АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5712/2018

25 января 2019 года

г. Улан-Удэ

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 25 января 2019 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Ниникиной В.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Строй-Инвест» к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о признании непроизведенной государственной регистрации соглашений о передаче функций, прав и обязанностей застройщика ООО «СК «Дом» от 27.06.2017 по договору участия в долевом строительстве от 25.08.2014 № 13, от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве от 15.04.2015 № 27, признании отсутствующей записи о регистрации соглашений, внесении изменений в основную запись о государственной регистрации по договорам участия в долевом строительстве от 25.08.2014 № 13, от 15.04.2015 № 27 путем исключения регистрации соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Партнер-СтройИнвест»  -  директора ФИО3 (приказ от 23.05.2017, паспорт) (после перерыва не явился), представителя ФИО4 (доверенность от 24.12.2018, паспорт),

от ответчика - Управления Росреестра по Республике Бурятия – представителя ФИО5 (доверенность № 002 от 09.01.2019, служебное удостоверение),

от третьего лица - ФИО6 - представителя ФИО7 (доверенность от 01.12.2018, паспорт), 

от третьего лица - ФИО8 - представителя ФИО9 (доверенность от 10.12.2018, паспорт), 

от третьего лица – жилищно-строительного кооператива «Весна» - председателя правления ФИО4 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ),

от соответчика - государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ФИО2 – не явились, извещен, 

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дом» - не явились, извещено,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер-Строй-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – заявитель, ООО «Партнер-Строй-Инвест», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ФИО2 (далее – ответчик, государственный регистратор ФИО2) о признании непроизведенной (с учетом уточнений) государственной регистрации соглашений о передаче функций, прав и обязанностей застройщика ООО «СК «Дом» от 27.06.2017 по договору участия в долевом строительстве от 25.08.2014 № 13, от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве от 15.04.2015 № 27, признании отсутствующей записи о регистрации соглашений, внесении изменений в основную запись о государственной регистрации по договорам участия в долевом строительстве от 25.08.2014 № 13, от 15.04.2015 № 27 путем исключения регистрации соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган), общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дом» (далее – ООО «СК «Дом», ФИО8, ФИО6, жилищно-строительный кооператив «Весна» (далее – ЖСК «Весна»).

Определением от 16 января 2019 года Управление Росреестра привлечено к участию в деле в качестве соответчика, из состава третьих лиц исключено.

В обоснование заявления ООО «Партнер-Строй-Инвест» указало, что в процессе регистрации соглашений о передаче функций, прав и обязанностей застройщика ООО «СК «Дом» новому застройщику - ООО «Партнер-Строй-Инвест» по договорам участия в долевом строительстве в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> заявителем в регистрирующий орган было подано 8 заявлений на прекращение регистрации соглашений с дольщиками. Регистрация по пяти соглашениям была прекращена, однако соглашения, заключенные с дольщиками ФИО10, ФИО8 и ФИО6, были зарегистрированы вопреки заявлению общества. Оплата ФИО8 по договору долевого участия произведена прежнему застройщику, однако новому застройщику необходимо произвести доплату, на что ФИО8 не согласна. Оплата по договору долевого участия со стороны ФИО6 вовсе поставлена под сомнение новым застройщиком. В результате такой ошибки государственного регистратора права и законные интересы заявителя были нарушены, поскольку дольщики ФИО8 и ФИО6 вправе потребовать от нового застройщика – ООО «Партнер-Строй-Инвест» при сдаче дома получения квартир без доплаты или без оплаты в целом.

Ответчики с заявленными требованиями не согласились, в письменных отзывах указав на пропуск заявителем срока на оспаривание действий государственного регистратора и то, что заявителем не представлено доказательств нарушения прав ООО «Партнер-Строй-Инвест» в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости актуальных сведений о государственной регистрации соглашений о передаче функций, прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве. Между застройщиком ООО «Партнер-Строй-Инвест» и участниками долевого строительства ФИО8 и ФИО6, по мнению Управления Росреестра, имеется спор в отношении заключенных между ними соглашений, который не может быть разрешен в рамках настоящего дела, заявителем избран неверный способ защиты права.

Третьи лица ФИО8 и ФИО6 в представленных отзывах возражали против удовлетворения заявления общества, полагая его необоснованным, поданным за пределами установленного законом срока без уважительных на то причин. Для прекращения государственной регистрации прав, по мнению ФИО8, должны обратиться все стороны договора. ФИО6 ссылается на злоупотребление заявителем своим правом, совершение обществом действий, направленных на причинение вреда ФИО6, добросовестно исполнившему свои обязанности по оплате долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 27 от 15.04.2015. При этом, отмечает ФИО6, сами соглашения о передаче функций, прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве являются действующими и ООО «Партнер-Строй-Инвест» их не оспаривает.

Третье лицо ЖСК «Весна» поддерживало заявленные требования, полагая недопустимым нарушение прав других дольщиков со стороны ФИО8 и ФИО6, которые в связи с допущенной государственным регистратором технической ошибкой фактически получили право на квартиры в строящемся доме по цене ниже, чем остальные участники долевого строительства. 

Третье лицо ООО «СК «Дом» мотивированный отзыв на заявление не направило, явку представителей не обеспечило, против удовлетворения требований ООО «Партнер-Строй-Инвест» не возражало (т.1, л.д. 87).

В судебном заседании 16.01.2019 объявлялся перерыв до 18.01.2019.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «СК «Дом» (Застройщик), ФИО8 (Участник долевого строительства) и ООО «Партнер-Строй-Инвест» (Новый застройщик) заключено соглашение от 27.06.2017 о передаче функций, прав и обязанностей застройщика Новому застройщику по договору участия в долевом строительстве № 13 от 25.08.2014 (т.1, л.д. 32-33).

Согласно пункту 1 названного соглашения стороны по договору участия в долевом строительстве № 13 от 25.08.2014 договорились передать функции, права и обязанности Застройщика Новому застройщику в отношении объекта – многоквартирного жилого дома по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, бульвар К. Маркса, д. 18А.

В соответствии с пунктами 2, 3, 4 соглашения Участник долевого строительства согласен на переуступку права, на передачу прав на земельный участок Новому застройщику, расположенный по тому же адресу, на продление срока строительства дома, а также на совершение всех регистрационных действий для перехода прав и обязанностей от Застройщика Новому застройщику.

В пункте 5 соглашения от 27.06.2017, заключенного с ФИО8, оговорено, что цена договора, равная 1 700 000 рублей, изменению не подлежит. Указанные в договоре участия в долевом строительстве № 13 от 25.08.2014 денежные средства оплачены в полном объеме по квитанции № 57 от 10.10.2014.

Участник долевого строительства обязуется подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о смене лица на стороне Застройщика, продлении срока строительства в течение 5 дней с момента получения Новым застройщиком права на осуществление функций Застройщика и зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в регистрирующем органе (пункт 6).

Между ООО «СК «Дом» (Застройщик), ФИО6 (Участник долевого строительства) и ООО «Партнер-Строй-Инвест» (Новый застройщик) заключено соглашение от 26.06.2017 о передаче функций, прав и обязанностей застройщика Новому застройщику по договору участия в долевом строительстве № 27 от 15.04.2015.

Условия данных соглашений практически идентичны кроме пунктов 5, 6.

Так, в пункте 5 соглашения от 26.06.2017, заключенного с ФИО6, предусмотрено, что цена договора, определенная договором участия в долевом строительстве № 27 от 15.04.2015, подлежит изменению и фиксируется как «цена за один квадратный метр площади равная 43 000 рублей». Сумма доплаты и график платежей устанавливается в дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 6 соглашения от 26.06.2017 Участник долевого строительства обязуется подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о смене лица на стороне Застройщика, продлении срока строительства и изменении цены договора участия в долевом строительстве до 43 000 рублей за один квадратный метр площади в течение 5 дней с момента получения Новым застройщиком права на осуществление функций Застройщика и зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в регистрирующем органе.

В случае отказа от изменения цены договора дольщик обязан подписать соглашение с Новым застройщиком о расторжении договору участия в долевом строительстве № 27 от 15.04.2015.

06.07.2017 через Многофункциональный центр Республики Бурятия ООО «СК «Дом», ФИО8 и ООО «Партнер-Строй-Инвест» обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации соглашения от 27.06.2017 о передаче функций, прав и обязанностей застройщика Новому застройщику по договору участия в долевом строительстве № 13 от 25.08.2014.

Заявке присвоен номер 28386 (т.1, л.д. 106-107).

06.07.2017 через Многофункциональный центр Республики Бурятия ООО «СК «Дом», ФИО6 и ООО «Партнер-Строй-Инвест» обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации соглашения от 26.06.2017 о передаче функций, прав и обязанностей застройщика Новому застройщику по договору участия в долевом строительстве № 27 от 15.04.2015.

Заявке присвоен номер 28394 (т.1, л.д. 133-134).

Как следует из ответа Управления Росреестра от 04.06.2018 на обращение ООО «Партнер-Строй-Инвест» (т. 1, л.д. 10-11) и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании, всего в период 05.07.2017 – 11.07.2017 на государственную регистрацию поданы заявления в отношении шести аналогичных трехсторонних соглашений, в том числе с другими участниками долевого строительства, этим заявкам также присвоены номера: 28127, 28380, 29142, 29151.

По всем вышеуказанным заявкам регистрирующим органом были приняты решения о приостановлении государственной регистрации по заявлению ООО «Партнер-Строй-Инвест» на основании статьи 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Приостановление государственной регистрации соглашений, заключенных с ФИО8 и ФИО6, на срок до 19.01.2018 подтверждается уведомлениями от 19.07.2018 (т.1, л.д. 128, 154).

Затем 19.01.2018 в регистрирующий орган поступили заявления от ООО «СК «Дом» и ООО «Партнер-Строй-Инвест» о прекращении государственной регистрации по всем вышеуказанным заявкам.

В этой связи и ввиду того, что от участников долевого строительства, в том числе ФИО8 и ФИО6 заявлений о прекращении регистрации не поступило, государственным регистратором были приняты решения о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 41 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Так, по заявкам №№ 28380, 28386, 28394, находящимся у регистратора ФИО2, государственная регистрация была приостановлена до 02.03.2018, о чем также свидетельствуют уведомления от 02.02.2018 (т. 1, л.д. 132, 158).

02.03.2018 государственным регистратором ФИО2 принято решение о государственной регистрации соглашений от 26.06.2017, от 27.06.2017, от 26.06.2017 о передаче функций, прав и обязанностей застройщика новому застройщику по договору участия в долевом строительстве № 21 от 08.12.2014, № 13 от 25.08.2014 и № 27 от 15.04.2015 соответственно.

По четырем другим заявкам №№ 28127, 28380, 29142, 29151 в осуществлении  государственной регистрации прав было отказано на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ.

Государственная регистрация соглашений, заключенных с ФИО8 и ФИО6, по мнению ООО «Партнер-Строй-Инвест», произведена неправомерно в результате ошибки регистратора, который при наличии заявления о прекращении государственной регистрации должен был по истечении срока приостановления регистрации и неустранения причин ее приостановления отказать в осуществлении  государственной регистрации прав в силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ.

Одновременно с заявлением общество обратилось с ходатайством о восстановлении пропущенного срока на обжалование, мотивированное тем, что общество о неправомерных действиях ответчиков узнало 14.05.2018, действия государственного регистратора первоначально были оспорены 03.07.2018 в Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ. Однако определением суда от 05.07.2018 в принятии административного искового заявления ООО «Партнер-Строй-Инвест» было отказано по пункту 1 части 1 Кодекса административного производства, поскольку это заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке, в том числе арбитражным судом в порядке, предусмотренном арбитражным процессуальным законодательством. Данное определение затем было обжаловано в вышестоящую инстанцию – Верховный суд Республики Бурятия, который определением от 29.08.2018 оставил судебный акт без изменения. Копия определения от 29.08.2018 была получена заявителем не сразу. Заявление в арбитражный суд подано обществом 13.09.2018.

Рассмотрев ходатайство ООО «Партнер-Строй-Инвест» о восстановлении срока обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением, суд находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 117 АПК РФ процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предусмотренные статьями 259, 276, 291.2, 308.1 и 312 настоящего Кодекса предельные допустимые сроки для восстановления. 

Возможность восстановления срока для оспаривания ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, является одной из гарантий, позволяющей реализовать заявителю право на судебную защиту, провозглашенное в статьях 46 и 47 Конституции Российской Федерации и закрепленное в статье 2 АПК РФ. 

В соответствии с правовой позицией Европейского Суда по правам человека лицу, чье право нарушено, должна быть предоставлена возможность для защиты своих прав в судебном порядке, должен быть обеспечен доступ к правосудию, рассмотрению спора не должны препятствовать чрезмерные правовые или практические преграды, усложненные или формализованные процедуры принятия и рассмотрения исковых заявлений, отказ в правосудии запрещен.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18 ноября 2004 года № 367-О, установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту. Несоблюдение установленного срока в силу соответствующих норм АПК РФ не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений. Вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такие ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Таким образом, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок на обращение в арбитражный суд не является пресекательным.

При этом АПК РФ не устанавливает каких-либо критериев для определения уважительности причин пропуска процессуальных сроков, следовательно, данный вопрос решается с учетом обстоятельств дела по усмотрению суда, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Фактически о неправомерных действиях ответчиков общество узнало 14.05.2018 (т.1, л.д. 8). Сведений об ином не приведено.

Таким образом, именно с этой даты следует исчислять трехмесячный срок для обращения в суд с рассматриваемым заявлением (срок истекает 15.08.2018).

ООО «Партнер-Строй-Инвест» первоначально в пределах установленного статьей 198 АПК РФ срока оспорило действия государственного регистратора путем обращения 03.07.2018 в Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ (т.2, л.д. 27).

Однако определением от 05.07.2018 Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ отказал в принятии заявления ООО «Партнер-Строй-Инвест» по причине неподведомственности спора суду общей юрисдикции (т.2, л.д 28).

Данное определение затем было обжаловано в вышестоящую инстанцию – Верховный суд Республики Бурятия, который определением от 29.08.2018 оставил судебный акт без изменения (т.1, л.д. 17-18). Копия определения от 29.08.2018 была получена заявителем не сразу. 

Впоследствии 13.09.2018 ООО «Партнер-Строй-Инвест» обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Оценив приведенные заявителем доводы, арбитражный суд признает их в качестве уважительных причин пропуска срока на обращение в суд, поскольку само по себе обращение с заявлением с нарушением подведомственности не может лишить права заявителя в дальнейшем на обращение в суд с соблюдением подведомственности и соблюдением разумности сроков на такое обращение.

С учетом даты получения сведений 14.05.2018, срок на обращение истекает 15.08.2018. Поскольку общество обжаловало определение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ в вышестоящую инстанцию, судебный акт которой был принят 29.08.2018 и получен обществом не сразу после принятия, суд считает, что общество обратилось в арбитражный суд 13.09.2018 в разумный срок.

При этом суд учитывает позицию, выраженную в постановлениях Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2014 № 18-АД14-7 и от 12.05.2016 № 49-АД16-5 о том, что прекращение арбитражным судом производства по делу по мотиву неподведомственности может быть признано уважительной причиной для восстановления срока на обжалование решения административного органа.

Предметом настоящего спора, по сути, являются действия государственного регистратора, которые выразились в незаконном осуществлении государственной регистрации соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017 о передаче функций, прав и обязанностей застройщика новому застройщику, внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи.

При этом заявитель просит обязать устранить допущенные нарушения прав путем признания записи о регистрации соглашений отсутствующей, внесении изменений в основную запись о государственной регистрации по договорам участия в долевом строительстве от 25.08.2014 № 13, от 15.04.2015 № 27 путем исключения регистрации соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

С совершением регистрационных действий закон связывает наступление для правообладателя определенных юридических последствий: государство в лице регистратора выражает положительное отношение к изменению объема прав на недвижимость и письменно закрепляет свою волю путем внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав удостоверяет и подтверждает имеющееся право.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 17 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 Кодекса (часть 2 статьи 391 Кодекса).

Передача функций прав и обязанностей застройщика спорного дома новому застройщику, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед гражданами-инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома. 

На основании изложенного соглашения, заключенные между застройщиком ООО «СК «Дом» (Застройщик), участниками долевого строительства и новым застройщиком ООО «Партнер-Строй-Инвест», подлежат государственной регистрации.

В соответствии со статьей 1 Закона № 218-ФЗ, настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению:

- правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

- сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

- иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

Согласно пункту 41 части 1 названной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

Статья 27 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом установлено, что 06.07.2017 заявления на государственную регистрацию соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017 поданы в многофункциональный центр всеми сторонами этих соглашений: ООО «СК «Дом», ООО «Партнер-Строй-Инвест», ФИО8, ФИО6

Впоследствии ООО «Партнер-Строй-Инвест» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации.

Государственная регистрация была приостановлена органом на основании статьи 30 Закона № 218-ФЗ.

Затем от двух сторон – участников вышеназванных трехсторонних соглашений: ООО «СК «Дом» и ООО «Партнер-Строй-Инвест» 19.01.2018 последовали обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации соглашений.

Государственная регистрация вновь была приостановлена органом теперь на основании пункта 41 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ ввиду отсутствия заявления о прекращении государственной регистрации прав от всех лиц, представивших заявление для осуществления государственной регистрации прав, в данном случае – от третьего участника соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017 - ФИО8 и ФИО6 соответственно.

Такое заявление всеми лицами, обратившимися за государственной регистрацией соглашений, т.е. ФИО8 и ФИО6 в регистрирующий орган в течение срока приостановления регистрации не представлено.

В этой связи действует правило статьи 27 Закона № 218-ФЗ, которое предписывает государственному регистратору прав отказать в государственной регистрации прав.

Однако  02.03.2018 государственным регистратором ФИО2 принято решение о государственной регистрации трех соглашений о передаче функций, прав и обязанностей застройщика новому застройщику по договору участия в долевом строительстве, включая соглашения от 27.06.2017, от 26.06.2017 с ФИО8 и ФИО6

Таким образом, государственный регистратор своими действиями допустил нарушение требований статей 26, 27 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация соглашений, заключенных с дольщиками ФИО10, ФИО8 и ФИО6, произведена им неправомерно.

Вместе с этим, признавая необоснованными требования ООО «Партнер-Строй-Инвест», суд исходит из следующего.

Ненормативный акт может быть признан недействительным, решение и действие (бездействие) - незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия данного акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения оспариваемыми актом, решением и действием (бездействием) прав заявителя.

Судом было предложено заявителю обосновать, каким образом оспариваемые действия Росреестра по регистрации соглашений, заключенных с ФИО8 и ФИО6, нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы заявителя сводятся к тому, что соглашения с дольщиками ФИО8 и ФИО6 заключены на невыгодных условиях для нового застройщика -  ООО «Партнер-Строй-Инвест», являются кабальными сделками.

Так, согласно протоколу общего собрания дольщиков № 7 от 31.03.2017, принято решение о доплате до 43 000 рублей за 1 кв.м новому застройщику дома, строящегося по адресу: 

<

...> (т.1, л.д. 55-58).

Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 26 декабря 2017 года присуждено осуществить государственную регистрацию соглашений о передаче функций, прав и обязанностей застройщика новому застройщику на условиях типового соглашения, т.е. с доплатой до 43 000 рублей за 1 кв.м новому застройщику дома в отношении большинства дольщиков (т.1, л.д. 64-66).

 Однако ФИО8 доплатить новому застройщику отказалась, в связи с чем соглашение с ней заключено без соответствующего условия о доплате ООО «Партнер-Строй-Инвест» до 43 000 рублей за 1 кв.м, а по прежней неизменной цене – 1 700 000 рублей, которые уплачены прежнему застройщику.  

Оплата по договору долевого участия со стороны ФИО6, по убеждению  ООО «Партнер-Строй-Инвест», вовсе не произведена.

 ООО «Партнер-Строй-Инвест» направило ФИО6 предупреждение от 01.11.2018 о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве № 27 от 15.04.2015 (т.2, л.д. 11-12).

Передача функций застройщика новому застройщику - ООО «Партнер-Строй-Инвест» без заключения соответствующих соглашений со всеми участниками долевого строительства невозможна, поэтому общество было вынуждено подписать соглашения с  ФИО8 и ФИО6 на невыгодных для себя условиях.

Из содержания приведенного заявителем обоснования следует, что ООО «Партнер-Строй-Инвест» как сторона соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017 по существу не согласно с условиями самих сделок. У сторон соглашений в действительности имеется спор по содержанию этих сделок (совокупности прав и обязанностей сторон), исполнению самого обязательства, связанного с правами на недвижимое имущество и подлежащего государственной регистрации в реестре прав на недвижимое имущество.

Между тем, запись в Едином государственном реестре недвижимости порождает право в отношении недвижимого имущества не сама по себе, а только при условии наличия действительного правового основания для возникновения у заявителя такого права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Несмотря на то, что разъяснения данного Пленума касаются вопросов регистрации прав на недвижимое имущество, суд полагает применимыми закреплённые в нем подходы и к регистрации сделок с недвижимым имуществом, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.

Таким образом, поскольку непосредственно государственная регистрация не влечет возникновения прав в отрыве от основания, предусмотренного гражданским законодательством, поэтому оспаривание действий регистратора и самой записи о регистрации не приведет к разрешению имеющегося спора и не достигнет целей защиты права.  

Данная позиция также подтверждается Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 132-О, из которого следует, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Заявитель же путем обжалования действий государственного регистратора и Управления Росреестра фактически хочет разрешить спор, имеющийся спор между сторонами соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017. 

Об этом также косвенно свидетельствует и то обстоятельство, что требования заявлены избирательно, к ответчикам только по двум соглашениям, тогда как государственная регистрация ошибочно произведена в отношении трех соглашений.

При этом ООО «Партнер-Строй-Инвест» не аргументировало, как оспариваемые действия органа нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и каким образом удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению этих прав, разрешению конфликта, в действительности возникшего между участниками гражданско-правового обязательства.

О том, что условия сделок являются, по мнению заявителя, обременительными для ООО «Партнер-Строй-Инвест», как пояснил сам истец, ему было известно изначально. Однако разногласия, возникшие при заключении договора, не были должным образом разрешены в соответствии с действующим законодательством, как-то путем переговоров (предшествующая заключению соглашений переписка с ФИО8 и ФИО6 в материалах дела отсутствует) или обращения в суд с иском. Суду в ходе рассмотрения настоящего дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии в производстве судебных инстанций спора между участниками соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017 относительно условий этих сделок.

Таким образом, удовлетворение судом рассматриваемых требований и последующее за этим изменение в Едином государственном реестре недвижимости может повлечь в данном случае нарушение прав и законных интересов других лиц - ФИО8 и ФИО6 Между тем, добросовестность названных лиц в силу общих начал гражданского законодательства презюмируется, сделки, участниками которых они являются, не оспорены, не признаны недействительными и предмет настоящего спора не образуют, потому действия участников этих сделок судом не оцениваются.

Возможность заявления в исковом порядке требований, направленных на восстановление и защиту нарушенного права, ООО «Партнер-Строй-Инвест» не утратило. Выбор способа такой защиты является прерогативой истца.

На основании изложенного и исходя из того, что оспариваемые действия ответчиков, связанные с государственной регистрацией соглашений от 27.06.2017, от 26.06.2017, не нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, суд в удовлетворении заявленных требований отказывает.

Расходы по оплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полностью относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья                                                                              В.С. Ниникина