Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Тамбов

«27» июля 2018г.                                                                              Дело № А64-9417/2017

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 27 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Тишина А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой Е.В. 

рассмотрел дело № А64-9417/2017 

по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Бетон-продукт» Тамбовская область, Тамбовский район, п. Строитель (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Тамбов (ОГРНИП 315682000006861, ИНН 

<

***>)

о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - представитель, доверенность  от 17.07.2018

от ответчика: ФИО3 - представитель, доверенность 68 АА 1021120 от 16.01.2018

отводов не заявлено

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бетон-продукт» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о досрочном расторжении Договора аренды недвижимого имущества от 15.12.2015 г.

Заявлением от 05.03.2018 истец уточнил исковые требования, просил досрочно с 01.12.2017 расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 15.12.2015, имеющий государственную регистрацию.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого имущества от 15.12.2015г. сроком на пять лет и имеющего его государственную регистрацию соответственно требованиям ст.609 ГК РФ.

Истцом было предложено ответчику пересмотреть ценовую политику арендных отношений в сторону снижения стоимости арендной платы.

Ответчик был не согласен в изменениях стоимости арендных платежей.

Истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 15.12.2015г. по письменному согласию сторон, на что ответчиком был дан отказ.

Истец в досудебном порядке письменно уведомил ответчика письмом от 20.11.2017г. о своем намерении в досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.12.2015г.

На основании договора аренды недвижимого имущества от 27.11.2017г. и акта от той же даты истец уже арендует другие помещения по иному адресу, а до даты подачи настоящего иска ответчик не согласен расторгать договор по соглашению сторон, вынуждая истца оплачивать арендную плату за отсутствие обязательств фактической аренды с 27.11.2017г., ссылаясь на действие договора долгосрочной аренды недвижимого имущества от 15.12.2015г.

Дальнейшие арендные отношения на прежних условиях договора аренды недвижимого имущества от 15.12.2015г. не возможны, экономически не рентабельны для истца и ведут истца к банкротству. Расторжение договора аренды недвижимого имущества от 15.12.2015г., имеющего государственную регистрацию, требует государственную регистрацию расторжения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Представитель истца поддержал исковые требования, ходатайствовал об объявлении перерыва для согласования правовой позиции по делу.

Представитель ответчика иск не признал, возражал против удовлетворения ходатайства истца.

Суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства.

Судебное заседание определением суда от 03.07.2018 было отложено на 25.07.2018.

18.07.2018 в материалы дела от истца поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела. Судом данное ходатайство было удовлетворено. Представитель истца ФИО2 20.07.2018 был ознакомлен с материалами дела, о чем имеется соответствующая отметка на ходатайстве об ознакомлении. С момента ознакомления (20.07.2018) до судебного заседания (25.07.2018) у истца было достаточно времени для согласования правовой позиции по делу.

Кроме того, по данному делу ФИО2 является третьим представителем истца. Представителем истца ФИО4 был подан иск с приложенными к нему документами. Предыдущий представитель (ФИО5) также знакомилась с материалами дела со снятием фотокопий.

Дополнений и ходатайств от сторон не поступило.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российский Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Обязательства сторон возникают из договора аренды недвижимого имущества от 15.12.2015.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ч. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Судом установлено, что между Обществом с ограниченной ответственностью «Бетон-продукт» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды недвижимого имущества от 15.12.2015 г.

В соответствии с п. 1.1 Договора аренды арендодатель передаёт, а арендатор принимает за определенную договором плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, территория производственной базы ПМК-8 (л.д. 11-17).

В соответствии с п. 5.1. договора имущество сдаётся в аренду на 5 лет. 

Недвижимое имущество передано арендодателем арендатору по акту приёма-передачи.

Согласно п. 4.2. договора ежемесячная арендная плата рассчитана независимым оценщиком, фиксирована в его отчёте № 1127/2015-О от 27.11.2015 и устанавливается в размере 230 000 руб. 00 коп., без учёта НДС, пообъектно:

- земельный участок площадью 6 427,0 кв.м. с кадастровым номером 68:20:5607011:1 - 20 100 руб. 00 коп. в месяц;

- благоустройство асфальтобетонное покрытие вспомогательного назначения площадью 2 721,0 кв.м. за кадастровым номером 68:20:0000000:1469 - 11 700 руб. 00 коп. в месяц;

- ворота и ограждения вспомогательного назначения, общей площадью 60,48 с кадастровым номером 68:20:0000000:1468 - 200 руб. 00 коп. в месяц;

- здание ремотно-механической мастерской и гаража промышленного назначения общей площадью 476,3 кв.м., с кадастровым номером 68:20:0000000:1679 - 26 200 руб. 00 коп. в месяц;

- здание одноэтажное материально-технического склада промышленного назначения общей площадью 545,6 кв.м. с кадастровым номером 68:20:0000000:1467 - 21 800 руб. 00 коп. в месяц;

- здание двухэтажное административное промышленного назначения общей площадью 539,7 кв.м. с кадастровым номером 68:20:0000000:1470 - 65 600 руб. 00 коп. в месяц;

- сооружение бетонно-смесительного узла (БСУ) СМ-ЗОС промышленного назначения - 84 400 руб. 00 коп. в месяц.

В силу п. 4.4. договора арендная плата за аренду имущества начисляется с момента фактической передачи имущества и оплачивается арендатором ежемесячно не позднее 15 числа следующего месяца за отчётным месяцем путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя.

Пунктом 4.5. договора предусмотрено, что расходы по коммунальным и эксплуатационным услугам несёт арендатор. Арендатор обязан в срок 5 рабочих дней с момента заключения договора заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг и своевременно исполнять обязательства по ним, а так же (в случаях невозможности оформления договорных отношений с поставщиками коммунальных услуг) арендатор обязан возмещать арендодателю коммунальные и эксплуатационные платежи на основании выставленных счетов.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяется на отношения сторон с даты его подписания.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ФЗ РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Договор прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Истец своевременно не оплачивал арендную плату, в результате чего ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 110 000 руб.

Решением суда от 21.03.2018 по делу №А64-381/2018 с Общества с ограниченной ответственностью «Бетон-Продукт» был взыскан в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 основной долг по договору аренды недвижимого имущества от 15.12.2015, образовавшийся в период с января 2016 года по январь 2018 года включительно, в размере 1 110 000 руб. 00 коп.

Истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 15.12.2015г. по письменному согласию сторон, пояснив, что дальнейшие арендные отношения на прежних условиях договора аренды недвижимого имущества от 15.12.2015г. не возможны, экономически не рентабельны для истца и ведут истца к банкротству.

На основании п. 6.1. Договор может быть изменен и/или досрочно расторгнут но письменному соглашению Сторон и/или по решению суда по основаниям, предусмотренным ст.ст. 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в. пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом «в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора:

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

Однако раздел 6 «Изменение и досрочное расторжение договора», а также текст договора не содержат самостоятельных оснований расторжения Договора аренды.

Особый порядок расторжения договора аренды по требованию арендатора сторонами в договоре от 15.12.2015 не предусмотрен.

При этом Истец не представляет доказательств наступления вышеуказанных обстоятельств, в том числе доказательств существенного нарушения арендодателем Договора, что явилось бы основанием для досрочного расторжения Договора судом.

Истец в период с 15.12.2015 по настоящее время не обращался к Ответчику с претензией о ненадлежащем исполнении Договора, а также о наступлении обстоятельств, препятствующих действию Договора, в частности, признание имущества непригодным, разрушения имущества.

Таким образом, доказательств наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств истцом в материалы дела не представлено.

Суд не принимает довод истца о том, что причиной требования расторжения Договора является неудовлетворительное финансовое положение Истца, поскольку Договор не предусматривает, что при наступлении такого обстоятельства Договор будет расторгнут.

Гражданское законодательство также не предусматривает, что данный факт будет являться основанием для расторжения договора аренды или будет являться существенным изменением обстоятельств, предусмотренных п.1 ст. 451 ГК РФ.

Как следует из постановления президиума ВАС РФ от 30.11.2010 №9600/10 по делу №A17-1960/2009, резкое ухудшение финансового состояния арендатора не относится к существенным изменением обстоятельств и не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения, финансовые трудности не предусмотрены в качестве основания для расторжения договора, Истец не имеет права на досрочное расторжение Договора аренды.

При этом суд отмечает, что при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с утратой арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

Таким образом, у Истца отсутствуют законные основания для досрочного расторжения Договора аренды.

Доводы истца относительно препятствования в использовании арендованного имущества необоснованны и были исследованы в рамках дела Арбитражного суда Тамбовской области №А64-381/2018. Суд в рамках дела № А64-381/2018 не принял данные доводы истца, поскольку факт препятствования Истцом в использовании арендованного имущества не доказан.

В силу ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды от 15.12.2015 является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в Девятнадцатый апелляционный арбитражный суд (394006, Воронеж, ул. Платонова, дом 8), а также в порядке кассационного обжалования в Арбитражный суд Центрального округа в течении двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд Тамбовской области.

Информацию о времени, месте  и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда www.19aac.ru или Арбитражного суда Центрального округа.

 

Судья                                                                                                             Тишин А.А.