039/2017-39916(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

28 августа 2017 года Дело № А26-4274/2016 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года. Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М.,  

Сапоткиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу 

администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного  суда Республики Карелия от 12.01.2017 (судья Дементьева А.В.) и  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017  (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу № А26-4274/2016,  

у с т а н о в и л:

Администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения:  185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2,  

ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505 (далее - Администрация), обратилась в  Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной  ответственностью «Теплый исток», место нахождения: 185035, Республика  Карелия, г. Петрозаводск, ул. Дзержинского, д. 39, ОГРН 1021000515260,  

ИНН 1001077632 (далее – Общество), о взыскании 540 882 руб. 58 коп.  задолженности по договору купли-продажи от 27.09.2012 № 419; обращении  взыскания на заложенное имущество – нежилое помещение 2-Н общей  площадью 269,3 кв. м, расположенное на втором этаже нежилого здания по  адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Первомайский пр., д. 2,  принадлежащее Обществу на основании указанного договора купли-продажи, с  установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере  3 137 250 руб. 86 коп. (без учета налога на добавленную стоимость) (с учетом  уточнения требований).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  

Банк ВТБ (публичное акционерное общество), место нахождения: 190000,  Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 29, ОГРН 1027739609391,  

ИНН 7702070139. 

Решением от 12.01.2017 с Общества в пользу Администрации взыскано  540 882 руб. 58 коп. задолженности по оплате нежилого помещения,  приобретенного на основании договора купли-продажи от 27.09.2012 № 419;  обращено взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение 2-Н  общей площадью 269,3 кв. м - путем продажи с публичных торгов с  установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере  11 544 000 руб.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  11.05.2017 данное решение оставлено без изменения.  

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные  судебные акты в части установления начальной продажной цены заложенного  имущества, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального  права в этой части, и вынести новое решение об установлении начальной  продажной цены заложенного имущества в размере 9 235 200 руб. (в том числе  налог на добавленную стоимость). По мнению подателя жалобы, из судебных  актов не усматривается, включает ли определенная судом начальная  продажная цена заложенного имущества в сумме 11 544 000 руб. налог на  добавленную стоимость или нет; исходя из положений подпункта 4 пункта 2  статьи 54 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) в случае определения начальной  продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика она  должна устанавливаться равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости  такого имущества, определенной в отчете оценщика, что в данном случае  составляет 9 235 200 руб.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания  извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не  направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для  рассмотрения дела в их отсутствие.  

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, с учетом доводов кассационной жалобы.  

 Как следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в  порядке реализации преимущественного права на приобретение в  собственность арендуемого имущества Администрация (продавец) и Общество  (покупатель) заключили договор от 27.09.2012 № 419 купли-продажи нежилого  помещения 2-Н общей площадью 269,3 кв. м, расположенного по адресу:  Республика Карелия, г. Петрозаводск, Первомайский пр., д. 2, по цене 3 137 250  руб. 86 коп. (без учета налога на добавленную стоимость и с зачетом стоимости  неотделимых улучшений в сумме 117 104 руб. 14 коп.) с оплатой в рассрочку на  60 месяцев.  

Пунктом 3.3 договора предусмотрено начисление на рассроченную сумму  процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования  Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на 25.09.2012 и  составляющей 8,25%.  

Расчет платежей и график ежемесячных платежей приведены в  приложениях 1 и 2 к договору соответственно.  

Согласно пункту 3.6 договора с момента приобретения покупателем  помещения и до его полной оплаты объект признается находящимся в залоге  для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате объекта.  

Пунктом 5.2 договора за нарушение сроков перечисления денежных  средств предусмотрена ответственность покупателя в виде пеней в размере 0,1  процента суммы платежа за каждый день просрочки.  

Пунктом 5.3 договора определено, что допустимая просрочка оплаты  объекта не может составлять более десяти календарных дней не более двух раз  подряд.  

Пунктом 5.4 договора установлено, что продавец в течение трех дней с  момента истечения допустимой просрочки направляет покупателю письменное  уведомление, с даты отправления которого договор считается расторгнутым;  все обязательства сторон по договору прекращаются; оформления сторонами  дополнительного соглашения о расторжении договора в таком случае не  требуется.  

Согласно пункту 5.5 договора в случае расторжения договора по причинам,  предусмотренным пунктом 5.4 договора, продавец обращает взыскание на  заложенное имущество в судебном порядке.  

Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 27.09.2012. 

Переход к покупателю права собственности на приобретенную  недвижимость зарегистрирован 24.10.2012.  

В связи с тем, что в феврале-апреле 2016 года Общество не перечисляло  платежи, Администрация письмом от 25.04.2016 уведомила покупателя о  расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктами 5.3,  5.4 договора.  

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом  обязательств по оплате помещения, расторжение договора вследствие  одностороннего отказа от него продавца и необходимость обращения взыскания  на заложенное имущество в судебном порядке, обратилась в арбитражный суд с  настоящими исковыми требованиями, уточнив в процессе рассмотрения дела  сумму основного долга с учетом произведенных ответчиком платежей.  

Суды, всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства  и проанализировав правоотношения сторон, установив наличие неисполненного  ответчиком денежного обязательства по договору купли-продажи, в  соответствии со статьями 309, 314, 334, 348, 349, 486, 489 Гражданского кодекса  Российской Федерации, статьями 50, 51 Закона об ипотеке правомерно пришли  к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания  задолженности по договору в уточненной Администрацией сумме и обращения  взыскания на заложенное имущество, принадлежащее должнику.  

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке суд,  принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, в числе  прочего должен определить и указать в решении начальную продажную цену  заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе  соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе  рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.  

Поскольку в ходе рассмотрения спора стороны не достигли соглашения о  начальной продажной цене помещения при реализации его на торгах, суд  первой инстанции определением от 12.09.2016 в целях установления рыночной  стоимости нежилого помещения по состоянию на 01.09.2016 назначил  оценочную экспертизу, производство которой поручил индивидуальному  предпринимателю Мизинцеву Федору Андреевичу.  

Согласно заключению эксперта № 1016-4526 итоговая величина рыночной  стоимости нежилого помещения общей площадью 269,3 кв. м с учетом  округления по состоянию на 01.09.2016 составляет 11 544 000 руб. (с учетом  всех налогов). Исходя из буквального текста заключения эксперта указанная  сумма включает все налоги.  

Суд первой инстанции, приняв заключение эксперта в качестве  достоверного доказательства величины рыночной стоимости нежилого  помещения на заданную дату, установил начальную продажную цену  заложенного имущества в размере 11 544 000 руб., соответствующем  определенной экспертом величине рыночной стоимости нежилого помещения.  

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции в этой части.  

Между тем судами не учтено следующее. 

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, если  начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании  отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам  рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.  

Указанная норма содержит императивные требования относительно  определения начальной продажной цены заложенного имущества на основании  отчета оценщика - суд должен установить ее в размере восьмидесяти  процентов от рыночной стоимости этого имущества. Данное положение закона  направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного  имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска  объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением  начальной продажной цены заложенного имущества.  

Однако вопреки названным требованиям законодательства суд первой  инстанции установил начальную продажную цену нежилого помещения в  размере, соответствующем величине рыночной стоимости недвижимого  имущества, указанной в заключении эксперта, а суд апелляционной инстанции  без указания мотивов не принял во внимание соответствующий довод  Администрации, содержащийся в ее апелляционной жалобе.  

При таком положении следует признать, что при разрешении вопроса об  определении начальной продажной цены заложенного имущества, на которое  обращается взыскание, суды неправильно применили нормы материального  права, что в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов в  соответствующей части. Поскольку разрешение данного вопроса связано с  установлением обстоятельств, имеющих существенное значение для  рассмотрения спора, что не входит в компетенцию суда кассационной  инстанции, дело в этой части следует направить на новое рассмотрение в суд  первой инстанции для определения начальной продажной цены заложенного  помещения с учетом изложенного выше.  

В остальной части решение и постановление соответствуют имеющимся в  деле доказательствам и нормам законодательства, не обжалованы  участвующими в деле лицами, должны быть оставлены без изменения.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.01.2017 и  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017  по делу № А26-4274/2016 в части установления начальной продажной цены  заложенного имущества отменить.  

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Республики Карелия.  

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.  

Председательствующий И.В. Сергеева 

Судьи Г.М. Рудницкий   Т.И. Сапоткина