Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-18019/2018

г. Владивосток

19 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола помощником судьи С.Н. Кубатовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Владпрогресс»,

апелляционное производство № 05АП-1031/2019 

на решение от 24.01.2019 

судьи Р.С. Скрягина

по делу № А51-18019/2018 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Трансриэлти» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 863 568 рублей 84 копеек,

при участии:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.07.2018, сроком действия на 2 года, паспорт;

от ответчика: ФИО2, на основании приказа №1 от 18.11.2016, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Трансриэлти» (далее – ООО «Трансриэлти», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» (далее – ООО «Владпрогресс», ответчик) с иском о взыскании 940 429 рублей 84 копеек, в том числе, задолженности по арендной плате и пене. 

Впоследствии истец заявил ходатайство об уменьшении цены иска до 863 568 рублей 84 копеек, составляющих 346 734 рубля 16 копеек – сумма арендной платы за период с 28.11.2016 по 31.08.2017, 84 677 рублей 15 копеек – сумма переменной составляющей арендной платы, 432 157 рублей 53 копейки – сумма пени. Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд принял уменьшение цены иска как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.01.2019 исковые требования ООО «Трансриэлти» удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Владпрогресс» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что арендатор не имел возможности использовать арендованное имущество по назначению вследствие неисполнения истцом своей обязанности по проведению капитального ремонта. Полагает, что на основании ст. 328 ГК РФ у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, поскольку цель договора аренды – пользование имуществом – не достигнута.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 жалоба ответчика принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 19.03.2019.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представитель  истца на доводы апелляционной жалобы возражал, решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением суда от 19.03.2019 судебное заседание откладывалось на 16.04.2019.

На основании определения председателя второго судебного состава от 16.04.2019 произведена замена судьи С.Б. Култышева на судью Е.Н. Шалаганову. 

Через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен к материалам дела.

В канцелярию суда от ответчика  поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. 

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, чтомежду истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 28.11.2016, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 284,30 кв. м в здании (Лит. 1, 1А); номера на поэтажном плане: 1,16; 2-15, 17; этажи 1, цокольный; расположенные по адресу: 

<

...> для использования под «детский центр». 

По акту приема передачи от 28.11.2016 недвижимое имущество передано арендатору. 

Пунктом 3.1 договора арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной составляющей (далее именуется как «Постоянная составляющая Арендной платы») и переменной составляющей (далее именуется как «Переменная составляющая Арендной платы»). Размер Арендной платы указан в Приложении № 2 к Договору.

 Постоянная составляющая арендной платы включает в себя ежемесячную оплату права пользования помещением, указанную в Приложении № 2. Переменная составляющая арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги, указанные в Приложении № 2, а также оплату за оказанные услуги по вывозу твердых бытовых отходов в соответствии с Приложением № 3 к Договору (пункт 3.2 договора).

 В соответствии с пунктом 3.5 договора начисление постоянной составляющей арендной платы начинается с 28.11.2016. Первый арендный платеж по постоянной составляющей арендной платы осуществляется не позднее 30.11.2016. Начисление переменной составляющей арендной платы начинается с 28.11.2016. 

За исключением первого месяца, все платежи по постоянной составляющей арендной платы вносятся до 10 числа текущего оплачиваемого месяца (пункт 3.6 договора). 

Пунктом 3.9 договора установлено, что все платежи по переменной составляющей арендной платы вносятся Арендатором до 15 числа расчетного месяца, на основании счета, выставленного Арендодателем. 

Пунктом 5.2.1 договора стороны предусмотрели, что с предварительного письменного согласия арендодателя арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку (реконструкцию) помещения или изменения интерьера помещения. 

Согласно пункта 5.4.9 договора, при его расторжении в одностороннем порядке, не позднее, чем за 20 дней, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о дате досрочного освобождения помещения. 

Пунктами 7.3, 7.3.1 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке с направлением арендодателю уведомления в срок, предусмотренный пунктом 5.4.9 договора, в случае невыполнения арендодателем надлежащим образом своих обязанностей и гарантий, предусмотренных договором, в том числе, если арендатор будет лишен возможности пользоваться помещением в течение более 20 рабочих дней подряд. 

Как следует из пояснений сторон, в связи с тем, что договор был заключен с предоставлением арендатору права произвести в арендованных нежилых помещениях косметический ремонт, за период с 28.11.2016 по 27.03.2017 арендная плата составила 1 000 рублей в месяц. 

Исковые требования мотивированы тем что, за период пользования помещением Арендатор внес арендную плату не в полном объеме. За период с 28.11.2016 по 31.08.2017 (до момента фактического освобождения помещения) образовалась задолженность в размере 346 734 рубля 16 копеек по арендной плате и в размере 84 677 рублей 15 копеек – по переменной составляющей арендной платы. 

Направленная в адрес ответчика претензия от 04.07.2018 с требованием погасить имеющуюся задолженность, оставлена Арендатором без ответа и удовлетворения. 

Поскольку ответчик не оплатил арендные платежи за спорный период, Арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имуществ, а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, а указанные выше обязательства являются встречными. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды назначению.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда по делу №А51-24130/2017 по иску ООО «Владпрогресс» к ООО «ТранасРиэлти» о взыскании убытков и упущенной выгоды, которым оставлено без изменения решение Арбитражного суда Приморского края о взыскании с ООО «ТрансРиэлти» 176 422 рубля убытков, установлено, что спорное помещение требует капитального ремонта, является непригодным для эксплуатации в целях, предусмотренных договором аренды (размещение детского центра), в частности, в связи с аварийным состоянием кровельного покрытия и водосточной системы. Начиная с апреля 2017 года арендуемые помещения неоднократно затапливались атмосферными осадками, несущие конструкции отсырели, что подтверждается служебными запискам и экспертным заключением, в связи с чем, арендатор не мог использовать спорное помещение по назначению.

Указанные выводы суда имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО «Владпрогресс» не могло использовать нежилые помещения по назначению. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что арендатор принял помещение и знал о его состоянии, в котором оно находится, не освобождает собственника здания от обязанности по проведению капитального ремонта. Недостатки внутри помещения были очевидны, в связи с чем арендатором был произведен косметический ремонт, на время которого размер арендной платы составлял всего лишь 1 000 рублей в месяц на период четырех месяцев, после чего арендатор должен был уплачивать 80 000 рублей ежемесячно (Приложение № 2 (л.д. 46). Однако дефект кровли взятого в аренду помещения известен не был. В договоре аренды и акте приемки на этот счет нет никаких оговорок, равно как и истец не представил соответствующих доказательств.

Внесение арендных платежей производилось арендатором вплоть до момента, когда состояние имущества ухудшилось настолько, что стала ясна невозможность его дальнейшего использования согласно целям договора аренды от 28.11.2016 в качестве «детского центра»  без капитального ремонта.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку судом установлено, что истец не исполнил обязательство по предоставлению ответчику нежилых помещений, пригодноых к использованию для реализации своих прав по договору аренды, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.

При изложенных обстоятельствах требования истца к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате и пене не подлежат удовлетворению.

Таким образом, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельства являются основанием для отмены решения суда первой инстанции в силу пункта 2 статьи 269 АПК РФ на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. 

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционных жалоб.

Ввиду удовлетворения апелляционной жалобы ответчика на основании пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации с истца в пользу ответчика подлежат взысканию  расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.01.2019  по делу №А51-18019/2018  отменить.

В иске отказать.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Трансриэлти» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 538 рублей 59 копеек излишне уплаченную по платежному поручению от 10.09.2018 № 189. 

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трансриэлти» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова