АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                    Дело № А32-2249/2020

Резолютивная часть решения объявлена 20.05.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 08.06.2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению 

истец: ЗАО «Кубаньоптпродторг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: администрация муниципального образования г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

об обязании заключить  договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:38…,

об установлении штрафа за неисполнение решения суда,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 - по доверенности,

от ответчика:  ФИО2 - по доверенности,

от третьего лица: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Кубаньоптпродторг» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – ответчик, администрация) об обязании заключить  договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:38 и установлении штрафа за неисполнение решения суда.

Исковое заявление мотивировано наличием спора между сторонами о размере выкупной стоимости указанного земельного участка.

В судебном заседании истец настаивал на требованиях, пояснил, что выкупную стоимость земельного участка необходимо рассчитывать из кадастровой стоимости, установленной на дату обращения общества в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Представитель ответчика возражал против требований, представил отзыв, в котором указал, что выкупную стоимость земельного участка необходимо рассчитывать исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной на дату вступления в законную силу судебного акта о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

29.10.2015 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:38, площадью 178 954  кв.м., расположенного по адресу:                 

<

...> для эксплуатации производственной базы (далее – спорный земельный участок).

Письмом от 27.11.2015 № 39429.26 администрация в предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка обществу отказала.

Истец посчитав, что отказ администрации нарушает его права обратился в суд с требованиями о признании незаконным решения об отказе и понуждении к заключению договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2018 требования удовлетворены, признано незаконным решение администрации муниципального образования г. Краснодар от 27.11.2015 № 39429.26 об отказе в предоставлении в собственность ЗАО «Оптово-розничная торговая и производственная фирма «Кубаньоптпродторг» земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:38, как противоречащее ст.39.20 ЗК РФ. Суд обязать администрацию муниципального образования г. Краснодар в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении в собственность земельного участка, а также направить в адрес ЗАО «Оптово-розничная торговая и производственная фирма «Кубаньоптпродторг» проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:38, площадью 178954+/-297 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 по делу № А32-46433/2015 оставлены без изменения

26.11.2019 администрация на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2018 по делу № А32-46433/2015 направила проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Администрация рассчитала выкупную стоимость спорного земельного участка в размере его кадастровой стоимости, по состоянию на 14.06.2019 (выписка из ЕГРН от 14.06.2019) которая составляет 529 220 664,20 руб.

Не согласившись со стоимостью спорного земельного участка определенной администрацией, обществом был направлен протокол разногласий к договору от 12.12.2019 с указанием выкупной цены и ее обоснованием, полагая, что выкупная стоимость участка должна быть определена из кадастровой стоимости, установленной на дату обращения (29.10.2015) общества в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка на момент обращения истца с заявлением от 29.10.2015 составляла 268 818 000 руб. и была установлена решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-32452/2012.

В соответствие с решением Городской думы Краснодара от 24.11.2005 г. № 3 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город Краснодар» в редакции от 25.03.2015 ставка земельного налога на земельный Участок составляла 1,5 % от кадастровой стоимости.

Таким образом выкупная цена земельного участка рассчитывается по следующей формуле (КС х СЗН х 17 ) и должна составлять: 268 818 000 x l.5% x l7 = 68 548 590 руб.

28.12.2019 письмом от 20.12.2019 № 26330/26 администрация отклонила протокол разногласий истца со ссылкой на подготовку проекта в соответствии с Постановлением № 226 от 25.03.2015.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцу с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12, Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. 

В силу статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. При этом принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона (статья 422 Гражданского кодекса).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03,2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

С 01.03.2015 случаи предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов определены пунктом 2 статьи 39.4, Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом, характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 К 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 39.20 Земельного кодекса, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104, А41-44783/2014, выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения общества в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, если последовавший затем отказ администрации в продаже земельного участка был признан судом незаконным. В противном случае из-за действия (бездействия) публичного собственника общество будет поставлено в экономически худшее положение вследствие применения нового законодательного регулирования, действующего на момент принятия администрацией решения о продаже земельного участка уже после состоявшегося судебного разбирательства об обжаловании отказа администрации в продаже земельного участка и после вступления соответствующего решения суда в законную силу.

На дату обращения общества с заявлением о выкупе спорного земельного участка (29.10.2015) кадастровая стоимость земельного участка составляла 268 818 000 руб., что подтверждается кадастровой выпиской от 17.02.2014 № 2343/12/14-122536, следовательно, в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи должна быть указана выкупная стоимость земельного участка равная величине 68 548 590 руб., рассчитанная по формуле: кадастровая стоимость * ставка земельного налога * 17  (268 818 000 x l.5% x l7).

Суд отклоняет довод ответчика о том, что выкупную стоимость земельного участка необходимо рассчитывать исходя из кадастровой стоимости земельного участка (529 220 664,20 руб. – выписка из ЕГРН от 14.06.2019 № 99/2019/266876430), установленной на дату вступления в законную силу судебного акта о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, как не соответствующий нормам законодательства.

Из положений пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса следует, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39 Российской Федерации, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Заявление общества о выкупе земельного участка от 29.10.2015 является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи, а обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с этим, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Учитывая, что именно с момента подачи заявки между сторонами возникают правоотношения по выкупу земельного участка, и с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие предусмотренные законом обязанности.

Президиум Верховного Суда РФ 27.12.2017 утвердил Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), где также закрепил правовую позицию, согласно которой не допускает иного толкования положение о том, что цена земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка в уполномоченный орган.

Иное толкование норм гражданского и земельного права, указанное ответчиком в апелляционной жалобе и касающееся момента определения выкупной стоимости земельного участка, при сложившихся обстоятельствах, означает нарушение фундаментальной основы гражданского законодательства, закрепленной в п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса (в редакции действующей после 01.03.2015) при заключении договора купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 3 статьи 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002     № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в ред. Закона Краснодарского края от 04.03.2015 № 3122-КЗ, вступившего в действие с 01.03.2015) при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах которых расположены здания, строения, сооружения, цена таких земельных участков определяется в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Особенности определения цены земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, при продаже их собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, предусмотрены пунктом 3.1 порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 (далее - Порядок № 226).

На дату подачи истцом заявления (29.10.2015), действовала редакция пункта 3.1 Порядка № 226 согласно которой, в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в следующем порядке: в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствие с решением Городской думы Краснодара от 24.11.2005 г. № 3 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город Краснодар» в редакции от 25.03.2015 ставка земельного налога на земельный Участок составляла 1,5 % от кадастровой стоимости.

Таким образом, требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:38 в редакции п. 1 и 2.1 договора купли-продажи предложенной истцом, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 по делу № А32-16437/2018.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки в размере        100 000 руб. за каждый день до момента полного исполнения судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). 

Как разъяснено в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка). 

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ). 

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. 

В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. 

Как разъяснено в п. 31 Постановления № 7 судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. 

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре. 

В случае подачи истцом заявления о взыскании судебной неустойки через какое-то время после вынесения решения об исполнении обязательства в натуре взыскание судебной неустойки за период, предшествующий моменту рассмотрения судом вопроса о ее взыскании, недопустимо, поскольку ретроспективное взыскание судебной неустойки не соответствует той цели, на которую она в первую очередь направлена - стимулирование должника к совершению определенных действий или воздержанию от них. Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре (абзац 2 пункта 28 Постановления № 7). 

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2018 по делу № 305-ЭС17-17260. 

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд полагает, что указанный размер неустойки является чрезмерным, несоответствующим принципам справедливости и соразмерности. 

С учетом изложенного, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон и недопущения обогащения истца за счет взыскания, характера рассмотренного спора, суд полагает необходимым снизить размер судебной неустойки до 10 000 руб. за каждый день по истечении 30 календарных дней с момента  вступления в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта по настоящему делу. Такой размер неустойки подпадает под критерии, установленные приведенными разъяснениями высших судов, и будет являться для общества фактором, побуждающим к исполнению решения суда.

Снижение судом размера заявленной к взысканию судебной неустойки не противоречит п. 1 ст. 308.3 ГК РФ и разъяснениям высшей судебной инстанции, приведенным в постановлении Пленума от 24.03.2016 N 7.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>) в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с ЗАО «Кубаньоптпродторг» (ИНН 

<

***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:38 площадью 178954 кв.м., в редакции, предложенной ЗАО «Кубаньоптпродторг», в части пунктов 1, 2.1 договора купли-продажи.

Пункт 1 договора изложить в следующей редакции:

 «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0413004:38 площадью 178954 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Новороссийская, 55 (далее – Участок) в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 17.02.2014г. №2343/12/14-122536 (далее – выписка из ЕГРН), с видом разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы.»

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Стоимость участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и составляет 68 548 590 (шестьдесят восемь миллионов пятьсот сорок восемь тысяч пятьсот девяносто) рублей.»

В случае уклонения Администрации муниципального образования город Краснодар  от исполнения настоящего решения  в течение 30 календарных дней с момента  его вступления в законную силу присудить взыскание (взыскать) с Администрации муниципального образования город Краснодар  в пользу ЗАО «Кубаньоптпродторг» за каждый день неисполнения судебного акта денежные средства в размере 10 000 рублей до момента исполнения настоящего решения суда.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар в пользу ЗАО «Кубаньоптпродторг» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья      Р.Ю. Савин