова