﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-122464/2019

01 сентября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     26 августа 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 сентября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Вороной Б.И.

при участии:  

от истца: до перерыва – представитель Юрченко С.Н. по доверенности от 03.02.2020, после перерыва – представитель Кивилева С.Н. по доверенности от 30.12.2019;

от ответчика: представитель Гуляева Л.В. по доверенности от 06.12.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-22978/2021) индивидуального предпринимателя Демидова Владимира Павловича на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.06.2021 по делу № А56-122464/2019, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Омега» (192241, Санкт-Петербург, Южное шоссе, дом 37, корпус 1, литер А, помещение 3 Н, ОГРН: 1177847051249, ИНН: 7816631853)

к  индивидуальному предпринимателю Демидову Владимиру Павловичу (ОГРНИП: 314784715300078, ИНН: 780606434214)

о взыскании задолженности, неустойки по договору субаренды

и по встречному иску о расторжении договора субаренды, об обязании предоставить доступ к объекту аренды, о взыскании суммы обеспечительных платежей и суммы ущерба,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Омега» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Демидову Владимиру Павловичу (далее – Ответчик, Предприниматель) о взыскании (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

- 1 786 354 руб. 83 коп. задолженности по оплате арендной платы за период с 01.10.2019 по 23.03.2020 с учетом зачета обеспечительного платежа;

- 2 619 000 руб. неустойки за досрочное расторжение договора, рассчитанная согласно п.8.3 Договора; 

- 12 750 806 руб. 02 коп. пени, рассчитанные на основании п.7.2 Договора, за период с 26.09.2019 по 24.03.2020;

- 26 463 руб. задолженности по оплате коммунальных платежей за сентябрь 2019 года;

- 689 032 руб. 30 коп. задолженности за услуги КПП, начиная с октября 2019 года по 23.03.2020;

- 19 015 767 руб. компенсации причиненного Истцу Ответчиком ущерба по демонтажу ангара, восстановлению благоустройства после демонтажа ангара, перекладке (вынос) сетей канализации и восстановления благоустройства после перекладки сетей канализации.

Предприниматель обратилось в суд со встречным иском (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ):

- о расторжении 07.10.2019 договора субаренды части земельного участка №78/18 от 01.08.2018;

- об обязании Общества устранить препятствия (предоставить доступ к объекту аренды) для демонтажа ангара, приведению объекта аренды в исходное состояние;

- об обязании Общества устранить препятствия (предоставить доступ к объекту аренды) для вывоза имущества субарендатора, в том числе конструкций ангара;

- о взыскании 14 938 133 руб. 50 коп. суммы обеспечительных платежей, ранее перечисленных Предпринимателем;

- о взыскании суммы ущерба, причиненного в результате образования плесени в ангаре за период ответственного хранения силами Общества.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.06.2021:

- отказано в удовлетворении ходатайства Индивидуального предпринимателя Демидова В.П. о назначении повторной судебной экспертизы;

- взыскано с Индивидуального предпринимателя Демидова Владимира Павловича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Омега» задолженность по арендной плате  за период с 01 октября 2019 года по 23 марта 2020 года по договору субаренды от 01.08.2018 в размере 1 786 354 руб. 83 коп.; 500 000 руб. пеней за досрочное расторжение договора согласно пункту 8.3. Договора; 500 000 руб. пеней на основании пункта 7.2. Договора за просрочку оплаты арендной платы и иных платежей, за период с 26.09.2019г. по 24.03.2020г, 26 463 руб. задолженности по оплате коммунальных платежей за сентябрь 2019 года;  689 032 руб. 30 коп. задолженности за услуги КПП, начиная с октября 2019 года по 23 марта 2020 года, 19 015 767 руб. ущерба, 47 500 руб. расходов по судебной экспертизе, расходов по оплате государственной пошлины в размере 109 190 руб., в остальной части в иске отказано;

 - в удовлетворении иска Индивидуального предпринимателя Демидова В.П. отказано;

 - взыскано с индивидуального предпринимателя Демидова Владимира Павловича в доход федерального бюджета 90 810 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, рассмотреть дело по правилам суда первой инстанции, назначив повторную экспертизу по делу, отказать Обществу в заявленных требованиях в полном объеме и оставить исковое заявление без удовлетворения, удовлетворить исковые требования по встречному иску, в случае принятия решения о взыскании задолженности и неустойки, исключить из сумм, подлежащих взысканию суммы оплаты: за услуги КПП, услуги хранения, вывоз мусора, коммунальные услуги, неустойку за досрочное расторжение договора; стоимость досудебных экспертиз (заключений об оценке); исключить/не взыскивать (ограничить взыскание одним видом платежа) одновременно неустойку за одностороннее расторжение договора (п.8.3 договора аренды) и арендные платежи за тот же период (6 месяцев); снизить размер неустойки по всем требованиям до общего размера 10 000 руб. В обоснование жалобы ее податель указывает, что при вынесении решения судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, 

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, возражал против удовлетворения ходатайства Предпринимателя о назначении повторной судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертизы может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. 

Доводы Предпринимателя сводятся к несогласию с выводами эксперта и основанием для назначения повторной экспертизы не являются.

Принимая во внимание отсутствие оснований, для назначения повторной экспертизы, установленных статьей 87 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства Предпринимателя апелляционным судом отказано.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

01.08.2018 между Обществом (арендатором) и Предпринимателем (субарендатором) был заключен долгосрочный договор субаренды части земельного участка № 78/18 (далее – Договор) сроком до 30 июня 2033 года на 15 лет. 

Предметом Договора являлось предоставление части земельного участка площадью 4000,0 кв.м., расположенного по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75,  Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер  № 78:13:0007461:3017 (площадью 28 029 кв.м.)  во временное пользование  (в субаренду), которому в последствии, как следует из выписки ЕГРН и соглашения об образовании земельного участка при объединении участков от 21 августа 2019 года, земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007461:3017 площадью S = 28 029 м2, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, соглашением собственников участков Пригульного Геннадия Андреевича и Пригульной Ольгой Геннадьевной, объединился с земельными участками: кадастровый номер 78:13:0007461:3016 площадью S = 14962 м2, расположенным по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 45 и кадастровый номер 78:13:0007461:3018 площадью S = 7691 м2, расположенным по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 46, в результате чего образовался земельный участок площадью S = 50682 м2 с кадастровым номером 78:13:0007461:3024, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, почтовый адрес, Санкт-Петербург, ш. Южное, уч.44.

26.06.2019 между Обществом и Предпринимателем было заключено дополнительное соглашение к Договору, в котором стороны согласовали передачу в субаренду дополнительной площади в размере 850 кв.м. к существующим 4 000 кв.м. и с целью обеспечения исполнения субарендатором обязательств по приведению арендуемой части земельного участка по договору в первоначальное состояние при прекращении договора, ответчик принял на себя обязательство по оплате денежного обеспечения в размере 13 638 200 руб. 40 коп., окончательный срок оплаты 26.09.2019.

Как указывает Истец, 11 365 167 руб. Ответчик оплатил на расчетный счет Истца до 26.08.2019, первая просроченная задолженность в размере 2 273 033 руб. 40 коп. по договору аренды началась с 26 сентября 2019 года. 

По мнению Истца, Ответчик нарушил пункт 6 дополнительного соглашения от 26 июня 2019 года к договору № 78/18 субаренды части земельного участка от 01 августа 2018 года, оплата обеспечительного платежа во исполнение обязательств по привидению  арендуемой части земельного участка в первоначальное состояние, расчет обязательства произведен  в период с 18.06.2019 по 25.06.2019 ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» и согласован с Истцом дополнительным соглашением 26.06.2019. 

24.09.2019 Ответчик направил в адрес Истца телеграмму с уведомлением о расторжении договора субаренды № 78/18 от 01.08.2018 с 26.11.2019. 

Начиная с 01 октября 2019 года в нарушение пункта 6.9 Договора Ответчик прекратил выполнять свои обязательства  в виде оплаты ежемесячных арендных платежей по договору, в результате образовалась задолженность за октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года, январь, февраль и по 23 март  2020 года включительно в размере  2 506 354 руб. 95 коп. 

Пунктами 4.2.11 и 4.3.3 Договора предусмотрено: «в случае досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора за 6 (шесть) месяцев до предполагаемого расторжения в письменной форме известить арендатора о своем намерении»; «расторгнуть настоящий договор, предварительно письменно уведомив арендатора за 6 (шесть) месяцев до предполагаемого расторжения договора.

Общество указало на то, что Ответчик направил уведомление о расторжении договора с 26 ноября 2019 года за 2 месяца о расторжении, следовательно, по условиям заключенного договора, договор считается  действующим до 24 марта 2020 года и по условиям пункта 8.3 Договора если договор расторгается по инициативе субарендатора до окончания срока действия договора по причинам, не зависящим от арендатора, то субарендатор единовременно, в момент уведомления арендатора о досрочном расторжении договора, выплачивает арендатору неустойку в размере арендной платы за 6 (шесть) месяцев, в связи с чем, Истец выставил Ответчику счет № 1015 от 26.11.2019 на оплату неустойки в размере 2 619 000 руб.

Как указывает Истец, Ответчиком также не погашена оплата по коммунальным платежам за сентябрь 2019 года в размере 26 463 руб., по счету № 739 от 30.09.2019 и задолженность по услугам КПП, согласно пункта 8 дополнительного соглашения от 26.06.2019  к договору, задолженность за услуги КПП начиная с 01.06.2019 составляет 120 000 руб. в месяц, общая сумма задолженности за услуги КПП (октябрь, ноябрь, декабрь – 2019 года, январь, февраль  и март 2020 года) – 689 032 руб. 30 коп. 

Согласно пункта 6.1 Договора и дополнительного соглашения от 26.06.2019 Ответчик внес денежное обеспечение по Договору в размере 873 000 руб., что позволяет Истцу удерживать из общей суммы обеспечения денежные средства (пункт 6.3 Договора) в счет покрытия восстановительных затрат на случай ущерба или порчи арендуемого участка, на покрытие штрафных санкций и неисполненных субарендатором обязательств по договору.

Пункт 1.1 Договора запрещает осуществление капитального строительства, а также  возведение на участке зданий, сооружений, или других строений, строительство которых не соответствует разрешенному использованию участка, или не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах.   

Пункт 4.2.21 Договора запрещает устанавливать на участке какое-либо оборудование, имущество, влекущее за собой причинение ущерба арендуемому участку.

Как указывает Истец, в нарушение условий Договора Предприниматель произвел возведение ангара на участке без  согласования с Обществом, также в нарушение договорных условий без согласования с арендатором произвел  самостоятельную прокладку инженерных сетей (водоснабжение, канализация), подключился к электросетям, сдавал складские площади в субаренду, нарушая пункт 4.2.14 Договора, нарушил обязательства по своевременной оплате арендных и иных платежей (пункты 4.2.5, 6.9 Договора), захламлял территорию участка мусором и складировал отходы, нарушая пункты 4.2.2, 4.2.6, 4.2.13 Договора, о чем свидетельствуют жалобы 3-их лиц (субарендаторов). 

Пунктом 7.6 Договора предусмотрено, что субарендатор несет полную материальную ответственность за любой вред, причиненный участку его действием/бездействием. 

Руководствуясь  пунктом 4.4.1 Договора, Истец произвел осмотр сданного в субаренду участка, в ходе осмотра обнаружено, что испорченные овощи и то, что смывается с полов сливается в люк общесплавной канализации, после чего люк был закрыт и опломбирован, о чем составлен Акт осмотра №б/н от 13.05.2019 (фотография  к Акту прилагается).

17.07.2019 в адрес Ответчика направлено предписание исх. № 21 об устранении нарушений, связанных с захламлением участка, складированием мусора, устранения  неприятных запахов исходящих с участка (электронные уведомления с аналогичными требованиями в адрес Ответчика от 20.05.2019 и  01.08.2019).

В связи с систематическим загрязнением территории руководствуясь п. 4.2.2, 4.2.6, 4.2.10,4.2.13 Договора Ответчику выставлен штраф в размере 30 000 руб., который Ответчик оплатил, но подписать дополнительное соглашение к договору № 78/18 от 01.08.2018 о том, что в случае последующих нарушений обязуется оплачивать штраф в размере 30 000 руб. отказался.

01.10.2019 Общество с участием участкового составило Акт, в котором отражено, что внутри ангара складируется в большом количестве мусор, пищевые отходы, паллеты, из-за пищевых отходов, образуются мутные лужи, неприятные запахи, все это сопровождается размножением грызунов и насекомых, в этот же день Ответчику направлено требование исх. № 146-Ю организовать вывоз и утилизацию отходов и мусора, после чего Истец заключил договор № 301018/АУ от 02.10.2019 о предоставление услуг автотранспорта и строительной техники на вывоз мусора и вывез весь мусор, затратив на это 280 000 руб.

Также представителями Истца при осмотре инженерных сетей во время  эксплуатации участка Ответчиком был выявлен факт существенного нарушения работы инженерных коммуникаций, в частности, было установлено, что несанкционированное выполнение строительно-монтажных работ по возведению ангара на участке привело к полному выводу из строя находящейся под ангаром общесплавной  канализации, обеспечивающей отвод сточных вод на всей территории участка с кадастровым номером  78:13:0007461:3017.    

По мнению Истца, нахождение ангара на участке полностью исключило доступ к пожарному водоему, находящемуся на территории Участка и обеспечивающему соблюдение на участке требования пожарной безопасности, в связи с чем, Ответчик был приглашен 07 октября 2019 года на совместный осмотр канализации с участием экспертной организации, для определения размера причиненного ущерба.

Как указывает Истец, канализационный люк № 140 располагается внутри сооружения и нет возможности технического обслуживания этого участка, так как строение имеет ленточный фундамент, а канализационный люк № 140 располагается внутри строения, нет возможности выхода дождевым осадкам в систему канализации, образуется застой воды, еще один канализационный люк № 175 располагается между внешней стеной сооружения и непосредственно забором, расстояние между которыми составляет всего 1,7 м., что делает невозможным обслуживание данного канализационного люка, а именно промывку, прочистку канализационных труб на участке до этого люка и после него, в связи с чем, 08 октября 2019 года был заключен договор № 94 на проведение строительно-технического исследования от 08 октября 2019 года и в период с 08.10.2019 по 10.10.2019 по заказу Истца была проведена экспертиза, по результатам которой составлено заключение со следующими выводами: 

1) в результате проведения на участке с кадастровым номером 78:13:0007461:3017 строительно-монтажных работ по возведению строения склада произошло повреждение канализации, в результате чего данная инженерная система полностью не исправна  и не выполняет те цели, для которых она рассчитана;

2) единственным возможным вариантом устранения повреждений является вынос канализации из-под пятна застройки, стоимость данных работ составит                 11 095 106 руб. 95 коп., в том числе НДС (20%) – 1 849 184 руб. 49 коп.

С 29.01.2020 по 11.02.2020 по заказу Истца было проведено дополнительное исследование, по результатам которого составлено заключение эксперта № 3-СТИ/2020, согласно которому стоимость демонтажа бетонных столбов ангара и армированной бетонной стяжки, а также конструкций дорожной одежды на глубину залегания бетонных столбов с их последующей утилизацией, в текущих ценах (на дату обращения) составляет 9 552 313 руб.

Вышеизложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском. 

В свою очередь, Предприниматель обратилось в суд со встречным иском о расторжении 07.10.2019 договора субаренды части земельного участка №78/18 от 01.08.2018, об обязании Общества устранить препятствия (предоставить доступ к объекту аренды) для демонтажа ангара, приведению объекта аренды в исходное состояние, об обязании Общества устранить препятствия (предоставить доступ к объекту аренды) для вывоза имущества субарендатора, в том числе конструкций ангара, о взыскании суммы обеспечительных платежей, ранее перечисленных Предпринимателем, о взыскании суммы ущерба, причиненного в результате образования плесени в ангаре за период ответственного хранения силами Общества.

Суд первой инстанции с учетом экспертного заключения № 103/А56-1222464/2019 от 09.12.2020 удовлетворил исковые требования Общества частично, снизив размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, в удовлетворении встречного иска Предпринимателя отказал, указав на отсутствие бесспорных доказательств наличия имущества арендатора на объекте аренды, подлежащего вывозу, и создания Обществом ему препятствий для демонтажа конструкций ангара 

Решение суда обжалуется Предпринимателем только в части удовлетворения первоначальных исковых требований и в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований. В остальной части решение не обжаловано, в отзыве Общества на апелляционную жалобу возражения на решение суда в остальной части также не содержатся. 

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии с абз.3 п.2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Факт передачи земельного участка в аренду подтвержден материалами дела и Ответчиком не оспорен.

Как следует из материалов дела, уведомление о досрочном расторжении Договора в виде телеграммы с 26.11.2019, было направлено в адрес Общества 24 сентября 2019 года, т.е. за 2 месяца до расторжения в нарушение пункта 4.2.11 Договора, которым предусмотрено досрочное расторжение Договора по инициативе Субарендатора за 6 (шесть) месяцев до предполагаемого расторжения в письменной форме с извещением арендатора о своем намерении, таким образом, последним днем аренды по Договору является 24 марта 2020.

При  таких обстоятельствах, ссылки Предпринимателя на прекращение договорных отношений с 07.10.2019 по договору субаренды части земельного участка № 78/18 от 01.08.2018, не могут быть признаны состоятельными. 

Доводы Предпринимателя о неправомерности удержания его имущества судом первой инстанции правомерно отклонены исходя из содержания пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

      Согласно пункту 7.3 Договора в случае просрочки платежей субарендатором на срок более 15 (пятнадцати) календарных дней, субарендатор  (по инициативе арендатора) не допускается   на субарендуемый участок до момента выполнения субарендатором своих обязательств по оплате по настоящему договору; при этом имущество субарендатора, находящиеся на субарендуемых площадях автоматически принимается арендатором на ответственное хранение и является залогом просроченной суммы платежа; оплата за ответственное хранение эквивалентна арендной плате за субарендуемые площади.

В данном случае действия Общества полностью соответствуют условиям Договора.

Перечень имущества в иске Предпринимателя отсутствует, ссылки на создание Обществом препятствий для демонтажа конструкций ангара, не нашли своего подтверждения, из материалов дела не усматривается, что Предпринимателем были осуществления реальные действия, подтверждающие его намерения вывезти ангар с территории арендуемого земельного участка, равно как и доказательства того, что Общество препятствовало выполнению  указанных действий.

Как следует из материалов дела, Общество начислило Предпринимателю арендную плату за период с 01 октября 2019 ода. до 23 марта 2020 года                       2 506 354 руб. 83 коп., зачтя в счет долга по арендной плате (2 506 354 руб. 83 коп.) сумму уплаченного Ответчиком обеспечительного платежа (720 000 руб.), Общество в уточненном иске от 17.05.2021 просило взыскать с Ответчика 1 786 354 руб.                83 коп.

При этом, при расчете арендной платы Общество исходило из ставки арендной платы в сумме 436 500 руб. согласно пункта 3 дополнительного соглашения от 26.06.2019 к договору № 78/18 субаренды части земельного участка от 01.08.2018.  

В силу статьи 381.1. ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 данного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обязательств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). В случае наступления таких обязательств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

В силу пункта 6.2 Договора денежные обязательства субарендатора перед арендатором обеспечиваются денежным обеспечением в размере 720 000 руб. (пункт 6.1 Договора).

В силу пункта 6.3 Договора арендатор имеет право удержать из общей суммы денежного обеспечения сумму в счет покрытия восстановительных затрат на случай ущерба или порчи арендуемого участка, на покрытие штрафных санкций и неисполненных субарендатором обязательств по настоящему Договору.

В пункте 8 соглашения от 26 июня 2019 года к Договору сторонами согласована плата за услуги КПП в размере 120 000 руб. 

Из материалов дела следует и не оспаривается Ответчиком фактическое использование объекта аренды и оплата коммунальных платежей Истцу до 24 сентября 2019 года.

Пунктом 6.8. Договора предусмотрено, что в стоимость аренды не входят коммунальные услуги (вода, электричество, тепло, вывоз мусора, уборка арендуемой территории), ответчик оплачивает их дополнительно Арендатору или по заключенным договорам с организациями, оказывающими перечисленные услуги пункт 4.2.18 Договора.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворены требования Истца о взыскании с Ответчика 1 786 354 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате с учетом зачета обеспечительного платежа и 689 032 руб. 30 коп. задолженности за услуги КПП начиная с октября 2019 года по 23 марта 2020 года., 26 463 руб. задолженности по коммунальным платежам за сентябрь 2019 года.

Доводы Ответчика о препятствии Истца в пользовании Ответчиком объектом аренды не подтверждены документально

В силу пункта 6.3 Договора в случае причинения ущерба арендуемому участку, арендатор вправе в одностороннем порядке привлечь независимую экспертную организацию для определения стоимости восстановительных работ. В случае проведения экспертизы субарендатор обязуется перечислить стоимость восстановительных работ в течение 3-х рабочих дней с момента выдачи заключения эксперта. Указанные в экспертном заключении денежные средства являются для арендатора денежным обеспечением и возвращаются субарендатору при условии приведения им арендуемого участка в первоначальный вид (при прекращении договорных отношений).

Определением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2020 по ходатайству сторон назначена строительно-техническая экспертиза. 

В заключении судебной экспертизы №103/А56-122464/2019 от 09.12.2020 определен объем работ, необходимых для приведения земельного участка в первоначальное состояние и общая стоимость работ по демонтажу ангара, восстановлению благоустройства после демонтажа ангара, перекладке (вынос) сетей канализации и восстановления благоустройства после перекладки сетей канализации.

Эксперт пришел к выводу, что после возведения на земельном участке строения склада (ангара), эксплуатация существующих сетей ливневой канализации невозможна. Кроме того, невозможно дальнейшее использование земельного участка по назначению.  В этой связи эксперт пришел к выводу о комплексной реконструкции сетей канализации на исследуемом участке, посчитал необходимым произвести работы по перекладке сетей канализации вне площади застройки ангара после его демонтажа. 

Экспертом определена стоимость работ по выносу (переносу) ливневой системы  объекта аренды из-под пятна ангара., включая восстановление благоустройства в местах прокладки новых сетей и стоимость работ по демонтажу ангара на дату проведения экспертизы, а также стоимость работ по воссозданию благоустройства объекта аренды (земельного участка) с учетом фактического покрытия земельного участка и степени его фактического износа на дату проведения экспертизы.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Согласно экспертному заключению № 103/А56-1222464/2019 от 09.12.2020 общая стоимость по приведению участка в первоначальный вид составит:

 10 899 711 + 14 581 075 + 4 900 148 всего 30 380 934 руб., с учетом ранее оплаченных Ответчиком 11 365 167 руб., суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Истца о взыскании с Ответчика 19 015 767 руб. компенсации причиненного Истцу Ответчиком ущерба и расходов связанных с проведением экспертизы в размере 47 500 руб.

В силу ст.329 ГК РФ неисполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 7.2 Договора в случае нарушения субарендатором сроков уплаты арендной платы, и иных платежей по настоящему Договору (в т.ч. оплаты не в полном размере), арендатор вправе взыскать с субарендатора неустойку в размере 2% от неоплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки.

В силу пункта 8.3 Договора за досрочное расторжение договора Ответчику начислена неустойка в размере арендной платы за 6 (шесть) месяцев в сумме              2 619 000 руб.

Представленные Истцом расчеты неустоек судом проверены и признаны правильными, Ответчиком документально не опровергнуты.

Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции Предпринимателем было заявлено ходатайство об уменьшении пеней на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

На основании ходатайства Предпринимателя суд первой инстанции, применив положения ст. 333 ГК РФ, снизил размер взыскиваемой неустойки до 500 000 руб. 

Согласно п.73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В обоснование своего ходатайства о снижении неустойки Ответчик указал на ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В соответствии с п.75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним  (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 по делу N 5-КГ14-131).

Учитывая значительные размеры установленных договором неустоек (2% по п.7.2 Договора и неустойка в размере арендной платы за 6 месяцев по п.8.3 Договора), характер и объем нарушения, отсутствие доказательств причинения вреда Истцу, исходя из недопустимости использования неустойки в качестве средства обогащения, апелляционный суд полагает, что снижение судом первой инстанции неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до 500 000 руб. по пункту 7.2 Договора и до 500 000 руб. по пункту 8.3 Договора является справедливым и достаточным для компенсации потерь кредитора и не противоречит вышеприведенным разъяснениям Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ.

Правовых оснований для снижения неустойки ниже определенного судом первой инстанции размера вопреки доводам  жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 04.06.2021 по делу №  А56-122464/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина