ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-7654/2022

28 декабря 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     21 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 декабря 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбатовской О.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 21.12.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-38164/2022)  общества с ограниченной ответственностью «Европа-центр» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.10.2022 по делу № А21-7654/2022 (судья Любимова С.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Европа-центр» к обществу с ограниченной ответственностью «Система ПБО» о расторжении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Европа-центр» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236022, 

<

...>) (далее – ООО «Европа-центр», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Система ПБО» (далее – ООО «Система ПБО», ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01 июня 2010 № 280-ЕЦ и обязании ответчика вернуть истцу нежилые помещения.

Решением от 06.10.2022 в иске отказано.

Не согласившись с решением, ООО «Европа-центр» обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении. По мнению истца, из п.п. 1.4 и 4.8 договора аренды следует обязанность арендатора непрерывно пользоваться помещениями.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, ООО «Система ПБО» по договору аренды № 280-ЕЦ от 01.06.2010 (в редакции соглашений от 01.06.2010, от от 27.08.2010, от 01.12.2010, от 15.11.2018), заключенным с ООО «ЕвропаЦентр» (арендодатель) является арендатором нежилых помещений литер «CV» из литера «А», находящиеся на первом этаже торгово-административного здания по адресу: 

<

...>. Спорные помещения переданы под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком «Макдональдс» (далее – ресторан ПБО), складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью (пункт 1.4 договора). 

Срок аренды помещений составляет 20 лет. 

Арендатор обязался владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормами, требованиям природоохранного законодательства, а также общепризнанными нормами и правилами общественного порядка (пункты 4.5, 4.19 договора). 

В разделе 10 стороны определили условия расторжения договора. 

14.03.2022 от арендатора в адрес арендодателя поступило письмо о временной приостановке обслуживания в предприятиях сети с 14.03.2022. 

В свою очередь ООО «Европа-Центр» в письмах от 31.03.2022 и от 06.04.2022 потребовало от арендатора возобновить работу в помещении и ведения коммерческой деятельности в помещении в соответствии с разрешенным использованием, а также обеспечения надлежащего систематического обслуживания инженерных систем помещения. 

Поскольку требования, изложенные в письмах от 31.03.2022 и от 06.04.2022, ООО «Система ПБО» не были исполнены, ООО «ЕвропаЦентр» направило в адрес арендатора уведомление от 17.05.2022 с соглашением о расторжении договора аренды и подписании его в срок до 20.06.2022. 

Отказ от расторжения договора послужило основанием для обращения ООО «Европа-Центр» с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 1.4 договора арендатор обязуется использовать помещения в соответствии с правилами работы АТК (Приложение № 12 к договору) под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком «Макдональдс», складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью. Указанные в настоящем пункте цели и виды использования помещений и прилегающей Территории являются для арендатора существенными условиями договора аренды. 

В п. 4.5 договора аренды указано, что арендатор обязуется владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормами, требованиями природоохранного законодательства, а также общепризнанными нормами и правилами общественного порядка. 

В соответствии с п. 4.8 договора аренды арендатор обязуется вести коммерческую деятельность в помещениях в соответствии с разрешенным использованием. 

Из указанных условий договора следует, что арендатор не обязан пользоваться помещениями и вести в них коммерческую деятельность, а обязан пользоваться ими в соответствии с разрешенным использованием, то есть теми целями и видами пользования, которые установлены договором аренды (для размещения ресторана и его эксплуатации). Указанные условия не обязывают арендатора непрерывно вести деятельность в помещениях, а запрещают ему использовать арендованное имущество иным образом. 

Суд в соответствии со ст. 431 ГК РФ, приняв во внимание буквальное значение условий договора аренды и их взаимную связь, пришел к правильному выводу, признав, что арендатор приобретает право пользоваться арендованным имуществом и сообразно собственным интересам вправе определять: реализовывать ли предоставленное ему право, либо же отказаться от его реализации, что, при условии внесения арендной платы, не может быть признано существенным нарушением условий договора аренды. Сами по себе пункты 1.4, 4.8 договора не предусматривают обязанности арендатора вести коммерческую деятельность, а лишь предусматривают обязанность вести ее в соответствии с разрешенным использованием помещений. Из условий договора не следует ни обязанности арендатора непрерывно пользоваться помещениями, ни обязанности непрерывно осуществлять в них коммерческую деятельность.

Ссылка истца на п. 10.10.2 договора несостоятельна, поскольку под разрешенным использованием понимаются указанные в п. 1.4 договора цели и виды использования помещений и прилегающей территории. В содержание разрешенного использования не входит обязанность непрерывно использовать помещения ни в целом, ни в определенные часы работы торгового центра.

Доводы истца о необоснованности приостановления работы предприятия арендатора отклонены с учетом п. 8.6 общих правил работы АТК, согласно которому не допускается приостановление работы предприятия Арендатора в течение принятого режима работы, за исключением экстренных случаев и непредвиденных технических неполадок. Таким образом, возможность приостановления деятельности изначально была предусмотрена сторонами.

Суд, проанализировав п. 7.4.12 договора, пришел к выводу, что арендодатель при заключении договора осознавал возможность приостановления деятельности арендатора и не рассматривал это как основание для досрочного расторжения договора.

С учетом изложенного договором аренды не предусмотрена обязанность ответчика непрерывно пользоваться арендованным имуществом.

Пользование помещениями было временно приостановлено арендатором на 3 месяца (с 14.03.2022 по дату подачи искового заявления (01.07.2022), что составляет 1,5 % от общего срока договора аренды (20 лет). Если считать общий период приостановления, то он составил 7 месяцев (дата открытия ресторана – 08.10.2022), что составляет всего 2,9 % от общего срока договора аренды. 

Учитывая, что договор аренды является долгосрочным и действует до 2031 года, приостановление деятельности на несколько месяцев является незначительным, что не может быть признано существенным нарушением условий договора аренды по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Снижение размера арендной платы, надлежащим образом вносимой арендатором во время временного приостановления пользования помещениями, обусловлено тем, что часть арендной платы составляет процент от оборота, то есть от общей суммы денежных средств, полученных арендатором от реализации товаров и услуг в помещениях за отчетный период (п.п. 7.1 и 7.2.1 договора аренды). Плата с оборота предполагает нефиксированный размер арендной платы и высокую вероятность ее значительных изменений под влиянием определенных факторов. 

Ссылка истца на то, что арендодатель вправе был рассчитывать на определенный размер арендной платы, с учетом ее нефиксированного размера, не влияют на выводы суда. Временное приостановление пользования помещениями арендатором не является нарушением договора аренды, поскольку обязанности непрерывно пользоваться имуществом у арендатора не возникало, кроме того, не является существенным нарушением, так как пользование было вынужденно прервано всего на несколько месяцев из общего двадцатилетнего срока Договора аренды. 

Сравнение арендодателем размера полученной арендной платы за предыдущие периоды некорректно, поскольку плата с оборота в любом случае зависит от количества посетителей ресторана и, как следствие, может существенно отличаться в разные периоды. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Доводы  истца, приведенные в исковом заявлении, тщательно исследованы судом и подробно изложены в решении.

Апелляционный суд не усматривает оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 06.10.2022 по делу №  А21-7654/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

                   О.В. Горбатовская

 С.А. Нестеров