ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-18959/2017

город Ростов-на-Дону

22 марта 2022 года

15АП-24373/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2022 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии: 

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 23.07.2020,

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 30.12.2021 (онлайн-участие),

от третьих лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционной жалобы

закрытого акционерного общества «Агрофирма Кухариевская» 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 19.11.2021 по делу № А32-18959/2017 

по иску закрытого акционерного общества «Агрофирма Кухариевская» 

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, 

при участии третьих лиц: публичного акционерного общества «Кубаньэнерго», администрации муниципального образования Ейского района

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Агрофирма Кухаривская» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо, департамент), согласно которому просило: 

1. признать незаконными отказы департамента от 21.02.2017 в заключении договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения: 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:11 площадью 302 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 12; 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:12 площадью 1 387 571 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 13; 

- с кадастровым номером 23:08:0208000:23 площадью 279 767 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 13/1;

- с кадастровым номером 23:08:0208000:24 площадью 1928000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 14. 

2. Обязать департамент в течение месяца с даты вступления решения в законную силу изготовить и направить заявителю подписанный со своей стороны уполномоченным лицом, содержащий все существенные условия для договоров такого вида договор купли-продажи земельных участков: 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:11 площадью 302 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 12; 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:12 площадью 1 387 571 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 13; 

- с кадастровым номером 23:08:0208000:23 площадью 279 767 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 13/1; 

- с кадастровым номером 23:08:0208000:24 площадью 1928000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 14, с указанием на стоимость приобретения участков в размере 20% его кадастровой стоимости, действующей на момент 21.02.2017 (уточненные требования).

Заявление мотивировано тем, что общество на праве аренды владеет земельными участками с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:23, 23:08:0208000:24 (далее – спорные земельные участки) более 10 лет, в связи с чем, полагает, что обладает правом выкупа спорных земельных участков в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Кубаньэнерго», администрация муниципального образования Ейского района.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2021 в удовлетворении иска отказано.

Решение мотивировано тем, что предоставление земельных участков в собственность общества невозможно в связи с тем, что границах спорных земельных участков расположены лесополосы (к.н. 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12,  23:08:0208000:24), земельный участок с кадастровым номером 23:08:0208000:23 расположен в двух функциональных зонах, одна из которых - зона резервной жилой застройки. Кроме того, в границах земельных участков с к.н. 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:24 проходят грунтовые дороги.

Суд отклонил доводы департамента о ничтожности дополнительного соглашения к договору аренды, о нахождении в границах земельных участков объектов ЛЭП и пересечении земельных участков проектируемой автомобильной дорогой местного значения.

ЗАО «Агрофирма Кухаривская» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование жалобы общество привело следующие доводы:

- мотивами отказа в предоставлении земельных участков по решению суда выступили иные обстоятельства, нежели были изложены в обжалуемых отказах департамента;

- материалы дела не содержат доказательств того, что древесно-кустарниковая растительность, произрастающая на испрашиваемых участках, включена в базу данных мелиоративных защитных лесных насаждений;

- земельный участок в силу закона не может находиться одновременно в двух функциональных зонах: зоне резервной жилой застройки и зоне сельскохозяйственного назначения;

- территории грунтовых дорог на публичной кадастровой карте красными линиями не обозначены, департамент не доказал, что данные дороги являются территориями общего пользования. 

В отзыве на апелляционную жалобу департамент апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения.

Определением апелляционного суда от 15.03.2022, в порядке, установленном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в составе суда произведена замена судьи  Мисника Н.Н.. на судью Фахретдинова Т.Р., в связи с пребыванием в отпуске судьи Мисника Н.Н. 

Рассмотрение апелляционной жалобы производится с самого начала. 

В судебном заседании представитель заявителя апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела,  обществу на основании договора аренды от 16.04.1998 № 23 (0800000037) и дополнительного соглашения от 16.10.2008 к данному договору были предоставлены земельные участки сельскохозяйственного назначения: 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:11 площадью 302 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 12; 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:12 площадью 1 387 571 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 13; 

- с кадастровым номером 23:08:0208000:23 площадью 279 767 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 13/1;  

- с кадастровым номером 23:08:0208000:24 площадью 1928000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 14. 

Считая себя лицом, обладающим правом на приобретение спорных земельных участков в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, общество 23.12.2016 обратилось в департамент с заявлением о приобретении спорных земельных участков в собственность за плату без проведения торгов, поскольку предоставленные на основании договора аренды земельные участки использовались обществом надлежащим образом свыше 3 лет. 

По результатам рассмотрения поданного заявления департаментом было принято решение от 21.02.2017 № 52-5188/17-32-20 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:08:0206003:11, в обоснование которого заинтересованное лицо указало, что земельный участок был передан обществу на основании договора аренды от 16.04.1998, заключенного между обществом и администрацией Ейского района, сроком на 5 лет, в связи с чем, дополнительное соглашение в части продления срока аренды имеет признаки ничтожной сделки, поскольку было заключено без проведения торгов. Кроме того, заинтересованное лицо указало, что данный земельный участок пересекает проектируемая автомобильная дорога местного значения. 

Решением от 21.02.2017 № 52-5012/17-32-20 отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:08:0206003:12, поскольку земельный участок был передан обществу на основании договора аренды от 16.04.1998, заключенного между обществом и администрацией Ейского района, сроком на 5 лет, в связи с чем, дополнительное соглашение в части продления срока аренды имеет признаки ничтожной сделки, поскольку было заключено без проведения торгов. Кроме того, заинтересованное лицо указало, что данный земельный участок пересекает проектируемая автомобильная дорога местного значения, а также на земельном участке расположены грунтовые дороги площадью 1,4 га. 

Решением от 21.02.2017 № 52-5014/17-32-20 отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:08:0208000:23, поскольку земельный участок был передан обществу на основании договора аренды от 16.04.1998, заключенного между обществом и администрацией Ейского района, сроком на 5 лет, в связи с чем, дополнительное соглашение в части продления срока аренды имеет признаки ничтожной сделки, поскольку было заключено без проведения торгов. 

Решением от 21.02.2017 № 52-5189/17-32-20 отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:08:0208000:24, поскольку земельный участок был передан обществу на основании договора аренды от 16.04.1998, заключенного между обществом и администрацией Ейского района, сроком на 5 лет, в связи с чем, дополнительное соглашение в части продления срока аренды имеет признаки ничтожной сделки, поскольку было заключено без проведения торгов. Кроме того, заинтересованное лицо указало, что данный земельный участок пересекают проектируемые автомобильная и железная дороги, а также на земельном участке расположены грунтовые дороги площадью 3,4 га. 

Считая отказы незаконными, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ). 

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. 

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ). 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ). 

В соответствии со статьей 10 Земельного кодекса в полномочия Краснодарского края как субъекта Российской Федерации входит управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Краснодарского края в соответствии с Законами Краснодарского края.

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. 5 Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, и в связи с чем законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления. 

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101- ФЗ). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. 

При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Этой же нормой предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статья 10). 

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. 

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (пункт 9 часть 2 статьи 39.3 Земельного кодекса). 

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 6 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее - Закон № 532-КЗ). 

Статьей 21 Закона № 532-КЗ определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих участков. 

Таким образом, отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом, Законом № 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации. 

По смыслу названных норм законов Российской Федерации и Краснодарского края, гражданином или юридическим лицом может быть приобретен в собственность не любой земельный участок, а переданный ему в аренду участок из земель сельскохозяйственного назначения, при условии его надлежащего использования по целевому назначению. 

Для возникновения у заявителя права на приобретение участка сельскохозяйственного назначения в собственность без торгов заявитель должен являться арендатором земельного участка, в течение определенного законом времени (не менее 3 лет), надлежащим образом исполнять свои обязанности арендатора, использовать участок по назначению. 

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

Исходя из содержания приведенных правовых норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, нарушений земельного законодательства и условий по использованию земельных участков, предусмотренных договором аренды, не выявлено. 

Так, в материалы дела представлены акты осмотра спорных земельных участков от 16.01.2017 № 28, № 29, № 30, № 31, выданные ГКУ КК «Кубаньземконтроль», которыми установлено, что спорные земельные участки используется обществом для выращивания сельскохозяйственных культур – озимой пшеницы, курганы на данных участках не обнаружены. Нарушений земельного законодательства и условий по использованию земельных участков, предусмотренных договорами аренды, не выявлено. 

Вместе с тем, в соответствии с п. 1.2 срок действия договора аренды в отношении спорных земельных участков установлен 5 лет, т.е. до 16.04.2003. Заключая указанный договор аренды, стороны договорились, что его действие прекращается по истечению срока аренды (пункт 7.2 договоров аренды). 

Кроме того, в соответствии с условиями спорного договора, арендатор (общество) обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии и не хуже того, в котором он находился в момент передачи в аренду. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). 

Как указано выше, срок действия договора аренды продлен до 16.04.2018 на основании дополнительного соглашения от 16.10.2008, заключенного между департаментом имущественных отношений Краснодарского края, администрацией муниципального образования Ейский район и обществом. 

Департамент сослался на ничтожность дополнительного соглашения от 16.10.2008 ввиду его заключения без соблюдения нормативно установленных публичных процедур. 

Согласно п.1 ст.610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Суд первой инстанции учел,  что само по себе условие договора аренды об установлении срока его действия и прекращении действия такого соглашения по истечении этого срока не свидетельствуют об отсутствии у сторон сделки возможности его преодолеть, поскольку не исключает применения правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок при фактическом продолжении использования имущества арендатором после истечения срока договора и отсутствии на то явно выраженных возражений со стороны арендодателя. 

В отсутствие в отношении общества у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании земельного участка, общество вправе приобрести участки в собственность. 

Департамент принимал исполнение оспариваемого договора обществом, в материалы дела не представлено доказательств направления возражений в адрес общества относительно продления арендных отношений. 

С учетом изложенного, суд обоснованно отклонил довод департамента о ничтожности заключенных между обществом и администрацией договоров аренды и дополнительных соглашений к ним. 

Указывая на истечение срока действия аренды, департамент не учитывает, что данное обстоятельство не исключает применения правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок, при фактическом наличии указанных в ней условий, а именно: продолжении использования имущества арендатором по истечении срока договора, и отсутствие на то возражений со стороны арендодателя. 

Также суд обоснованно отклонил довод департамента о том, что заявитель не доказал тождественность испрашиваемых земельных участков первоначально предоставленному земельному участку, на основании следующего. 

На основании определения суда от 21.05.2018 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Индивидуальный подход». 

В заключении от 27.08.2019 № 23/08/2018-202 эксперт пришел к выводу, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:23, 23:08:0208000:24 образованы из земельного участка площадью 583 га, предоставленного заявителю на основании договора аренды от 16.04.1998 № 23. 

В силу статьи 64 АПК РФ экспертное заключение относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. 

Департамент также ссылался на то, что согласно актам обследования от 18.03.2020 № 265 и № 267, составленным специалистами ГКУ КК «Кубаньземконтроль», через земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0206003:12 и 23:08:0208000:23 проходят действующие линия ЛЭП 10 кВ, принадлежащие ПАО «Кубаньэнерго».

 Согласно п. 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса. 

Согласно пункту 3 статьи 39.36 ЗК РФ виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 утвержден перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (далее - Перечень №1300). 

Пункт 5 указанного Перечня предусматривает расположение линий электропередач классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство. 

Как верно отметил суд первой инстанции, спорные объекты, расположенные на данных земельных участках, относятся к объектам, поименованным в пункте 5 названного Перечня № 1300, следовательно, наличие на спорных земельных участках данных объектов не препятствует их выкупу, в связи с чем, данный довод департамента был отклонен судом.

Рассмотрены и также обоснованно отклонены судом доводы департамента о невозможности предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:24 ввиду их пересечения с проектируемыми автомобильными и железной дорогами в соответствии с Генеральным планом, на основании следующего. 

Согласно информации департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 23.01.2017 № 71-599/1703-01 земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:24 пересекает проектируемые автомобильная и железная дороги, согласно Генеральному плану Кухаревского сельского поселения. 

Однако в рамках дела № 3а-1170/2020 общество оспорило схему территориального планирования и Генеральный план в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:24. 

К материалам дела было приобщено решение Краснодарского краевого суда от 05.10.2020 по делу № 3а-1170/2020, согласно которому требования общества удовлетворены, суд признал недействующим со дня вступления данного решения суда в законную силу: 

- Схему территориального планирования муниципального образования Ейский район, утвержденную Решением Совета муниципального образования Ейский район от 26.05.2011 г. № 526 «Об утверждении схемы территориального планирования муниципального образования Ейский район (с учетом корректировок, принятых Решением Совета МО Ейский район от 29.01.2014 № 158) в части 

1) проектируемой грузовой автомобильной дороги Краснодар -Моревка (в случае строительства грузового порта в ст-це Камышеватской), 

2) проектируемой железной дороги Краснодар - Моревка (в случае строительства грузового порта в ст-це Камышеватской), 

3) проектируемой межпоселковой автомобильной дороги Краснодар - ст. Должанская; 

- Генеральный план Кухаривского сельского поселения Ейского района, утвержденный Решением Совета муниципального образования Ейский район № 27 от 20.12.2012 г. (с учетом корректировок, принятых Решением Совета МО Ейский район № 161 от 29.01.2014 года) в части 

1) проектируемой грузовой автомобильной дороги Краснодар - Моревка (в случае строительства грузового порта в ст-це Камышеватской), 

2) проектируемой железной дороги Краснодар -Моревка (в случае строительства грузового порта в ст-це Камышеватской), 

3) проектируемой межпоселковой автомобильной дороги Краснодар - ст. Должанская; 

- обязал Совет муниципального образования Ейский район принять новый нормативный правовой акт, в котором устранить допущенные нарушения законодательства в соответствии с действующим законодательством и с соблюдением сроков. - обязал Совет муниципального образования Ейский район опубликовать сообщение о принятии настоящего решения в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании, в котором публикуются нормативно правовые акты Совета муниципального образования Ейский район, а также разместить на официальном сайте Совет муниципального образования Ейский район. 

При таких обстоятельствах, довод департамента в данной части не основан на допустимых доказательствах.

При этом, апелляционный суд отмечает, что решение Краснодарского краевого суда от 05.10.2020 по делу № 3а-1170/2020 вынесено по уточненным требованиям общества. Изначально иск был заявлен обществом также в части обжалования резервной жилищной застройки. От указанного требования общество в процессе рассмотрения спора отказалось, в связи с чем довод о незаконности генерального плана в данной части апелляционным судом отклоняется. В рамках настоящего спора проверяется законность отказов департамента в предоставлении земельных участков. Незаконность генерального плана в указанной части в установленном порядке не доказана.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:08:0208000:23 частично находится в зоне резервной жилой застройки, что препятствует предоставлению данного участка в собственность, на основании следующего. 

Согласно п. 1, 2 статьи 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов; границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. 

Установлением или изменением границ населенных пунктов является: 

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах  соответствующего муниципального образования; 

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях; пункт 1 статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальное планирование определено как планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения. 

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Согласно части 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Документами территориального планирования муниципальных образований являются: 

1) схемы территориального планирования муниципальных районов; 

2) генеральные планы поселений; 3) генеральные планы городских округов (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации генеральный план поселения содержит: 

1) положение о территориальном планировании; 

2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; 

3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; 

4) карту функциональных зон поселения или городского округа (часть 3); на указанных картах отображаются, в том числе границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов (часть 5); материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают, в том числе границы поселения, границы существующих населенных пунктов, входящих в состав поселения (часть 8). 

Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. 

Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 32-АПГ17-1). 

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории поселения в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7). 

В соответствии с письмом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 20.03.2020 № 71-03-01-2204/20 согласно Генеральному плану Кухаревского сельского поселения Ейского района, утвержденному решением Совета муниципального образования Ейский район от 20.12.2012 №27 (в редакции от 29.01.2014 № 161), земельный участок с кадастровым номером 23:08:0208000:23 расположен в границе зоны резервной жилой застройки, а частично в границах зоны сельскохозяйственного назначения. 

Таким образом, администрация Кухаревского сельского поселения Ейского района фактически подтвердила факт резервации спорного земельного участка для нужд поселения. 

Соответственно, предоставление земельного участка заявителю для сельскохозяйственного использования будет не соответствовать установленной функциональной зоне «резервная территории индивидуальной жилой застройки с приусадебными участками», что приведет к невозможности рационального использования данного земельного участка.

С учетом изложенного, на момент принятия решения земельный участок с кадастровым номером 23:08:0208000:23 не может быть предоставлен в собственность общества.

Департамент также указывает, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:24 расположены лесополосы.

Согласно акту обследования от 18.03.2020 № 265 в состав земельного участка с кадастровым номером 23:08:0206003:12 входит лесополоса площадью 2,4 га. 

Согласно акту обследования от 08.06.2020 № 363 в состав земельного участка с кадастровым номером 23:08:0208000:24 входит лесополоса площадью 0,7 га. 

Кроме того, в материалах дела имеется заключение кадастрового инженера от 07.08.2020, согласно которому: 

- земельный участок с кадастровым номером 23:08:0206003:11 с запада на восток пересекает грунтовая дорога секция 1-112, контур 174, которая является подъездом к смежным земельным участкам, вдоль восточной границы расположена лесополоса секция 1-112, контур 113; 

- в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0206003:12 расположены две грунтовые дороги секция 1-112, контур 183 и секция 1-112, контур 190, вдоль восточной границы расположена лесополоса, попадающая в две секции, секция 1- 112, контур 123 и секция 1-100, контур 68, лесополоса секция 1-112, контур 122, проходящая с востока на юго-запад делит исследуемый участок на многоконтурный. 

В границах участка расположены объекты электросетевого комплекса (42 опоры ЛЭП) воздушных линий электропередач ВЛ-10кВ Кх-3 Кухаревского сетевого участка, ейского РРЭС Ленинградских электрических сетей, ПАО «Кубаньэнерго»; 

- в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0208000:23 расположена опора воздушных линий электропередач ВЛ-10кВ Кх-3; 

- в границах земельного участка с кадастровым номером 23:08:0208000:24 расположены две лесополосы контуры 70 и 69 секции 100, с запада на восток земельный участок пересекает самовольно используемая гражданами территория для проезда. 

Апелляционный суд полагает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что в рамках судебного дела № А32-1516/2021 общество просило признать незаконными:

- отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края № 52-37-10-35844/20 от 05.10.2020 в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:08:0206003:11, 

-отказ № 52-37-10-35832/20 от 05.10.2020 в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:08:0206003:12. 

 -  отказ № 52-37-10-35834/20 от 05.10.2020 в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:08:0208000:23.

Основанием для вынесения решения № 42 от 08.10.2020 об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 23:08:0206003:12, департамент указал «отсутствие сведений о принадлежности образуемых земельных участков к землям, занятым лесными насаждениями, предназначенным для обеспечения защиты земель сельскохозяйственного назначения от негативного воздействия, а также об отнесении образуемых земельных участков к дорогам общего пользования».

Таким образом, департамент не только не доказывает наличие на спорных земельных участках защитных мелиоративных лесополос, но и прямо указывает обществу на отсутствие у департамента таких сведений.

При этом, в деле отсутствуют надлежащие документы, позволяющие определенно установить наличие на участке защитных лесных насаждений, которые являются элементами агролесомелиоративной системы по смыслу статьи 7 Закона о мелиорации, предназначенные для защиты, в том числе смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения. 

Имеющиеся в деле акты обследования не могут являться надлежащим доказательством, подтверждающим нахождение в границах испрашиваемого земельного участка лесополос.

Как следует из статьи 7 Федерального закона от 10.01.1996 № 4-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О мелиорации земель", агролесомелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий в целях обеспечения коренного улучшения земель сельскохозяйственного назначения или земель, предназначенных для осуществления производства сельскохозяйственной продукции, посредством использования полезных функций мелиоративных защитных лесных насаждений. К этому типу мелиорации земель относится, в том числе создание мелиоративных защитных лесных насаждений по границам земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков, в том числе предназначенных для осуществления производства сельскохозяйственной продукции, в целях защиты указанных земель и земельных участков от воздействия неблагоприятных явлений природного, антропогенного и техногенного происхождения (полезащитная агролесомелиорация);

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 30.01.2020 по настоящему делу № 308-ЭС19-18279 указал, что в деле отсутствуют надлежащие документы, позволяющие определенно установить наличие или отсутствие на участке защитных лесных насаждений, которые являются элементами агролесомелиоративной системы по смыслу статьи 7 Закона о мелиорации, предназначенные для защиты в том числе смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Департаментом не представлено доказательств, подтверждающих нахождение (включение) выявленной на участке древесно-кустарниковой растительности в центральную информационно-аналитическую систему системы государственного информационного обеспечения в сфере сельского хозяйства, ведение которой осуществляется по установленным Приказом Минсельхоза России от 14.08.2020 № 485 "Об утверждении Порядка осуществления учета мелиоративных защитных лесных насаждений, предоставления сведений, подлежащих такому учету, их состав и форма предоставления" правилам.

С учетом данных обстоятельств, отказ в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12,  23:08:0208000:24 со ссылкой на расположение в границах спорных земельных участков расположены лесополос, незаконен.

Суд первой инстанции также пришел к выводу о невозможности предоставления в собственность общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:24 ввиду нахождения на них грунтовых автомобильных дорог.

Апелляционный суд не может согласиться с данным выводом ввиду следующего.

В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса запрещена приватизация земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Из письма Администрации Кухаривского сельского поселения № 20 от 04.03.2021 следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:23, 23:08:0208000:24 не входят в состав земель общего пользования, объекты общего пользования не находятся на данных участках.

Согласно информации, изложенной в письме Администрации Кухаривского сельского поселения от 14.09.2017 (том 1 л. 131) и акт обследования Кубаньземконтроля № 265 от 18.03.2020 (том 5, л. 17) грунтовые дороги на участках 23:08:0206003:12 и 23:08:0208000:24 являются внутрихозяйственными и используются для нужд заявителя - АО «Агрофирма Кухаривская».

Доказательства включения спорных грунтовых дорог в Схему территориального планирования муниципального образования Ейский район и Генеральный план Кухаривского сельского поселения Ейского района не представлено. 

Как верно отметил суд первой инстанции, указанные дороги не поставлены на государственный кадастровый учет, как объект автомобильного транспорта (линейное сооружение) границы их не определены

Поскольку отнесение грунтовых дорог к территориям общего пользования документально не обоснованно, отказ в предоставлении спорных земельных участков по указанному основанию также неправомерен.

Заключение кадастрового инженера, выполненное по заказу общества, носит информационный характер и не может быть положено в основу вывода об отнесении данных дорог к территориям общего пользования в отсутствие фиксации такого факта в установленном законом порядке.

Возражений по поводу нарушений прав и законных интересов смежных землепользователей в материалы дела не представлено. Грунтовая дорога, характеризуемая как «самовольно используемая гражданами территория для проезда» не может является законным препятствием для реализации арендодателем своего права на выкуп земельного участка.

Учитывая изложенное, правовые основания для отказа заявителю в предоставлении в собственность за плату земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:24 у департамента отсутствовали. 

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о необходимости признания незаконным решения департамента об отказе в передаче в собственность за плату ЗАО АФ «Кухаривская», указанных земельных участков, как противоречащего положениям п.п 9 п 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 4 статьи 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение. 

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом. 

В целях восстановления прав и законных интересов заявитель просит обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда подготовить и направить ему проекты договоров купли - продажи спорных земельных участков с установлением выкупной цены земельного участка в размере двадцати процентов его кадастровой стоимости, действующей на 21.02.2017. 

Согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (ст. 39.14 ЗК РФ), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления. 

Данный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи. Следовательно, выкупная стоимость земельного участка должна определяться на дату обращения. 

На момент рассмотрения заявления спор относительно размера выкупной стоимости отсутствует, указание судом в резолютивной части решения суда на незаконность оспариваемого отказа и на обязание департамента подготовить и направить в адрес общества проекты договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:08:0206003:11, 23:08:0206003:12, 23:08:0208000:24 в полной мере восстанавливает нарушенные права и охраняемые законом интересы заявителя.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2021 по делу № А32-18959/2017 отменить.

Признать незаконными отказы Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.02.2017 в заключении договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения: 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:11 площадью 302 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 12; 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:12 площадью 1 387 571 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 13; 

- с кадастровым номером 23:08:0208000:24 площадью 1928000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 14. 

Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение месяца с даты вступления решения в законную силу изготовить и направить заявителю подписанный со своей стороны уполномоченным лицом, содержащий все существенные условия для договоров такого вида договор купли-продажи земельных участков: 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:11 площадью 302 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 12; 

- с кадастровым номером 23:08:0206003:12 площадью 1 387 571 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 13; 

- с кадастровым номером 23:08:0208000:24 площадью 1928000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО АФ «Кухаривская», участок № 14, с указанием на стоимость приобретения участков в размере 20% его кадастровой стоимости, действующей на момент подачи заявлений 21.02.2017.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

 

Т.Р. Фахретдинов