Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

№ А32-27073/2016

г. Краснодар

02 февраля 2017г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2017г.

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2017г. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи  Миргородской О.П., при ведении протокола помощником судьи Гоовым Н.Ю., рассмотрев материалы производства по делу № А32-27073/2016 

по исковому заявлению Администрации города Сочи

к  индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306232030700061

о взыскании задолженности за пользование земельным участком, пени,

при участии в судебном заседании: 

от истца: представитель не явился,

от ответчика: явился представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204011:1431 за период с 01.07.2015 по 31.12.205 в размере 644 763 рублей 42 копеек, а также взыскании неустойки в размере 43 719 рублей 89 копеек.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за пользование указанным земельным участком в рамках договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900009627 от 28.10.2014.

В отзыве на исковое заявление ответчик против заявленных требований возражал, пояснил, что истец неверно определяет методику расчета арендной платы, поскольку размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка.

В настоящее судебное заседание явку представителя обеспечил только ответчик.

Администрация надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, явку представителя не обеспечила, возражения относительно обозначенных ответчиком в своем отзыве доводах не представила.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя истца.

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 28.10.2014 между муниципальным образованием город - курорт Сочи и ФИО1, согласно постановлению администрации г. Сочи от 26.05.2014 №947, заключен договор аренды №4900009627 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49-.0204011-.1431 общей площадью 2997 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11 (блок №5 торговой галереи), предназначенного для «торговый центр».

Согласно статье 65 ЗК РФ и ст. 1 Закона РФ «О плате за землю», использование земли в РФ является платным, в связи с чем у ответчика существует обязанность по оплате использования земельного участка в размере, установленном договором аренды от 28.10.2014 №4900009627.

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об определении размера годовой арендной платы от 27.09.2014 г. №14/03-2014 и составляет 1 457 547 рублей в год.

Истцом произведен расчет задолженности за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:1431 за период с 01.07.2015 по 31.12.2015, согласно которого задолженность составляет 644 763 рублей 42 копейки, а также начислена неустойка в размере 43 719 рублей 89 копеек.

В адрес ответчика направлялась претензия с требованием ликвидировать задолженность в десятидневный срок, которая была оставлена ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных истцом требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

При формулировании условий пункта 3.2 договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления № 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:1431 к перечисленным в пункте 5.2 постановления № 210 категориям не относится, поэтому арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления № 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 (далее - Правила, утвержденные постановлением № 50), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости   земельного   участка,   определяемой   на   основании   результатов   оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП = Р х С).

При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за б месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах следует применять для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов. При этом для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления № 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год послед заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

При этом логическая конструкция пункта 3.2 проекта договора позволяет заключить, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение «Ки», равное «1». Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).

Указанное находит подтверждение в однозначной судебной практике, в том числе Верховным судом Российской Федерации (дела: А32-28593/2014; №А32-34980/2014, №А32-12783/2014; А32-1975/2015).

Таким образом, исходя из позиции Высшего суда следует, что размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Так, в материалах дела находится не оспоренный ни одной из сторон договора отчет об определении размера годовой арендной платы за земельный участок №14/03-2014 от 27.09.2014 года, выполненный ООО «АМСО» по заказу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в рамках исполнения муниципального контракта, в котором содержится вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:1431 общей площадью 2997 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11, которая определена в размере 18 038 943 рублей.

Таким образом, размер годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:1431 следует определять на основании рыночной стоимости и в соответствии с формулой определенной законодательством. 

Из акта сверки платежей по данному договору, представленному администрацией города Сочи, видно, что арендатором внесено 369 720 рублей.

Учитывая изложенное, у арендатора имеется переплата по договору аренды, в связи с чем сумма задолженности предъявленная истцом не соответствует действительности, так как задолженность по арендным платежам отсутствует, а следовательно неправомерным является и начисление истцом неустойки.

При указанных фактических обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления, доводы которого проверены в полном объеме.

Руководствуясь статьями 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные действующим Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                       О. П. Миргородская