﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1033/21 

Екатеринбург

19 мая 2021 г.

 

Дело № А50-1671/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее – Департамент, ответчик) на решение Арбитражного суда Пермского края 09.09.2020 по делу № А50-1671/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2020 по тому же делу.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 09.03.2021 кассационная жалоба Департамента принята к производству, судебное заседание по её рассмотрению назначено на 04.05.2021. 

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 28.04.2021 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы перенесено на 12.05.2021 на основании Указа Президента Российской Федерации от 23.04.2021 № 242 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в мае 2021 г.».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняли участие представители:

Департамента – Калинина О.Н. (доверенность от 19.4.2021 № 059-21-01-10/2-320);

индивидуального предпринимателя Кириленко Е.А. (далее – предприниматель Кириленко Е.А., истец) – Карпов К.В. (доверенность от 02.12.2019 б/н), Латыпов Д.Н. (доверенность от 03.06.2020 б/н).

Предприниматель Кириленко Е.А. обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении соглашения об изъятии 2 - этажного здания торгового комплекса с точкой общественного питания (лит. «А»), общей площадью 663,3 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Крисанова, 12б, кадастровый номер 59:01:4410064:36, а также земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3, изложив пункт 2.1. соглашения в следующей редакции: «2.1. Размер возмещения за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего соглашения, устанавливается порядке статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации и определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 292 929 754 (двести девяносто два миллиона девятьсот двадцать девять тысячи семьсот пятьдесят четыре) рубля, включая убытки, причиненные изъятием земельного участка, указанного в пункте 1.1. настоящего соглашения, и упущенную выгоду».

Определением от 17.03.2020 в рамках дела № А50-5691/2020 арбитражным судом Пермского края принято к производству исковое заявление Департамента к предпринимателю Кириленко Е.А об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3, площадью 537,49 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б; нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б; о прекращении права собственности предпринимателя Кириленко Е.А. на названные объекты недвижимого имущества; об установлении выкупной цены: за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3 в размере 9 639 000 руб.; за объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410064:36 в размере 44 040 000 руб.; убытков, причиненных изъятием земельного участка, включая убытков, возникающих в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенной выгоды в размере 14 208 000 руб.

Определением от 18.05.2020 дела № А50-1671/2020 и № А50-5691/2020 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А50-1671/2020.

От предпринимателя Кириленко Е.А. 15.07.2020 поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований, согласно которому истец просил урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении соглашения об изъятии 2 - этажного здания торгового комплекса с точкой общественного питания (лит. А), общей площадью 663,3 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Крисанова, 12б, кадастровый номер 59:01:4410064:36, а также земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3, установив размер возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества в сумме 132 234 927 руб., в том числе:

 – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3 площадью 537,49 кв.м и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м, находящихся по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б в размере 110 820 000 руб. 00 коп.; 

– рыночная стоимость убытков, причиненных изъятием земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества в размере 21 414 927 руб. 00 коп.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Представитель Департамента заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части требований, ранее заявленных в рамках дела № А50-5691/2020  в связи с тем, что спорная ситуация отсутствует, предприниматель Кириленко Е.А. не возражает относительно изъятия спорного земельного участка, нежилого здания, а также признания права собственности за муниципальным образованием город Пермь на объекты недвижимого имущества, стороны не пришли к соглашению только в отношении цены выкупа спорного имущества.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2020 принят отказ Департамента от заявленных требований в полном объеме, в данной части производство по делу прекращено; исковые требования предпринимателя Кириленко Е.А. удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом и предпринимателем Кириленко Е.А. при заключении соглашения об изъятии 2 - этажного здания торгового комплекса с точкой общественного питания, земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3, установив размер возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества в сумме 132 234 927 руб., в том числе: 

– рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3 площадью 537,49 кв.м и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м, находящихся по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б в размере 110 820 000 руб. 00 коп.; 

– убытки, причиненные изъятием земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества в размере 21 414 927 руб. 00 коп. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края. 

Заявитель кассационной жалобы полагает, что судом первой инстанции неправомерно сделан вывод о несоответствии отчета Союза «Пермская торгово-промышленная палата» об оценке от 18.11.2019 № 813-11/19 критериям полноты и достоверности, поскольку судом не указаны обстоятельства и доводы, содержащие вывод о несоответствии названного отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон № 135 - ФЗ), а также Федерального стандарта оценочной деятельности в части методологии расчетов. 

По мнению заявителя, отчеты от 18.11.2019 №810-11/19, 811-11/19, 812-11/19, составленные Союзом «Пермская торгово-промышленная палата», соответствуют всем требованиям законодательства. Заявитель кассационной жалобы считает, что принятое судом первой инстанции по результатам проведенной по делу судебной экспертизы заключение общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Болдыревой Е.В. №20/0609-5 является недостоверным, поскольку не отражает рыночную ситуацию на дату оценки в связи с тем, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки приближена максимально к верхней границе интервала стоимости 1 кв.м 3 типа торговой недвижимости: отдельно стоящие пристроенные ТЦ (190 000 руб./кв.м). Также заявитель ссылается на то, что в доходном подходе экспертом Болдыревой Е.В. в качестве аналогов используются объекты с отличным материалом стен по отношению к объекту оценки, необоснованно используется значение операционных расходов 13,4 % как минимальное значение расширенного интервала, которое не соответствует рыночной ситуации и используется в исключительных случаях. При определении величины упущенной выгоды оценщик ошибочно определяет продолжительность периода восстановления нарушенного производства. 

Заявитель также отмечает, что ни судом, ни обществом с ограниченной ответственностью «Авангард» не учтены преднамеренные действия предпринимателя Кириленко Е.А. по продлению перед изъятием (распоряжение № 1380 об изъятии подписано 09.10.2019) договоров аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Эль Плюс» и обществом с ограниченной ответственностью «Рыба Плюс». В размер убытков необоснованно включены убытки по названным договорам, в связи с чем заявитель жалобы расценивает действия предпринимателя Кириленко Е.А. как злоупотребление правом.

По мнению ответчика, судебная экспертиза не может быть использована в качестве доказательства по делу, что требует проведения повторной экспертизы. Заявитель кассационной жалобы считает, что судами первой и апелляционной инстанций необоснованно отказано в проведении повторной экспертизы. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Кириленко Е.А.  просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанций в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателю Кириленко Е.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3, площадью 537,49 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б, а также нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б.

09.10.2019 начальником Департамента принято распоряжение № 1380 об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, в том числе 2 - этажного нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3 (пункты 1.19, 1.20 распоряжения).

Письмом от 29.11.2019 № 21-01-07-И-8495 в адрес истца Департаментом направлены соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

В соответствии с проектами соглашений, размер возмещения за спорное имущество составляет 67 887 000 руб., в том числе за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3 в размере 9 639 000 руб., за объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410064:36 в размере 44 040 000 руб., за убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах и упущенная выгода в размере 14 208 000 руб.

Размер возмещения определен Департаментом в соответствии с отчетом об оценке от 18.11.2019 № 813-11/19, подготовленным специалистом Союза «Пермская торгово - промышленная палата» Мармышом С.Б.

Полагая, что общий размер возмещения за изымаемые объекты вместе с упущенной выгодой должен составлять 292 929 754 руб., определенный на основании заключения общества с ограниченной ответственностью «Акцент - оценка», предприниматель Кириленко Е.А. направила протокол разногласий к соглашению об изъятии.

В последующем истцом уточнены исковые требования до 132 234 927 руб. в соответствии с результатами экспертизы, проведенной в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, стороны, не отрицая правомерности изъятия имущества по существу как такового, не достигли соглашения в части размера возмещения, связанного с таким изъятием.

Ссылаясь на возникшие между сторонами разногласия в части установления величины выкупной стоимости имущества, предприниматель Кириленко Е.А. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Производство по делу в части исковых требований, предъявленных Департаментом к предпринимателю Кириленко Е.А., прекращено судом первой инстанции на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с заявленным отказом от иска.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя Кириленко А.В. суды  правомерно  определили спорные условия договора  о размере выкупной цены объектов недвижимости, а также о размере упущенной выгоды на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Авангард», полученного по результатам судебной экспертизы, приняв его в качестве надлежащего доказательства.

Согласно статье 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино - мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 1 статьи 279  ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее – соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ)

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае, согласно статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее – размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом № 135 - ФЗ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В силу статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае  если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Представленному Департаментом отчету об оценке от 18.11.2019 № 813-11/19 Союза «Пермская торгово-промышленная палата» судом дана критическая оценка, поскольку он не отвечает критериям полноты и достоверности.

Предпринимателем Кириленко Е.А. в опровержение достоверности отчетов, представленных Департаментом, представлено заключение специалиста Байонова В.А. от 19.12.2019 № 19/166-КР, являющегося членом экспертного совета Ассоциации СРОО «СВОД».

Учитывая возражения ответчика относительно суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимости, судом первой инстанции определением от 02.06.2020 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемого имущества и размера убытков, причиненных изъятием, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Болдыревой Е.В.

Согласно заключению эксперта № 20/0609-5 по результатам проведенной по делу экспертизы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3 площадью 537,49 кв.м и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м, находящихся по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б составляет 110 820 000 руб. 00 коп.; рыночная стоимость убытков, причиненных изъятием земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества составляет 21 414 927 руб. 00 коп.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Исследовав и оценив заключение эксперта № 20/0609-5 в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела, по правилам статьи 71 АПК РФ, суды признали его достоверным доказательством, соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закону № 135 - ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 Приказа Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»).

Судами установлено, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Болдыревой Е.В. соответствует предъявляемым законом требованиям. При этом ссылка Департамента на то, что заключение эксперта Болдыревой Е.В. №20/0609-5 является недостоверным, поскольку не отражает рыночную ситуацию на дату оценки в связи с тем, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки приближена максимально к верхней границе интервала стоимости 1 кв.м 3 типа торговой недвижимости: отдельно стоящие пристроенные ТЦ (190 000 руб./кв.м), правомерно признана судами необоснованной. Экспертом учтено, что оцениваемый объект недвижимости распложен вблизи ул. Ленина, здание просматривается как с ул. Крисанова, так и частично с ул. Ленина. Оцениваемое здание расположено на удобной транспортной развязке, в месте расположения объекта уровень транспортного потока – высокий, уровень пешеходного потока – высокий. При таких обстоятельствах, по мнению эксперта, что рыночная стоимость оцениваемого имущества приближена к верхней границе указанного в аналитике интервала (оцениваемый объект расположен в месте с высокой проходимостью покупателей, на удобной транспортной развязке (вблизи от остановок общественного транспорта – ближайшая остановка расположена в пределах 100 м от здания), объект частично просматривается с ул. Ленина (торгового коридора общегородского масштаба), объект находится в хорошем состоянии. 

При этом экспертом использованы не самые дорогие аналоги, представленные на рынке купли-продажи торговой недвижимости г. Перми (на рынке представлены предложения по 300 – 400 тыс. руб./за кв. м, в то время как для расчета эксперт использует аналоги, расположенные в непосредственной близости от оцениваемых объектов по цене 167 – 250 тыс. руб./кв.м. Полученная итоговая рыночная стоимость одного кв.м оцениваемого здания – 167 074 руб. входит в диапазон цен на торговую недвижимость, расположенную в пределах зоны 1 «Центр».

Обстоятельств, по которым рыночная стоимость спорного объекта должна быть приближена к минимальному значению, ответчиком не приведено. Следовательно, вопреки доводам Департамента, отсутствуют основания для вывода о том, что стоимость объектов должна быть ниже среднего уровня цен на торговые объекты в г. Перми.

Доводы заявителя о том, что в доходном подходе экспертом Болдыревой Е.В. в качестве аналогов используются объекты с отличным материалом стен по отношению к объекту оценки, оценены судами и обоснованно признаны несостоятельными, поскольку Департаментом не доказано, что это могло повлиять на результат оценки, как и не доказано, что на рынке г. Перми в пределах зоны 1 «Центр» имеются аналоги объектов со схожими параметрами, в том числе и по материалу стен. 

Судами учтены пояснения эксперта Болдыревой Е.В. о том, что несоответствие аналогов тем или иным параметрам было учтено ей при расчете путем внесения соответствующих корректировок. Действительно, объект оценки представляет собой капитальное здание, стены монолитно - каркасные с заполнением витражами, перекрытия - монолитные железобетонные. Конструкция оцениваемого объекта является типичной для большинства торговых центров г. Перми. 

Выбранные экспертом объекты аналоги №№ 1, 3, 4 расположены в капитальных зданиях со стенами из кирпича. Поскольку согласно проведенному экспертом анализу, стоимость указанных объектов, расположенных в кирпичных зданиях, либо имеющих конструктив типичных торговых центров, не имеет существенных отличий, эксперт счел, что корректировка для аналогов №1,3,4 не требуется. 

С учетом того, что аналог № 2 имеет стены из легких конструкций, эксперт пришел к выводу о том, что к аналогу № 2 требуется корректировка.

 Описание применения (не применения) соответствующих корректирующих коэффициентов для расчета корректировок на материал стен приведено экспертом на стр. 106 - 107 заключения.

 Судами правомерно отклонена ссылка Департамента на необоснованное использование экспертом значения операционных расходов в размере 13,4 % – минимальное значение расширенного интервала. Суды установили, что экспертом при выборе данного значения учтено, что спорный объект оценки имеет значительную площадь, расположен в центральной части города и относится к высокодоходной недвижимости (уровень арендных ставок на аналогичные объекты достаточно высок); для оцениваемого объекта основная часть операционных расходов возлагается на арендаторов. Учитывая, что в рамках данного заключения операционные расходы рассчитываются в процентном выражении от потенциального валового дохода, который для оцениваемого объекта находится на достаточно высоком уровне, в данном случае экспертом применено минимальное значение диапазона, операционные доходы составили 13,4 % от потенциального валового дохода.

Таким образом, исследовав экспертное заключение эксперта Болдыревой Е.В. № 20/0609-5, с учетом пояснений эксперта, приняв во внимание положительную рецензию от 11.08.2020 на судебное заключение, подготовленную Ассоциацией «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», рассмотрев доводы и возражения сторон относительно сделанных экспертом выводов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что названное заключение является полным и обоснованным. Противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы судами не установлено.

В связи с изложенным судами первой и апелляционной инстанции обоснованно отклонено ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку несогласие Департамента с размером возмещения за изымаемое имущество не является основанием для назначения повторной экспертизы по указанным выше основаниям.

Доводы Департамента о том, что судами не учтены преднамеренные действия предпринимателя Кириленко Е.А. по продлению перед изъятием (распоряжение № 1380 об изъятии подписано 09.10.2019) договоров аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Эль Плюс», обществом с ограниченной ответственностью «Рыба Плюс»,  в связи с чем в размер убытков необоснованно включены убытки по названным договорам, а действия предпринимателя Кириленко Е.А. расцениваются как злоупотребление правом, судом кассационной инстанции отклоняются. Указанные доводы заявлены кассатором впервые в кассационной жалобе, содержат новые обстоятельства, которые не были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, что недопустимо, поскольку не соответствует части 2 статьи 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в частности, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями названного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Кроме того, согласно установленным судами обстоятельствам решение об изъятии земельных участков принято 09.10.2019, письмо об изъятии земельного участка направлено в адрес предпринимателя Кириленко Е.А. только 29.11.2019. В то же время ответчик ссылается на продление договоров аренды 18.09.2019, то есть до принятия ответчиком решения об изъятии земельных участков и получения писем ответчика об изъятии земельного участка.

Иные доводы, приведенные Департаментом в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку они являлись предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов по смыслу статьи 288 АПК РФ, по существу направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения норм материального или процессуального права,  повлекших либо могущих повлечь принятие неправильных решения, постановления судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края 09.09.2020 по делу №                А50-1671/2020  и  постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми – без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                     Т.В. Сулейменова